Определение Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июля 2021 года Дело N 33-2740/2021

Дело N 33-2740/2021

(номер дела суда первой инстанции N 2-94/2021)

Докладчик Удальцов А.В.

Судья Мочалова Е.Ю.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Удальцова А.В.,

судей Бондаренко Е.И., Швецовой М.В.,

при секретаре Волковой Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 28 июля 2021 года в г.Владимире дело по апелляционной жалобе Шибановой О.Н. и Шибанова Д.Ю. на решение Ковровского городского суда Владимирской области от 13 января 2021 года, с учетом дополнительного судебного решения от 29.04.2021, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Шибанова Дмитрия Юрьевича к Меньшикову Александру Юрьевичу о признании недействительной сделки купли-продажи от 01.11.2017 земельного участка с кадастровым номером **** по адресу: ****, заключенной между Меньшиковым Александром Юрьевичем и Шибановым Дмитрием Юрьевичем, применении последствий недействительности сделки, отказать.

В удовлетворении исковых требований Шибановой Ольги Николаевны к Меньшикову Александру Юрьевичу о признании недействительной сделки купли-продажи от 10.08.2018 земельного участка с кадастровым номером **** по адресу: ****, заключенной между Меньшиковым Александром Юрьевичем и Шибановой Ольгой Николаевной, применении последствий недействительности сделки, отказать.

В удовлетворении исковых требований Шибанова Дмитрия Юрьевича к Меньшикову Александру Юрьевичу о расторжении договора купли-продажи от 01.11.2017 земельного участка с кадастровым номером **** по адресу: ****, заключенного между Меньшиковым Александром Юрьевичем и Шибановым Дмитрием Юрьевичем, отказать.

В удовлетворении исковых требований Шибановой Ольги Николаевны к Меньшикову Александру Юрьевичу о расторжении договора купли-продажи от 10.08.2018 земельного участка с кадастровым номером **** по адресу: ****, заключенной между Меньшиковым Александром Юрьевичем и Шибановой Ольгой Николаевной, отказать.

Заслушав доклад судьи Удальцова А.В., возражения против жалобы представителя Меньшикова А.Ю. по доверенности Охановой Е.Т., обсудив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам,

УСТАНОВИЛА:

Супруги Шибановы являются собственниками смежных земельных участков. За Шибановым Д.Ю. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером **** по адресу: ****. Шибановой О.Н. принадлежит земельный участок с кадастровым номером **** по адресу: ****. Шибанов Д.Ю. приобрел указанный земельный участок по договору купли-продажи, заключенному с Меньшиковым А.Ю. 01.11.2017. Шибанова О.Н. также приобрела спорный земельный участок у Меньшикова А.Ю. на основании договора купли-продажи от 10.08.2018.

Шибановы обратились в суд с иском к Меньшикову А.Ю., в котором просят признать указанные сделки купли-продажи земельных участков недействительными, применить последствия недействительности сделок, возвратив земельные участки в собственность ответчика, а им вернуть оплаченные за покупку денежные средства в сумме 539733 р. - Шибанову Д.Ю., 298400 - Шибановой О.Н.

Исковые требования Шибановы основывают на положениях ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ, согласно которым сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При этом заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки.

В судебное заседание истцы не явились, направив представителя с надлежащим образом оформленными полномочиями. Их представитель по доверенностям Федотов А.А., в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных Шибановыми требований в полном объеме. Суду пояснил, что приобретая спорные земельные участки, истцы видели обозначенные их фактические границы, которые были огорожены колышками. Местоположение предложенных земельных участков и их площадь истцов устраивали. Однако, при обращении к кадастровому инженеру для разработки проекта строительства жилого дома выяснилось, что в связи с имеющей место реестровой ошибкой, по данным ГКН земельные участки истцов смещены от фактических границ, включают в себя элементы автомобильной дороги, в том числе, кювет, обочину и часть асфальтного покрытия.

Таким образом, ответчик Меньшиков А.Ю. продал истцам фактически не принадлежащую ему землю, поскольку дорога и прилегающая к ней территория являются землями общего пользования, чем ввел Шибановых в заблуждение, поэтому договоры купли-продажи по сделкам должны быть признаны недействительными и применены последствия недействительности сделок.

Ответчик Меньшиков А.Ю. в судебное заседание не явился, направил в суд представителя с надлежащим образом оформленными полномочиями. Его представитель по доверенности Оханова Е.Т., в судебном заседании требования иска не признала. Суду пояснила, что раньше земли, на которых расположены спорные земельные участки, являлись землями сельскохозяйственного назначения. При переводе земель в границы населенного пункта и изменении разрешенного использования на ведение личного подсобного хозяйства, выяснилось, что имеет место реестровая ошибка по всем земельным участкам в данном квартале, поскольку координаты местоположения характерных точек земельных участков смещены в сторону дороги, в том числе земельных участков Шибановых. Однако линия застройки фактически сложилась, на многих земельных участках уже имеются строения, подведены коммуникации. В настоящее время ответчиком решается вопрос об исправлении имеющейся реестровой ошибки сразу в отношении всех земельных участков.

Представитель третьего лица - администрации Ковровского района, на основании доверенности Малышева М.В., в судебном заседании оставила решение вопроса на усмотрение суда, не отрицая наличие массовой реестровой ошибки при постановке на учет земельных участков, ранее являвшихся землями сельскохозяйственного назначения.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Шибанова О.Н., Шибанов Д.Ю. просят отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным. Не согласны с выводом суда о том, что при заключении договоров купли-продажи участков они имели возможность проверить достоверность сведений о земельных участках. Сведения об участках имелись в ГКН, участки были огорожены колышками, на участках имелись электрические столбы. Перед заключением договоров купли-продажи им был предъявлен разбивочный план кварталов жилой застройки, разделенных на участки с указанием границ. У них не было оснований для дополнительной проверке границ участков. Суд применил положения ст. ст. 492-505 ГК РФ, не подлежащие применению. Вывод суда о недоказанности факта совершения сделок под влиянием существенного заблуждения не соответствует обстоятельствам дела. Они заблуждались в отношении предмета сделок, таких его качеств, которые рассматриваются как существенные. Нарушение границ участков, приводящие к уменьшению площади участков более, чем на ?, и расположение части участков на проезжей части асфальтированной дороги, суд неправомерно счел несущественным.

В соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе. Объективных причин для проверки в интересах законности решения суда в полном объеме суд апелляционной инстанции не усматривает.

В заседание суда апелляционной инстанции Шибанова О.Н., извещенная почтой (т.3 л.д.7), Шибанов Д.Ю., извещенный почтой (т.3 л.д.8), Меньшиков А.Ю., извещенный почтой (т.3 л.д.9), представитель администрации Ковровского района, извещенный факсом (т.3 л.д.5), не явились, сведений об уважительности причин своей неявки суду апелляционной инстанции не представили, просьб об отложении слушания дела не заявляли, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Из материалов дела следует, что Шибанов Д.Ю. по договору купли-продажи, заключенному с Меньшиковым А.Ю. 01.11.2017, приобрел земельный участок с кадастровым номером **** по адресу: ****, заплатив за него 539733 р. (л.д. 11 т. 1)

Шибанова О.Н. приобрела у Меньшикова А.Ю. земельный участок с кадастровым номером **** по адресу: ****, за 298400 р. по договору купли-продажи от 10.08.2018 (л.д. 12 т. 2).

Согласно передаточным актам от 01.11.2017 и от 10.08.2018 Шибанов Д.Ю. и Шибанова О.Н. соответственно, приняли вышеуказанные земельные участки без каких-либо претензий (л.д. 13 т. 1, л.д. 13 т. 2).

Право собственности истцов на соответствующие спорные земельные участки зарегистрировано надлежащим образом, что подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из ЕГРН (л.д. 26-32 т. 1, л.д. 27-33 т. 2).

Земельные участки на момент их приобретения были поставлены на кадастровый учет с определением местоположения характерных точек границ земельных участков.

Пунктом 5 ст. 178 ГК РФ предусмотрено, что суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Отказывая в удовлетворении иска о признании сделок недействительными, суд первой инстанции принял во внимание, что истцами не предоставлены допустимые доказательства, свидетельствующие о недействительности сделок.

Доказательств того, что истцы не понимали сущность сделок, им была сообщена искаженная информация о существенных условиях заключаемых договоров, в частности об их предмете, в материалы дела истцами не предоставлено.

При заключении договоров купли-продажи участков была соблюдена письменная форма сделок, осуществлена их государственная регистрация, все существенные условия договора были указаны в подписанных истцами текстах договоров, заключение договоров не противоречит действующему законодательству.

В нарушение требования ч. 1 ст. 56 ГПК РФ достаточных доказательств, из которых можно было бы сделать вывод о пороке воли покупателей при покупке земельных участков, в материалы дела не предоставлено, что свидетельствует о недоказанности исковых требований, заявленных по основанию ст. 178 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела истцами не были представлены доказательства того, что на момент заключения договоров купли-продажи их воля была сформирована под влиянием заблуждения в отношении предметов сделок.

В силу изложенного у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований о признании сделок недействительными на основании ст. 178 ГК РФ.

При таких обстоятельствах оснований для признания сделок недействительными и применении последствий их недействительности у суда первой инстанции не имелось.

В данной части судебное решение является законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

В то же время при рассмотрении исковых требований Шибановых к Меньшикову А.Ю. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и возврате уплаченных сумм, суд необоснованно применил закон.

Как было указано, выше право собственности истцов на соответствующие спорные земельные участки зарегистрировано надлежащим образом, что подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из ЕГРН (л.д. 26-32 т. 1, л.д. 27-33 т. 2).Оба земельных участка на момент их приобретения были поставлены на кадастровый учет с определением местоположения характерных точек границ земельных участков, что объективно подтверждается представленными документами и не оспаривается сторонами по делу.

В обоснование требований о расторжении договоров купли-продажи земельных участков истцы ссылались на то, что при покупке земельных участков продавец указал им фактически на другие земельные участки, которые частично ему не принадлежали.

Доводы истцов судебная коллегия признает обоснованными в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободный от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился, принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором РФ.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частями 1, 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Шибанов Д.Ю. по договору купли-продажи от 01.11.2017 приобрел земельный участок с кадастровым номером ****, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 2024 кв.м (л.д. 11 т. 1).

Шибанова О.Н. по договору купли-продажи от 10.08.2018 приобрела земельный участок с кадастровым номером ****, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1119 кв.м (л.д. 12 т. 2).

Между сторонами сделок были подписаны акты приема- передачи приобретаемых спорных участков, претензий у покупателей к продавцу не имелось (л.д. 13 т. 1, л.д. 13 т. 2).

Выводы суда о том, что истцы не проявили осторожность и осмотрительность при покупке земельных участков, которые были им проданы меньшей площадью, чем указано в договорах купли-продажи, и о том, что оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка не имеется, основаны на неверном применении и толковании норм материального права, в силу чего данное решение подлежит отмене.

Из материалов дела следует, что Меньшиковым А.Ю. было сообщено Шибанову Д.Ю. и Шибановой О.Н. недостоверную информации о площади каждого из проданных участков, тем самым ответчик, являясь продавцом по договорам купли-продажи земельных участков, не выполнил обязанность, установленную п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Существенными условиями оборота земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, является сама возможность строительства на нем, с целью использования созданного объекта, в соответствии с нормами ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В то же время Меньшиковым А.Ю. не опровергнуты доводы истцов о невозможности строительства, поскольку земельные участки смещены от фактических границ, включают в себя элементы автомобильной дороги, в т.ч. кювет, обочину и часть асфальтового покрытия, которые являются землями общего пользования.

С учетом указанных выше в отношении земельных участков ограничений, использование их по целевому назначению становится невозможным.