Дата принятия: 02 июля 2019г.
Номер документа: 33-279/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МАГАДАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2019 года Дело N 33-279/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:
председательствующего Адаркина И.А.,
судей Бирючковой О.А., Вилер А.А.,
при секретаре Гельман И.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банка ВТБ (публичного акционерного общества) к Пятицкому Р.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество
по апелляционным жалобам Пятицкого Р.В., Банка ВТБ (публичного акционерного общества) на решение Ольского районного суда Магаданской области от 8 октября 2018 года.
Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Вилер А.А., объяснения ответчика Пятицкого Р.В. и его представителя Маринкевич О.Е., поддержавших доводы своей жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда,
УСТАНОВИЛА:
Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (далее - Банк ВТБ (ПАО), Банк) обратился в суд с иском к Пятицкому Р.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование требований указал, что в соответствии с условиями кредитного договора от 29 ноября 2013 года N... Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) предоставил Пятицкому Р.В. кредит в размере 1525 000 рублей на срок 110 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения жилого дома общей площадью 54,6 кв.м, жилой площадью 30,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. В качестве обеспечения исполнения обязательств Банком был принят в качестве залога по договору ипотеки индивидуальный жилой дом и земельный участок, на котором расположен дом.
24 октября 2014 года в соответствии с решением общего собрания акционеров от 11 сентября 2014 года наименование Банка изменено на Банк ВТБ 24 (ПАО), 3 ноября 2017 года ВТБ 24 (ПАО) реорганизовано в форме присоединения к Банку ВТБ (ПАО).
Обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование ответчиком надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем образовалась задолженность в размере 1152 998 рублей 46 копеек, которую истец просил взыскать с Пятицкого Р.В. в свою пользу, обратив взыскание на заложенное имущество, определив способ его реализации путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену предмета залога в размере 2547 000 рублей. Также просил взыскать с ответчика расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 964 рубля 99 копеек.
Решением Магаданского городского суда 8 октября 2018 года с учетом определения суда об исправлении описки от 10 декабря 2018 года исковые требования удовлетворены, в пользу Банка ВТБ (ПАО) с Пятицкого Р.В. взыскана задолженность по кредитному договору от 29 ноября 2013 года N... в сумме 1152 998 рублей 46 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 19 964 рубля 99 копеек, а всего взыскано 1172 963 рубля 45 копеек, в пределах указанной суммы задолженности обращено взыскание на заложенное имущество: индивидуальный жилой дом, состоящий из двух жилых комнат, имеющий общую площадь 54,6 кв.м, жилую площадь 30,5 кв.м, состоящий из одного этажа, инвентарный N... назначение - жилое; кадастровый (или условный) N..., расположенный по адресу: <адрес>, определен способ реализации имущества путем продажи с публичных торгов, установлена начальная продажная цена заложенного имущества в размере 2037 600 рублей.
Определением того же суда от 27 февраля 2019 года исправлена описка в решении суда от 8 октября 2018 года, резолютивная часть решения суда изложена с учетом указания на обращение взыскания на земельный участок площадью 739 кв.м., назначение объекта - земли населенных пунктов под ранее выстроенный жилой дом и ведение личного подсобного хозяйства, кадастровый (или условный) N..., адрес место расположения: <адрес>.
Пятицкий Р.В. не согласившись с постановленным решением, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Со ссылкой на положения пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что истец нарушает условия договора ввиду изменения в одностороннем порядке существенных условий договора - цены предмета ипотеки.
Выражает несогласие с установленной решением суда начальной продажной стоимостью предмета залога. Полагает, что при определении указанной стоимости судом нарушены положения статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке (залоге недвижимости), поскольку начальная продажная цена дома определена судом исходя из стоимости, указанной в заключенном между должником и банком договоре о залоге, которая не соответствует её действительной цене (рыночной стоимости) на момент обращения на неё взыскания судом, при этом соглашение о начальной продажной цене имущества на публичных торгах в ходе рассмотрения дела между сторонами не достигнуто.
Обращает внимание, что с даты заключения договора ипотеки в 2013 году до даты обращения судом взыскания на предмет залога прошло длительное время в связи с чем рыночная стоимость недвижимого имущества изменилась, однако судом первой инстанции эти обстоятельства необоснованно не приняты во внимание, не вынесены на обсуждение сторон.
О необходимости учета судом данных обстоятельств разъяснено в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, а также судебных постановлениях, принятых по аналогичным спорам.
Полагает, что обращение взыскания на часть заложенного имущества - только на жилой дом, нарушает его права, поскольку реализация дома без земельного участка невозможна, в связи с чем решение суда не исполнимо. При этом обращает внимание, что начальная продажная цена части заложенного имущества - индивидуального жилого дома, определена судом исходя из стоимости дома, включающей стоимость земельного участка.
Не согласившись с постановленным решением, Банк ВТБ (ПАО) в апелляционной жалобе просит его изменить в части состава имущества, на которое обращается взыскание и его стоимости.
Ссылаясь на положения статьей 1, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 237, 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом того, что предметом ипотеки является индивидуальный жилой дом и земельный участок, просит дополнить решение суда указанием на обращение взыскания на объект недвижимости - индивидуальный жилой дом и земельный участок.
Полагает, что начальная продажная стоимость имущества должна быть установлена в сумме, согласованной сторонами в пункте 5.5 закладной, в размере 2547000 рублей.
Представители истца Банка ВТБ (ПАО), третьего лица ФГКУ "Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих", извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, сведений о причинах неявки не представили, ходатайств об отложении судебного разбирательства, о рассмотрении дела в их отсутствие не поступало. На основании частей 3, 4 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения Пятицкого Р.В. и его представителя Маринкевич О.Е. обсудив доводы, изложенные в жалобах, исследовав новые доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со статьей 807 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.
Обязанность заемщика возвратить сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа, предусмотрена положениями статей 810, 819 указанного кодекса.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Банк ВТБ 24 (ПАО) и Пятицкий Р.В. 29 ноября 2013 года заключили кредитный договор N..., в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит в размере 1525 000 рублей на срок 110 месяцев для целевого использования - приобретения недвижимости: индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
На дату заключения кредитного договора Пятицкий Р.В. являлся участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, которому предоставлялся целевой жилищный займ.
Пунктами 3.6, 3.7 договора предусмотрены процентный период равный месячному периоду, считая включительно с 3 числа каждого предыдущего по 2 число текущего календарного месяца, а также платежный период: не ранее 2 числа и не позднее 19 часов 00 минут 10 числа каждого календарного месяца.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату основного долга и процентов пунктами 3.9, 3.10 договора установлена неустойка в размере 0,1 % от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.
Согласно пункту 4.4 кредитного договора по договору купли-продажи жилого дома с земельным участком его цена составила 2500000 руб., из которых за счет средств целевого жилищного займа ответчиком уплачивалось 975000 руб., за счет кредитных средств 1525000 руб.
Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору явилась ипотека квартиры в силу закона (пункт 5.1 кредитного договора).
Пунктами 7.4, 7.4.1.10, 7.4.1.11 договора предусмотрено, что кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов и суммы неустойки в том числе в случае нарушения заемщиком сроков внесения внесения очередного платежа или его части более чем на 45 календарных дней, в случае если заемщик является участником накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на дату предъявления кредитором заемщиком требования о полном досрочном исполнении обязательств по договору и не более чем на 15 календарных дней, в случае, если заемщик исключен из реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих; при просрочке заемщиком сроков внесения очередного платежа или просрочках очередных платежей более трех раз в течение 12 месяцев.
Положениями пунктов 7.4.2, 7.4.4 договора установлено, что кредитор вправе в случае неисполнения заемщиком требований кредитора о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 15 календарных дней, считая от даты его предъявления кредитором, обратить взыскание на предмет ипотеки, находящийся в залоге у кредитора, в обеспечение исполнения обязательств заемщика с учетом ограничений предусмотренных пунктом 7.4.4 правил.
Если основанием для досрочного истребования является нарушение сроков внесения платежа или его части, кредитор вправе потребовать обращения взыскания на предмет залога (ипотеки), когда он включен в реестр участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в случаях: нарушения заемщиком сроков внесения очередного платежа либо его части больше чем на 45 календарных дней, если сумма платежа или его части составляет более 5 % от стоимости предмета залога (ипотеки); нарушение заемщиком сроков внесения очередного платежа либо его части более чем на 3 месяца в случае, если сумма просроченного платежа либо его части составляет менее 5% от размера стоимости заложенного имущества, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.
30 декабря 2013 года Пятицким Р.В. с Г. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - индивидуального жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
В договоре стороны пришли к соглашению о цене объекта недвижимости, включающего жилой дом и земельный участок в размере 2500000 руб. (том 1 л.д. 17-18).
Переход права собственности на недвижимое имущество к Пятицкому Р.В. зарегистрирован в установленном законом порядке 14 января 2014 года.
Права залогодержателя по кредитному договору N... от 28 ноября 2013 года, обеспеченному ипотекой, удостоверены закладной от 30 декабря 2013 года.
Согласно разделу 5 закладной от 30 декабря 2013 года предметом ипотеки является недвижимость: индивидуальный жилой дом общей площадью 54,6 кв.м и земельный участок площадью 739 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 5.5 закладной денежная оценка предмета ипотеки произведена в соответствии с отчетом об оценке N...(н) от 21 ноября 2013 года, выполненного ООО "Независимая компания "АВЭКС" по состоянию на 15 ноября 2013 года, и составила 2547000 руб. (том 1 л.д. 29-32).
Управлением Росреестра по Магаданской области и ЧАО 14 января 2014 года осуществлена государственная регистрация ипотеки.
Банком обязательства по предоставлению кредита исполнены, что не оспаривалось сторонами.
В связи с реорганизацией Банка ВТБ 24 (ПАО) в форме присоединения к Банку ВТБ (ПАО) на основании решений от 3 ноября 2017 года Общего собрания акционеров Банка ВТБ 24 (ПАО) и Общего собрания акционеров Банка ВТБ (ПАО), Банк ВТБ (ПАО) стал правопреемником Банка ВТБ 24 (ПАО) по всем обязательствам в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, возникшие по ипотечному кредиту сторон спора.
Судом установлено, что Пятицкий Р.В. ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по кредитному договору.
Начиная со 2 июня 2017 года ответчик неоднократно, более трех раз допускал просрочку очередных платежей по уплате основного долга и процентов (том 1 л.д. 7-10).
В силу пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.
На 19 марта 2018 года у ответчика образовалась задолженность в размере 85168 руб., в связи с чем истцом предъявлено требование о досрочном погашении кредита в полном объеме. Одновременно Пятицкому Р.В. разъяснено о намерении Банка расторгнуть кредитный договор (том 1 л.д. 37 - 38).
Требование истца от 19 марта 2018 года о досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств ответчиком не исполнено.
На 25 мая 2018 года по кредитному договору образовалась задолженность в общей сумме 1152 998 руб. 46 коп., в том числе: 1108 233 руб. 95 коп. - задолженность по кредиту, 44 764 руб. 51 коп. - плановые проценты за пользование кредитом.
4 июля 2018 года истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, с определением способа его реализации путем продажи с публичных торгов, установлении начальной продажной цены предмета залога
Статья 348 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует основания обращения взыскания на заложенное имущество и предусматривает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
В соответствии с положениями статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество возможно по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В пункте 1 статьи 50 Закона об ипотеке (залоге недвижимости), здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения кредитного договора и закладной) указано, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно пункту 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Установив факт ненадлежащего выполнения Пятицким Р.В. обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, что в соответствии с вышеприведенными положениями кредитного договора и Закона об ипотеке (залоге недвижимости) влечет право кредитора требовать досрочного взыскания с должника основного долга, начисленных процентов и неустойки за несвоевременную уплату основного долга и процентов за пользование кредитом, руководствуясь положениями статей 309, 310, 809, 330, 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности по кредитному договору в размере 1152998 рублей 46 копеек, обращении взыскания на заложенное имущество, с определением способа его реализации путем продажи с публичных торгов, установлении начальной продажной цены предмета залога.
Доводами жалобы ответчика указанные выводы суда первой инстанции не опровергнуты.
Ссылки в апелляционных жалобах на неуказание судом первой инстанции обращения взыскания на земельный участок, где находится жилой дом, и которые являются предметом залога не влекут изменение решения суда, поскольку определением Ольского районного суда Магаданской области от 27 февраля 2019 года исправлена описка в части наименования заложенного имущества с учетом земельного участка.
Вместе с тем, доводы апелляционной жалобы ответчика о неверном определении судом первой инстанции начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации на публичных торгах заслуживают внимания.
Из искового заявления следует, что Банк ссылаясь на ненадлежащее исполнение Пятицким Р.В. обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом, обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности в размере 1152 998 рублей 46 копеек, обращении взыскания на заложенное имущество, с определением способа его реализации путем продажи с публичных торгов, установлении начальной продажной цены предмета залога в размере 2547 000 рублей.
В силу положений пункта 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) обстоятельством имеющим значение для дела при разрешении вопроса об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, является определение судом начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации.
Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.
Материалами дела подтверждается, что соглашение между залогодателем и залогодержателем в ходе рассмотрения дела в суде не достигнуто, Пятицкий Р.В. возражал против стоимости заложенного имущества, указанной в закладной от 30 декабря 2013 года, указывая, что с даты её составления прошло более 4 лет и стоимость имущества изменилась.
Суд первой инстанции определяя начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации на публичных торгах в размере 2037600 рублей, исходил из его стоимости, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете об оценке N...(н) от 21 ноября 2013 года, выполненном ООО "Независимая компания "АВЭКС" по состоянию на 15 ноября 2013 года.
Частью 2 статьи 56 ГПК РФ установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Указанный отчет об оценке у сторон не истребовался, в решении суда его оценка, наряду с доводами ответчика о значительном промежутке времени прошедшем с момента заключения кредитного договора (29 ноября 2013 года), закладной (30 декабря 2013 года), а также произведенной ООО "Независимая компания "АВЭКС" оценкой недвижимого имущества, являвшего предметом залога (по состоянию на 15 ноября 2013 года), до момента обращения взыскания на данное имущество, изменении действительной (рыночной) цены недвижимого имущества, являющегося предметом залога, при разрешении спора в соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ судом первой инстанции не дана.
Как следует их разъяснений, данных в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 мая 2013 года, обстоятельства, связанные с изменением действительной (рыночной) стоимости имущества, являющегося предметом залога, подлежат выяснению судом и имеют значение для правильного разрешения указанной категории споров.
Поскольку в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 ГПК РФ), то в соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" лицам, участвующим в деле, предложено представить дополнительные (новые) доказательства, подтверждающие действительную (рыночную) цену недвижимого имущества, являющегося предметом залога, при обращении на него взыскания.
Определением суда апелляционной инстанции от 7 мая 2019 года по ходатайству ответчика назначена оценочная экспертиза недвижимого имущества, которое является предметом залога.
Согласно заключению (отчету) ООО "Правовой центр" N... от 29 мая 2019 года на дату оценки рыночная стоимость индивидуального жилого дома, имеющего общую площадь 54,6 кв.м., кадастровый N..., расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка площадью 739 кв.м., кадастровый N..., расположенного по адресу: <адрес> составляет 1490710 рублей.
Заключение эксперта соответствует положениям статьи 86 ГПК РФ, его выводы не вызывают сомнений в правильности.
Исследование проведено с соблюдением установленного процессуального порядка лицом, обладающим специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, заключение подготовлено в соответствии с требованиями действующих норм и правил по оценке недвижимого имущества. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал (объекты аналоги), осмотрено недвижимое имущество, которое является предметом залога и исследования, методы, использованные при экспертном исследовании, и сделанные на основе исследования выводы обоснованы, не содержат противоречий.
Эксперт, производивший оценку недвижимого имущества, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.
Принимая во внимание изложенное, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих об иной стоимости предмета залога, при обращении взыскания на него, отсутствие возражений сторон относительно заключения, судебная коллегия полагает, что стоимость заложенного недвижимого имущества, указанная в заключении N... от 29 мая 2019 года наиболее полно отражает его рыночную стоимость к моменту обращения взыскания на него.
В силу положений пункта 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке (залоге недвижимости) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определенная на основании отчета оценщика, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В этой связи судебная коллегия приходит к выводу, что начальная продажная цены на публичных торгах индивидуального жилого дома, имеющего общую площадь 54,6 кв.м., кадастровый N..., расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка площадью 739 кв.м., кадастровый N..., расположенного по адресу: <адрес>, должна быть установлена в размере 1192568 рублей, то есть в размере равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, определенной в отчете ООО "Правовой центр" (1490710 х 80%).
При этом возражений относительно суммы долга, иного её расчета от ответчика не поступало, сумма неисполненного обязательства Пятицкого Р.В. составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.
Довод апелляционной жалобы истца об установлении начальной продажной цены имущества на публичных торгах в размере, предусмотренном закладной от 30 декабря 2013 года (2547000 руб.), не может быть принят во внимание, поскольку противоречит положениям пункта 4 части 2 статьи 54 Закона об ипотеке (залоге недвижимости), так как данное соглашение между залогодателем и залогодержателем, не было достигнуто в ходе рассмотрения дела в суде. Материалами дела подтверждается, что залогодатель Пятицкий Р.В. в суде возражал против установления указанной продажной цены имущества.
Ссылка в апелляционной жалобе ответчика на одностороннее изменение истцом стоимости жилого дома с земельным участком, указанной в договоре купли-продажи от 30 декабря 2013 года (2500000 рублей), необоснованна, поскольку Банк стороной указанного договора не являлся.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения Ольского районного суда Магаданской области от 8 октября 2018 года в части суммы начальной продажной цены индивидуального жилого дома, имеющего общую площадь 54,6 кв.м., инвентарный номер - 160, кадастровый N..., расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка площадью 739 кв.м., назначение объекта - земли населенных пунктов под ранее выстроенный жилой дом и ведение личного подсобного хозяйства, кадастровый N..., расположенного по адресу: <адрес>, в размере 1192568 рублей.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ольского районного суда Магаданской области от 8 октября 2018 года изменить в части суммы начальной продажной цены индивидуального жилого дома и земельного участка, установив её в размере 1192568 рублей.
В остальной части решение Ольского районного суда Магаданской области от 8 октября 2018 года с учетом определений Ольского районного суда Магаданской области об исправлении описок от 10 декабря 2018 года и 27 февраля 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Пятицкого Р.В., Банка ВТБ (публичного акционерного общества) - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
