Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 июня 2021 года Дело N 33-2790/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Осадчей Е.А.,

судей Гапоненко Л.В., Емельяновой Е.В.,

при секретаре Лавриненко Ю.А.,

при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Куяновой Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Савченко Д.С., представителя Савченко И.В. Белькова А.С. на заочное решение Первомайского районного суда г. Омска от 19 февраля 2021 года, которым постановлено:

"Иск Савченко Д. С., Савченко И. В. удовлетворить частично.

Признать незаконными действия Акционерного общества Спортивно-развлекательного центра "АСГАРД" в части внесения изменений в односторонний передаточный акт по договору участия в долевом строительстве от 13.12.2019 года по указанию второго участника долевого строительства Савченко И.В. без заключения дополнительного соглашения о внесении изменений в абзац 2 одностороннего передаточного акта.

Взыскать с Акционерного общества Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД"

в пользу Савченко Д. С., Савченко И. В. неустойку за период с 01.12.2019 года по 02.12.2019 года в размере 19298 (девятнадцать тысяч двести девяносто восемь) рублей 34 копеек, то есть по 9649 рублей 17 копеек в пользу каждого, компенсацию морального вреда в размере 14000 (четырнадцать тысяч) рублей, то есть по 7000 рублей в пользу каждого, и штраф в размере 16649 (шестнадцать тысяч шестьсот сорок девять) рублей 17 копеек, то есть по 8324 рубля 59 копеек в пользу каждого.

Взыскать с Акционерного общества Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД"

в пользу Савченко Д. С., Савченко И. В. расходы в размере 23 (двадцать три) рублей, то есть по 11 рублей 50 копеек в пользу каждого.

Взыскать с Акционерного общества Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД" в бюджет города Омска государственную пошлину в размере 1071 (одна тысяча семьдесят один) рубля 93 копеек.".

Заслушав доклад судьи Осадчей Е.А., судебная коллегия

Установила:

Савченко Д.С., Савченко И.В. обратились в суд с иском к Акционерному обществу Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД" о защите прав участников долевого строительства. В обоснование иска указали, что 25.01.2019 год между АО Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД" (застройщиком) и Савченко Д.С., Савченко И.В. был заключен договор участия в долевом строительстве N ЦРПА/К/6-6-288, по условиям которого застройщик обязался в срок не позднее 01.12.2019 передать в совместную собственность истцов квартиру в Многофункциональном комплексе на земельном участке по адресу: <...>, <...> проектной площадью <...> кв.м. В соответствии с пунктом 4 договора цена договора составила 22267310 руб. 96 коп. Данная сумма была оплачена истцами в полном объёме.

В соответствии с пунктом 3.1.5 договора застройщик должен был направить сообщение о готовности квартиры к передаче не менее, чем за месяц до наступления срока сдачи объекта. В нарушение данного условия сообщение о завершении строительства квартиры было отправлено застройщиком лишь 21.11.2019 в адрес Савченко Д.С. При этом Савченко И.В. такое уведомление направлено не было.

02.12.2019 истцы прибыли для осмотра квартиры и её приёмки. По результатам осмотра помещения истцами были выявлены многочисленные недостатки строительства, не позволяющие использовать квартиру по назначению: фактическая планировка квартира не соответствовала проектной планировке, застройщиком были установлены 2 (два) дополнительных стояка с общедомовыми коммуникациями, не обозначенные в договоре, ограждающие конструкции вентиляционных коробов и общедомовых коммуникаций в квартире отсутствовали, общедомовые коммуникации находились в открытом доступе и имели множественные механические повреждения, в том числе сквозные; оконные блоки были установлены с явными нарушениями, в закрытом состоянии пропускали осадки, ветер и уличный шум. Также в день осмотра в местах общего пользования здания и на территории, прилегающей к зданию, застройщиком продолжали проводиться строительные работы, работала техника, не был убран строительный мусор.

В день осмотра квартиры у истцов не было возможности подписать передаточный акт, так как представитель застройщика сообщил, что передаточный акт будет предоставлен после рассмотрения протокола замечаний к качеству строительства и их устранения. 31.01.2020 Савченко Д.С. было получено уведомление застройщика о рассмотрении протокола замечаний и передаче квартиры в одностороннем порядке, датированное якобы 13.12.2019. По существу замечания застройщиком рассмотрены не были, до настоящего времени недостатки не устранены. Кроме того, данный односторонний акт не позволял истцам зарегистрировать своё право собственности на квартиру, так как Савченко И.В. в качестве участника долевого строительства в нём указана не была. В связи с нарушением срока передачи квартиры 17.07.2020 в адрес застройщика направлена претензия с требованием выплаты неустойки, подписания приложения к одностороннему акту с замечаниями к качеству строительных работ и незамедлительной передаче ключей от квартиры. Претензия в части выплаты неустойки и подписания замечаний к качеству работ оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного с учётом уточнения исковых требований истцы просили:

- обязать ответчика подписать приложение к одностороннему передаточному акту по договору участия в долевом строительстве N ЦРПА/К/6-6-288 от 25.01.2019 года с учетом обнаруженных недостатков строительства;

- датировать односторонний передаточный акт по договору участия в долевом строительстве N ЦРПА/К/6-6-288 от 25.01.2019 года по фактической дате получения истцами корректного передаточного акта - 10.11.2020 года, позволяющему зарегистрировать право собственности на квартиру и использовать ее по прямому назначению;

- взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за 124 дня (с 01.12.2019 по 02.04.2020) в сумме 1136375 рублей 10 копеек;

- взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в сумме по 100000 рублей в пользу каждого;

- взыскать с ответчика в пользу истцов штраф;

- взыскать почтовые расходы на отправку претензии от 17.07.2020 года в сумме 354 рублей 04 копеек; почтовые расходы на отправку претензии от 31.10.2020 года в сумме 234 рублей 04 копеек; почтовые расходы на отправку иска в суд в сумме 400 рублей 70 копеек; почтовые расходы на отправку иска ответчику в сумме 136 рублей 03 копеек; почтовые расходы на отправку уточненного иска в суд в сумме 225 рублей 92 копеек.

В судебном заседании истец Савченко И.В. заявленные требования уточнила, не поддержала требования в части возложения на ответчика обязанности подписать приложение к одностороннему передаточному акту с учетом обнаруженных недостатков строительства. В остальной части уточненные требования поддержала. Пояснила, что акт приема-передачи ими не был подписан ввиду того, что квартира имела существенные недостатки. В подтверждения существенности недостатков ссылалась на представленное в материалы дела заключение специалиста. Сообщила, что после подачи настоящего иска в суд застройщик поменял в жилом помещении 13 стеклопакетов, что подтверждается представленными актами осмотра выполненных работ от 24.11.2020 года и от 05.12.2020 года.

Истец Савченко Д.С., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явился, о причине неявки суду не сообщил.

Представитель истца Савченко С.Ф., действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные требования поддержал.

Представитель ответчика АО Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД" в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения был извещён надлежащим образом, представил суду письменные возражения на иск. Указал, что с момента получения истцами сообщения о завершении строительства у них возникла обязанность по приемке от застройщика соответствующего объекта долевого строительства в течение 14 календарных дней. Сообщение о завершении строительства было направлено только в адрес Савченко Д.С., поскольку он в данных правоотношениях действовал от своего имени, а также от имени своей супруги на основании нотариальной доверенности. Истцы вдвоём явились на осмотр и приемку помещения, однако от подписания передаточного акта необоснованно отказались, сославшись на наличие недостатков. Из буквального толкования ч. 5 ст. 8 и ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве следует, что участник долевого строительства может отказаться от принятия объекта только при наличии таких недостатков, которые делают объект непригодным для использования. Ввиду того, что помещение не имело каких-либо недостатков, которые делали бы его не пригодным для использования, правомерных оснований для отказа от принятия помещения у истцов не имелось. Соответствие объекта техническим требованиям и регламентам подтверждается выданным застройщику перед вводом дома в эксплуатацию заключением уполномоченного органа о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов, иным нормативным актам и проектной документации. В этой связи ответчиком в адрес истцов был направлен односторонний передаточный акт от 13.12.2019. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, обязательство застройщика по передаче помещения истцам было выполнено с момента составления одностороннего передаточного акта от 13.12.2019. В связи с чем ответчик полагал, что неустойка может быть взыскана только за один день просрочки передачи объекта - с 01.12.2019 по 02.12.2019.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе Савченко Д.С., представитель Савченко И.В. Белькова А.С. выражают несогласие с постановленным по делу решением. Отмечают, что осмотр истцами квартиры о её принятии не свидетельствует. По результатам осмотра квартиры были выявлены многочисленные недостатки строительства, что давало истцам право отказаться от подписания передаточного акта до устранения недостатков (ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве). Наличие такого права и возникновение при этом на стороне застройщика просрочки передачи объекта долевого строительства подтверждается практикой Верховного Суда РФ. Указывают, что наличие недостатков подтверждается представленным заключением специалиста, а также действиями самого ответчика по устранению данных недостатков в конце 2020 года. Отмечают, что в адрес Савченко И.В. передаточный акт не направлялся, в связи с чем оснований для отказа во взыскании неустойки в её пользу за весь заявленный период в любом случае не имелось. Полагают, что ответчик исполнил обязательство по передаче квартиры только 10.11.2020, когда они получили передаточный акт, адресованный обоим участникам долевого строительства. Считают, что застройщик не имел право передавать квартиру по одностороннему акту и на него должна быть возложена обязанность подписать двусторонний передаточный акт с замечаниями.

Изучив материалы дела, заслушав представителя Савченко И.В. Белькова А.С., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 25.01.2019 между Акционерным обществом Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД" (застройщиком) и Савченко Д. С., Савченко И. В. был заключен договор участия в долевом строительстве N ЦРПА/К/6-6-288, по условиям которого застройщик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многофункциональный комплекс на земельном участке с кадастровым номером N <...>, общей площадью 53479 кв.м., находящемся у застройщика на праве аренды, расположенном по адресу: <...> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию блока здания передать в совместную собственность участникам объект долевого строительства - квартиру со свободной планировкой (без внутриквартирных перегородок) и проведения каких-либо отделочных работ со следующими идентификационными характеристиками: условный N <...>, этаж - N <...>, номер подъезда - N <...>, общая площадь - <...> кв.м., количество комнат - <...>, помещения вспомогательного использования - лоджия, площадью <...> кв.м., общая приведенная площадь - <...> кв.м. Отмечено, что основные характеристики квартиры являются проектными, окончательные характеристики квартиры будут определены по окончании строительства Блока Здания по результатам обмеров квартиры кадастровым инженером.

Договор от имени участников долевого строительства был подписан Савченко Д.С., который действовал от своего имени и от имени своей супруги Савченко И.В. на основании нотариально удостоверенной доверенности.

Согласно п. 4.1 договора цена договора составляет 22 267 310 рублей 96 копеек.

Справкой от 22.03.2019 года N АСГ-132, выданной Акционерным обществом Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД", подтверждается, что по договору участия в долевом строительстве N ЦРПА/К/6-6-288 от 25 января 2019 года Савченко Д.С. произвел оплату в полном объёме в размере 22 267 310 рублей 96 копеек.

Пунктом 1.5 договора предусмотрено, что срок передачи застройщиком квартиры участнику - не позднее 01.12.2019 года.

В соответствии с пунктом 3.1.5 договора застройщик не менее, чем за месяц до наступления даты, предусмотренной п. 1.5 договора, направляет участнику сообщение о завершении строительства блока здания и о готовности квартиры к передаче.

В силу п. 3.2.2 договора в течение 14 календарных дней с момента получения сообщения от застройщика о вводе блока здания в эксплуатацию и готовности квартиры к передаче, участник обязан принять от застройщика по передаточному акту квартиру, качество которой должно соответствовать условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При наличии у участника каких-либо замечаний к квартире стороны одновременно с передаточным актом подписывают протокол замечаний в отношении квартиры. Застройщик обязан в течение 20 рабочих дней рассмотреть требования участника, указанные в протоколе замечаний, и согласовать с участником разумные сроки устранения замечаний по имеющимся недостаткам квартиры.

19.11.2019 Комитетом государственного строительного надзора города Москвы было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного Многофункционального комплекса, 2-я очередь, расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером N <...>, строительный адрес: <...>.

21.11.2019 застройщик Акционерное общество Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД" направил в адрес Савченко Д.С. сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче.

02.12.2019 истцы прибыли на осмотр и приемку помещения, однако отказались от подписания акта приемки-передачи, ссылаясь на выявленные недостатки объекта долевого строительства.

Истцами был подписан протокол замечаний, согласно которому по состоянию на 02.12.2019 года ими выявлен ряд недостатков:

- на территории находится строительная техника, производятся строительные работы, разрушена тротуарная плитка, озеленение выполнено лишь в некоторых местах, на территории МФЦ повсеместно разбросан строительный мусор, свободный проход на территорию МФЦ затруднен и вызывает опасения для жизни и здоровья, освещение территории отсутствует, во входной группе и лестничных маршах датчики охраны и пожаротушения не обнаружены;

- при осмотре квартиры выявлены выступы монолитных конструкций и перепад относительно кирпичной кладки на 5-7 см.;

- в соответствии с приложением N 2 к договору на плане квартиры указаны 2 короба с коммуникациями, однако в квартире обнаружены воздуховоды и выводы канализации в 4 местах, коробами эти коммуникации не закрыты;

- в стене справа от входа выступают остатки арматуры, не заделаны зазоры между кирпичами 2-3 мм;

- высота потолка в разных местах квартиры составляет от 3.09 м. до 3.13 м., что не соответствует проектной документации;

- перепад уровня пола в разных местах квартиры составляет около 40 мм.;

- ручка входной двери не закреплена, при эксплуатации вываливается; откосы входной двери не заделаны, присутствуют щели;

- отсутствует техническая возможность проверить работу пожарной сигнализации и водоснабжения, радиаторы отопления осмотреть невозможно, так как герметично упакованы в пленку, вентиляция не работает (отсутствует тяга);

- площадь квартиры не соответствует проектной документации и договору.

Также в акте зафиксированы имеющиеся, по мнению истцов, недостатки оконных конструкций (каждого оконного блока), существо которых сводится к тому, что оконные блоки установлены некачественно, стеклопакеты имеют множественные сколы и механические повреждения, оконные профили имеют множественные механические повреждения заводского защитного и лакокрасочного покрытия. Окна негерметичны, уплотнители во многих местах отсутствуют или не закреплены, что приводит к прямому попаданию в квартиру через оконный проем уличных осадков, фурнитура установлена некачественно, обнаружены множественные места сквозного продувания и промерзания окон. Внешние откосы окон установлены некачественно, имеют пустоты, щели, в которые попадают осадки. Запорная арматура и ручки нескольких окон установлены некачественно, на разных уровнях, что требует значительных усилий при закрывании и приводит к выводу фурнитуры из строя. Оградительные стекла с внешней стороны окон установлены на разных уровнях, имеют разную ширину зазоров и примыкания оконных блоков к откосам. Также указано, что вследствие некачественной установки окон шумоизоляция в квартире крайне низкая.

Представители АО Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД" данный протокол замечаний не подписали, и 13.12.2019 составили односторонний передаточный акт помещения, указав, что участник долевого строительства не выполнил обязанность по принятию объекта. В качестве участника долевого строительства, которому передается объект, в данном акте указан Савченко Д.С.

В адрес Савченко Д.С. вместе с односторонним передаточным актом также было направлено уведомление, в котором ему было сообщено, что указанные в протоколе замечания к объекту долевого строительства не препятствуют его использованию по назначению и могут быть устранены в установленном законодательством порядке и что при возникновении гарантийных случаев необходимо обратиться в офис по адресу: <...>, для составления соответствующего заявления и определения необходимых мероприятий.

17.07.2020 Савченко Д.С. направил в АО Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД" претензию, в которой указал, что в марте 2020 года при очередном осмотре квартиры были обнаружены новые дефекты, возникшие при попытке застройщика устранить недостатки с нарушением технологии производства работ и что застройщику на месте было передано очередное заявление об устранении недостатков, однако мер для их устранения так и не было принято. Также истец указал, что ему не переданы ключи от квартиры, он не может получить их в офисе застройщика по причине постоянного отсутствия там представителя. В связи с этим истец просил, в том числе выплатить ему неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

В ответе на данную претензию, направленном застройщиком Савченко Д.С. 16.10.2020, представитель АО Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД" указал, что объект долевого строительства не имеет недостатков, которые бы делали его непригодным для предусмотренного договором использования.

Также из материалов дела следует, что 31.10.2020 Савченко Д.С. и Савченко И.В. направили в АО Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД" очередную претензию, в которой помимо требования о выплате неустойки за период с 01.12.2019 по 02.04.2020, указали также на необходимость составления нового передаточного акта с включением в него в качестве участника долевого строительства Савченко И.В., поскольку ранее составленный акт содержал только данные Савченко Д.С., что не позволяло осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Материалами дела подтверждается, что такой акт был АО Спортивно-развлекательный центр "АСГАРД" составлен. В новой редакции одностороннего передаточного акта от 13.12.2019 указано, что участниками долевого строительства, которым передан объект, являются Савченко Д.С. и Савченко И.В. Данный акт был получен истцами 10.11.2020, в связи с чем в иске ими было указано, что датой передачи квартиры следует считать именно это число.

Также истцами в материалы дела представлены акты освидетельствования выполненных работ по устранению дефектов стеклопакетов от 24.11.2020 (замена 6 стеклопакетов) и от 05.12.2020 (замена 7 стеклопакетов), в которых указано, что работы выполняло АО "Ренейссанс констракшн".

В акте от 24.11.2020 отмечено, что в квартире N N <...> имелись царапины на стеклопакетах в количестве 13 штук, царапины на профиле и что требовалась регулировка или замена фурнитуры. В графе "отметка о выполнении" указано, что частично выполнена замена стеклопакетов в количестве 6 штук. Ожидается замена еще 7 стеклопакетов, которые числятся в заказе застройщика. По окончании замены стеклопакетов требуется полная регулировка и устранение замечаний по покраске рам и профилей, фурнитуре.

В акте от 05.12.2020 указано, что требуется замена 7 стеклопакетов, регулировка окон, окраска оконных рам, а также имеется отметка о выполнении данных работ.