Дата принятия: 22 июля 2020г.
Номер документа: 33-2748/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 июля 2020 года Дело N 33-2748/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Ольховского В.Н.,
судей Коноваленко А.Б., Ганцевича С.В.,
при секретаре Чика О.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам ответчиков Картал И.Ю., Белинской Г.И. на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 12 марта 2020 года, которым исковые требования прокурора Гурьевского района Калининградской области в защиту интересов МО "Гурьевский городской округ" и неопределенного круга лиц удовлетворены в полном объеме; признан недействительным договор N 805 купли - продажи земельного участка с КН N, площадью 1600 кв.м, заключенный 09 ноября 2018 года между администрацией Гурьевского городского округа и Картал И.Ю.; признан недействительным договор купли - продажи указанного земельного участка, заключенный 07 марта 2019 года между Картал И.Ю. и Белинской Г.И.; применены последствия недействительности указанного выше договора - земельный участок возвращен в государственную собственность - в распоряжение администрации Гурьевского городского округа, на администрацию Гурьевского городского округа возложена обязанность возвратить Картал И.Ю. уплаченные по договору N 805 от 09 ноября 2018 года денежные средства в размере 17 570, 40 рублей в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; с Картал И.Ю., Белинской Г.И. в местный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 300 рублей с каждой; установлено, что решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности Белинской Г.И. на данный земельный участок.
Заслушав доклад судьи Коноваленко А.Б., мнение прокурора Ботвиной Л.В., возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Прокурор Гурьевского района Калининградской области обратился в суд с исковым заявлением в защиту интересов МО "Гурьевский городской округ" и неопределенного круга лиц, просил признать недействительным договор N 805 купли - продажи земельного участка с КН N, заключенный 09 ноября 2018 года между администрацией Гурьевского городского округа и Картал И.Ю.; применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор купли - продажи указанного выше земельного участка, заключенный 07 марта 2019 года между Картал И.Ю. и Белинской Г.И. и возвратить земельный участок в государственную собственность - в распоряжение администрации Гурьевского городского округа.
Заявленные требования мотивированы нарушением требований земельного законодательства при совершении сделки по выкупу в 2018 году спорного земельного участка. В обоснование иска указано, что 09 ноября 2018 года между администрацией Гурьевского городского округа и Картал И.Ю. был заключен договор купли - продажи земельного участка N. Основанием для заключения данного договора и передачи участка в собственность без торгов, в порядке ст. ст. 39.1, 39.20 Земельного кодекса РФ, послужило наличие зарегистрированного права собственности ответчика на нежилое здание (хозяйственную постройку) с КН N, площадью 10 кв.м. Оспаривая заключенную между сторонами сделку, прокурор ссылается на отсутствие оснований преимущественного выкупа такого участка, указывая на несоответствие объекта недвижимости площади участка, на вспомогательный характер строения, расположенного на спорном участке и соответственно на нарушения прав иных граждан, потенциально претендующих на предоставление участка в собственность, что влечет удовлетворение исковых требований.
Судом вынесено указанное выше решение.
В апелляционных жалобах ответчики Картал И.Ю. и Белинская Г.И., не соглашаясь с выводами суда о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, просят решение отменить и вынести новое об отказе в удовлетворении иска. Полагают, что предусмотренный ст. 39.20 ЗК РФ порядок предоставления земельного участка в собственность под существующую хозяйственную постройку был соблюден. Указывают на то, что нежилое здание на момент передачи спорного земельного участка в собственность было возведено и существовало, что подтверждено материалами дела. Считают, что требования прокурора не направлены на защиту какого-либо нарушенного права. Кроме того, Белинская Г.И. ссылается на то, что является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, что также исключает удовлетворение иска прокурора.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Выводы суда первой инстанции об удовлетворении заявленных прокурором Гурьевского района Калининградской области исковых требований, вопреки доводам жалоб, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.
Статьей 45 Гражданского процессуального кодекса РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В пункте 2 статьи 15 Земельного кодекса РФ, указано, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного подпунктом 6 пункта 2 данной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Для возникновения у арендатора земельного участка права на его приобретение в собственность без проведения торгов обязательным условием является наличие на арендуемом земельном участке здания, сооружения, на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости право собственности арендатора участка.
Из смысла указанных выше положений закона следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.
Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании ст. 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю, соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.
В этой связи, лицо, претендующее на предоставление земельного участка в собственность, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположен объект недвижимости, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.
Оценив представленные в дело доказательства надлежащим образом в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи спорного земельного участка отсутствовали обстоятельства, которые в силу ст. 39.20 ЗК РФ влекут передачу органом местного самоуправления в собственность Картал И.Ю. спорного земельного участка.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ответчик Картал И.Ю. на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды N 307 от 01 августа 2018 года являлась арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования для ведения личного подсобного хозяйства с КН N, площадью 1600 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Изначально указанный участок был предоставлен на праве аренды Прокопенко Е.В. в 2018 году для ведения личного подсобного хозяйства. Между администрацией Гурьевского района и Прокопенко Е.В. был заключен договор аренды N 307 от 01 августа 2018 года.
06 августа 2018 года права и обязанности по указанному договору были переданы Картал И.Ю., между сторонами заключено соответствующее соглашение.
Указанный земельный участок с КН N был сформирован из земель государственной собственности с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, поставлен на кадастровый учет 24 августа 2018 года на основании межевого плана от 18 мая 2018 года.
09 ноября 2018 года между администрацией Гуревского городского округа и Картал И.Ю. было заключено Соглашение о расторжении договора аренды. Одновременно с этим, между сторонами заключен договор купли - продажи указанного земельного участка, участок предоставлен Картал И.Ю. в собственность без проведения торгов в порядке статьи 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса РФ.
Согласно материалам регистрационного дела на указанный выше земельный участок основанием к принятию решения о передаче ответчику в собственность участка послужило заявление Картал И.Ю. от 30 октября 2018 года о предоставлении в собственность за плату участка в порядке ст. ст. 39.1, 39.20 Земельного кодекса РФ и представленное свидетельство о регистрации права на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом участке. Согласно сведениям из ЕГРН, на момент заключения оспариваемого договора, участок был обременен нежилым зданием (хозяйственной постройкой) с КН N, площадью 10 кв.м, право собственности на которое было зарегистрировано за ответчиком в ЕГРН 24 октября 2018 года в упрощенном порядке на основании представленных документов о правах на участок, заявления собственника и технического плана здания от 11 сентября 2019 года, составленного кадастровым инженером Водолазовой О.А.
Согласно выписке из ЕГРН на объект недвижимости с КН N следует, что данный объект имеет статус "нежилое", назначение - хозяйственная постройка, площадь которого составляет 10 кв.м., количество этажей - 1; год завершения строительства - 2018; расположен в границах земельного участка с КН N.
07 марта 2019 года земельный участок с КН N был продан ответчику Белинской Г.И. за 150 000 рублей, между сторонами заключен договор купли - продажи.
Как следует из пояснений представителя Репринцевой Э.Т., перед продажей спорного участка Белинской Г.И., ответчиком Картал И.Ю. было принято решение о демонтаже указанной выше хозяйственной постройки, на момент заключения 07 марта 2019 года договора купли - продажи участок был свободен от каких - либо строений, сооружений.
Таким образом, установлено, что площадь приобретенного в собственность Картал И.Ю. спорного земельного участка, составляющая 1600 кв.м многократно превышает площадь расположенного на участке нежилого здания (хозяйственной постройки), составляющей 10 кв. м.
Как следует из материалов дела, стороной ответчика в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено в судебное заседание доказательств, подтверждающих то обстоятельство, что на испрашиваемом участке расположен объект недвижимости, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью, что исключало предоставление администрацией Гурьевского городского округа спорного земельного участка в собственность Картал И.Ю. в указанном порядке.
В этой связи, как правильно указал суд в решении передача в собственность Картал И.Ю. в нарушение требований закона спорного земельного участка повлекла нарушение прав муниципалитета на поступление в местный бюджет доходов от продажи муниципального имущества, необходимых для решения вопросов местного значения, и как следствие - права населения, проживающего на территории Гурьевского городского округа, на решение вопросов непосредственного обеспечения своей жизнедеятельности за счет средств местного бюджета.
Оснований для иной правовой оценки обстоятельств, имеющих юридическое значение, на что ссылается податель жалобы, у суда не имелось.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции с учетом положений ст. ст. 168, 167 ГК РФ обоснованно удовлетворил заявленные прокурором Гурьевского района Калининградской области исковые требования в полном объеме, признав недействительным договор N 805 купли - продажи земельного участка, заключенный 09 ноября 2018 года между администрацией Гурьевского городского округа и Картал И.Ю., применив последствия недействительности сделки, признав недействительным договор купли - продажи указанного земельного участка, заключенный 07 марта 2019 года между Картал И.Ю. и Белинской Г.И. и возвратив земельный участок в государственную собственность - в распоряжение администрации Гурьевского городского округа, с возложением на администрацию Гурьевского городского округа обязанности возвратить Картал И.Ю. уплаченные по договору N 805 от 09 ноября 2018 года денежные средства в размере 17 570, 40 рублей в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Доводы жалобы Белинской Г.И., настаивающей на своей добросовестности при совершении сделки и, как следствие, невозможности истребования у нее земельного участка, не могут быть признаны состоятельными.
Подобные доводы исследовались судом первой инстанции и обоснованно отклонены.
Давая оценку доводам жалобы со ссылкой на указанное обстоятельство и не соглашаясь с ними, судебная коллегия отмечает следующее.
Статьей 1 ГК РФ предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).
Пунктом 5 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В силу указанной нормы материального права, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст.10 ГК РФ).
В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Применительно к настоящему иску - прокурор, обратившийся в суд в порядке ст.45 ГПК РФ, вправе поставить вопрос об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 35 постановления Пленума N 10/22 указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Из указанных разъяснений постановления Пленума N 10/22, а также позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П о соотношении положений статей 167 и 301, 301 ГК РФ, о применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения, следует, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ; такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя.
В пунктах 37, 38 и 39 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель); ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем; собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества; по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика относительно того, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 N 16-П указано, что добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.
Таким образом, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.
Сделка по приобретению спорного земельного участка в собственность была совершена Белинской Г.И. непосредственно после демонтажа указанного выше нежилого здания (хозяйственной постройки) площадью 10 кв.м, вспомогательного характера, не имеющего самостоятельного функционального значения, для обслуживания которой администрацией Гурьевского городского округа в порядке ст. 39.20 ЗК РФ при отсутствии правовых оснований предоставлен в собственность Картал И.Ю. спорный земельный участок.
При этом Белинская Г.И., проявив должную степень разумности и осмотрительности, учтя эти обстоятельства, могла бы их проверить, выяснить основания передачи в собственность Картал И.Ю. спорного земельного участка и, соответственно, усомниться в законности действий продавца и права собственности продавца, чего ею сделано не было.
Более того, на момент приобретения Белинской Г.И. спорного земельного участка его кадастровая стоимость составляла около 600 000 рублей, что с учетом общедоступности данной информации было очевидно для нее на момент совершения сделки, тогда как участок был приобретен по цене значительно ниже кадастровой стоимости - за 150 000 рублей, без приведения и объяснения разумных причин этому.
В этой связи, Белинская Г.И., действуя добросовестно и проявляя достаточную степень осмотрительности, должна была усомниться в обоснованности продажной цены земельного участка при заключении сделки купли - продажи с Картал И.Ю., чего ею сделано не было.
При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о том, что Белинскую Г.И. нельзя признать добросовестным приобретателем указанного участка, что в силу приведенных выше фактических обстоятельств дела и требований материального закона не исключает удовлетворение иска прокурора.
При этом Белинская Г.И., приобретшая участок у Картал И.Ю. по возмездной сделке, не лишена возможности защиты своих нарушенных прав иным образом, в том числе посредством взыскания с нее денежных средств за участок.
Нормы материального закона применены судом правильно, в соответствии с возникшими правоотношениями.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы повлечь отмену решения, судом также не допущено.
С учетом изложенного решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 12 марта 2020 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
