Дата принятия: 08 июля 2020г.
Номер документа: 33-2807/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 июля 2020 года Дело N 33-2807/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Крамаренко О.А.
судей Уосис И.А., Никифоровой Ю.С.
при секретаре Прокошиной Т.В.
рассмотрела в судебном заседании 08 июля 2020 года апелляционную жалобу Лазаревой Надежды Ивановны на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 04 февраля 2020 года, которым исковые требования ООО "КРЕПОСТЬ" к Лазаревой Надежде Ивановне о признании заключенным договора коммерческого найма жилого помещения удовлетворены.
Суд постановилпризнать заключенным между ООО "Крепость" и Лазаревой Надеждой Ивановной договор коммерческого найма жилого помещения на занимаемое жилое помещение по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>, на условиях проекта договора, предложенного ООО "Крепость", с момента вступления решения в законную силу.
Взыскать с Лазаревой Надежды Ивановны в пользу ООО "КРЕПОСТЬ" судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 6 000 руб.
Встречные исковые требования Лазаревой Надежды Ивановны к ООО "КРЕПОСТЬ" об обязании заключить договор найма жилого помещения на условиях, установленных для муниципальных жилых помещений, обязать установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на условиях установленных для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, обязать взимать соответствующую плату, обязании предоставить льготы за наем жилого помещения в случае признания ее и членов семьи малоимущими оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Уосис И.А., пояснения Лазаревой Н.И. и ее представителя Касаткина А.В., поддержавших апелляционную жалобу, возражения представителя ООО "Крепость" - Юсуфа Р.В., полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО "КРЕПОСТЬ" обратилось в суд с иском, указав, что на основании заключенного с ЗАО "Цепрусс" договора купли-продажи квартир в многоквартирном жилом доме от 20.12.2013 г. общество с 17 февраля 2014 г. является собственником квартиры <адрес>. После регистрации перехода права собственности на приобретенные обществом квартиры физические лица, указанные в Приложении N 1 к данному договору, сохраняют право на проживание в приобретенных обществом квартирах на неопределенный срок и имеют право пользоваться данными квартирами.
К числу таких лиц относится Лазарева Н.И. и член ее семьи Лазарев М.В., которые фактически на условиях договора коммерческого найма занимали и занимают комнату N, площадью <данные изъяты>, в квартире N.
ООО "КРЕПОСТЬ" как коммерческая организация может предоставлять принадлежащие ему жилые помещения гражданам только по договору коммерческого найма. Заключение договора это не право, а обязанность ответчика, фактически занимающего жилое помещение частного жилищного фонда коммерческого использования, которая возникла у него на основании требований ст.ст. 671, 674, 682 ГК РФ.
Размер платы за пользование жилым помещением (комнатой), которую занимает ответчица с членом семьи, установлен Приказом ООО "КРЕПОСТЬ" N 6 от 01.10.2018 г. в размере 300 руб. за 1 кв.м. площади жилого помещения и до настоящего времени не изменялся. Согласно имеющимся аналитическим справкам Агентств недвижимости г. Калининграда, полученным в июле 2017 г., размер платы на наем жилых комнат в многоквартирных домах площадью от 10 до 15 метров квадратных в микрорайоне улиц пр. Победы, Красносельская, Воздушная, Белинского, Менделеева, Глазунова, Ватутина, Радистов в 2016 - 2017 годах составлял от 4000 до 9 000 руб. в месяц в зависимости от состояния жилого помещения, не считая платежей за жилищно-коммунальные услуги. Таким образом, установленный указанным приказом размер платы за наем в несколько раз ниже, чем плата за аналогичную жилую комнату в указанном микрорайоне города.
В целях урегулирования правоотношений в июне 2016 г. предложено всем гражданам-нанимателям, в т.ч. и ответчице, заключить с обществом договор коммерческого найма жилого помещения на предложенных условиях, с оплатой платы за наем жилой комнаты и за жилищно-коммунальные услуги. От предложения ответчица отказалась.13 декабря 2018 г. ответчице направлено уведомление, которым направлено два экземпляра подписанного обществом договора коммерческого найма и вновь предложено в течение 7 дней со дня его получения заключить с обществом данный договор, возвратить один экземпляр подписанного договора. Уведомление не было получено ответчицей, в связи с чем, очевидно, что направленное предложение о заключении договора коммерческого найма оставлено ответчицей без ответа. Требований о несоразмерности платы за пользование занимаемым жилым помещением от ответчицы и членов ее семьи не поступило.
Фактически ответчица мотивирует свой отказ от заключения договора исключительно своим нежеланием платить за пользование жилым помещением, считая, что оно было изначально предоставлено ей бесплатно. Фактически с даты приобретения обществом квартир между сторонами сложились и существуют правоотношения по договору коммерческого найма жилого помещения и все его существенные условия сторонами согласованы. Кроме того, такой договор, по которому ответчица и члены ее семьи фактически проживают в жилом помещении, используют предоставляемые жилищно-коммунальные услуги, а также условия, которого ответчица и члены ее семьи исполняют добровольно, фактически является заключенным и действующим. Отказ от заключения договора лишает истца права на получение коммерческого дохода (прибыли), а ответчица фактически за счет наймодателя получает неосновательное обогащение за счет сбережения суммы платы за наем, которые она обязана оплачивать истцу. Просит обязать Лазареву Н.И. заключить с ним договор коммерческого найма жилого помещения по адресу <адрес> на условиях договора, предложенного ООО "КРЕПОСТЬ", взыскать с ответчицы Лазаревой Н.И. в его пользу расходы по оплате госпошлины - 6 000 руб., расходы по оплате услуг представителя - 10 000 руб.
В дальнейшем, уточнив исковые требования, просит признать заключенным между ООО "КРЕПОСТЬ" и Лазаревой Н.И. договор коммерческого найма жилого помещения на условиях проекта договора, предложенного ООО "Крепость". Остальные требования истец оставил без изменения и просил их удовлетворить.
Лазарева Н.В. обратилась в суд со встречным иском, указав, что здание общежития по адресу <адрес> было построено в 1961 г. входило в государственный жилищный фонд, ранее являлось государственной собственностью производственного объединения "Калининградбумпром".
Обязательственные правоотношения по пользованию жилым помещением возникли у нее с собственником здания в 1994 г. в порядке, установленном ЖК РСФСР, на основании договора социального найма, носящего бессрочный характер. То обстоятельство, что к ООО "КРЕПОСТЬ" от ЗАО "Цепрусс" перешло право собственности на спорную квартиру на бессрочный характер ее правоотношений сторон по пользованию спорным жилым помещением влиять не может.
Ей было предоставлено жилое помещение в общежитии, в связи с чем, плата за жилую площадь и места общего пользования должна быть установлена по тарифам, предусмотренным для общежитий, находящихся в муниципальной собственности г. Калининграда. Размер платы не должен превышать установленный органом местного самоуправления уровень платы за жилье и коммунальные услуги в муниципальных домах.
С учетом уточнения требований просит обязать ООО "КРЕПОСТЬ" заключить с ней договор найма жилого помещения на условиях, установленных для муниципальных жилых помещений, платы за наем для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на территории городского округа "Город Калининград" в соответствии с текстом предоставленного в суд проекта договора найма жилогопомещения; обязать ООО "КРЕПОСТЬ" установить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на условиях, установленных для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма на территории городского округа "Город Калининград"; обязать ООО "КРЕПОСТЬ" предоставить ей льготы за наем жилого помещения в случае признания ее или членов ее семьи малоимущими по правилам, установленным на территории ГО "Город Калининград".
Судом постановлено изложенное решение.
В апелляционной жалобе Лазарева Н.В. просят решение отменить и принять новое решение. Указывает на то, что суд неправильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, дал неправильную оценку представленным доказательствам, неправильно применил нормы материального и процессуального права, в связи с чем, пришел к неправильным выводам.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ - с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение подлежащим оставлению без изменения.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела - ООО "КРЕПОСТЬ" с 17 февраля 2014 г. является собственником квартиры <адрес> на основании заключенного с ЗАО "Цепрусс" договора купли-продажи от 20.12.2013 г.
Согласно условиям указанного договора - после регистрации перехода права собственности на квартиры лица, указанные в приложении N 1 к данному договору сохраняют право на проживание в приобретенных обществом квартирах на неопределенный срок и имеют право пользоваться данными квартирами.
Так в квартире N на момент заключения указанного договора проживала наниматель Лазарева Н.И. и ее сын Лазарев М.В., занимали комнату N, площадью <данные изъяты>.
Обращаясь в суд с указанным иском, ООО "КРЕПОСТЬ" указало, что фактически между сторонами сложились отношения по коммерческому найму жилого помещения, однако от заключения соответствующего договора Лазарева Н.И. необоснованно отказывается.
Разрешая заявленные сторонами требования, суд первой инстанции исходил из того, что спорное жилое помещение является частным жилищным фондом коммерческого использования, между сторонами фактически сложились правоотношения по договору коммерческого найма, несмотря на отсутствие такого договора, заключенного в письменном виде, в связи с чем, к возникшим правоотношениям подлежат применению нормы главы 35 ГК РФ. Лазарева Н.И. и член ее семьи продолжают пользоваться принадлежащей истцу квартирой, не имеет намерения ее освобождать, тем самым она фактически приняла предложенные истцом условия договора. Оснований для удовлетворения встречных требований Лазаревой Н.И. об обязании ООО "КРЕПОСТЬ" заключить с ней договор найма жилого помещения на условиях, установленных для муниципальных жилых помещений не имеется.
Названные выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит обоснованными, поскольку они основаны на фактических обстоятельствах, правильной оценке доказательств, правильном применении приведенных правовых норм.
В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно статье 5 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации (и соответственно ее статья 683) применяется к обязательственным отношениям, возникшим после введения ее в действие, то есть после 1 марта 1996 г. По обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 г., часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.
Как было предусмотрено статьей 275 ранее действовавшего ГК РСФСР, по договору имущественного найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю имущество во временное пользование за плату.
В соответствии со статьей 295 ГК РСФСР пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, заключаемым между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при отсутствии - соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.
Как установлено по делу - Лазарева Н.И. вселена в спорное жилое помещение и зарегистрирована по указанному адресу 27 декабря 1994 г.
Указанное жилое помещение предоставлено ей работодателем ЗАО "Цепрусс".
Вопреки доводам Лазаревой Н.И., оснований для выводов о том, что Лазарева Н.И. приобрела право постоянного пользования спорной комнатой на условиях договора социального найма, не имеется.
Исходя из установленных обстоятельств и действовавшего законодательства спорное жилое помещение не могло быть предоставлено ЗАО "Цепрусс", являющимся коммерческой организацией, Лазаревой Н.И. для постоянного проживания.
То обстоятельство, что к ЗАО "Цепрусс" в порядке универсального правопреемства перешли права на здание указанного общежития от коллектива собственников КЦБЗ в качестве вклада в уставный капитал 12.05.1993 г. установлен вступившим в законную силу решением арбитражного суда Калининградской области от 20.02.2015 г., постановлением тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 19.05.2015 г.
То обстоятельство, что ранее здание общежития находилось в хозяйственном ведении государственного предприятия, на характер возникших правоотношений Лазаревой Н.И. по пользованию жилым помещением не влияет, поскольку такие правоотношения изначально у нее возникли с ЗАО "Цепрусс", но не с государственным предприятием.
Включение жилищного фонда в состав выкупаемого трудовым коллективом имущества государственного предприятия и его внесение в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества не должно влиять на жилищные права лишь тех граждан, которые вселились и проживали в данных жилых помещениях до указанного момента, поскольку в силу статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Для граждан, вселившихся в общежитие после перехода прав на общежитие к созданному акционерному обществу, возникшие правоотношения по предоставлению и пользованию жилыми помещениями должны регулироваться гражданским законодательством, определяющим правила заключения договоров коммерческого найма.
Лазарева Н.И. и член ее семьи в период нахождения общежития в ведении предприятия в общежитии предприятия не проживали, соответственно, они не занимали спорное жилое помещение по договору социального найма и не приобрели права постоянного пользования занимаемым жилым помещением. На момент вселения Лазаревых спорное жилое помещение не являлось объектом государственной собственности.
Фактически жилой дом <адрес> использовался как общежитие, спорные жилые помещения были предоставлены Лазаревой Н.И. в связи с трудовыми отношениями с ЗАО "Цепрусс", на момент возникновения правоотношений по найму жилое помещение находилось в собственности акционерного общества, а не в хозяйственном ведении государственного предприятия, как утверждала Лазарева Н.И.
Таким образом, отношения по пользованию Лазаревыми спорной комнатой изначально регулировались положениями гражданского законодательства, и независимо от оформления указанных правоотношений носили временный характер.
Вопреки доводам жалобы, само по себе указание в договоре купли-продажи, на основании которого у ООО "Крепость" возникло право собственности на спорное помещение, о наличии у проживающих в квартирах лиц права пользования на неопределенный срок, при отсутствии к тому законных оснований о возникновении у Лазаревых права постоянного пользования жилым помещением не свидетельствует.
Факт длительного проживания Лазаревых в спорной комнате на характер отношений по пользованию жилым помещением не влияет, оснований для применении к данным отношениям норм жилищного законодательства не влечет.
Оснований для выводов о том, что семья Лазаревых занимала названную комнату на основании договора найма специализированного жилого помещения, и в связи с передачей жилья в муниципальную собственность возникли отношения по социальному найму не имеется.
Введение в действующее законодательство статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2007 года N 425-О-О, было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем.
С учетом приведенных обстоятельств, поскольку отношений по пользованию жилыми помещениями с государственным предприятием у Лазаревых не имелось, в муниципальную собственность общежитие не передавалось, отсутствуют основания для применения к спорным правоотношениям ст.7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
В связи с чем, отсутствовали основания для обязания ООО "КРЕПОСТЬ" заключить с Лазаревой Н.И. договор найма на условиях, установленных для муниципальных жилых помещений, платы за наем для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на территории городского округа "Город Калининград".
При разрешении заявленных ООО "Крепость" требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку правомерности условия договора коммерческого найма об оплате.
ООО "Крепость" представлен проект договора коммерческого найма от 01.12.2019 г., п. 3.2 которого установлена ежемесячная плата за наем жилья определяется из расчета 300 рублей за 1 кв.м. занимаемой жилой площади помещения.
Данный размер ежемесячной платы установлен приказом генерального директора ООО "Крепость" N 6 от 01.10.2018 г.
Судом проанализированы данные аналитической справки ООО "Инвест" - по данным информационной базы размер платы за наем жилых комнат площадью от 10 кв.м. до 15 кв.м. в микрорайоне улицы Красносельской в Калининграде составляет от 5 000 руб. до 9 000 руб.
Согласно отчету ООО "Декорум" рыночно обоснованная удельная величина арендной платы за право пользования комнатой в коммунальной квартире по адресу <адрес> в течение одного платежного периода составляет 503,41 руб.
С учетом представленных доказательств экономического обоснования предлагаемого наймодателем условия договора - платы за наем, суд правомерно пришел к выводу об обоснованности установления в договоре коммерческого найма платы за наем в размере 300 руб. за один квадратный метр жилого помещения.
Поскольку плата за коммунальные услуги начисляется в соответствии с действующими тарифами, пункт 3.3 договора, предусматривающий оплату за предоставленные жилищно-коммунальные услуги согласно действующим в г. Калининграде тарифам, соответствует требованиям закона, права Лазаревой Н.И. не нарушает, оснований для удовлетворения требований Лазаревой Н.И. об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на условиях, установленных для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма не имелось.
Требование Лазаревой Н.И. о предоставлении льгот за наем жилого помещения в случае признания ее или членов ее семьи малоимущими на законе не основано, носит предположительный характер, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.
Относительно условия договора о сроке суд исходил из необходимости соблюдения интересов сторон, сохранения стабильности жилищных прав Лазаревой Н.И. и правомерно счел необходимым установить максимально возможный в соответствии с ч. 1 ст. 683 ГК РФ срок - 5 лет.
Доводы жалобы об отсутствии у Лазаревой Н.И. обязанности заключить договор основанием для отказа в иске ООО "Крепость" не являются.
Так - Лазарева Н.И. после перехода права собственности на жилое помещение к ООО "Крепость" продолжает в нем проживать, исполнять обязанности нанимателя, прекращать право пользования жилым помещением не намерена, необоснованно возражает по существу только в отношении условия об оплате за наем, что свидетельствует о сложившихся между сторонами отношениях коммерческого найма.
При этом следует учитывать, что ООО "Крепость" является собственником с 17 февраля 2014 г., с этого момента в течение длительного времени - более пяти лет у Лазаревой Н.И. с собственником фактически сложились отношения коммерческого найма в отношении спорного помещения.
С учетом того, что в ходе судебного разбирательства установлено, что фактически между Лазаревой Н.И. и ООО "Крепость" сложились отношения коммерческого найма в отношении спорного помещения, условия предлагаемого ООО "Крепость" договора соответствуют закону и прав Лазаревой Н.И. не нарушают, оснований для безвозмездного пользования нанимателем спорным помещением не имеется, однако Лазарева Н.И. на неоднократные предложения собственника безосновательно отказывается от оформления сложившихся правоотношений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о признании заключенным договора коммерческого найма в отношении занимаемого Лазаревой Н.И. жилого помещения на условиях проекта договора коммерческого найма жилого помещения от 01.12.2019 г.
Правильность решения суда в части распределения судебных расходов сомнений у судебной коллегии не вызывает.
Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы о незаконности и необоснованности решения суда являются несостоятельными, поскольку по существу они не опровергают выводы суда, а сводятся лишь к несогласию с ними и субъективной оценке установленных обстоятельств, ошибочному толкованию закона, что не может рассматриваться в качестве достаточного основания для отмены обжалуемого решения суда.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы не могут являться основанием для отмены правильного решения суда.
Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении дела правильно определены юридически значимые обстоятельства, применены нормы материального права, регулирующие возникшие отношения, нарушения норм процессуального закона не допущено, в связи с чем оснований для отмены решения суда, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 04 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
