Дата принятия: 03 июня 2020г.
Номер документа: 33-2765/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июня 2020 года Дело N 33-2765/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе: председательствующего Ефимовой И.В.,
судей Аракчеевой С.В., Артемовой Н.А.,
при секретаре Селивановой Ю.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению Шелунца Р.Л., Степаняна Ф.А. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о разделе земельного участка по апелляционной жалобе третьего лица открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на решение Балашовского районного суда Саратовской области от 29 января 2019 года, которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи, объяснения представителя открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД") Кузьмичева Д.В., поддержавшего доводы жалобы, объяснения представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее - Росимущество) Дяденко О.А., полагавшей решение суда подлежащим отмене, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Шелунц Р.Л., Степанян Ф.А. обратились в суд с исковым заявлением к Росимуществу о разделе земельного участка, указав, что являются сособственниками объекта недвижимости - нежилого здания (товарная контора), расположенного на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес> Право долевой собственности приобретено ими на основании договора купли-продажи объектов недвижимого имущества от 12 декабря 2017 года. Согласно п. 2 договора купли-продажи здание расположено на земельном участке, необходимом для его использования, площадью 344 кв.м, являющимся частью земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3038275 кв.м с видом разрешенного использования - "под объекты железнодорожного транспорта".
В 2018 году истцы обратились в Росимущество по вопросу передачи в собственность занимаемого зданием земельного участка. Уведомлением от 16 марта 2018 года Росимущество сообщило, что земельный участок с кадастровым номером N, в границах которого расположен испрашиваемый участок, находится на праве аренды у ОАО "РЖД", и для раздела участка необходимо согласие арендатора. ОАО "РЖД" в ответе на заявление истцов указало, что ранее (01 февраля 2014 года) с прежним правообладателем здания ОАО "РЖД" был заключен договор субаренды части земельного участка и предложено заключить договор замены стороны в обязательстве по договору субаренды.
Истцы полагают, что поскольку они являются собственниками объекта недвижимости, то имеют преимущественное право на приобретение прав на земельный участок. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, на положения статей 11.2, 11.4 ЗК РФ, принимая во внимание результаты проведенной судебной экспертизы, истцы просили суд произвести раздел земельного участка с кадастровым номером N, площадью 3038275 кв.м путем образования земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, принадлежащего истцам, - здания мастерских МЧ (товарная контора), площадью 377 кв.м, с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером N в измененных границах.
Решением суда от 29 января 2019 года исковые требования удовлетворены, произведен раздел земельного участка по предложенному истцами варианту, в границах, указанных в резолютивной части решения. С истцов в пользу
ООО "Саратовское бюро судебных экспертиз" взысканы расходы по проведению экспертизы в сумме 99600 рублей (по 49800 рублей с каждого).
Не согласившись с решением суда, третье лицо ОАО "РЖД" подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Автор жалобы полагает решение суда незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению автора жалобы, в силу положений п. 2 и п. 3 ст. 129 ГК РФ, ст. ст. 17, 27 ЗК РФ, ст. 4 Федерального закона от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" земельные участки, предназначенные для размещения объектов железнодорожного транспорта, находятся в федеральной собственности. Находящиеся в государственной собственности участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, ограничиваются в обороте и не могут быть переданы в частную собственность. Земельный участок с кадастровым номером N представляет собой полосу отвода железной дороги с разрешенным использованием - "под объекты железнодорожного транспорта", в связи с чем не подлежит разделу в порядке, предусмотренном ст. 11.2 и 11.4 ЗК РФ.
Кроме того, спорный земельный участок имеет обременение в виде аренды ОАО "РЖД", и его пользование должно осуществялться с учетом требований Правил установления и использования полос отвода и охранных зон железных дорог, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 611 от 12 октября 2006 года. При проведении кадастровых работ по формированию вновь образованного участка обязательным является согласование местоположения границ земельного участка, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
Судом не учтено, что поводом для обращения истцов в суд с исковым заявлением является оформление в собственность земельного участка, которым истцы пользуются на протяжении многих лет безвозмездно, в обход установленных законом правил и требований. Автор жалобы полагает, что со стороны ОАО "РЖД" не было допущено нарушений прав истцов, обращение истцов в суд преждевременно, поскольку ранее они обращались в ОАО "РЖД" с заявлением о выделении им участка иной площадью - 518 кв.м. При этом истцами не проводились кадастровые работы по формированию участка и согласованию его границ.
Истцам было предложено заключить с ОАО "РЖД" долгосрочный договор субаренды сформированного земельного участка с кадастровым номером N площадью 344 кв.м, необходимого для эксплуатации здания, принадлежащего истцам.
Судом при вынесении решения не приняты во внимание результаты судебной экспертизы, в заключении эксперта указано, что раздел земельного участка с кадастровым номером N с соблюдением требований законодательства невозможен. поскольку вблизи исследуемого здания расположены действующие железнодорожные пути общего пользования и объекты железнодорожной инфраструктуры. Судом первой инстанции не учтено, что образуемый земельный участок имеет частичное наложение на земельный участок с кадастровым номером N, который поставлен на кадастровый учет в соответствии с требованиями закона. Данное наложение будет препятствовать постановке на кадастровый учет вновь образованного участка.
По доводам апелляционной жалобы представителем Росимущества подготовлен письменный отзыв, в котором содержится просьба решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.
С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи с допущенными судом первой инстанции нарушениями норм материального права, несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела и исследованным в ходе судебного разбирательства доказательствам (п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).
Согласно п. 1-2 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
В силу пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Данный принцип предполагает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Статья 11.2. ЗК РФ (п. 1, 3, 4, 8) предусматривает, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.
Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
В соответствии с п.п. 1, 6 ст. 11.4. ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
При разделе земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах в случае, если такой земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности
Статья 11.9. ЗК РФ содержит перечень требований к образуемым и измененным земельным участкам.
В силу положений пунктов 4, 6 данной статьи не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
По смыслу приведенных правовых норм раздел земельного участка предполагает такое преобразование земельного участка, при котором из одного земельного участка образуется несколько земельных участков, являющиеся смежными по отношению друг к другу и которые могут быть самостоятельно использованы по своему назначению, определенному в правоустанавливающих документах на исходный земельный участок. В соответствии с требованиями земельного законодательства раздел земельного участка не должен приводить к невозможности использования объектов недвижимости, расположенных на образованных земельных участках.
В соответствии с пп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предоставленные предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования.
На основании п. 1 ст. 90 ЗК РФ землями транспорта признаются земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов автомобильного, морского, внутреннего водного, железнодорожного, воздушного, трубопроводного и иных видов транспорта и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В п. 2 ст. 90 ЗК РФ указано, что в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта могут предоставляться земельные участки для 1) размещения железнодорожных путей; 2) размещения, эксплуатации и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе железнодорожных вокзалов, железнодорожных станций, а также устройств и других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта; 3) установления полос отвода.
Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 10 января 2003 года N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" к землям железнодорожного транспорта относятся земли транспорта, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта и (или) эксплуатации зданий, строений, сооружений и других объектов железнодорожного транспорта, в том числе земельные участки, расположенные на полосах отвода железных дорог и в охранных зонах.
Полоса отвода железных дорог - это земельные участки, прилегающие к железнодорожным путям, земельные участки, занятые железнодорожными путями или предназначенные для размещения таких путей, а также земельные участки, занятые или предназначенные для размещения железнодорожных станций, водоотводных и укрепительных устройств, защитных полос лесов вдоль железнодорожных путей, линий связи, устройств электроснабжения, производственных и иных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов железнодорожного транспорта.
В ходе судебного разбирательства установлено, что истцы являются сособственниками (по <данные изъяты> доле каждый) одноэтажного нежилого здания мастерских МЧ (товарная контора) с кадастровым номером N, площадью
257,4 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Право общей долевой собственности на объект недвижимости приобретено истцами на основании договора купли-продажи от 20 декабря 2017 года, заключенного с С.С.А.., зарегистрировано в ЕГРН 28 декабря 2017 года.
Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 3038275+/-3050.36 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - "под объекты железнодорожного транспорта". Данный земельный участок находится в собственности Российской Федерации, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 07 ноября 2005 года.
20 июля 2007 года земельный участок с кадастровым номером N предоставлен Росимуществом ОАО "РЖД" в аренду сроком на
49 лет, сведения о регистрации обременения в виде аренды внесены в ЕГРН
18 сентября 2007 года.
В ЕГРН также имеются сведения о регистрации субаренды на часть земельного участка с кадастровом номером N площадью 344 кв.м в пользу ООО "СаратовСельхозСоюз" на основании договора субаренды от 01 февраля
2014 года, обременение в виде права субаренды зарегистрировано на период с
04 июля 2014 года по 04 июля 2056 года.
В деле имеется договор субаренды части земельного участка от 01 февраля 2014 года, заключенный между ОАО "РЖД" (арендатором) и ООО "СаратовСельхозСоюз" (субарендатором). В договоре указано, что предметом договора является часть земельного участка с кадастровом номером N площадью 344 кв.м, предназначенная для эксплуатации и облуживания расположенного на участке здания мастерских МЧ (товарная контора). Данный договор был заключен с ООО "СаратовСельхозСоюз" как с собственником здания на момент подписания договора субаренды.
В 2018 году истцы обратились в Росимущество с заявлением о предоставления в собственность земельного участка площадью 518 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N.
Росимущество в ответе от 16 марта 2018 года сообщило, что предоставленная истцами схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории не соответствует требованиям п. 4, 6, 8 приказа Министерства экономического развития РФ N 762 от 27 ноября 2014 года. Кроме того, поскольку образование участка должно осуществляться из участка, предоставленного на праве аренды
ОАО "РЖД", то для образования участка необходимо согласие в письменной форме арендатора участка. Заявление возвращено истцам Росимуществом без рассмотрения.
ОАО "РЖД" в ответе от 24 апреля 2018 года на заявление истцов о предоставлении в собственность земельного участка площадью 518 кв.м указало, что исходный земельный участок с кадастровым номером N, в границах которого расположено здание мастерских МЧ (товарная контора), имеет разрешенное использование - "под объекты железнодорожного транспорта", является федеральной собственностью, ограничен в обороте и не может передаваться в частную собственность. Истцам предложено рассмотреть возможность заключения с
ОАО "РЖД" соглашения о перемене лиц в обязательстве по договору субаренды, заключенному с ООО "СаратовСельхозСоюз", к ответу приложен договор.
В суде первой инстанции для установления возможности раздела исходного участка была назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам
ООО "Саратовское бюро судебных экспертиз".
Из заключения экспертов N от 29 ноября 2018 года следует, что здание мастерских МЧ (товарная контора) частично находится за границами земельного участка с кадастровым номером N.
Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, должна составлять не менее 425 кв.м. Сформированный экспертами участок частично расположен в границах участка с кадастровым номером N, частично - на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно заключению часть земельного участка с кадастровом номером N площадью 344 кв.м сформирована без учета размеров здания, учитывает только размеры основной части здания площадью 241,3 кв.м. Кроме того, часть земельного участка с кадастровом номером N площадью 344 кв.м выходит за границы участка с кадастровом номером N. Эксперты пришли к выводу о том, что как при формировании границ участка с кадастровом номером N, так и при формировании границ части участка с кадастровом номером N лицом, выполнявшим кадастровые работы, были допущены ошибки при определении конфигурации и местоположения границ участков.
В заключении указано, что воспроизведенная в ЕГРН реестровая ошибка, подлежит исправлению таким образом, чтобы принадлежащее истцам здание с кадастровым номером N находилось в границах участка с кадастровом номером N, и была возможность его разрешенного использования.
Объекты, расположенные на образуемом земельном участке, не являются объектами инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования. Вблизи здания с кадастровым номером N расположены действующие железнодорожные пути необщего пользования и объекты железнодорожной инфраструктуры. Минимальное расстояние от здания до крайнего рельса составляет 8,55 м, до ближайшей опорной конструкции осветительной установки - 5,4 м. В наличии имеются не только сам железнодорожный путь (объект инфраструктуры), но и сети инженерных коммуникаций.
В заключении отражено, что часть земельного участка с кадастровом номером N площадью 344 кв.м находится в полосе отвода железной дороги. Ширина полосы отвода в зависимости от категории железнодорожных путей может устанавливаться для насыпей от 20 до 52 м, для выемок- от 25 до 60 м. По мнению экспертов, пересмотр границ и размеров полосы отвода в части возможности изъятия части участка возможен только при условии согласования с собственником участка и ОАО "РЖД". При отсутствии такого согласия, раздел земельного участка невозможен и противоречит положениям действующего законодательства.
В последующем по запросу суда экспертом К.Д.Ф. был представлен ответ на дополнительный вопрос суда, в котором отражено, что площадь земельного участка, расположенного в границах участка с кадастровом номером N, необходимого для использования здания с кадастровым номером N, составляет 377 кв.м, указаны координаты границ участка.
Удовлетворяя требования истцов о разделе земельного участка, суд первой пришел к выводу о том, что поскольку истцам на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости, право на который зарегистрировано в ЕГРН, то истцы обладают преимущественным правом на получение в пользование части участка, которая необходима для размещения здания и его эксплуатации. При этом арендатор земельного участка (ОАО "РЖД") не может произвольно ограничивать права истцов на оформление прав на земельные участки путем немотивированного отказа в согласовании раздела земельного участка. Суд посчитал, что допущенная при формировании исходного участка реестровая ошибка не влияет на возможность раздела участка по определенным экспертом границам.
Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют положениям действующего земельного законодательства.
В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
При разрешении спора судом произведен раздел земельного участка таким образом, что вновь образованный земельный участок не отвечает требованием ст. 11.9 ЗК РФ, поскольку часть здания, принадлежащего истцам, находится за границами образованного участка. Таким образом, для размещения и обслуживания всего здания необходимо формирование дополнительного участка за счет земель, государственная собственность на которые не разграничена. Разрешая спор, суд не учел, что размещение одного здания на двух участках, относящихся к разным формам собственности, действующим законодательством не предусмотрено. Следовательно, до устранения реестровой ошибки, допущенной при проведении кадастровых работ в отношении участка с кадастровом номером N, разрешение спора о разделе земельного участка невозможно. Основания и порядок исправления реестровой ошибки регламентированы ст. 61 Федерального закона от 13 июля
2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Судебная коллегия также принимает во внимание, что основанием для обращения в суд послужило желание истцов приобрести вновь сформированный земельный участок в собственность, однако исходный участок относится к объектам, ограниченным в обороте, поскольку предназначен для размещения объектов железнодорожного транспорта, в том числе объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования. Данный участок не подлежит приватизации. Оформление права аренды либо субаренды в отношении части участка, занимаемой зданием, возможно и без раздела исходного земельного участка.
В силу части 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение суда является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиями закона об их относимости и допустимости (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Согласно пункту 2 статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение.
Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ расходы по проведению экспертизы должны быть возложены на истцов как на проигравшую сторону в равных долях. Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Балашовского районного суда Саратовской области от 29 января 2019 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым Шелунцу Р.Л., Степаняну Ф.А. в удовлетворении исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о разделе земельного участка с кадастровом номером N, расположенного по адресу: <адрес> отказать.
Взыскать с Шелунца Р.Л., Степаняна Ф.А. в пользу общества с ограниченной ответственностью "СБСЭ" расходы по проведению судебной экспертизы в сумме 99600 рублей (по 49800 рублей с каждого).
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
