Дата принятия: 19 февраля 2020г.
Номер документа: 33-2779/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 февраля 2020 года Дело N 33-2779/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе председательствующего Кушнаренко Н.В.
судей Головнева И.В., Руденко Т.В.
при секретаре Атикян Э.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рой Натальи Юрьевны к Степаненко Ольге Михайловне, третье лицо Комитет по управлению имуществом г.Батайска о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности по апелляционной жалобе Рой Н.Ю. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 21 октября 2019 года. Заслушав доклад судьи Кушнаренко Н.В., судебная коллегия
установила:
Рой Н.Ю. обратилась в суд с иском к Степаненко О.М. о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности, обосновывая его тем, что 22.01.2016 года со Степаненко О.М. заключен договор уступки права по договору аренды земельного участка N 5637 от 26.09.2014 года в отношении земельного участка, площадью 2 500 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
В соответствии с условиями договора уступки истец приняла на себя обязанности арендатора указанного земельного участка и оплатила ответчику договорную сумму в размере 800 000 руб.
При этом, Степаненко О.М. гарантировала действительность права, уступаемого ею по договору, исполнение ею как арендатором своевременно и в полном объеме всех обязательств по заключенному ею договору аренды участка, а также обязалась сообщить ей любые иные сведения, имеющие значение для осуществления своих прав по договору аренды земельного участка.
Однако при заключении договора уступки права ответчик повела себя недобросовестно и с целью побуждения ее к заключению договора допустила в отношении нее обман, предоставив не соответствующую действительности информацию относительно условий сделки, прав и обязанностей по договору аренды, которые напрямую повлияли на ее решение о заключении договора аренды.
На основании изложенного, Рой Н.Ю. просила суд признать недействительным договор уступки права от 22.01.2016 года, заключенный между сторонами по договору аренды земельного участка N 5637 от 26.09.2014 года в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и применить последствия недействительности сделки, взыскав со Степаненко О.М. уплаченную по договору сумму в размере 800 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины - 300 руб.
Решением Батайского городского суда Ростовской области от 21 октября 2019 года в удовлетворении исковых требований Рой Н.Ю. отказано.
Рой Н.Ю. не согласилась с вынесенным судебным постановлением, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.
По мнению апеллянта, при оценке обстоятельств того, что ответчик не сообщила истцу как новому арендатору, изложенные в исковом заявлении факты, связанные с заключением договора уступки, которые влияли на заключение истцом данной сделки: отсутствие разработанной документации по планировке территории в районе запрашиваемого участка, не установление красных линий, отсутствие факта изъятия и резервирования земельного участка для государственных и муниципальных нужд, технических условий подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения; расположение земельного участка в границах приаэродромных территорий (Постановление правительства РФ от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН "Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства РФ"); занижение размера арендных платежей за пользование участком вследствие неправильного определения при заключении сделки его кадастровой стоимости; невозможность возведения на этом участке любого объекта капитального строительства и последующего ввода его в эксплуатацию без продления срока аренды земельного участка без торгов, отсутствие положительного заключения об освоении земельного участка и целесообразности уступки права аренды на нового арендатора, суд допустил одностороннюю оценку доказательств и сделал неверный вывод о том, что не сообщение ответчиком об этих фактах не является обманом, так как эти обстоятельства могли быть мною установлены до заключения договора уступки при достаточной степени заботливости и осмотрительности.
Податель жалобы считает, что суд не дал оценки содержащемуся в п. 2.2 договору уступки условию о том, что ответчик обязана сообщить истцу как новому арендатору любые сведения, имеющие значение для осуществления своих прав по договору аренды земельного участка.
По мнению заявителя жалобы, вывод суда, что передача истцу ответчиком протоколов заседаний Совета по инвестициям при Главе Администрации в 2013 и 2014 годах не свидетельствует об утверждении проектной документации, не имеет юридического значения для разрешения спора, поскольку указанные протоколы передавались ответчиком с целью убедить истца об отсутствии каких-либо препятствий для продолжения проектного строительства и побуждении заключить сделку.
Апеллянт указывает, что суд не дал оценки действиям ответчика по передаче истцу приобщенной к материалам дела квитанции об уплате за проектную документацию.
Заявитель жалобы ссылается, что суд не дал оценки доводам истца о несоответствии сумм оплаты в договоре и по распискам, как результате обмана истца со стороны ответчика о том, что разница явилась компенсацией за затраты на подготовку документации и закупку стройматериалов.
Апеллянт не согласна с выводом суда о том, что для строительства объекта капитального строения требуется лишь согласование с аэродромами и не требуется дополнительных финансовых затрат, поскольку для согласования с операторами аэродромов необходимо предоставить "Технический отчет в системе координат ПЗ-90.02".
По мнению апеллянта, вывод суда о том, что сокрытие информации о расположении земельного участка в зоне приаэродромных территорий не свидетельствует о невозможности строительства в указанной зоне, осуществлен судом без учета оснований исковых требований, поскольку истец в иске не указывала, что строительство невозможно по этой причине.
Заявитель указывает, что суд не учел и не дал оценки, что обман со стороны ответчика состоял в сокрытии обстоятельств, которые в значительной степени увеличивали финансовую нагрузку на истца для начала строительства, вследствие чего истец не могла начать строительство из-за недостаточности средств на преодоление неучтенных обстоятельств.
Автор жалобы считает, что суд учел, что обязательным условием продления договора аренды без проведения торгов является наличие на земельном участке объекта капитального строительства ли объекта незавершенного строительства, оформленного в собственность. Поскольку подобного объекта на участке не имеется и данных в материалах дела нет, а с учетом времени для изготовления всей проектной документации и согласований с операторами, также дополнительных и непредвиденных финансовых затрат, истец не имела возможности до окончания срока аренды не только возвести и зарегистрировать такой объект, но и начать его строительство.
По мнению апеллянта, суд необоснованно отклонил довод истца о незаконности получения согласия Комитета на уступку прав по договору в связи с наличием у первоначального арендатора задолженности по арендной плате и отсутствием положительного заключения об освоении земельного участка.
Заявитель жалобы указывает, что суд не дал оценки отсутствию надлежаще оформленной доверенности у представителя Степаненко О.М., что также является основанием для отказа в предоставлении муниципальной услуги.
В жалобе ее автор выражает несогласие с выводом суда о том, что нормами действующего законодательства не требуется получение обязательного положительного заключения Комитета на уступку прав и отсутствует законодательный запрет на уступку прав по договору аренды земельного участка при наличии задолженности по арендной плате, поскольку в данном случае такое согласование предусмотрено п. 4.3.2 заключенного Степаненко О.М. договора аренды, основания и порядок которого установлены муниципальным правовым актом- Постановлением Мэра г.Батайска от 29.02.2012 N 515.
По мнению апеллянта, несообщение ответчиком истцу действительной кадастровой стоимости земельного участка и вытекающих из нее сумм арендных платежей при заключении договора уступки является для истца обманом, однако суд при рассмотрении дела установил и указал об этом в решении, что сведения об изменении кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 19.03.2015, до заключения договора уступки.
Податель жалобы полагает, что указание суда в решении о прекращении действия договора аренды, как на основание для отказа в удовлетворении исковых требований, не основано на законе, поскольку вопрос даты и основания расторжения договора аренды судом не исследован.
Степаненко О.М. подала возражения, в которых она опровергает доводы апелляционной жалобы Рой Н.Ю. и просит решение суда оставить без изменения.
Дело рассмотрено в порядке статьи 167 ГПК РФ в отсутствии ответчика, извещенной надлежащим образом о месте и времени рассмотрения жалобы, что подтверждается имеющимся в деле уведомлением.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ст. 327.1 ГПК РФ, возражений Степаненко О.М. на апелляционную жалобу, выслушав пояснения истца, представителя ответчика по доверенности, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.
Судом установлено, как следует из материалов дела, что 22.01.2016 г. между сторонами заключен договор уступки права земельного участка по договору аренды земельного участка N 5637 от 16.09.2014 года, по условиям которого Степаненко О.М., являясь первоначальным арендатором, передала Рой Н.Ю. - новому арендатору, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 5637 от 16.09.2014 года, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Цена уступаемых прав составила 70 000 рублей; согласно п. 3.1. договора обязанность нового арендатора по оплате денежных средств считается исполненной в полном объёме с момента подписания договора.
Переход права аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Ссылаясь на заключение договора под влиянием обмана, что выразилось в предоставлении ей не соответствующей действительности информации относительно условий сделки, прав и обязанностей по договору аренды, которые напрямую повлияли на решение истца о заключении договора аренды, истец предъявила настоящий иск.
Разрешая возникший спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.166, 167, 179 ГК РФ и исходил из того, что истец вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ таких доказательств суду не предоставила.
При этом, суд указал, что не сообщение истцу ответчиком каких-либо сведений само по себе не порождает обязанность суда признать сделку недействительной.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в настоящее время договор аренды между Комитетом управления имуществом г. Батайска и Рой Н.Ю. в отношении земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН прекратил свое действие, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения иска.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.
В силу положений п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
В силу разъяснений, содержащихся в п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом, подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Однако таких доказательств истцом суду представлено не было, к жалобе не приложено, в связи с чем суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска.
Доводы апеллянта о не предоставлении ей проектной документации во внимание не принимаются, поскольку при рассмотрении гражданского дела по иску Рой Н.Ю. к Степаненко О.М. о взыскании неосновательного обогащения судом установлен факт передачи денежных средств в размере 800 000 руб. только в счет приобретения права аренды по договору уступки прав от 22.01.2016 г. и отсутствия каких-либо соглашений между сторонами сделки о передаче проектной документации в счет оплаты указанной суммы.
Утверждения апеллянта о том, при заключении договора уступки прав она была обманута ответчиком в части наличия у нее разрешения на строительство объекта капитального строительства, прошедшего все необходимые согласования, несостоятельны, поскольку доказательств наличия такого разрешения у ответчика в материалы дела не предоставлено, как и не предоставлено доказательств возложения на ответчика обязанности передать истцу разрешение на строительство.
При этом, коллегия считает необходимым согласиться с выводами суда о том, что истец, имея намерение осуществить строительство на данном участке объекта недвижимого имущества, не лишена была возможности будучи арендатором спорного участка по договору уступки прав арендатора самостоятельно обратиться за получением разрешения на строительство. Доказательств не возможности осуществления строительства на данном земельном участке и получения разрешения на строительство на спорном земельном участке истцом в материалы дела также не предоставлено. Напротив, как поясняла истец в суде первой инстанции, в Управление по архитектуре и градостроительству г. Батайска за получением разрешения она не обращалась, каких-либо документов для получения разрешения на строительства она не готовила, проектную документацию не заказывала.
Ссылки апеллянта на отсутствие у нее финансовой возможности на получение разрешительной документации на строительство в связи с приобретением права аренды по завышенной цене ввиду наличия разрешительной документацией, также коллегией отклоняется, поскольку доказательств приобретения не только права аренды по договору, но и разрешительной документации истцом не предоставлено.
Коллегия в этой связи считает необходимым отметить, что истец, действуя с достаточной степенью заботливости и осмотрительности, могла еще до заключения договора уступки прав выяснить наличие разрешительной и проектной документации, что ею сделано не было. Как пояснила в суде апелляционной инстанции истец, договор был заключен быстро, времени подумать над предложением ответчика по заключению спорного договора у нее было.
Доводы в жалобе о том, что ответчик скрыла информацию о расположение земельного участка в зоне приаэродромных территорий, что требует дополнительных согласований и финансовых вложений, не свидетельствуют о не возможности строительства в указанной зоне, а лишь предполагают дополнительные согласования. В этой связи суд верно указал, что истец не была лишена возможности выяснить и это обстоятельство, что ею сделано также не было.
Ссылки апеллянта об обмане ее ответчиком относительно возможности продления договора аренды без проведения торгов коллегия признает несостоятельными, поскольку они основаны на неверном толковании законодательства.
В частности, подп. 9 и 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривают заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления; либо земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
С учетом изложенного, коллегия считает, что истец имела право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ, в частности, наличии на земельном участке объекта капитального строительства или объекта незавершенного строительства, оформленного в собственность истца.
Из материалов дела следует, и это истцом не отрицалось, что каких-либо действий по получению разрешению на строительство, не говоря о начале ею строительных работ на указанном участке, ею не предпринималось.
Утверждения апеллянта о том, что она была введена в заблуждение Комитетом по управлению имуществом г. Батайска ввиду получения согласия Комитета на уступку прав по договору, так как, по ее мнению, наличие задолженности по арендной плате, а также отсутствие положительного заключения Комитета об освоении земельного участка и целесообразности уступки права аренды на нового арендатора, является безусловным основанием для отказа Комитета в согласии на уступку прав по договору аренды, судом апелляционной инстанции отклоняются, как не основанные на неверном толковании законодательства.
Нормами действующего законодательства не требуется получения обязательного положительного заключения Комитета по вопросу уступки прав, а также отсутствует законодательный запрет на уступку прав по договору аренды земельного участка при наличии задолженности по арендной плате.
Как следует из пункта 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора уступки прав, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом, заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Доводы жалобы о том, что Степаненко О.М. и Комитетом по управлению имуществом г. Батайска истцу были сообщены не соответствующие действительности сведения относительно предстоящих арендных платежей за пользование землей, исчисленных исходя из кадастровой стоимости в размере 15 000 000 руб., в то время как действительная кадастровая стоимость земельного участка составляет более 21 000 000 руб., что повлекло для нее неблагоприятные последствия в виде образования задолженности по арендной плате, судом отклоняются как необоснованные, поскольку они не могут быть расценены судом как обман истца в порядке ст. 179 ГК РФ.
Действительно, как следует из выписки из ЕГРН, кадастровая стоимость земельного участка по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН составляет 21 990 725 руб. (л.д. 129-131), при этом, арендная плата рассчитывалась исходя из стоимости земельного участка в размере 15 883 175 руб.
Уведомлением о перерасчете арендной платы за период с 01.07.2017 года по 19.08.2017 Рой Н.Ю. информирована об увеличении кадастровой стоимости земельного участка и начислении арендной платы на основании неактуальных сведений о кадастровой стоимости земельного участка.
Сведения об указанной кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 19.03.2015 года на основании акта определения кадастровой стоимости от 27.02.2015 года, что следует из ответа ФКП Росреестра от 08.04.2019 года N 19-28-Исх/00156 на обращение Комитета по управлению имуществом г. Батайска N 51.5.2-01.6/575 от 02.04.2019 года.
Как следует из пояснений представителя Комитета по управлению имуществом г. Батайска, данных в суде первой инстанции и указанной переписки об изменении кадастровой стоимости земельного участка, Комитету стало известно только в апреле 2019 года, в связи с чем до указанной даты начисления арендной платы производились по неактуальным сведениям об оценке участка.
Таким образом, решение суда соответствует требованиям материального и процессуального права, оснований для его отмены по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Батайского городского суда Ростовской области от 21 октября 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Рой Натальи Юрьевны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное определение изготовлено 21.02.2020 г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
