Дата принятия: 12 августа 2019г.
Номер документа: 33-2728/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 августа 2019 года Дело N 33-2728/2019
12 августа 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Игнатенковой Т.А.,
судей Фроловой Е.М., Крючковой Е.Г.,
при секретаре Сухановой Т.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истцов Денисюка А.М. и Золотаревой В.В. на решение Елецкого районного суда Липецкой области от 11 июня 2019 года, которым постановлено:
"Денисюку А.М. и Золотаревой В.В. в иске ООО "АгроРегион" о расторжении договоров аренды земельных участков - отказать".
Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия
установила:
Денисюк А.М. и Золотарева В.В. обратились с иском к ООО "АгроРегион" о расторжении договора аренды земельных участков N 1 от 15.04.2013 г. В обоснование заявленных требований ссылались на то, что на основании указанного договора передали в аренду ответчику земельные участки с КН N (далее КН...109), N (далее КН...9), N (далее КН...253), N (далее КН...22), N (далее КН...115), N (далее КН...1), N (далее КН...114), N (далее КН...254), сроком на 15 лет, с внесением арендной платы равными долями ежеквартально в размере 272190,42 руб. (1500 руб. за 1 га) не позднее 15 числа следующего месяца. Условиями договора предусмотрено повышение арендной платы каждые пять лет на сумму процентов официальной инфляции за последние 5 лет. Ответчик не исполняет обязательства по внесению арендной платы и оплата не произведена за первый, второй и третий квартал 2018 г. Поскольку ответчик более двух раз подряд не исполнил обязательства по внесению арендной платы, а также совершил действия, которые привели к ухудшению качественных характеристик земель, просят расторгнуть указанный договор аренды земельных участков.
Денисюк А.М. обратился с иском к ООО "АгроРегион" о расторжении договора аренды земельного участка N 2 от 15.04.2013 г., по условиям которого передал в аренду земельный участок с КН N (далее КН...98), сроком на 15 лет, с внесением арендной платы равными долями ежеквартально в размере 62203,13 руб. (1500 руб. за 1 га) не позднее 15 числа следующего месяца. Договор N 2 содержит условие о повышении арендной платы аналогичное договору N 1. Ответчик не исполняет обязательства по внесению арендной платы и оплата не произведена за первый, второй и третий квартал 2018 г., то есть более двух раз подряд не исполнил обязательства по внесению арендной платы, кроме того, совершил действия, которые привели к ухудшению качественных характеристик земель, просит расторгнуть договор аренды.
Определением суда от 20.03.2019 г. указанные иски объединены в одно производство.
Истцы Денисюк А.М. и Золотарева В.В., их представитель поддержали заявленные требования Также ссылались на то, что ответчик удерживал из арендной платы НДФЛ в размере 13%, но не перечислял указанный налог в бюджет. Действиями арендатора истцам нанесен существенный ущерб, т.к. они недополучили арендную плату за 2016, 2017 и 2018 г. в размере 13%, а не перечисление НДФЛ приведет к начислению пеней и штрафов у налогового агента и удержанию суммы налога у лица, получившего доход. Ответчик был обязан уплачивать за арендодателей НДФЛ сверх суммы арендной платы, а не удерживать НДФЛ из арендной платы. Начиная с 15.04.2018 г. по 30.06.2018 г. должен быть применен пункт 2.3 договора аренды о перерасчете арендной платы с учетом инфляции, которая составила в России за 5 лет 38,19 %.
Представитель ответчика ООО "АгроРегион" возражал против удовлетворения иска, ссылался на то, что арендная плата вносилась исходя из площади указанных земельных участков и вычета НДФЛ. Оплата произведена в полном объеме. В спорный период времени оплату по договорам за ООО "АгроРегион" производило ООО "Дагс" на основании договора аренды имущества, заключенного между ООО "АргоРегион" и ООО "Дагс" от 02.04.2018 г. По поводу ухудшения земельных участков, выраженном в снижении плодородия почвы в результате прокладки трубопровода в 2015 г., просил применить последствия пропуска срока исковой давности, т.к. указанное обстоятельство было известно истцам еще в 2015 г. Иных ухудшений арендуемого имущество не произошло. То обстоятельство, что за истцов не перечислялся НДФЛ в налоговый орган, не является основанием для удовлетворения исковых требований, т.к. за налоговое правонарушение ответственность перед налоговым органом несет налоговый агент, т.е. ответчик по делу, а не истцы. Что касается увеличения арендной платы, то действительно Денисюк А.М. в конце 2017 г. обращался в ООО "АгроРегион" с предложением об изменении отдельных условий договоров аренды земельных участков, в том числе и размера арендной платы. С предложенными условиями Общество не согласилось, представило свой расчет инфляции, который составил 38,19%. Каких-либо дополнений или письменных соглашений между сторонами не заключалось. Начиная с 3 квартала 2018 года, истцам выплачивается арендная плата с учетом инфляции.
Представитель третьего лица ООО "Дагс" директор Гануляк И.И. пояснил, что в рамках договора аренды имущества от 02.04.2018 г., заключенного с ООО "АгроРегион", ООО "Дагс" производило истцам арендные платежи в спорном периоде времени за ООО "АгроРегион".
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого изложена выше.
В апелляционной жалобе истцы Денисюк А.М. и Золотарева В.В. просят решение суда отменить и постановить новое решение об удовлетворении иска. Ссылались на нарушение судом норм материального и процессуального права; неправильное применение срока исковой давности к длящимся правоотношениям, что противоречит положениям ст. 200 ГК РФ и п. 2 ст. 616 ГК РФ; несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Проверив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы жалобы, возражения на них, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По смыслу статей 452, 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.
Из материалов дела следует, что 15.04.2013 г. Денисюк А.М. и Золотарева В.В. и ООО "АгроРегион" заключили договор аренды N1 земельных участков согласно приложения N1 с КН...109, КН...9, КН...253, КН...22, КН...115, КН...1, КН...114 КН...254.
Земельные участки КН...9, КН...1, КН...254 принадлежат Золотаревой В.В. (147,1536 га), а остальные Денисюку А.М. (578,6895 га), общая площадь арендованных земельных участков составляет 725,8411 га.
По условиям договора арендная плата за земельные участки выплачивается путем перечисления денежных средств из расчета 1 500 руб. за 1 га в год в размере 1 088 761,65 руб. (725,8411 га х 1500 руб.). Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежеквартально в размере 272190,42 руб., не позднее 15 числа следующего месяца. Размер арендной платы подлежит пересмотру в сторону увеличения, через каждые 5 лет, но не более чем на сумму процентов официальной инфляции за последние 5 лет. Договор заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента его гос.регистрации в Управлении Росреестра по Липецкой области (п.4.1).
15.04.2013 г. Денисюк А.М. и ООО "АгроРегион" заключили договор аренды земельного участка N 2 с КН...98 площадью 1 658 750 кв.м, по условиям которого арендная плата за земельный участок выплачивается путем перечисления денежных средств из расчета 1 500 руб. за 1 га. в год в размере 248 812,50 коп.; вносится арендатором равными долями ежеквартально в размере 62203,13 руб., не позднее 15 числа следующего месяца. Остальные условия договора аналогичны предыдущему.
Проверяя ссылки истцов на нарушение ответчиком налогового законодательства, выразившегося в неуплате НДФЛ, суд верно признал, что нарушение ответчиком - налоговым агентом по отношению к истцам налогового законодательства порождает иную ответственность, нежели расторжение договора аренды. Неперечисление НДФЛ не может быть расценено как неуплата арендных платежей исходя из содержания ст. ст. 450, 619 ГК РФ.
Относительно обоснования заявленных исковых требований тем, что в период аренды земельных участков арендатор - ООО "АгроРегион" совершил действия, которые привели к ухудшению качественных характеристик земель, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку представленным доказательствам: письмам Управления Россельхознадзора по Липецкой области от 29.10.2014 г. и 20.05.2015 г.; акту комиссионного осмотра от 16.04.2015 г.; протоколу осмотра от 20.05.2015 г., составленному инспектором Россельхознадзора; делам об административных правонарушениях, предусмотренного ч.1 ст.8.6 КоАП РФ, и правомерно пришел к выводу, что истцам о состоянии земельных участков стало известно в период с октября 2014 г. по апрель 2015 г.
Руководствуясь ст.ст. 196, 199, 200 ГК РФ, суд первой инстанции правильно признал пропущенный истцами срок исковой давности для обращения с настоящими исковыми требованиями о расторжении договоров аренды земельных участков по причине порчи арендатором арендованных земельных участков в связи с прокладкой инженерных коммуникаций, отказав в иске и по этому правовому основанию.
Проверяя ссылки истцов о неисполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы за первый, второй и третий квартал 2018 г., исходя из установленных сроков оплаты 15.04.2018 г., 15.07.2018 г. и 15.10.2018 г., суд установил, что 19.11.2018 г. истцы направляли по данному факту Обществу предупреждение о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы, а также ссылались на то, что по договору N 1 ООО "АгроРегион" существенно ухудшило имущество. Просили исполнять обязательства по договору в разумный срок в полном объеме.
Однако ООО "АгроРегион" требования истцов проигнорировало.
27.12.2018 г. истцы в адрес Общества направили требования о досрочном расторжении договора аренды земельных участков в связи с вышеуказанными обстоятельствами.
Площадь земельных участков, принадлежащих Денисюку А.М., составляет 744, 5625 га, Золотаревой В.В. - 147,1536 га.
Исходя из принадлежащих на праве собственности истцам земельных участков, условий договоров, суд пришел к выводу, что Денисюк А.М. за год вправе получить арендную плату в размере 1 116 843,75 руб. (744, 5625 га х 1500 руб.), а в квартал 279 210,94 руб. (1 116 843,75 руб.: 4). Золотарева В.В. за год вправе получить арендную плату в размере 220 730,40 руб. (147,1536 га х 1 500 руб.), а в квартал 55 182,6 руб. (220 730,40 руб.: 4).
02.04.2018 г. между ООО "АгроРегион" и ООО "Дагс" заключен договор аренды имущества, за пользование которым ООО "Дагс" выплачивает арендную плату в размере не менее 10 000 000 руб. путем перечисления, в том числе, арендной платы истцам по настоящему делу по договорам аренды земельных участков, являющихся предметом спора по настоящему делу, в период с даты заключения договора, до даты окончания/расторжения договора аренды имущества.
Согласно представленным платежным поручениям ООО "Дагс" перечислило Денисюку А.М. в счет оплаты по договору аренды N 1 и N 2 от 15.04.2013 г.: 28.04.2018 г. - 242 913,94 руб.; 25.05.2018 г. - 242 913,94 руб.; 15.10.2018 г. - 242 913,94 руб.; 22.10.2018 г. доплату за аренду земельного участка за 3 квартал 2018 г. в размере 38 104,33 руб.; 18.01.2019 г. в размере 297 660,43 руб.
Платежными поручениями подтверждается, что ООО "Дагс" перечислило Золотаревой В.В. в счет оплаты по договору аренды от 15.04.2013 г.: 25.04.2018 г. - 48 008,60 руб.; 25.05.2018 г. - 48 008,60 руб.; 12.10.2018 г. - 48 008,60 руб.; 18.01.2019 г.- 58 820,91 руб.
Руководствуясь положениями п. 1 ст. 226 НК РФ, суд верно исходил из того, что арендатор ООО "АгроРегион" обязан был производить перечисления арендодателям - истцам арендной платы за минусом налога на доходы физических лиц в размере 13% (п.1 ст.224 НК РФ), т.е. ежеквартально Денисюку А.М. должно быть перечислено 242 913,52 руб., а Золотаревой В.В. 48 008,86 руб. При этом, истцы не оспаривали факт того, что указанные платежи произведены.
Установив, что в двух случаях просрочка платежа имела незначительный характер, суд отверг в качестве основания расторжения договоров аренды земельных участков, ссылки истцов на невнесение арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендной платы (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, п. 4.3 Договоров аренды).
Однако суд первой инстанции дал неверную оценку условию договора о пересмотре арендной платы в сторону увеличения через каждые 5 лет (п. 2.3.).
Доводы истцов о том, что начиная с 15.04.2018 г. ответчик обязан был уплачивать арендную плату в большем размером, т.е. с учетом инфляции, на что дано письменное согласие ответчика, признаны судом несостоятельными с учетом письма директора ООО "АгроРегион" от 29.12.2017 года, адресованного Денисюку А.М. и Золотаревой В.В. В письме по вопросу увеличения арендной платы ООО "АгроРегион" не согласился с предложением истцов и указал на то, что согласно сведениям, полученным с информационных ресурсов, размер инфляции за последние 60 месяцев составил 38,19%. Таким образом, максимальный размер арендной платы по договору N 1 должен составлять 376 139,94 руб. в квартал, по договору N 2 - 85 958 руб. в квартал. Данный размер арендной платы отличается от указанных в протоколах разногласий в меньшую сторону.
Пункт 2.3 каждого из заключенных между сторонами договоров аренды содержит условие о том, что размер арендной платы подлежит пересмотру в сторону увеличения через каждые 5 лет, но не более чем на сумму процентов официальной инфляции за последние 5 лет.
Суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательственного подтверждения того, что стороны по договорам аренды земельных участков заключили дополнительное соглашение о повышении размера арендной платы, либо каким-то иным способом согласовали изменение данных условий; обращения в ООО "АгроРегион" с соответствующими предложениями, и, что ответчик в нарушение вышеприведенного пункта договоров отказал в обсуждении вопроса об увеличении арендной платы.
Вывод суда основан на неправильном толковании условий договора.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Исходя из буквального толкования условий договора, изложенных в п. 2.3., какого-либо письменного дополнительного соглашения не требуется, перерасчет производится ответчиком - арендатором самостоятельно. Учитывая, что 5 лет истекли 15.04.2018 г., то арендная плата с учетом перерасчета должна выплачиваться уже за 2 квартал.
Ответчик в письме от 29.12.2017 г. указал расчет повышения арендной платы, с которым истцы - арендодатели согласились, возражений на него не представили, однако в установленный срок арендная плата с учетом перерасчета истцам не перечислена, а доплата, произведенная Денисюку А.М. в октябре 2018 г., а Золотаревой В.В. в январе 2019 г. не восстановила нарушенных прав.
Денисюком А.М. представлены платежные поручения, подтверждающие перечисление ему со стороны ответчика доплаты за аренду земельных участков за третий квартал 2018 г. в размере 38 104,33 руб., за четвертый квартал 2018 г. выплачено 297 669,43 руб. Золотаревой В.В. за 4 квартал 2018 г. выплачено 58 820,91 руб.
В суд апелляционной инстанции ответчиком представлены платежные поручения о перечислении истцам аренных платежей на 1 и 2 кварталы 2019 г., из которых также усматривается недоплата.
Таким образом, недоплата арендных платежей на момент вынесения судом обжалуемого решения (11.06.2019 г.), а именно за 2, 3, 4 кварталы 2018 г. и 1, 2 кварталы 2019 г. составила в отношении Денисюка А.М. - 261470 руб.; Золотаревой В.В. - 59237,32 руб.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований полагать, что ответчик более двух раз подряд не внес арендную плату в определенном и согласованном сторонами размере. Данный вывод ошибочен.
Исходя из представленного расчета, ответчик на момент обращения с иском трижды не произвел оплату арендных платежей в необходимом размере, а на момент вынесения решения судом уже 5 раз.
Судебная коллегия считает, что арендатором допущены существенные систематические нарушения условий договора, о которых истцами сообщалось в досудебном порядке и которые не устранены добровольно, что является основанием для досрочного расторжения договоров аренды.
Ссылки ответчика на то, что ООО "АгроРегион" находится в состоянии банкротства, поэтому производить оплату по договорам в необходимом размере затруднительно, кроме того, земельные участки находятся в субаренде, не могут служить основанием для сохранения арендных отношений при существенном нарушении условий договора.
Принимая во внимание изложенное, обжалуемое решение нельзя признать законным, поскольку оно основано на неправильной оценке доказательств и неправильном применении норм материального права.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Елецкого районного суда Липецкой области от 11 июня 2019 года отменить, постановить новое решение, которым расторгнуть договор аренды земельных участков N 1 с КН N, КН N, КН N, КН N, КН N, КН N, КН N, КН 48:09:1910204:254, заключенный 15.04.2013 г. между Денисюком А.М., Золотаревой В.В. и ООО "АгроРегион"; договор аренды земельного участка N 2 с КН N, заключенный 15.04.2013 г. между Денисюком А.М. и ООО "АгроРегион".
Взыскать с ООО "АгроРегион" в пользу Денисюка А.М. возврат госпошлины 600 руб.
Председательствующий:.
Судьи:.
.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
