Дата принятия: 12 октября 2017г.
Номер документа: 33-2729/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 октября 2017 года Дело N 33-2729/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего судьи Калинского В.А.,
судей Доманова В.Ю., Загорьян А.Г.,
при секретаре Марченко Э.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска к Шевриной Анастасии Павловне о признании недействительным договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок, по апелляционной жалобе представителя Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска ФИО9 на решение Южно-Сахалинского городского суда от 29 июня 2017 года.
Заслушав доклад судьи Калинского В.А., судебная коллегия
установила:
Департамент землепользования г. Южно-Сахалинска обратился в суд с иском к Шевриной А.П. о признании недействительным договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок.
Заявленные требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N<данные изъяты>, по условиям которого ответчик приняла в пользование с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ гг. на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома. В 2016 году истцом было установлено, что предоставленный в аренду ответчику земельный участок согласно проекту планировки северо-восточного района г. Южно-Сахалинска, утвержденному постановлением администрации города Южно-Сахалинска N<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, расположен в границах красных линий проектируемой улицы. В связи с указанными обстоятельствами, 09.08.2016 г. в адрес ответчика было направлено письмо с предложением расторжения договора аренды N <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г., которое осталось без ответа. Полагает, что в данном случае имеются основания для признания указанного договора аренды недействительной сделкой в силу ее ничтожности. Также указал, что при передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования, соответственно, нахождение предоставленного ответчику в аренду земельного участка на территории общего пользования влечет утрату возможности беспрепятственного доступа к данному участку неограниченного круга лиц, исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. Кроме того, поскольку земельный участок находится в зоне возможного затопления, в границах негативного воздействия вод <данные изъяты>, использование ответчиком арендуемого земельного участка с целью индивидуального жилищного строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод невозможно, противоречит интересам самого ответчика, поскольку тем самым ставится под угрозу безопасность проживания на спорной территории при наличии риска ее затопления и, как следствие, причинения вреда. Просит суд признать недействительным в силу его ничтожности договор от ДД.ММ.ГГГГ N<данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенный между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и Шевриной А.П., возложить на Шеврину А.П. обязанность возвратить по акту приема-передачи Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Определением суда от 19.12.2016 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области и Министерство природных ресурсов и охраны окружающей среды Сахалинской области.
Решением Южно-Сахалинского городского суда от 29 июня 2017 года в удовлетворении иска отказано.
В поданной апелляционной жалобе представитель Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска ФИО10 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование требований по жалобе указано, что при издании распоряжения МИЗО Сахалинской области о предоставлении ответчику земельного участка, самого земельного участка, являющегося предметом оспариваемого договора аренды, как объекта правоотношений, еще не существовало. Данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ г. уже после официального опубликования постановления администрации города Южно-Сахалинска N<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ "Об утверждении проекта планировки с проектом межевания северо-восточного района г. Южно-Сахалинска", которое в настоящее время является действующим и никем не оспорено. Указывает, что судом не учтено то обстоятельство, что при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды являются акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка и заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Считает ошибочным вывод суда о том, что в рассматриваемом случае имело бы значение лишь нахождение земельного участка в границах существующей территории общего пользования, поскольку градостроительное законодательство не делает различий между существующими и планируемыми красными линиями, а исходит из того, что установленные в соответствии с законом красные линии являются существующими и обязательными для соблюдения всеми субъектами соответствующих правоотношений. Образование и осуществление государственного кадастрового учета спорного земельного участка произведено без учета существующих красных линий, установленных Проектом планировки с проектом межевания северо-восточного района г. Южно-Сахалинска. Суд не учел то обстоятельство, что ответчик на земельном участке, через который проходят красные линии, не сможет реализовать цель, для которой заключен оспариваемый договор, поскольку красные линии также являются линией регулирования застройки, за которой не должны возводиться здания. Ссылаясь на нормы Градостроительного законодательства РФ, полагает, что если при проектировании расположения здания на земельном участке красные линии не были соблюдены, предоставление земельного участка для строительства и выдача разрешения на строительство не допускаются. Подобное нарушение может служить основанием и для признания уже построенного здания самовольной постройкой как созданного с несоблюдением градостроительных норм. В связи с указанным считает, что поскольку спорный земельный участок был образован как объект недвижимости и предоставлен в аренду ответчику в нарушение норм действующего законодательства, то договор аренды N<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ заключенный с ответчиком является ничтожным, как не соответствующий требованиям закона.
Возражений на апелляционную жалобу не поступило.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска Парфений Л.А. апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований.
Представитель третьего лица МИЗО Сахалинской области Глазунова О.В. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.
Ответчик Шеврина А.П., представитель третьего лица Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Сахалинской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.
Судебная коллегия полагает возможным, в соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ), рассмотреть дело в отсутствие указанных участников процесса.
Заслушав объяснения представителя истца Парфений Л.А., представителя третьего лица МИЗО Сахалинской области Глазуновой О.В., изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом и видно из дела, распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области от ДД.ММ.ГГГГ г. N<данные изъяты> Шевриной А.П. предоставлен в аренду из земель категории "земли населенных пунктов" земельный участок на 5 лет для строительства индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ г. между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования г. Южно-Сахалинска (далее - ДАГИЗ) и Шевриной А.П. заключен договор N<данные изъяты> об аренде земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов" с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>. Участок предоставлен в пользование для строительства индивидуального жилого дома (л.д. 16-23).
13 ноября 2015 года ДАГИЗ направил в адрес Шевриной А.П. уведомление с предложением расторгнуть договор аренды указанного земельного участка (л.д. 24).
09.08.2016 г. ДАГИЗ вновь направил Шевриной А.П. предложение о расторжении заключенного ДД.ММ.ГГГГ г. договора аренды земельного участка N<данные изъяты> по причине невозможности его использования в соответствии с целевым назначением, в том числе ввиду его расположения в границах красных линий проектируемой улицы (л.д. 29).
В ответ на указанное уведомление Шеврина А.П. потребовала предоставить ей для индивидуального жилищного строительства другой земельный участок, равноценный по кадастровой стоимости с участком <данные изъяты>, возместить затраты на оформление и регистрацию земельного участка, а также учесть уплаченную арендную плату при начислении арендной платы за вновь предоставленный участок (л.д. 130).
Разрешая по существу спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствует план и разбивочный чертеж красных линий с внесением красных линий в натуру, утвержденных в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 г. N 18-30 и статьей 42 ГрК РФ органом местного самоуправления до принятия решения о предоставлении ответчику спорного земельного участка в аренду (до 14.05.2014 г.), следовательно истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ не предоставлены доказательства подтверждающие нахождение спорного земельного участка в существующей, а не проектируемой территории общего пользования.
Судебная коллегия считает данные выводы суда первой инстанции ошибочными, поскольку они противоречит фактическим обстоятельствам дела и сделаны при неправильном применении норм материального права.
В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В силу частей 1 и 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 18 ГрК РФ генеральный план поселения относится к документам территориального планирования муниципальных образований.
При этом в соответствии с частями 4 и 5 статьи 23 ГрК РФ положения о территориальном планировании является частью генерального плана городского округа.
Целью составления документации по планировке территории является выделение как элементов существующей структуры, так и параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, в частности нанесению подлежат как существующие красные линии, так и линии, обозначающие планируемые к строительству дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры.
Согласно подпункту "а" пункта 1 части 3 статьи 42, пункту 1 части 5 статьи 43 ГрК РФ красные линии подлежат включению в основные части проектов планировки и межевания территории, которые подлежат утверждению.
По смыслу пунктов 4.1 - 4.3 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), утвержденной Постановлением Госстроя РФ от 06.04.1998 N 18-30, проект красных линий разрабатывается, согласовывается и утверждается, как правило, в составе градостроительной документации, на основании проектов панировки и застройки градостроительных объектов. В отдельных случаях красные линии могут устанавливаться до разработки градостроительной документации, закрепляя исторически сложившуюся систему улично-дорожной сети застроенных и озелененных территорий.
При разработке проекта красных линий в качестве самостоятельного проекта он разрабатывается на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территорий и утверждается органами местного самоуправления по согласованию с органами государственного контроля и надзора, другими заинтересованными службами органов местного самоуправления (пункт 4.4 Инструкции).
Согласно пункту 4.6 Инструкции корректировка красных линий может осуществляться по решению органов местного самоуправления, утвердивших их, в связи с изменением градостроительной ситуации в результате необходимости проведения реконструкции сложившейся застройки, изменением категории (пропускной способности) улиц и дорог поселения.
Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ N<данные изъяты> утвержден проект планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска.
Соответственно на момент издания Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ г. N<данные изъяты>-р о предоставлении гр. Шевриной А.П. в аренду земельного участка проект планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска, уже был утвержден постановлением администрации г. Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ N <данные изъяты>.
Пунктом 6.1. Положения о размещении объектов капитального строительства и характеристиках планируемого развития территории города Южно-Сахалинска проекта планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска (приложение к постановлению администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ N<данные изъяты>) предусмотрены мероприятия по развитию магистральной сети основаны на принятых предложениях Генерального плана МО городской округ "Город Южно-Сахалинск" предусмотрено развитие общегородской улично-дорожной сети, заключающееся в дополнении сети магистральных улиц новыми жилыми улицами, улицами в промышленных и коммунально-складских зонах.
Предоставленный Шевриной А.П. земельный участок согласно проекту планировки северо-восточного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации г. Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ N<данные изъяты>, фактически располагается в зоне проектируемого продолжения ул. <данные изъяты>
Согласно пункту 11 статьи 1 ГрК РФ красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты).
При этом, согласно подпункту а пункта 1 части 3 статьи 42 ГрК РФ красные линии включаются в основную часть проекта планировки территории, которая, в свою очередь, является частью генерального плана городского округа (части 4, 5 статьи 23 ГрК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
Пунктом 2 данной статьи установлено, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пунктом 3 данной статьи предусмотрено, что содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Подпунктом 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ к числу ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, отнесены земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ возможно установление ограничений прав на землю в виде условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. 1 ст. 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии со ст. 1 ГрК РФ под территориальным планированием понимается планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.
Согласно ч. 1 ст. 9 ГрК Российской Федерации территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
В силу ч. 3 названной нормы, документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.
Таким образом, земельный участок, в пределах границ которого проходят, как существующие, так и планируемые в соответствии с проектом планировки северо-восточного района города Южно-Сахалинска утвержденным постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ N <данные изъяты>, улицы, не может быть предоставлен в аренду в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Определяя в качестве юридически значимой для рассмотрения дела дату издания распоряжения МИЗО Сахалинской области N<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. о предоставлении ответчику земельного участка, суд первой инстанции не учел, что земельный участок как предмет оспариваемого договора аренды N<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г., был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 21-23), то есть уже после официального опубликования постановления администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ N<данные изъяты> "Об утверждении проекта планировки с проектом межевания северо-восточного района города Южно-Сахалинска".
При таком положении судебная коллегия приходит к выводу о несоответствии заключенного с Шевриной А.П. договора аренды земельного участка N<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ г. закону, что в силу статьи 168 ГК РФ является основанием для признания его недействительным.
Согласно ч. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе изменить или отменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
В соответствии с п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права.
Учитывая изложенное, а также требования закона, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции с принятием по делу нового решения об удовлетворении требований Департамента землепользования города Южно-Сахалинска.
В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика Шевриной А.П. подлежит взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета в сумме, согласно ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, составляющей 3 000 рублей, от уплаты которой истец администрация города Южно-Сахалинска была освобождена.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Южно-Сахалинского городского суда от 29 июня 2017 года отменить, принять по делу новое решение.
Исковые требования Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска к Шевриной Анастасии Павловне о признании недействительным договора аренды земельного участка, возложении обязанности возвратить земельный участок удовлетворить.
Признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ г. N<данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, заключенный между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и Шевриной Анастасией Павловной, возложить на Шеврину Анастасию Павловну обязанность возвратить по акту приема-передачи Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Взыскать с Шевриной Анастасии Павловны в доход бюджета городского округа "Город Южно-Сахалинск" государственную пошлину в сумме 3 000 рублей.
Председательствующий судья Калинский В.А.
Судьи Доманов В.Ю.
Загорьян А.Г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
