Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2021 года Дело N 33-2773/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Песковой Ж.А.,

судей Ершова А.А., Постникова Н.С.,

при секретаре Лукине Д.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области к Скребневой Н.В. о принудительном изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости для муниципальных нужд по апелляционной жалобе комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 28.01.2021 года, которым исковые требования комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Песковой Ж.А., объяснения представителя комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области Дягтеренко О.А., поддержавшей доводы жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области обратился с указанным выше иском, просил прекратить право собственности Скребневой Н.В. путем изъятия нежилого здания, расположенного по <адрес>, а также земельного участка площадью 26 кв.м с кадастровым N, принадлежащего Скребневой Н.В. на праве собственности, с выплатой ответчику денежной компенсации с учетом убытков в размере 153 307 руб. на условиях, предлагаемых истцом.

В обоснование заявленных требований истец указал, что администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области принято решение об изъятии вышеуказанных объектов недвижимости в связи с размещением объекта местного значения - объект дошкольной образовательной организации на 160 мест, при отсутствии других вариантов возможного размещения данного объекта. От заключения соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд ответчик отказалась.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 28.01.2021 года исковые требования комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области удовлетворены.

Изъяты нежилое здание площадью 21,1 кв.м с кадастровым N, расположенное по <адрес> и земельный участок площадью 26 кв.м с кадастровым N, разрешенным использованием "под гаражи", расположенный по <адрес>, путем выкупа у Скребневой Н.В. с выплатой ей возмещения в размере 396 450 руб.

Прекращено право собственности Скребневой Н.В. и признано право собственности Энгельсского муниципального района Саратовской области на указанные объекты недвижимости.

Комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области не согласился с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить в части установления выплаты возмещения, принять по делу новое решение. В обоснование доводов жалобы ссылается на то, что суд необоснованно отклонил ходатайства стороны истца о допросе эксперта, проводившего по делу судебную экспертизу, об отложения рассмотрения дела для сбора доказательств; основываясь на выводах судебной экспертизы, не принял во внимание ошибки, допущенные при ее проведении, и доводы о неверно подобранных объектах-аналогах. Полагает, что вывод эксперта основан на неправильном применении сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка.

На заседание судебной коллегии иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени слушания дела, не явились. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство). В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (часть 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В силу положений статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (часть 1).

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: 1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; 2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности; 3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком (часть 2).

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (часть 3).

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (часть 5).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (часть 6).

Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

В соответствии с положениями статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 3).

В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств (пункт 6).

Из материалов дела видно и установлено судом первой инстанции, что Скребнева Н.В. является собственником земельного участка площадью 26 кв.м с кадастровым N и нежилого здания (литера А) общей площадью 21,1 кв.м с кадастровым N, расположенных по <адрес>.

Постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области от 10.09.2020 года N 3135 "Об изъятии земельных участков и находящихся на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд Энгельсского муниципального района" для муниципальных нужд в связи с размещением объекта местного значения - объект дошкольной образовательной организации на 160 мест, при отсутствии других вариантов возможного размещения данного объекта изъяты вышеуказанные нежилое здание и земельный участок.

25.09.2020 года Скребнева Н.В. была уведомлена о решении изъять указанные объекты недвижимости для муниципальных нужд Энгельсского муниципального района Саратовской области.

От заключения соглашения об изъятии нежилого здания и земельного участка Скребнева Н.В. отказалась в связи с несогласием с размером предлагаемого истцом возмещения.

Истцом в подтверждение размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости представлен отчет общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-исследовательский центр" об оценке от 18.09.2020 года N 09/20-55, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания составляет 120 903 руб., земельного участка - 27 404 руб.

Ввиду возникших между сторонами разногласий относительно размера возмещения, подлежащего уплате за изымаемые объекты недвижимости, суд первой инстанции назначил судебную товароведческую экспертизу, производство которой поручил экспертам общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой судебной экспертизы".

Согласно заключению эксперта от 10.12.2020 года N 359-12/2020 рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по <адрес>, и земельного участка площадью 26 кв.м с кадастровым N, расположенного по <адрес>, на момент проведения экспертизы составляет 372 000 руб. Средняя рыночная стоимость услуг в городе Энгельсе по подбору нежилых зданий гаражей и сопровождению сделки, необходимых для приобретения Скребневой В.Н. другого гаража, составляет 21 000 руб. Стоимость оформления права собственности на другое нежилое помещение (государственная пошлина) составляет 2 000 руб. Средняя рыночная стоимость услуг по перевозу крупногабаритных грузов с использованием грузчиков и автотранспорта составит 1 450 руб.

Оценив представленные доказательства в совокупности, с учетом положений статей 8, 9, 11, 12, 279, 281 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 56.2, 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности исковых требований комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области об изъятии нежилого здания и земельного участка, принадлежащих на праве собственности Скребневой Н.В., для муниципальных нужд.

Решение суда первой инстанции в указанной части лицами, участвующими в деле, не обжалуется, а потому в силу диспозитивности не подлежит проверке судом апелляционной инстанции.

При определении размера возмещения за принадлежащие ответчику объекты недвижимости суд первой инстанции исходил из заключения проведенной по делу судебной экспертизы.

Доводы жалобы комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области по сути сводятся к несогласию с выводами указанной экспертизы.

Согласно части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Заключение эксперта, содержащее вывод о стоимости возмещения изымаемого для государственных нужд нежилого здания и земельного участка с учетом их рыночной стоимости, может считаться допустимым доказательством только в том случае, когда оно выполнено с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия подходов к оценке, объектов-аналогов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 года N 299 (далее - ФСО N 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В силу пункта 11 ФСО N 1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

В пункте 10 ФСО N 1 указано, что объект-аналог - объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Министерство имущественных отношений Российской Федерации разработало и утвердило распоряжением от 06.03.2002 года N 568-р Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (далее - Методические рекомендации) в целях использования их при проведении оценки рыночной стоимости земельных участков.

Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого; при отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Данный метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

При этом наиболее важными факторами стоимости земельных участков, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

По смыслу законодательства об оценочной деятельности и приведенных нормативных правовых актов при проведении оценки методом сравнительного подхода необходимо использовать аналоги, предложения о продаже которых имели место во временной период, наиболее близкий к дате, определенной судом для проведения оценки.

Заключение судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой судебной экспертизы" правомерно принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, оценено по правилам статей 57, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными по делу доказательствами, в том числе объяснениями сторон, представленными по делу письменными доказательствами.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" компетентным лицом, обладающим специальными познаниями и навыками в области экспертного исследования, в пределах поставленных вопросов, входящих в его компетенцию, заключение содержит необходимые выводы, ссылки на методическую литературу, использованную при производстве экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

С ходатайствами о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы стороны не обращались.

При проведении назначенной судом оценки земельного участка эксперт использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией, расчет рыночной стоимости нежилого здания осуществлялся затратным подходом.

Согласно исследовательской части экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Лаборатория независимой судебной экспертизы" учитывая достаточную и достоверную базу данных по ценам предложения аналогичных объектов по состоянию на дату оценки, для определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка эксперт считает наиболее целесообразно использовать метод сравнения продаж, то есть сравнительный подход. Так же, в распоряжении эксперта отсутствует достаточная и достоверная информация по проекту будущей застройки участка, таким образом, применение методов остатка либо предполагаемого использования в рамках сравнительного подхода не возможно. Метод сравнения продаж является прямым методом расчета, следовательно, наиболее достоверным, тогда как все прочие методы косвенные. Моделирование рыночной стоимости оцениваемого объекта проводилось на основе информации о ценах фактических сделок (ценах предложения на продажу) с сопоставимыми объектами недвижимости.