Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 марта 2021 года Дело N 33-2738/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Пашковой Т.В.

судей Алябьева Д.Н., Боеску-Зыковой М.В.

при секретаре Ворониной В.И.

рассмотрела в открытом судебном гражданское дело N 2-1981/2020 по исковому заявлению Зограбяна А. Б. к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, ООО "Капитал Инвест" о признании отчета об оценке земельного участка недостоверным, понуждении изменить расчет арендной платы за земельный участок с учетом иной рыночной стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Центрального районного суда города Волгограда от 12 октября 2020 года, которым удовлетворены исковые требования Зограбяна А. Б. к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, ООО "Капитал Инвест" о признании отчета об оценке земельного участка недостоверным, понуждении изменить расчет арендной платы за земельный участок с учетом иной рыночной стоимости земельного участка.

Признаны недостоверными сведения отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...> расположенного по адресу <адрес>, площадью 3380 кв.м., от 29 апреля 2019 года N <...>, выполненного ООО "Капитал Инвест".

На департамент муниципального имущества администрации Волгограда возложена обязанность изменить расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу <адрес>, по договору аренды земельного участка N <...> от 29 апреля 2015 года, указанный в пункте 1.2 извещения о размере годовой арендной платы с 01 января 2019 года в части рыночной стоимости земельного участка, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 2227000 руб. вместо 6609000 руб.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Алябьева Д.Н., выслушав пояснения представителя Зограбяна А.Б. - Демьянова В.В., возражавшего по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

Зограбян А.Б. обратился в суд с исковым заявлением к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, ООО "Капитал Инвест" о признании отчета об оценке земельного участка недостоверным, установлении рыночной стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований указал, что между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и Зограбяном А.Б.(арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N <...> от 29 апреля 2015 года с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу <адрес>, площадью 3380 кв.м. для целей строительства и эксплуатации помещений для производства строительных материалов.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору.

В извещении о размере арендной платы на 2019 год, полученном истцом 25 ноября 2019 года, арендодатель указал рыночную стоимость земельного участка для расчета арендной платы 6 609000 руб., что в три раза превышает кадастровую стоимость земельного участка, в связи с чем, размер годовой арендной платы с 01 января 2019 года составил по расчету арендодателя 567713 руб. 10 коп., что значительно больше, чем в предыдущие периоды.

Арендатор не согласен с данным расчетом арендной платы и стоимостью земельного участка, определенной ответчиком. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 167 000 руб. по состоянию на 06 декабря 2019 года.

Оспариваемая истцом рыночная стоимость земельного участка установлена в Отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу <адрес>, площадью 3380 кв.м., от 29 апреля 2019 года N <...>, выполненном ООО "Капитал Инвест". Указанный отчет истец полагает недостоверным.

С учетом уточненных исковых требований просил признать недостоверными сведения отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу <адрес>, площадью 3380 кв.м., от 29 апреля 2019 года N <...>, выполненного ООО "Капитал Инвест"; обязать департамент муниципального имущества администрации Волгограда изменить расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером N <...>, расположенный по адресу <адрес>, по договору аренды земельного участка N <...> от 29 апреля 2015 года, указанный в пункте 1.2 извещения о размере годовой арендной платы с 01 января 2019 года в части рыночной стоимости земельного участка, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 2227000 руб.

Суд постановилуказанное выше решение.

В апелляционной жалобе департамент муниципального имущества администрации Волгограда оспаривает постановленное судом решение, просит его отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано на то, что судом не учтен регулируемый характер размера арендной платы за пользование земельным участком, право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, решение суда противоречит законодательству, регламентирующему порядок расчета арендной платы, истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку разногласия относительно уплаты арендных платежей могут быть рассмотрены только в споре о взыскании арендной платы или неосновательного обогащения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения постановленного решения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (заимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.14 постановления Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" (в редакции, действовавшей на 01 января 2019 года), в случае изменения рыночной стоимости земельного участка, арендная плата за который определена на основании его рыночной стоимости (за исключением случаев изменения рыночной стоимости на основании решения суда, а также при изменении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка), арендная плата подлежит перерасчету с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором составлен отчет об определении рыночной стоимости земельных участков, и не позднее шести месяцев с даты составления указанного отчета. Отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков включаются в Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 435-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В случае изменения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при изменении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету с даты начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

В силу абзаца 7 пункта 1.14 постановления Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п (в редакции, действующей на дату принятия решения) в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчете арендной платы, если иное не установлено решением суда.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) названный Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

На основании статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и Зограбяном А.Б. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N <...>-В от 29 апреля 2015 года с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу <адрес>, площадью 3380 кв.м. для целей строительства и эксплуатации помещений для производства строительных материалов.

В настоящее время арендодателем земельного участка является департамент муниципального имущества администрации Волгограда.

Согласно пункту 3.1 договора аренды арендная плата устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору.

В извещении о размере арендной платы на 2019 год арендодатель указал рыночную стоимость земельного участка для расчета арендной платы 6 609000 руб., в связи с чем, размер годовой арендной платы с 01 января 2019 года составил согласно расчету арендодателя 567713 руб. 10 коп.

В соответствии с выпиской ЕГРН от 19 апреля 2019 года кадастровая стоимость земельного участка составляет 2167 000 руб.

Арендатор не согласился с указанным ответчиком размером рыночной стоимости земельного участка, использованной для расчета арендной платы с 01 января 2019 года.

Оспариваемая истцом рыночная стоимость земельного участка установлена в Отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...> расположенного по адресу <адрес>, площадью 3380 кв.м., от 29 апреля 2019 года N <...>, выполненном ООО "Капитал Инвест". В оспариваемом отчете рыночная стоимость указана на дату оценки 24 декабря 2018 года.

В опровержение данного отчета истцом была предоставлена рецензия, согласно которой оспариваемый отчет не соответствует требованиям законодательства и стандартов оценки, обнаруженные нарушения существенным образом повлияли на итоговый результат рыночной стоимости.

По ходатайству истца, не согласившегося с рыночной стоимостью земельного участка, установленной в отчете ООО "Капитал Инвест", по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО "Оценочная фирма "ТОСКОР".

Согласно заключению эксперта N <...> от 18 августа 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу <адрес>, площадью 3380 кв.м. на дату экспертизы составляет 2227 000 руб. Эксперт также указал, что оспариваемый истцом отчет не соответствует требованиям законодательства и стандартов оценки, обнаруженные нарушения существенным образом повлияли на итоговый результат рыночной стоимости.

При рассмотрении заявленных требований, суд, дав оценку представленным доказательствам, принимая во внимание, что заключение ООО "Оценочная фирма "ТОСКОР" составлено в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, Закона об оценочной деятельности, учитывая, что ответчиками экспертиза не оспорена, пришел к обоснованному выводу, что имеются основания для признания отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу <адрес>, площадью 3380 кв.м. от 29 апреля 2019 года N <...> недостоверным, а также обязал департамент муниципального имущества администрации Волгограда изменить расчет арендной платы за земельный участок, указанный в пункте 1.2 извещения о размере годовой арендной платы с 01 января 2019 года в части рыночной стоимости земельного участка, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 2227000 руб.

Приведенные выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит верными, мотивированными, подтвержденными имеющимися в деле доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что судом не учтены регулируемый характер размера арендной платы за пользование земельным участком, право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, что в будущем судебный акт может вступить в противоречие с нормами законодательства, которыми методика расчета арендной платы может быть изменена, решение суда противоречит законодательству, регламентирующему порядок расчета арендной платы, нельзя признать состоятельными, поскольку при принятии решения суд не устанавливал размер арендной платы, а лишь определилрыночную стоимость земельного участка, исходя из которой, подлежит расчету соответствующий платеж истца на основании предусмотренной нормативно-правовыми актами формулы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только при разрешении споров о взыскании арендной платы или неосновательного обогащения, основаны на ошибочном толковании подателем жалобы норм материального права, примененных судом при разрешении спора, а также прямо опровергаются положениями статьи 13 Закона об оценочной деятельности.

В целом доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, приведенным в возражениях на исковое заявление, по существу сводятся к субъективному толкованию норм права, регламентирующих возникшие правоотношения сторон, направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств спора, не опровергают выводов районного суда об удовлетворении требований истца, а потому повлечь отмену его решения не могут.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

определила:

решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка