Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 33-2789/2021

13 мая 2021 г. судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Зелепукина А.В.,

судей Копылова В.В., Родовниченко С.Г.,

при секретаре Боброве А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда в городе Воронеже по докладу судьи Копылова В.В.

гражданское дело N 2-168/2020 по иску Голощапова Андрея Станиславовича к Обществу с ограниченной ответственностью "Алмира 2" о понуждении к передаче законченного строительством жилого дома и земельного участка в собственность, взыскании стоимости устранения недостатков выполненных работ, неустойки и штрафа, по встречному иску ООО "Алмира 2" к Голощапову А.С. о взыскании суммы неосновательного обогащения за пользование жилым домом и убытков,

по апелляционной жалобе ООО "Алмира 2"

на решение Рамонского районного суда Воронежской области от 15 июня 2020 г.,

(судья Попов А.В.),

УСТАНОВИЛА:

Голощапов А.С. (далее - истец, потребитель, инвестор, заказчик) обратился в суд с иском к ООО "Алмира 2" (далее - ответчик, исполнитель, застройщик, подрядчик) о понуждении к передаче законченного объекта - жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> (далее - спорный жилой дом), по акту приема-передачи с предоставлением выписки из ЕГРН на индивидуальный жилой дом с характеристиками объекта, соответствующими условиям договора инвестирования в строительство индивидуального жилого <адрес> от 13.08.2015, и взыскании, с учётом уточнений требований, стоимости устранения имеющихся недостатков выполненных работ в размере в размере 346883 рублей, неустойки в размере 5500000 рублей и штрафа в размере 2750000 рублей, обосновав свои требования тем, что 13.08.2015 между ним и ООО "Алмира" (далее - первоначальный застройщик, правопредшественник ответчика) был заключён договор N инвестирования в строительство индивидуального жилого дома, по условиям которого первоначальный застройщик обязался при финансирования истцом строительства на принадлежащем застройщику земельном участке площадью 743 м2 в объёмах и сроки, установленные договором, осуществить строительство жилого дома общей проектной площадью 129,07 м2 и ввод законченного строительством объекта в эксплуатацию с целью приобретения инвестором указанного жилого дома и земельного участка под ним в свою собственность. Однако, до настоящего времени условия договора застройщиком не исполнены в полном объёме, объект по акту приема-передачи потребителю не передан и имеет ряд недостатков, которые препятствуют внутренней отделки помещений объекта и его эксплуатации для проживания. Имеющиеся недостатки по качеству строительства и дефекты в виде: некачественного устройства отмостки, входной площадки здания и гидроизоляции фундамента (имеются недопустимые трещины, разрушения, просадки и разрывы), первоначальный застройщик и в последующем его правопреемник - ответчик не устраняли, требуя от потребителя доплаты по инвестиционному договору. Как указано истцом, в нарушение условий договора с учётом дополнительного соглашения N 2 от 02.08.2016 о передаче инвестору объекта строительства в течении одного месяца с момента получения подрядчиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию от 08.09.2015, т.е. до 08.10.2015, несмотря на условие полной оплаты по договору до 30.11.2016, законченный строительством объект в планируемый срок не передан потребителю, уведомление об окончании строительства не направлено. Истец, признавая наличие недоплаты с его стороны инвестиций, полагает, что сумма недоплаты в соответствии с п. 2.2.3 дополнительного соглашения фактически была предоставлена ему застройщиком взаймы под 17% годовых, а, следовательно, факт недоплаты не находится в причинно-следственной связи с невозможностью окончания подрядчиком строительства дома и передачи законченного строительством жилого дома в собственность инвестора, указав также на правомерность недоплаты им денежных средств с учётом неисполненной застройщиком обязанности передать потребителю объект строительства по акту приема-передачи пригодном для использования в качестве жилого помещения. За допущенные нарушения сроков устранения выявленных и не устранённых недостатков в объекте строительства с ответчика подлежит взысканию неустойка, начиная с 08.10.2015, за 1447 дней и штраф за неисполнение отдельных требований потребителя в добровольном порядке. Необходимость устранения имеющихся недостатков выполненных работ по устройству отмостки, входной площадки здания, а также недостатков гидроизоляции фундамента спорного жилого дома очевидна, а потому их стоимость, с учётом уклонения застройщика, также подлежит взысканию с ответчика в пользу истца (т. 1 л.д. 2-5, 44-47, 113-118).

Ответчик ООО "Алмира 2" обратилось со встречным иском к Голощапову А.С. о взыскании суммы неосновательного обогащения за пользование спорным жилым домом в размере 2241925 рублей и убытков в размере 6582709,85 рубля в виде разницы в размере инвестиций (стоимости строительных работ) в соответствии с п. 2.5 заключённого между сторонами того же договора инвестирования в строительство индивидуального жилого дома от 13.08.2015 N, с компенсацией понесенных судебных расходов по уплате государственной пошлины, обосновав свои встречные требования тем, что в действительности объект недвижимости, в инвестировании строительства которого участвовал Голощапов А.С., - жилой дом, расположенный по с кадастровым номером N и земельный участок площадью 743 м2, на котором он расположен, по адресу <адрес>, фактически находится во владении и пользовании истца с ноября 2015 года, что не отрицалось им в различных судебных процессах в Рамонском районном суде, в отношении указанного дома потребителем уже заключены договоры газоснабжения и иных коммунальных ресурсов, а используя спорный жилой дом по целевому назначению, инвестор получает неосновательное обогащение в виде сбережения суммы арендной платы, которую он платил бы в указанном размере, пользуясь жилым помещением на законном основании. При этом, как полагает истец по встречным требованиям, поскольку в соответствии с п. 1.2 договора объектом инвестирования по настоящему договору является индивидуальный жилой дом общей проектной площадью 129,07 м2, жилой проектной площадью 59,2 м2, а фактически выстроен жилой дом площадью 278,5 м2, то в связи с превышением на 146,85 м2 предусмотренной п. 2.5 договора допустимой более чем на 2% фактической общей площади объекта общей проектной площади, инвестор обязан осуществить доплату застройщику разницы, исходя из цены договора, указанной в п. 2.1 настоящего договора и общей проектной площади объекта, указанной в п. 1.2 настоящего договора, в течение 10 дней с момента получения инвестором уведомления застройщика о результатах обмера, выполненных соответствующими органами технической инвентаризации и застройщик вправе не исполнять свое обязательство по передаче объекта по передаточному акту или иному документу о передаче инвестору законченность строительством объекта до исполнения инвестором обязанности по доплате разницы. До настоящего момента доплата за объект Голощаповым А.С. не произведена (т. 1 л.д. 149-152).

Решением Рамонского районного суда Воронежской области от 15.06.2020 требования истца удовлетворены частично, ООО "Алмира 2" обязано передать Голощапову А.С. законченный строительством объект - жилой дом с кадастровым номером N, общей площадью 278,5 м2, в том числе жилой - 95,6 м2, расположенный по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора инвестирования в строительство индивидуального жилого <адрес> от 13.08.2015 в установленный п. 1.7 договора месячный срок, подлежащий исчислению со дня полной оплаты истцом Голощаповым А.С. денежных средств по договору в соответствии с решением Рамонского районного суда Воронежской области от 13.03.2020, а также земельный участок с кадастровым номером N площадью 743 м2 по тому же адресу, на основании отдельно заключенного договора его купли-продажи. В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Алмира 2" - отказано (т. 2 л.д. 72-74).

В апелляционной жалобе законного представителя ООО "Алмира 2" ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска юридического лица полностью ввиду нарушения норм материального и процессуального права, с принятие по делу нового судебного акта об удовлетворении встречных исковых требований (т. 2 л.д. 145-146).

В судебном заседании представитель ООО "Алмира 2" по ордеру адвокат Колмакова К.А. настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы по изложенным в ней доводам.

Истец Голощапов А.С., его представитель по ордеру адвокат Алимов А.И. указали на отсутствие правовых и фактических оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции, несмотря на отказ судом в удовлетворении денежных требований этой спорящей стороны к апеллянту.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, заявлений и ходатайств об отложении слушания дела не заявлено, что с учётом части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), позволяет рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, исследовав и обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения сторон, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства индивидуального жилого дома, урегулированы правилами глав 30 ("Купля-продажа"), 36 ("Безвозмездное пользование"), параграфа 3 главы 37 ГК РФ ("Строительный подряд") ГК РФ, на что правильно было указано районным судом.

Статьёй 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Из материалов настоящего гражданского дела следует и установлено судом первой инстанции, что 13.08.2015 между истцом и правопредшественником ответчика был заключен договор N инвестирования в строительство индивидуального жилого дома общим объёмом финансирования (ценой договора) 5785702 рубля, с учётом дополнительных соглашений N от 01.06.2016 и N от 02.08.2016, по условиям которого застройщик был обязан построить на принадлежащем подрядчику на праве собственности земельном участке с кадастровым номером N, площадью 743 м2, расположенном по адресу: <адрес>, индивидуальный жилой дом: общей проектной площадью 129,07 м2, жилой проектной площадью 59,20 м2, с учётом согласованного сторонами в приложениях NN 1, 2 к настоящему договору плана и проектной документации, передав построенный объект инвестору в собственность и одновременно - земельный участок, на котором он расположен, по отдельному договору купли-продажи по согласованной цене 214298 рублей, в течении одного месяца с момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии надлежащего выполнения инвестором финансовых условий настоящего договора.

Обстоятельства, условия и правовые последствия заключения этой сделки, а также личность ответчика-застройщика участвующими в деле лицами не оспариваются, подтверждаются представленными по делу доказательствами, включая вступившее в законную силу решение Рамонского районного суда Воронежской области от 13.03.2020 по гражданскому делу N 2-31/2020 по иску ООО "Алмира-2" к Голощапову А.С. о взыскании с заказчика в пользу исполнителя задолженности по договору инвестирования и процентов за пользование чужими денежными средствами (т. 1 л.д. 8-14, 64-65, 86-87, 92, т. 2 л.д 59-60).

Удовлетворяя требования истца частично и отказывая ответчику в удовлетворении встречного иска полностью, оценив в совокупности и взаимной связи представленные доказательства по правилам статей 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя вышеприведённые нормы материального права в их совокупности и взаимной связи с учётом условий заключённой между спорящими сторонами сделки, суд первой инстанции пришёл к правомерному и обоснованному выводу, что ООО "Алмира 2" допущено нарушение прав истца как потребителя инвестиционно-строительных услуг.

Согласно части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в постановлении Пленума от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В рассматриваемом случае обжалуемое решение суда данным требованиям закона отвечает в полном объёме.

Решение районного суда обжаловано только ООО "Алмира 2" в части отказа в удовлетворении его встречных требований и потому в силу части 2 статьи 327.1 ГПК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", является предметом проверки судебной коллегии только по доводам апелляционной жалобы этого юридического лица.

Материалами дела подтверждается, что застройщиком спорного жилого дома была определена цена сделки и согласован с заказчиком весь объём инвестиций по договору от 13.08.2015 N в размере 5785702 рубля, причём эта сумма оставалась неизменной и после получения 08.09.2015 разрешения N на ввод в эксплуатацию построенного для инвестора индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, "новой, неучтённой" общей площадью 278,5 м2 (т. 1 л.д. 74-77), и после кадастрового учёта 26.10.2015 этого объекта недвижимости (т. 1 л.д. 143-144), поскольку при заключении в последующем, 01.06.2016 и 02.08.2016, дополнительных соглашений NN 1 и 2, соответственно (т. 1 л.д. 64-65), относительно порядка оплаты цены договора, предусмотренного п. 2.2 договора, объём финансирования, предусмотренный п. 1 этого договора, остался неизменным, несмотря на наличие сведений об окончательном объёме проинвестированного Голощаповым А.С. строительства, что со всей очевидностью свидетельствует об отсутствии спора относительно ранее установленной п. 1 общей цены сделки, заключенной между сторонами.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Данная норма, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлена на защиту прав потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданских отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями (Определение от 04.10.2012 N 1831-О и др.).

В случае сомнений относительно толкования условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора должно применяться "contra proferentem" толкование, наиболее благоприятное для потребителя.

С учетом изложенного, в случае сомнений относительно толкования условий договора должно применяться толкование наиболее благоприятное для потребителя, особенно тогда, когда эти условия не были индивидуально с ним согласованы.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 этого Кодекса действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) не допускаются.

Пунктом 2 статьи 8 и пунктом 2 статьи 10 Закона о защите прав потребителей на исполнителя возложена обязанность в наглядной и доступной форме довести до сведения потребителя информацию об услуге, в том числе об ее основных потребительских свойствах.

Как установлено в ходе судебного разбирательства по настоящему делу и следует из представленных сторонами доказательств, застройщик, согласовав в договоре от 13.08.2015 N с инвестором условие об общем объёме инвестиционных средств (п. 2.1) на строительство индивидуального жилого дома согласно плану дома (приложения NN 1 и 2 к договору) и возможности корректировки этой стоимости в пределах 2% погрешности в объёме строительства (п. 2.5), существенно ограничил свои права по спорному договору в части размера привлекаемых инвестиционных средств.

При принятии такого решения судебная коллегия не находит оснований также не учесть в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим законную силу решением Рамонского районного суда Воронежской области от 13.03.2020 по ранее рассмотренному спору между теми же сторонами от том же предмете - задолженности по договору от 13.08.2015 N инвестирования в строительство индивидуального жилого дома (т. 2 л.д 59-60), когда застройщик по прошествии более четырёх лет после ввода объекта строительства в эксплуатацию также указывал на цену в размере 5785702 рубля, утверждая об оплате инвестором лишь части в размере 4000000 рублей непосредственно от этой цены и наличии у инвестора задолженности в оставшейся части - лишь 1785702 рубля, т.е. своих убытках в этом размере в результате неисполнения финансовых условий договора инвестором.

Данные обстоятельства не отрицались этими же лицами при рассмотрении данного спора.

Кроме этого, утверждая в настоящем деле о наличии убытков в результате недофинансирования инвестором спорного объекта строительства, ООО "Алмира 2" вместе с этим приняло при реорганизации первоначального застройщика от ООО "Алмира" по Передаточному акту от 19.09.2019 (п.п. 14 п. 1, п.п. 2 п. 3 раздела 1 "Актив") в качестве основных средств остаточной стоимостью 214298 рублей земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, и в качестве готовой продукции - со всей очевидностью на нём расположенный индивидуальный жилой дом с кадастровым номером N, общей площадью 278,5 м2, с учётом также сведений кадастрового учёта, кадастровой стоимостью 5677306,05 рубля (т. 1 л.д. 143-144) и определённой при этом для себя собственником остаточной - 6465561,60 рубля, не упоминая о наличии дебиторской задолженности со стороны Голощапова А.С. (п. 6 раздела 1 "Актив"), позиционируя вместе с этим этого инвестора как кредитора (п.п.6 п. 3 Раздела 1 "Пассив"), определив для себя наличие долговых обязательств перед ним на сумму 4000000 рублей (т. 1 л.д. 184-185, 189, 193), что соответствует в целом установленному при рассмотрении гражданского дела N 2-31/2020 ранее, поскольку юридическое лицо указывало в том деле об оплате этой суммы заказчиком, а удержание у себя изготовленной для него на эти деньги продукции (индивидуального жилого дома) - очевидно.

Таким образом, требование застройщиком в новом споре убытков, связанных с неисполнением инвестором денежных обязательств по договору от 13.08.2015 N противоречит условиям этой сделки относительно общей цены строительства, положениям закона и установленным по делу фактически обстоятельствам.

Суждения апеллянта относительно неправильного расчёта общей площади возведённого жилья судебной коллегией отклоняются как не несостоятельные, поскольку сведения об общей площади индивидуального жилого дома с кадастровым номером 36:25:6700007:469, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 278,5 м2, соответствуют сведением, содержащимся в ЕГРН, относительной этой уникальной характеристики объекта недвижимости, поставленного на кадастровый учёт непосредственно стороной застройщика.

Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации, Закон N 218-ФЗ).

Как то предусмотрено, ч. 7 ст. 1 Закона о регистрации, государственный кадастровый учёт недвижимого имущества - внесение в ЕГРН сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учёт).

Часть 2 статьи 7 Закона N 218-ФЗ устанавливает, что Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе из: реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости) (п. 1); реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость) (п. 2).

В соответствии с ч. 2 ст. 8 названного Федерального закона к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Основные сведения об объекте недвижимости, вносимые в кадастр (реестр) недвижимости, установлены ч. 4 ст. 8 названного Федерального закона.

В силу п. 19 ч. 5 ст. 8 Закона о регистрации в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: условный номер земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, проектом межевания земельного участка или земельных участков либо схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, и реквизиты решения об утверждении этого проекта межевания территории или решения, которым предусматривается утверждение данной схемы.