Определение Севастопольского городского суда

СЕВАСТОПОЛЬСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 33-2769/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Севастопольского городского суда в составе:

председательствующего, судьи - Григоровой Ж.В.,

судей - Козуб Е.В., Устинова О.И.,

при секретаре - Садыковой О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Козуб Е.В. апелляционную жалобу истца Митяй Е. Н. на решение Балаклавского районного суда города Севастополя от 26 апреля 2021 года по гражданскому делу по исковому заявлению Митяй Е. Н. к Ангелову В. А., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление охраны объектов культурного наследия города Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств и возмещении убытков,

УСТАНОВИЛА:

Истец Митяй Е.Н. обратилась в суд с иском к ответчику Ангелову В.А., изменив исковые требования, просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с предоставлением продавцом земельного участка, не соответствующего заявленным в договоре характеристикам, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 1367610,16 рублей, расходы, связанные с выносом границ земельного участка в натуре в размере 8000 рублей, расходы на установку забора и калитки в размере 257490,00 рублей, затраты на проведение инженерных изысканий и государственной историко-культурной экспертизы в размере 37331,20 рублей. Мотивируя исковые требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 1001 кв.м., кадастровый N, расположенного по адресу: РФ, <адрес>, для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок). Согласно данного договора, цена земельного участка составила 1 350 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истцом был получен градостроительный план земельного участка, в соответствии с которым на земельном участке отсутствует зона допустимого размещения зданий и строений, в соответствии с приказом Министерства культуры РФ от 12.08.2016 года N 1864 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" земельный участок расположен в зоне участка Л-38 с режимом использования Р-3-3, где размещение капитальных строений не допускается. Таким образом, ответчик предоставил истцу земельный участок, не соответствующий заявленным в договоре характеристикам.

Определением Балаклавского районного суда г. Севастополя от 10 декабря 2020 года к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление охраны объектов культурного наследия города Севастополя.

Определением Балаклавского районного суда г. Севастополя от 18 марта 2021 года к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя.

Решением Балаклавского районного суда города Севастополя от 26 апреля 2021 года в удовлетворении иска Митяй Е. Н. к Ангелову В. А., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление охраны объектов культурного наследия города Севастополя, Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств и возмещении убытков отказано.

Истцом Митяй Е.Н. подана апелляционная жалоба, просит решение районного суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, не соглашается с выводами суда, поскольку приобретенный истцом земельный участок в соответствии с договором купли-продажи и сведениями ЕГРН относится по виду разрешенного использования к землям для индивидуального строительства жилого дома и хозпостроек (приусадебный участок), однако согласно градостроительных планов земельного участка возведение объектов капитального строительства на спорном земельном участке не допускается, а также отсутствует возможность подключения к коммуникациям. При визуальном осмотре земельного участка истцом невозможно было определить наличие ограничений, установленных приказом Министерства культуры РФ от 12.08.2016 года N 1864. При осуществлении регистрационных действий в период с 2016 года по 2018 год ответчик мог узнать о наличии таких ограничений, в связи с чем, прекратил дальнейшие работы по возведению объектов капитального строительства, остановившись на фундаменте, который, на момент приобретения истцом земельного участка, был засыпан землей. О наличии данных ограничений на момент приобретения земельного участка истцу известно не было, в ЕГРН такая запись отсутствовала. Возведение объектов капитального строительства на <адрес> и граничащих с ней улицах, не вызывали у истца сомнения о невозможности возведения капитального строительства на спорном земельном участке, поскольку вокруг земельного участка истца имеются жилые дома. Договор купли-продажи был удостоверен нотариально, нотариус в силу своей профессии мог узнать о действии приказа Министерства культуры РФ от 12.08.2016 года N 1864. Решение суда свидетельствует о формальном, не основанном на законе, подходе к рассмотрению дела.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Митяй Е.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила отменить решение районного суда и принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчик Ангелов В.А., представители третьих лиц Управления охраны объектов культурного наследия города Севастополя, Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя не явились, о дате, времени и месте судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в соответствии с правилами ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия, заслушав доклад судьи Козуб Е.В., доводы истца Митяй Е.Н., обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность судебного акта районного суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения районного суда и принятия по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", разъяснено, что решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

Судебным разбирательством установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому Митяй Е.Н. купила у Ангелова В.А. земельный участок, площадью 1001 +/- 11,07 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: РФ, <адрес>, для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок).

Согласно п. 3 данного договора, стоимость земельного участка составила 1350000 рублей, которые были переданы продавцу до подписания договора.

В соответствии с п. 8 договора, земельный участок принимается пригодным для использования его по целевому назначению. Покупатель удовлетворена качественным состоянием указанного имущества, с которым ознакомлена путем его осмотра до подписания данного договора. Скрытых недостатков, о которых известно продавцу, отчуждаемый земельный участок не имеет.

Согласно передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ, Ангелов В.А. передал, а Митяй Е.Н. приняла вышеуказанный земельный участок.

Согласно выписок из ЕГРН, а также материалов реестрового дела, спорный земельный участок имеет площадь 1001 +/- 11,07 кв. м, кадастровый N, расположен по адресу: РФ, <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок). Какие-либо сведения о существующих ограничениях в отношении земельного участка в выписках из ЕГРН не содержатся. Сведения об объекте имеют статус "актуальные, ранее ученные".

Материалами дела подтверждены следующие расходы истца: расходы, связанные с выносом границ земельного участка в натуре в размере 8000 рублей, расходы на установку забора и калитки в сумме 257 490 рублей, затраты на проведение инженерных изысканий и государственной историко-культурной экспертизы в сумме 37331 рубль 20 копеек.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Митяй Е.Н., исходя из того, что на момент заключения сделки купли-продажи земельного участка истец была удовлетворена качеством передаваемого товара и согласилась приобрести его в том состоянии, в котором он находился. При должной осмотрительности при заключении сделки истцу должно было быть известно об ограничениях в использованиях участка, сведения о каких-либо ограничениях земельного участка в ЕГРН не вносились.

Однако с такими выводами суда первой инстанции не может согласиться судебная коллегия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

К такой информации относятся также сведения об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Согласно документов, помещенных в реестровое дело, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и Ангеловым В.А. заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому ФИО продала Ангелову В.А. земельный участок, площадь 1000 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый N, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок). Указанное недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения IV сессии N от ДД.ММ.ГГГГ Севастопольского городского Совета. Право собственности зарегистрировано за продавцом согласно свидетельству о государственной регистрации права серии <адрес>, выданному ДД.ММ.ГГГГ Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации N.

Продавец гарантировал, что на момент подписания настоящего договора, кроме прочего, ограничения (обременения) земельного участка не зарегистрированы. Обстоятельства, которые бы препятствовали заключению договора купли-продажи и какие бы умалчивались продавцом, отсутствуют (п. 11 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между Ангеловым В.А. и Митяй Е.Н. заключен купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, согласно которому разрешенное использование земельного участка - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок).

Земельный участок принимается пригодным для использования его по целевому назначению. Покупатель удовлетворена качественным состоянием указанного недвижимого имущества, с которым ознакомлена путем его осмотра до подписания данного договора. Скрытых недостатков, которые известны продавцу и о которых он сознательно не предупредил покупателя, отчуждаемый земельный участок не имеет (п. 8 договора).

Согласно выписке из ЕГРН, разрешенное использование земельного участка - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок), для индивидуальной жилой застройки. Сведения о том, что спорный земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, отсутствуют.

Согласно ответу Управления охраны объектов культурного наследия города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый N расположен в границах территории достопримечательного места "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита", утвержденных приказом Министерства культуры РФ от 08.06.2016 года N 1279 "О включении выявленного объекта культурного наследия - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" (г. Севастополь) в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия федерального значения, а также об утверждении границ его территории".

Согласно приказу Министерства культуры РФ от 12.08.2016 года N 1864 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита", расположенного в г. Севастополе", указанный земельный участок находится на территории преимущественно озелененных и открытых ландшафтов, незастроенных территориях - режим Р-3-3.

В соответствии с приказом Министерства культуры РФ от 30.06.2018 года N 1036 "О внесение изменений в приложение N 1 к приказу Минкультуры России от 12.08.2016 года N 1864, режим Р-3-3 участок Л-38, без права возведения капитальных зданий и строений.

Согласно общим правилам Приказа МК РФ N 1864 (п. 1.3), особые условия использования территории Достопримечательного места - осуществление изыскательных, проектных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных работ с условием проведения обязательных археологических полевых работ.

Согласно выводам Акта государственной историко-культурной экспертизы, земельный участок по адресу: <адрес>, расположен в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита", расположенного в г. Севастополе", утвержденных приказом Министерства культуры РФ от 08.06.2016 года N 1279 "О включении выявленного объекта культурного наследия - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита". Охранный режим использования его территории определен регламентами участков Л-20-Л-44 регламентного участка Р-3-3. На территории земельного участка по итогам проведенных археологических изысканий археологический материал и культурный слой не зафиксированы, объекты культурного (археологического) наследия отсутствуют. Хозяйственное освоение земельного участка не окажет негативного воздействия на объекты культурного наследия и их территорию.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истцом заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела заявления в Управление охраны объектов культурного наследия г. Севастополя о предоставлении пояснений касательно допустимости возведения объектов капитального строительства на спорном земельном участке, предоставленной на данное заявление информации и уведомление о несоответствии объекта индивидуального жилищного строительства, подтверждающих недопустимость возведения на спорном земельном участке объектов капитального строительства.

Учитывая, что данные документы имеют существенное значение для решения вопроса о возможности использования земельного участка по его целевому назначению, документы судебной коллегией были приобщены к материалам дела.

Согласно уведомлению о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке N от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истец Митяй Е.Н. направила в Управление охраны объектов культурного наследия г. Севастополя уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома или уведомления об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Рассмотрев указанное уведомление, Управление охраны объектов культурного наследия г. Севастополя уведомило истца о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по следующим основаниям.

В соответствии с приказом Министерства культуры РФ от 12.08.2016 года N 1864 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита", расположенного в г. Севастополе", земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, находится в зоне с режимом использования Р-3-3, участок Л-38, для которого запрещено строительство объектов индивидуального жилищного строительства

Аналогичного содержания сообщение о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке было направлено истцу Митяй Е.Н. Управлением охраны объектов культурного наследия г. Севастополя на ее обращение от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что хотя спорный земельный участок и имеет вид разрешенного использования - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок), для индивидуальной жилой застройки, однако он расположен в составе территории объекта культурного наследия, с ограничениями на данной территории в виде запрета строительства объектов капитального строительства.

Таким образом, реальной возможности использовать спорный земельный участок для цели, с которой он был приобретен истцом - для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений, у истца Митяй Е.Н. не имеется.

Учитывая, что границы территории объекта культурного наследия, в состав которых входит спорный земельный участок, были утверждены, и требования к осуществлению деятельности на таком объекте культурного наследования приняты Министерством культуры РФ после приобретения земельного участка ответчиком Ангеловым В.А. Данная информация является общедоступной. На момент совершения сторонами спорной сделки ограничения в виде запрета строительства объектов капитального строительства уже существовали, судебной коллегией принимаются во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что продавец Ангелов В.А. при заключении договора располагал сведениями о невозможности использовать земельный участок для строительства жилого дома, однако соответствующую информацию истцу не предоставил.