Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 мая 2021 года Дело N 33-2796/2021

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе:

председательствующего-судьи Мочегаева Н.П.,

судей Беспаловой В.В., Данилова А.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Ожгибесовой И.А.,

рассмотрев с использованием видеоконференц-связи в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению (ФИО)1 к (ФИО)2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, ее возврате,

по апелляционной жалобе (ФИО)1 на решение Сургутского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 29 октября 2020 года, которым постановлено:

"(ФИО)1 в удовлетворении исковых требований к (ФИО)2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, ее возврате, отказать".

Заслушав доклад судьи Мочегаева Н.П. об обстоятельствах дела, выслушав представителя ответчика Яковлеву А.А., возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

(ФИО)1 обратился в суд с исковым заявлением к (ФИО)2 о расторжении договора купли-продажи квартиры, ее возврате. Требования мотивированы тем, что (дата) между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры (адрес), стоимостью 2 800 000 рублей. До настоящего времени ответчик не произвел оплату по договору, в связи с чем, просил взыскать долг по договору купли-продажи квартиры. В ходе рассмотрения дела истец в порядке статьи 39 ГПК РФ изменил исковые требования и просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры, возвратить квартиру в собственность истца и взыскать с ответчика судебные расходы.

Суд постановилизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе (ФИО)1 просит решение суда отменить. В обоснование жалобы считает, что решение суда вынесено с нарушением норма материального и процессуального права. Указывает, что ввиду доверительных отношений истец допустил указание в договоре осуществления полной оплаты, сделка была зарегистрирована в Росреестре. Ответчик заявил, что рассчитается за квартиру не раньше июля-августа, а в сентябре (дата) года квартира была продана. Также считает, что указанная формулировка в договоре является формальным доказательством, которое соответствует понятию допустимости, но этого не достаточно для объективного разрешения дела. В тоже время, это единственное доказательства ответчика в подтверждении его доводов.

В возражениях (ФИО)2 просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Указывает, что денежные средства были уплачены, что подтверждается соответствующей записью в договоре купли - продажи квартиры. Также указывает, что сообщение не является допустимым и надлежащим доказательством и не подтверждает факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате стоимости приобретенного жилого помещения, поскольку по указанному сообщению невозможно установить за какое жилое помещение, по какому договору или за какие услуги ответчиком не произведена оплата.

Стороны, представитель истца в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств, заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. Информация о движении дела заблаговременно размещена на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве.

На основании приведенной нормы Международного пакта и п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах заявленных доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность решения проверена в пределах доводов апелляционной жалобы

Статья 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19 декабря 2003 г. за N 23 "О судебном решении" разъяснил, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61,67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом не допущено.

Судом установлено и следует из материалов дела, что (дата) между (ФИО)1 и (ФИО)2 был заключен договор купли-продажи квартиры (адрес), стоимостью 2 800 000 рублей (л.д. (номер)).

Квартира передана ответчику по передаточному акту от (дата) (л.д. (номер)).

Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре (дата) (л.д. (номер)).

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что из буквального толкования значения слов и выражений положений договора купли-продажи о произведенном расчете, денежные средства, причитающиеся продавцу за его имущество, получены им на момент подписания договора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Согласно п. 4 договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 2 800 000 руб. В соответствие с этим пунктом договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В п. 4 договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами, содержится указание о том, что цена квартиры определена в сумме 2 800 000 руб., до подписания договора уплачена продавцу полностью.

Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

Выводы суда относительно толкования условий договора купли-продажи с учетом фактических обстоятельств дела сделаны при правильном применении норм материального права и в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

С учетом приведенных выше положений закона основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, при этом по смыслу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт подтверждает только факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю имущества, а не удостоверяет произведение взаиморасчета сторонами.

При рассмотрении дела судом первой инстанции было, что продавец и покупатель лично передали необходимые документы на государственную регистрацию договора купли-продажи. Право собственности зарегистрировано за покупателем (ФИО)2 (дата)

Продавец передал покупателю ключи от квартиры и в течение полугода никаких претензий по поводу этой квартиры покупателю не предъявлял, в этой квартире не проживал и в ней не появляется.

Согласно передаточного акта условия договора купли-продажи выполнены в полном объеме (л.д.(номер)).

Сторонами спора данные обстоятельства также не отрицались.

Таким образом, действия покупателя, который продолжает пользоваться квартирой и постоянно проживает в ней, могут свидетельствовать о принятии им переданного продавцом имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с пунктом 2 статьи 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. В силу диспозитивности прав сторон в договоре, если обязательства должником исполнены до заключения договора, расписка может быть заменена надписью в договоре об исполнении последним своих обязательств. Данный факт не противоречит статье 408 ГК РФ.

Следовательно, указанная сумма была уплачена покупателем продавцу на момент подписания настоящего договора полностью. Претензий между сторонами нет, о чем имеются подписи продавца (ФИО)1 и покупателя (ФИО)2 Квартира передана продавцом покупателю по передаточному акту от 27.11.2019г., содержание пункта 3 акта также свидетельствует об исполнении сторонами договора своих обязательств (л.д.(номер)

Договор купли - продажи от (дата) прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре.

Сделка проверялась государственным регистратором и прошла государственную регистрацию, каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истец к ответчику не предъявлял. При этом из материалов дела следует, что (ФИО)1, является риелтором (л.д.(номер)), т.е. специалистом по продаже недвижимости, имея профессиональные познания в этой сфере хорошо понимал значение условия договора о полном расчете между сторонами до подписания договора. Судом также обращено внимание на то, что истец обратился с иском спустя почти полгода со дня подписания договора, то есть претензий по вопросу исполнения договора в части выплаты денежных средств, как это предусмотрено ст. ст. 486, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предъявлял, тем самым не считая свои права нарушенными.

Мотивов, по которым истец при толковании условий заключенного между сторонами договора, не принял во внимание буквальное значение содержащихся п. 4 договора слов и выражений, последним не приведено.

Довод (ФИО)1 об указании в пункте 4 договора расчета за квартиру в виду доверительных отношениях с ответчиком судебная коллегия находит несостоятельным, ввиду того, что данный мотив не может ставить под сомнение условие о полном расчете по договору.

При этом от покупателя не требуется предоставление иных доказательств, кроме подписанного продавцом лично договора купли-продажи, содержащего подтверждение продавца факта получения денежных средств, нормами действующего законодательства этого не предусмотрено.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, действия сторон считаются добросовестными пока не доказано иное.

Истец ссылается в подтверждения отсутствия исполнения ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи квартиры представлена переписка по мессенджеру WhatsApp. Иных доказательств истец в соответствии с принципом состязательности в гражданском процессе не представил суду (ст.56 ГПК РФ). Поставленный истцом в мессенджере вопрос перед ответчиком и полученный ответ от ответчика, который не оспаривается последним и его представителем, не подтверждает признания (ФИО)2 неисполнения своих обязательств по договору.

Из материалов дела следует, что ответчик обосновывал свои возражения на доводы истца о признании долга ответчиком в переписке по мессенджеру WhatsApp наличием между ними отношений по ремонту спорной квартиры, оплате коммунальных услуг и оказания истцом ответчику риэлтерских услуг по продаже ее квартиры в 2018 году. Указанные ответчиком обстоятельства подтверждаются перепиской между ними в WhatsApp и не опровергнуты истцом (л.д.(номер)).