Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 19 июня 2019 года №33-2775/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 июня 2019 года Дело N 33-2775/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Ярадаева А.В.,
судей Арслановой Е.А. и Иванова П.Д.,
при секретаре судебного заседания Егоровой Т.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Кандейкина Валентина Николаевича к обществу с ограниченной ответственностью "Коллективная строительная организация "Красночетайская" о признании права собственности на объекты недвижимости, поступившее по апелляционной жалобе Кандейкина В.Н. на решение Ядринского районного суда Чувашской Республики от 28 марта 2019 года,
установила:
Кандейкин В.Н. обратился в суд с суд с иском (с последующими уточнениями) к обществу с ограниченной ответственностью "Коллективная строительная организация "Красночетайская" (далее также ООО "КСО "Красночетайская") о признании права собственности на объекты недвижимости. В обоснование иска указано, что по договорам купли-продажи, заключенным 14 мая 2008 года, между закрытым акционерным обществом "Коллективная строительная организация" (ныне ООО "КСО "Красночетайская"), Кандейкин В.Н. приобрел объекты недвижимости: нежилое двухэтажное кирпичное здание конторы, 1976 года постройки, общей площадью 332,6 кв.м., балансовой стоимостью 40000 руб. и одноэтажное монолитное здание с одноэтажным монолитным железобетонным гаражом, с одноэтажным кирпичным гаражом, с одноэтажным кирпичным пристроем, 1979 года постройки, общей площадью 469,9 кв.м., балансовой стоимостью 46533 руб., расположенные по адресу: <адрес>. Данными объектами недвижимости истец пользуется добросовестно, открыто и непрерывно с момента приобретения, как своим собственным. Государственная регистрация права собственности на данные здания до настоящего времени не совершалась, иных лиц, оспаривающих права истца на спорные объекты недвижимости, не имеется. Ввиду отсутствия государственной регистрации истец не может распоряжаться своим имуществом. Согласно протоколу собрания пайщиков от 12 марта 1989 года истец был избран начальником МСО "Красночетайская". В 1992 году предприятие было акционировано и создано АОЗТ "КСО "Красночетайская", истец был избран начальником предприятия. За время существования предприятия истец является основным акционером и владельцем более 75% акций, до 1995 года истец был директором АОЗТ "КСО "Красночетайская". Впоследствии истец являлся председателем Совета директоров и на основании его решений назначались другие руководители. Как основной акционер и владелец основного пакета акцией, которые давали Кандейкину В.Н. право единолично принять решение по имуществу АОЗТ "КСО "Красночетайская", истец 25 мая 1994 года заключил с данным обществом договор имущественного найма нежилых помещений с правом выкупа, в числе которых были и спорные объекты недвижимости, которые он 14 мая 2008 года выкупил на основании договора купли-продажи у правопреемника у ЗАО "КСО". Приведя вышеуказанные обстоятельства, истец просил признать за ним право собственности в силу приобретательной давности и договора купли-продажи на объекты недвижимости: двухэтажное кирпичное здание (здание конторы), 1976 года постройки, общей площадью 332,6 кв.м., балансовой стоимостью 40000 руб., с кадастровым номером N и одноэтажное монолитное железобетонное кирпичное здание (здание гаража) 1979 года постройки, общей площадью 469,9 кв.м., балансовой стоимостью 46533 руб., с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>.
В судебном заседании суда первой инстанции истец Кандейкин В.Н. и его представитель Торейкин Ю.Ф. исковые требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика ООО "КСО "Красночетайская" Турсуналиева А.В. в судебном заседании исковые требования Кандейкина В.Н. признала.
Представитель третьего лица администрации Красночетайского района Чувашской Республики Кондратьева В.Н., представитель третьего лица Управления Росреестра по Чувашской Республике Михеева А.В. в судебном заседании разрешение спора оставили на усмотрение суда.
Представитель третьего лица МИ ФНС России N 8 по Чувашской Республике Озыкова Н.И., представитель временного управляющего ООО "КСО "Красночетайская" Грачева В.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований Кандейкина В.Н.
Представители третьих лиц МРУ Росфинмониторинга по ПФО, Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики в судебное заседание не явились, представили суду заявления о рассмотрении дела без их участия.
Решением Ядринского районного суда Чувашской Республики от 28 марта 2019 года отказано в удовлетворении исковых требований Кандейкина В.Н.
На указанное решение суда Кандейкиным В.Н. подана апелляционная жалоба на предмет его отмены по мотивам незаконности и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы указано, что на момент заключения договора купли-продажи от 14 мая 2008 года у ЗАО "КСО "Красночетайская", правопреемника АОЗТ "Красночетайская", возникло право собственности на спорные объекты недвижимости независимо от наличия государственной регистрации права собственности у МСО "Красночетайская" в силу реорганизации юридического лица. Следовательно, на основании договора купли-продажи от 14 мая 2008 года состоялся переход права собственности спорных объектов недвижимости от продавца к покупателю. Отказывая в удовлетворении исковых требований, основанных на договорах купли-продажи от 14 мая 2008 года, суд первой инстанции пришел к взаимоисключающему выводу о невозможности удовлетворения исковых требований на основании приобретательной давности в силу наличия договоров купли-продажи от 14 мая 2008 года. Поскольку суд пришел к первоначальному выводу о том, что право истца на спорные объекты недвижимости по договору купли-продажи от 14 мая 2008 года не возникло, то ссылка суда на договоры купли-продажи от 14 мая 2008 года в качестве обоснования отказа в удовлетворении иска по приобретательной давности, несостоятельна. Данные договоры, по мнению суда, не порождают правовых последствий и не влекут права собственности на спорные объекты недвижимости. При таких обстоятельствах указанные договоры купли-продажи сами по себе не могут свидетельствовать о том, что владение спорным имуществом осуществлялось истцом на основании договорных обязательств. Суд оставил без надлежащей оценки то обстоятельство, что истец сдает в аренду ответчику спорные объекты недвижимости, что свидетельствует о добросовестном, открытом и непрерывном владении как своим собственным недвижимым имуществом.
В судебном заседании истец Кандейкин В.Н. и его представитель Павлов О.А. просили удовлетворить апелляционную жалобу.
Представитель третьего лица МИ ФНС России N 8 по Чувашской Республике Яскова Л.В. просила отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле и извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Представитель временного управляющего ООО "КСО "Красночетайская" Грачева В.А. в представленных возражениях просила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
На основании статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке, предусмотренном статьей 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 14 мая 2008 года между ЗАО "Коллективная строительная организация "Красночетайская" в лице директора Кандейкина П.В. (продавец) с одной стороны и Кандейкиным В.Н. (покупатель) с другой стороны были заключены два договора купли-продажи зданий: 1) нежилого одноэтажного монолитного железобетонного здания (здание гаража), расположенного по адресу: <адрес>, 1979 года постройки, общей площадью 469,9 кв.м., по цене балансовой стоимости в 46533 руб.; 2) нежилого двухэтажного кирпичного здания (здание конторы), расположенного по адресу: <адрес>, 1976 года постройки, общей площадью 332,6 кв.м., по цене балансовой стоимости в 40000 руб.
14 мая 2008 года были составлены акты приема-передачи объектов недвижимости к договорам купли-продажи от 14 мая 2008 года, по которым продавец ЗАО "КСО "Красночетайская" передало, а покупатель Кандейкин В.Н. принял вышеуказанные объекты недвижимости.
В материалы дела представлены квитанции о внесении Кандейкиным В.Н. в ЗАО "КСО "Красночетайская" денег за здание гаража в размере 46533 руб., за здание конторы 40000 руб. и справки, выданные ЗАО "КСО "Красночетайская" в подтверждение оплаты по договорам купли-продажи зданий.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ООО "КСО "Красночетайская" учреждено путем реорганизации в форме преобразования ЗАО "КСО "Красночетайская" (протокол N 1 общего собрания учредителей ООО "КСО "Красночетайская" от 18 марта 2010 года).
2 ноября 2018 года Управлением Росреестра по Чувашской Республике истцу было отказано в государственной регистрации права в отношении указанных здания гаража и здания конторы в виду отсутствия в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности продавца и не представления документов, подтверждающих наличие права собственности, в том числе ранее возникшего, у ООО "КСО "Красночетайская" на отчуждаемые здания гаража и конторы.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 27 ноября 2018 года в отношении ООО "КСО "Красночетайская" введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден Смольянинов И.Л.
Отказывая в удовлетворении исковых требований Кандейкина В.Н., суд первой инстанции исходил из того, что отсутствуют правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на спорные объекты недвижимости продавца ЗАО "КСО "Красночетайская", а при отсутствии зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на недвижимое имущество у продавца по договору купли-продажи не может произойти переход отсутствующего права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю, поскольку договоры купли-продажи спорного имущества были заключены после вступления в силу Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Разрешая требования истца о признании права собственности на спорные объекты недвижимости в порядке приобретательной давности, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение 15 и более лет. Суд не принял признание иска представителем ответчика, указав, что данное признание иска противоречит закону и нарушает права и законные интересы других лиц.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции исходя из следующего.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи и иной сделки отчуждения этого имущества.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно ст. 2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшем на момент заключения договоров купли-продажи зданий, государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (абз. 3 п. 2 ст. 13 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшем на момент заключения договоров купли-продажи зданий).
Как разъяснено в п. п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей (часть 1).
Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (часть 3).
Как следует из материалов дела государственная регистрация прав продавца ЗАО "КСО "Красночетайская", так и его правопреемника ответчика ООО "КСО "Красночетайская" на спорное имущество для последующего оформления перехода прав не производилась.
Учитывая, что сведений о наличии у продавца вещных прав на отчуждаемое имущество на момент заключения договоров купли-продажи, совершенных после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в материалах дела не имеется, то продавец, не обладая правом собственности или иным вещным правом на продаваемые объекты, был не вправе распоряжаться ими.
Поскольку отчуждение вышеуказанных объектов по договорам купли-продажи от 14 мая 2008 года было произведено лицом, которое не обладает правом собственности в отношении имущества, являющегося предметом сделки, такая сделка противоречит требованиям п. 2 ст. 209 ГК РФ, в связи с чем оснований для признания за ответчиком права собственности на спорные объекты недвижимости не было.
Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, согласно передаточному акту от 18 марта 2010 года ЗАО КСО "Красночетайская" передало, а ООО "КСО "Красночетайская" приняло основные средства по состоянию на 18 марта 2010 года, в числе прочего в котором перечислено и спорное недвижимое имущество: гараж 1979 года постройки и контора 1976 года постройки, что свидетельствует о том, что по состоянию на дату передаточного акта спорное имущество из правообладания ЗАО КСО "Красночетайская" не выбыло, что свидетельствует о неисполненности самих указанных договоров купли-продажи.
Также верно суд отказал в удовлетворении исковых требований Кандейкина В.Н. о признании права собственности на спорные объекты недвижимости и в силу приобретательной давности.
В силу статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Согласно исковому заявлению истец просит признать за ним право собственности на спорное имущество, ссылаясь на то, что он 25 мая 1994 года заключил с АОЗТ "КСО "Красночетайская" договор имущественного найма нежилых помещений с правом выкупа, в числе которых были и спорные объекты недвижимости, которые он 14 мая 2008 года выкупил на основании договора купли-продажи у правопреемника у ЗАО "КСО".
В связи с этим, является обоснованным вывод суда о том, что право собственности на основании договоров не может порождать право собственности по приобретательной давности.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, доказательства, подтверждающие добросовестное, открытое и непрерывное владение истцом спорным имуществом как своим собственным в течение 15 и более лет, в том числе сдачу в аренду ответчику спорных объектов недвижимости, материалы дела не содержат.
Судом первой инстанции правильно установлены, всесторонне и полно исследованы все юридически значимые обстоятельства по делу, выводы суда, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам, представленным доказательствам, и оснований считать их ошибочными не имеется. При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права. Решение суда следует признать законным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия не усматривает оснований, влекущих удовлетворение апелляционной жалобы и отмену состоявшегося решения суда первой инстанции.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу Кандейкина В.Н. на решение Ядринского районного суда Чувашской Республики от 28 марта 2019 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий А.В. Ярадаев
Судьи: Е.А. Арсланова
П.Д. Иванов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка