Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 февраля 2022 года Дело N 33-278/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Гавриловой Е.В.,

судей Чариной Е.В., Черенкова А.В.,

при секретаре Салицкой О.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Зареченского районного суда г. Тулы от 27 сентября 2021 года по гражданскому делу N 2-1552/2021 по иску министерства имущественных и земельных отношений Тульской области к Шульга И,А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды земельного участка и обязании передать земельный участок по акту приема-передачи.

Заслушав доклад судьи Чариной Е.В., судебная коллегия

установила:

министерство имущественных и земельных отношений Тульской области обратилось в суд с иском, в котором просило взыскать с Шульга И.А. в его (истца) пользу задолженность по внесению арендной платы, предусмотренной договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 31041 рубль 25 копеек, пени в размере 13538 рублей 06 копеек с их последующим начислением до момента фактического исполнения обязательства по указанному договору аренды земельного участка; расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N; обязать Шульга И.А. за свой счет в <данные изъяты> срок с даты вступления решения суда в законную силу передать ему (министерству имущественных и земельных отношений Тульской области) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, вид разрешенного использования: для строительства и последующей эксплуатации жилого дома и надворных построек, расположенный по адресу: <адрес>, в состоянии, позволяющем использовать его надлежащим образом в соответствии с видом разрешенного использования.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Главы администрации поселков Менделеевский и <адрес> Управы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N "О предоставлении Шульга И.А. земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>" между администрацией поселков Менделеевский и <адрес> Управы <адрес> и Шульга И.А. заключен договора аренды земельного участка N. Границы земельного участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками. Данный договор заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ с правом последующей пролонгации на неопределенный срок. В настоящее время он действует. Ответчик обязалась уплачивать арендную плату ежегодно не позднее <данные изъяты> текущего года, однако данную обязанность не исполнила. Министерством имущественных и земельных отношений <адрес> в адрес арендатора направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ с требованием о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате и начисленных пени, которая оставлена Шульга И.А. без удовлетворения.

Представитель истца министерства имущественных и земельных отношений Тульской области по доверенности ФИО1 в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о месте и времени его проведения извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные исковые требования поддержал и просил удовлетворить.

Ответчик Шульга И.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о времени и месте его проведения извещена, представила письменные возражения на исковое заявление, в которых сочла заявленные министерством имущественных и земельных отношений Тульской области требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Указала, что являлась собственником жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв. м с надворными постройками и земельного участка с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв. м, расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды дополнительного земельного участка N, по условиям которого ей (Шульга И.А.) предоставлен в аренду дополнительный земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства и последующей эксплуатации жилого дома. До <данные изъяты> она (ответчик) добросовестно исполняла обязанность по внесению арендной платы, а ДД.ММ.ГГГГ продала жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, уведомив нового правообладателя о необходимости обращения в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области для переоформления договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N. В <данные изъяты> году она (ответчик) обращалась в министерство с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, на которое министерство имущественных и земельных отношений Тульской области сообщило ей (Шульга И.А.), что после перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, у нового правообладателя возникло право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, для чего предложило ей (Шульга И.А.) вместе с новыми собственниками жилого дома обратиться в министерство с совместным заявлением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N. Она (ответчик) более <данные изъяты> лет не пользуется земельным участком с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенным по адресу: <адрес>. Полагала, что с <данные изъяты> года министерство имущественных и земельных отношений Тульской области знало о смене собственника жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> и земельного участка, предназначенного для его эксплуатации, а равно о ее (Шульга И.А.) отказе от заключенного договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, однако вместо своевременного расторжения указанного договора продолжало начислять арендную плату. Заявила о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Решением Зареченского районного суда г. Тулы от 27 сентября 2021 года в удовлетворении исковых требований министерства имущественных и земельных отношений Тульской области к Шульга И.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и передаче земельного участка по акту приема-передачи отказано.

Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области подало апелляционную жалобу, в которой сочло постановленное решение незаконным и подлежащим отмене. Истец указал, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N сторонами не расторгнут, не признан недействительным, является действующим, предоставленный в аренду земельный участок не возвращен министерству по акту приема-передачи, в связи с чем ответчику надлежало исполнять обязанности арендатора, в том числе вносить арендную плату, что ею сделано не было.

Возражения на апелляционную жалобу не подавались.

Информация о рассмотрении апелляционной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Тульского областного суда в сети Интернет (http://oblsud.tula.sudrf.ru).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, о месте и времени его проведения извещены.

Представитель истца министерства имущественных и земельных отношений Тульской области по доверенности ФИО1 в письменном заявлении поддержал доводы апелляционной жалобы и просил ее удовлетворить.

Ответчик Шульга И.А. в телефонограмме просила учесть правовую позицию, изложенную в письменных возражениях на исковое заявление, и отказать ответчику в удовлетворении апелляционной жалобы.

Поскольку в соответствии с положениями части 3 статьи 167, части 1 статьи 327 ГПК РФ неявка лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению дела, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Кодексом.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущество найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

По правилам пункта 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При неисполнении арендатором данной обязанности арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а в случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Однако если арендодатель уклоняется от приемки арендованного имущества, он утрачивает право требования с арендатора арендной платы и убытков (пункт 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 года N 66). Это следует из статьи 406 ГК РФ, определяющей понятие и последствия просрочки кредитора.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией поселков Менделеевский и <адрес> Управы <адрес> (арендодателем) и Шульга И.А. (арендатором) заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым N N), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду из земель поселений земельный участок площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес> (пункт <данные изъяты> договора).

Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками (пункт <данные изъяты> договора).

Согласно пункту <данные изъяты>3 договора участок предоставляется для строительства и последующей эксплуатации жилого дома и надворных построек. Приведенное определение цели использования участка является его целевым назначением (разрешенным использованием).

Настоящий договор заключается сроком до ДД.ММ.ГГГГ (с правом последующей пролонгации на неопределенный срок) (пункт <данные изъяты> договора).

На основании пункта <данные изъяты> договора ежегодная ставка арендной платы устанавливается равной ставке земельного налога, определенной в соответствии с действующим законодательством за данный вид использования земли, при этом выплата всей суммы арендной платы за текущий год должна быть произведена не позднее <данные изъяты>.

В случае неуплаты арендной платы до <данные изъяты> текущего года и отсутствия соответствующего разрешения арендодателя на отсрочку платежа арендатор уплачивает арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере, определенном законом "О плате за землю" (пункт N договора).

Судебной коллегией также установлено, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N после истечения срока его действия - ДД.ММ.ГГГГ - возобновлен на неопределенный срок, что сторонами не оспаривалось.

Как следует из объяснений сторон, данных в суде апелляционной инстанции, выписки из ЕГРН и сведений публичной кадастровой карты, арендованный ответчиком земельный участок с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, является смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенному по соседнему адресу. Доступ на земельный участок с кадастровым N осуществляется через земельный участок с кадастровым N, собственником которого являлась ответчик Шульга И.А.

Таким образом, последняя заключила договор аренды земельного участка с кадастровым N площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, для его использования совместно с принадлежащим ей на праве собственности земельным участком с кадастровым N.

ДД.ММ.ГГГГ Шульга И.А. продала земельный участок с кадастровым N, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, и находящийся на нем жилой дом с надворными постройками общей площадью <данные изъяты> кв. м.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Шульга И.А. обратилась в адрес министерства имущественных и земельных отношений <адрес> с заявлением о расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, которое (заявление) получено ДД.ММ.ГГГГ.

Истец в письме от ДД.ММ.ГГГГ квалифицировал данное заявление как отказ арендатора от использования земельного участка, но сообщил ответчику, что договор аренды будет переоформлен после обращения арендатора и новых собственников жилого дома в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области с совместным заявлением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N.

Однако возможность расторжения договора аренды в данном случае не может быть поставлена в зависимость от добросовестного или недобросовестного поведения третьих лиц, не являющихся участниками спорных правоотношений. У истца отсутствовали законные основания для отказа в принятии земельного участка после расторжения договора аренды, о котором заявила арендатор Шульга И.А.

Поскольку договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N после ДД.ММ.ГГГГ являлся договором, возобновленным (заключенным) на неопределенный срок, он прекратил свое действие спустя три месяца после уведомления арендатором арендодателя о его расторжении в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ и условий договора аренды, то есть ДД.ММ.ГГГГ. Утверждение представителя министерства имущественных и земельных отношений Тульской области о распространении его действия на настоящее время основано на неверном толковании указанных выше норм права.

Ссылка истца на возможность расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, только по основаниям статьи 619 ГК РФ судом апелляционной инстанции признается несостоятельной, поскольку также основана на ошибочном толковании гражданского законодательства применительно к рассматриваемым обстоятельствам дела.

Указанная норма закона предусматривает ряд оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора, тогда как в настоящем случае договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N был пролонгирован на неопределенный срок и расторгнут в одностороннем порядке посредством отказа арендатора от договора (статья 610 ГК РФ), что не может быть расценено в качестве досрочного расторжения договора аренды.

При соблюдении арендатором требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределилиего намерение отказаться от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Реализация предоставленного законом арендатору права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; арендатора нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Отказом от договора аренды земельного участка в указанном выше порядке (пункт 2 статьи 610 ГК РФ) права и законные интересы истца не нарушены, поскольку в связи с возобновлением действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N на неопределенный срок ему было известно о возможности его (договора) прекращения в любое время по правилам названной нормы.

В пункте 3 постановления от 14.03.2014 года N 16 "О свободе договора и ее пределах" Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разъяснил право каждой из сторон заключенного на неопределенный срок договора аренды на немотивированный отказ от него. Исключение этого права по соглашению сторон повлекло бы фактическую утрату временного характера передачи имущества во владение и пользование, что противоречило бы существу законодательного регулирования договора аренды. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ N отметил безусловность отказа от заключенного на неопределенный срок договора и его зависимость исключительно от воли сторон.

Поскольку, как указано выше, арендатор направил арендодателю заявление о прекращении действия договора аренды (одностороннем отказе от договора), судебная коллегия сочла соблюденными требования абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, указав, что в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределилинамерение арендатора отказаться от договора.

Утверждение о том, что реальных действий по расторжению договора аренды арендатором Шульга И.А. предпринято не было, несостоятельно, поскольку последняя совершила юридически значимое действие - направила министерству имущественных и земельных отношений Тульской области заявление от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в определении от ДД.ММ.ГГГГ N по делу N, при определенных обстоятельствах суд может расценить, что сторона отказалась от своего уведомления о расторжении договора, например в случаях, когда обстоятельства дела свидетельствуют о том, что волеизъявление на прекращение договорных отношений не было реализовано им же самим по его же воле.

Судебная коллегия на основе исследования представленных в материалы дела доказательств в совокупности и взаимосвязи не усматривает намерения со стороны арендатора Шульга И.А. на продолжение арендных отношений после направления в министерство имущественных и земельных отношений Тульской области заявления от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка.

Так, в представленной переписке, принятой судом апелляционной инстанции в качестве нового доказательства на основании абзаца второго части 1 статьи 327.1 ГПК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", арендатор последовательно настаивала на своем праве на отказ от договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N и требовала освободить ее от арендной платы.

Таким образом, намерение арендатора продолжать арендные отношения после ДД.ММ.ГГГГ из материалов дела не следует.

Из Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (пункт 31), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 года, явствует, что акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью.