Дата принятия: 24 июля 2019г.
Номер документа: 33-2730/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июля 2019 года Дело N 33-2730/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе
председательствующего Поникаровской Н.В.
судей Никифоровой Ю.С., Харитоненко Н.О.
при секретаре Ульяновой В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ткачук А.Ю. на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 12 марта 2019 года, которым ее исковые требования удовлетворены частично.
С ООО "Первый квартал" в пользу Ткачук А.Ю. в счет возмещения ущерба, причиненного заливом нежилых помещений, взыскано 76700 рублей, расходы по оплате экспертного заключения в размере 2520 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 2501 рубль, а всего 81721 рублей.
В иске о взыскании с ответчика убытков в виде упущенной выгоды отказано.
Заслушав доклад судьи Поникаровской Н.В., объяснения Ткачук А.Ю., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Ткачук А.Ю. обратилась в суд с иском к ответчику, указав, что является собственником нежилых помещений N и N, расположенных в многоквартирном доме N по <адрес>. Указанные нежилые помещения были приобретены ею в соответствии с заключенным с застройщиком ООО "Первый квартал" договорами долевого участия в строительстве от 17 мая 2017 года.
После передачи ей указанных нежилых помещений по акту приема- передачи и сделанного в помещениях косметического ремонта она обнаружила намокание стен, сырость, в связи с чем неоднократно обращалась к ответчику с претензиями относительно качества переданного ей объекта, однако недостатки устранены не были.
По заключению специалиста причиной залития нежилых помещений является нарушение технологии строительства в части выполнения комплекса работ по гидроизоляции здания.
Указанными строительными недостатками ей причинен ущерб в виде расходов на производство ремонта нежилых помещений в размере 76700 рублей, а также причинены убытки в виде упущенной выгоды - размера арендной платы за 8 месяцев в размере 297270 рублей, которую она могла бы получить от сдачи указанных нежилых помещений в случае их надлежащего качества.
В обоснование заявленного иска о взыскании упущенной выгоды, ссылалась на то, что приобретала указанные нежилые помещения для сдачи в аренду и с этой целью в декабре 2017 года заключила с ООО "Ависбалт" договор аренды указанных нежилых помещений (N и N)
Однако после обнаружения в нежилых помещениях недостатков в виде сырости ООО "Ависбалт" расторгло договоры аренды нежилых помещений с истицей, что лишило ее возможности до октября 2018 года получать прибыть в виде арендной платы от сдачи указанных помещений.
Рассмотрев заявленные требования, суд постановилизложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Ткачук А.Ю. оспаривает решение суда в части отказа ей в иске о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, полагая, что вывод суда о необоснованности заявленного требования не основана на обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах.
Продолжает настаивать в жалобе на том, что именно наличие строительных недостатков в нежилых помещениях препятствовало их сдаче в аренду, однако она предпринимала меры к сдаче помещений в аренду - размещала объявления на сайтах недвижимости, однако ввиду наличия недостатков указанных помещений в виде сырости и намокания, которые так и не были устранены застройщиком, сдать в аренду помещения в течение 8 месяцев не удавалось.
Представитель ООО "Первый квартал" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, однако о месте и времени рассмотрения дела ответчик извещен надлежащим образом.
Проверив законность и обоснованность принятого судом решения по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение в части подлежащим отмене.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 17 мая 2017 года между Ткачук А.Ю. и ООО "Первый квартал" заключены договоры долевого участия в строительстве нежилых помещений N и N в цокольном этаже многоквартирного жилого дома N по <адрес>.
По завершению строительства 13 декабря 2017 года данные нежилые помещения были переданы Ткачук А.Ю. по акту приема-передачи, после чего истица 25 декабря 2017 года в установленном законом порядке зарегистрировала свое право собственности на данные нежилые помещения и в настоящее время является собственником нежилых помещений N и N в указанном доме.
В нежилых помещениях за счет Ткачук А.Ю. был произведен косметический ремонт.
В январе 2018 года Ткачук А.Ю. в переданных ей нежилых помещениях обнаружила следы намокания стен, потолков, деформацию дверей.
31 января 2018 года Ткачук А.Ю. направила в ООО "Первый квартал" претензии по обоим нежилым помещениям, в которых указывала на то, что после передачи ей нежилых помещений были обнаружены недостатки - несущие стены внутри и снаружи мокрые, проступает конденсат, не установлен измельчитель отходов канализации, в связи с чем просила устранить недостатки.
19 февраля 2018 года истица повторно направила в ООО "Первый квартал" претензии по обоим нежилым помещениям, в которых указывала на то, что ООО "Первый квартал" не устранены недостатки, стены продолжают намокать, с них стекает влага, обнаружились пятна грибка. Также указывала на то, что в связи с намоканием помещений она теряет клиентов, которые хотели бы снять ее помещения.
Принимая по делу решение и удовлетворяя частично заявленный иск, суд первой инстанции, установив обстоятельства дела и руководствуясь приведенными в решении положениями ст. 1064 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", правильно исходил из того, что по вине застройщика, допустившего нарушения технологии строительства дома в части выполнения комплекса работ по гидроизоляции здании, имуществу истца причинен ущерб в виде стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений.
Такие выводы суда являются правильными, подтверждаются совокупностью имеющихся в деле доказательств, в том числе заключением эксперта АНО "ЭКСКО" от 17 сентября 2018 года N, установившего намокание нежилых помещений и причины такого намокания, указав на наличие строительных недостатков, отчетом ООО "Стандарт Оценка" от 10 января 2019 года N, согласно которому стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений истицы составляет 76700 рублей.
Представитель ответчика в ходе судебного заседания не оспаривал ни свою вину в причинении истцу ущерба, ни наличие строительных недостатков, ни размер причиненного ущерба.
Отказывая Ткачук А.Ю. в иске о взыскании убытков в виде упущенной выгоды, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не были предприняты меры для получения данной выгоды, поскольку более полугода с момента расторжения договора с ООО "Авиабалт" Ткачук А.Ю. не пыталась сдать в аренду нежилые помещения.
Судебная коллегия не может согласиться с обоснованность таких суждений, поскольку они основаны на неправильном толковании закона и противоречат обстоятельствам дела.
В силу положений п.1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнение или ненадлежащим исполнением обязательства.
Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п.2)
В соответствии с п. 4 ст. 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (п.5).
В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" согласно статьям 15, 393 ГК РФ в состав убытков входят реальный ущерб и упущенная выгода. Упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
В силу п.3 названного Постановления при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ).
В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.
Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.
Согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (п.4 Постановления)
По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).
При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.
Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.
Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).
По данному делу бесспорно установлена вина должника в неисполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве, поскольку материалами дела установлено, что недостатки нежилого помещения (сырость, намокание стен), являются строительными недостатками и возникши по вине застройщика.
При этом представляется очевидным, что ненадлежащее состояние нежилого помещение, намокание стен, сырость препятствуют его использованию по назначению.
Как поясняла в ходе рассмотрения дела Ткачук А.Ю., указанные нежилые помещения приобретались ею сдачи в аренду. Именно с этой целью она заключила с ООО "Ависбалт" договор аренды указанных нежилых помещений, который не был реализован, и она была лишена возможности получать предполагаемую арендную плату в связи с обнаружением в нежилых помещениях сырости и намокания.
Указанные доводы истца подтверждаются представленными в материалы дела договорами аренды, заключенными с ООО "Ависбалт" сроком на 11 месяцев, а также письмом ООО "Ависбалт", в котором он уведомляет арендодателя об отказе от договора аренды в связи с обнаруженными недостатками нежилых помещений в виде сырости на стенах и невозможностью в этой связи использовать указанные помещения.
Таким образом, истцом представлены доказательства того, что при надлежащем исполнении договора застройщиком и передачи ей помещения надлежащего качества, без строительных недостатков, такие нежилые помещения, с учетом их назначения, были бы сданы в аренды, а Ткачук А.Ю. получила бы причитающиеся ей по договору аренды платежи.
При этом то обстоятельство, что именно строительные недостатки не позволили истцу реализовать заключенный договор аренды и получать арендные платежи подтверждаются претензиями Ткачук А.Ю., направленными застройщику ООО "Первый квартал" 31 января 2018 года и 19 февраля 2018 года, в которых она указывает на наличие сырости в нежилых помещениях, а также ссылается на наличие у нее в этой связи убытков из-за невозможности сдачи помещений в аренду.
При таком положении, вопреки выводам суда, Ткачук А.Ю. безусловно предпринимала меры направленные сдачу помещений в аренду, совершала конкретные действия направленные на извлечение прибыли.
Оснований сомневаться в действительности заключенных договоров аренды не имеется. То обстоятельство, что право собственности Ткачук А.Ю. на нежилые помещения было зарегистрировано 25 декабря, а договоры аренды заключены 23 декабря само по себе не свидетельствует о их ничтожности иди недействительности и не исключало возможность исполнения этих договоров, если бы нежилые помещения были переданы истцу надлежащего качества.
Доказательств того, что истец не смогла бы получить выгоду от сдачи в аренду нежилых помещений по указанным договорам, либо не смогла получать выгоду от их использования и в том случае, если бы застройщик надлежащим образом исполнил обязательство по передаче истцу помещения надлежащего качества, ответчиком в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Материалами дела также подтверждено, что нежилые помещения Ткачук А.Ю. сдала в аренду только в октябре и декабре 2018 года, то есть отсрочка получения прибыли составила 8 месяцев (с февраля по октябрь).
То обстоятельство, что в течение указанного времени истец по вине ответчика не имела реальной возможности получения прибыли от сдачи в аренду принадлежащих ей нежилых помещений судебная коллегия полагает установленным и доказанным, поскольку в течение указанного времени застройщик выполнял работы по устранению недостатков, приведших к намоканию нежилых помещений.
Так, материалами дела подтверждено, что в целях устранения недостатков гидроизоляции здания ООО "Первый квартал" 21 мая 2018 года заключило с ООО "СК-МИГ" договор подряда N, предметом которого является производство комплекса напольных строительных работ по устройству цементной стяжки, наплавляемой гидроизоляции, нанесении направляемой битумной мастики в нежилых помещениях - подвалах в жилом доме N по <адрес>. Срок выполнения работ был установлен с 30 мая 2018 года по 20 июня 2018 года, в последующем дополнительным соглашением от 18 июня 2018 года установлены сроки выполнения работ с 1 октября 2018 года по 15 октября 2018 года.
15 октября 2018 года между ООО "Первый квартал" и ООО "СК-МИГ" был подписан акт о приемке выполненных работ по вышеуказанному договору подряда от 21 мая 2018 года, из которого усматривается, что ООО "СК-МИГ" выполнило работы по устройству одного слоя гидроизоляции и два слоя стяжки в подвальном помещении, что свидетельствует о том, что ООО "Первый квартал" предпринимались попытки устранить причины протечек в помещениях истицы.
Более того, согласно актам осмотра от 2 августа 2018 года представителями управляющей компании ООО "УК ВР" нежилого помещения N N в доме N по <адрес>, вновь было установлено все стены около плинтуса сырые, натяжные потолки провисли, имеется сырость во всех помещениях.
Ответчиком не представлено суду доказательств того, что в период с февраля по октябрь 2018 года принадлежащие истцу нежилые помещения находились в состоянии пригодном для их использования, в том числе, учитывая их назначение, для сдачи в аренду.
В этой связи, именно по вине ответчика, допустившего нарушение строительных норм, которые не были устранены застройщиком вплоть до октября 2018 года, истец не имела реальной возможности сдавать принадлежащие ей помещения в аренду и получать выгоду в виде арендных платежей.
При таком положении доводы суда о том, что в течение указанного времени с февраля по октябрь Ткачук А.Ю. не предпринимала попыток к сдаче в аренду нежилых помещений, не может свидетельствовать об отсутствии у нее убытков и основанием к отказу в иске явиться не могло.
Размер убытков - неполученная арендная плата с февраля по октябрь 2018 года определен в заключение эксперта по среднерыночным арендным платежам и составил 297270 рублей, то есть, по мнению судебной коллеги, установлен с разумной степенью достоверности.
С учетом изложенного судебная коллегия не может признать принятое судом первой инстанции решение в части отказа в иске о взыскании упущенной выгода законным и обоснованным. Решение суда в этой части подлежит отмене, а исковые требования Ткачук А.Ю. о взыскании с ответчика упущенной выгода в размере 297270 рублей - удовлетворению.
Поскольку требования Ткачук А.Ю. удовлетворены в полном объеме, в ее пользу подлежат взысканию все понесенные по делу судебные расходы.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Зеленоградского районного суда г. Калининграда от 12 марта 2019 года в части отказа Ткачук А.Ю. в иске к ООО "Первый квартал" о взыскании убытков в виде упущенной выгоды отменить.
Принять по делу в этой части новое решение, которым взыскать с ООО "Первый квартал" в пользу Ткачук Анастасии Юрьевны убытки в виде упущенной выгоды в размере 297270 рублей.
Увеличить размер взысканных с ООО "Первый квартал" в пользу Ткачук Анастасии Юрьевны судебных расходов по оплате экспертного заключения - до 12000 рублей и уплаченную при подаче иска госпошлину - до 6939 рублей.
В остальной части это же решение оставить без изменения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
