Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

Дата принятия: 01 июня 2021г.
Номер документа: 33-2741/2021
Раздел на сайте: Суды общей юрисдикции
Тип документа: Определения

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июня 2021 года Дело N 33-2741/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Садовой И.М.,

судей Ершова А.А. и Голубева И.А.,

при ведении протокола помощником судьи Черновой И.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Завод Газпроммаш" к индивидуальному предпринимателю Барабановой Марине Валентиновне, Мясникову Михаилу Александровичу, администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании договора переуступки права аренды земельного участка недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности договора переуступки права аренды земельного участка, признании права аренды на земельный участок,

по апелляционным жалобам индивидуального предпринимателя Барабановой Марины Валентиновны, администрации муниципального образования "Город Саратов", финансового управляющего Мясникова Михаила Александровича на решение Заводского районного суда г. Саратова от 29 мая 2020 года, которым заявленные исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Ершова А.А., объяснения представителя ответчика

ИП Барабановой М.В. - Гасантаева К.И., поддержавшего доводы апелляционных жалоб, объяснения представителя истца ООО "Завод Газпроммаш" - Гнусиной Ю.А. и представителя третьего лица комитета по управлению имуществом г. Саратова - Соловьевой Ю.С., возражавших по доводам апелляционных жалоб, изучив материалы дела и исследовав новые доказательства, обсудив доводы апелляционных жалоб и письменных возражений, судебная коллегия

установила:

ООО "Завод Газпроммаш" обратилось в суд с исковым заявлением к

ИП Барабановой М.В., Мясникову М.А., администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании договора переуступки права аренды земельного участка недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности договора переуступки права аренды земельного участка, признании права аренды на земельный участок.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 1 012,3 кв.м. на основании договора купли - продажи недвижимого имущества от 27 марта 2017 года, заключенного между ООО "Завод Газпроммаш", ПАО <данные изъяты> и конкурсным управляющим ИП Мясникова М.А.

Земельный участок площадью 2 123 кв.м., на котором расположено здание с приобретенным ООО "Завод Газпроммаш" нежилым помещением, в соответствии с п. 1.8 договора купли-продажи недвижимого имущества от 27 марта 2017 года предметом сделки не являлось.

ООО "Завод Газпроммаш" обратилось в комитет по управлению имуществом г. Саратова в порядке п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2 123 кв.м.

Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" N от 05 августа 2019 года ООО "Завод Газпроммаш" отказано в предоставлении в аренду земельного участка, занимаемого нежилым помещением, в связи с тем, что указанный земельный участок предоставлен в аренду иному лицу.

На испрашиваемом земельном участке расположено здание площадью 1 213 кв.м., часть которого 200,7 кв.м. принадлежит Барабановой М.В., а оставшаяся часть площадью 1012,3 кв.м. - ООО "Завод Газпроммаш".

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости Барабановой М.В. на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 2 123 кв.м. Право аренды возникло на основании договора замены стороны в обязательстве от 18 января 2019 года, заключенного между

Барабановой М.В. и Мясниковым М.А., договора переуступки права аренды земельного участка от 30 ноября 2018 года, заключенного между Барабановой М.В. и ФИО1, постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 25 января 2011 года N, договора аренды земельного участка от 28 января 2011 года N.

Обременение земельного участка в полном объеме в пользу Барабановой М.В. нарушает исключительное право истца, предусмотренное п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, и делает невозможным приобретение законных прав на земельный участок в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

ООО "Завод Газпроммаш" при приобретении прав на нежилые помещения по адресу: <адрес>, приобрело права, предусмотренные ст. 301, 304, 305 ГК РФ, в отношении спорного земельного участка в виду наличия права в силу п. 1 ст. 35 и п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ.

Доли земельного участка площадью 2 123 кв.м. по адресу: <адрес>, определены соглашением о сложившемся порядке пользования, удостоверенного нотариусом 29 мая 2008 года, между Мясниковым М.А. - 1 318 кв.м. и ФИО1 - 805 кв.м.

Мясников М.А., уступая право аренды земельного участка, собственником какого либо объекта недвижимости на данном земельном участке не являлся.

Учитывая изложенное, истец, с учётом уточнений своих исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд признать договор переуступки права аренды земельного участка от 18 января 2019 года недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности сделки (договора переуступки права аренды земельного участка от 18 января 2019 года) в виде погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи N от 24 января 2019 года об аренде земельного участка с кадастровым номером N на основании постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 25 января 2011 года N и договора аренды земельного участка N от 28 января 2011 года, признать право аренды Мясникова М.А. согласно договору аренды земельного участка N от 28 января 2011 года отсутствующим, признать за ООО "Завод Газпроммаш" право аренды на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>,

<адрес>, площадью 2 123 кв.м., занимаемый предприятием IV и V классов вредности, где доля в праве аренды ООО "Завод Газпроммаш" составляет 1 318 кв.м., согласно договору аренды земельного участка N от 28 января 2011 года.

Решением Заводского районного суда г. Саратова от 29 мая 2020 года исковые требования удовлетворены. Судом был признан недействительным (ничтожным) договор уступки права аренды земельного участка от 18 января 2019 года, заключенный между Барабановой М.В. и Мясниковым М.А.

Применены последствия недействительности сделки путем погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи N от 24 января 2019 года об аренде Барабановой М.В. земельного участка с кадастровым номером N на основании договора переуступки права аренды земельного участка от 18 января 2019 года, постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 25 января 2011 года N и Договора аренды земельного участка N от 28 января 2011 года.

Признано право аренды Мясникова М.А. согласно договору аренды земельного участка N от 28 января 2011 года отсутствующим.

Признано за ООО "Завод Газпроммаш" право аренды на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 2 123 кв.м., занимаемый предприятием IV и V классов вредности, где доля в праве аренды

ООО "Завод Газпроммаш" составляет 1 318 кв.м., согласно договору аренды земельного участка N от 28 января 2011 года.

Не согласившись с постановленным решением суда первой инстанции, ответчик ИП Барабанова М.В. обратилась в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

В качестве доводов апелляционной жалобы указывает на то, что право собственности на жилое помещение площадью 200,7 кв.м., расположенное в здании по адресу: <адрес>, возникло у ИП Барабановой М.В.

10 декабря 2018 года. Полагает, что с этого момента возникло законное право в отношении земельного участка с кадастровым номером: N, которое и было реализовано ею путём заключения договора уступки права требования от

18 января 2019 года. Сам спорный земельный участок не индивидуализирован, его площадь, границы, а также соотношение с земельным участком, используемым ответчиком, в установленном порядке не определены. Действий по установлению площади земельного участка, необходимого для использования части здания, истцом не осуществлены. Приобретая право собственности на нежилое помещение у

ПАО <данные изъяты>, которое не оформило замену стороны в арендном обязательстве, истец не лишен был возможности узаконить свои земельные отношения во внесудебном порядке, что исключает судебную защиту.

Ответчик администрация муниципального образования "Город Саратов", также не согласившись с решением суда первой инстанции, в своей апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её автор ссылается на то, что с заявлением о включении ООО Завод "Газпроммаш" в договор аренды земельного участка N от 28 января 2011 года с множественностью лиц на стороне арендатора истец не обращался. Полагает, что с его стороны выбран неверный способ защиты нарушенного права и не реализована процедура на вступление в договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Финансовый управляющий Мясникова М.А., также не согласившись с решением суда первой инстанции, в своей апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Полагает также, что истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, поскольку не реализована процедура на заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В возражениях на апелляционные жалобы ИП Барабановой М.В. и администрации муниципального образования "Город Саратов" истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика ИП Барабановой М.В. - Гасантаев К.И. поддержал доводы апелляционных жалоб и просил решение суда первой инстанции отменить.

Представители истца ООО Завод "Гапроммаш" и третьего лица комитета по управлению имуществом г. Саратова в судебном заседании возражали по доводам апелляционных жалоб и просили оставить решение суда без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела и о первом судебном заседании размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции согласно требованиям ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Вопрос перехода прав на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества регулируется положениями ст. 552 ГК РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Земельный кодекс РФ (подпункт 5 пункт 1 статьи 1) и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Таким образом, указанными нормами закреплен принцип единства земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на нем.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Согласно пункту 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В ст. 552 ГК РФ не установлены последствия заключения договора купли-продажи недвижимости в случае, если покупателю не передается право собственности на земельный участок, или договора купли-продажи такого участка без находящихся на нем объектов недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абзацем 4 п. 4 ст. 35 ЗК РФ, в редакции, действующей на момент возникновения правоотношений, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Мясников М.А. на основании договора купли - продажи N от 25 ноября

2003 года и ФИО1 на основании договора купли- продажи N от

08 сентября 2004 года являлись собственниками нежилых помещений литер <данные изъяты> соответственно 1 012,3 кв.м. и 200,7 кв.м., расположенных в здании по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от <дата> N Мясникову М.А. и ФИО1 предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок площадью 2 123 кв.м. по адресу <адрес>, кадастровый номер N.

На основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ определены доли земельного участка в соответствии с соглашением о сложившемся порядке пользования, удостоверенного нотариусом, где доля в праве аренды Мясникова М.А. составляла 1 318 кв.м., доля ФИО1 - 805 кв.м.

Во исполнение указанного постановления 28 января 2011 года между администрацией муниципального образования "Город Саратов", с одной стороны, и Мясниковым М.А. и ФИО1, с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка N площадью 2 123 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, занимаемый предприятием IV и V классов вредности, в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Доля в праве аренды Мясникова М.А. составила 1 318 кв.м., доля

ФИО1 - 805 кв.м.

27 марта 2017 года между ООО "Завод Газпроммаш" и ПАО <данные изъяты> заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>, литер <данные изъяты>, площадью 1012,3 кв.м. Указанные помещения принадлежали продавцу на основании соглашения о передаче предметов залога в собственность залогодержателя N от

28 декабря 2016 года, заключенного между ПАО <данные изъяты> и конкурсным управляющим ИП Мясникова М.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

Все документы →

Полезная информация

Судебная система Российской Федерации

Как осуществляется правосудие в РФ? Небольшой гид по устройству судебной власти в нашей стране.

Читать
Запрашиваем решение суда: последовательность действий

Суд вынес вердикт, и вам необходимо получить его твердую копию на руки. Как это сделать? Разбираемся в вопросе.

Читать
Как обжаловать решение суда? Практические рекомендации

Решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции. Выясняем, как это сделать правильно.

Читать