Определение Судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 26 ноября 2019 года №33-2726/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САХАЛИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 ноября 2019 года Дело N 33-2726/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:
председательствующего: Марьенковой А.В.,
судей: Литвиновой Т.Н., Прокопец Л.В.
при секретаре: Герун А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению И Ольги Сынчеловны к Богатыревой Юлии Владимировне о взыскании задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество,
встречному исковому заявлению Богатыревой Юлии Владимировны к И Ольге Сынчеловне об уменьшении покупной цены, взыскании штрафа за неисполнение обязательства,
по апелляционным жалобам Богатыревой Ю.В., И О.С. на решение Корсаковского городского суда от 26 июня 2019 года.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Марьенковой А.В., пояснения представителя И О.С. - Данченко Л.В., действующей на основании доверенности от 19.02.2018, представителя Богатыревой Ю.В. - Харитонович С.В., действующей на основании доверенности от 05.02.2019, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
16.11.2018 И О.С. обратилась в суд с иском к Богатыревой Ю.В. о взыскании задолженности по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование заявленных требований указала, что на основании договора купли-продажи от 17.03.2017 передала в собственность ответчика здание магазина смешанных товаров с земельным участком стоимостью 19750000 рублей, из которых 6200000 рублей оплачены покупателем до заключения договора, 8550000 рублей - оплачены при заключении договора. Оставшаяся сумма в размере 4500000 рублей ответчик должна была оплатить в течение 10 календарных месяцев с момента государственной регистрации права собственности, по 500000 ежемесячно. Поскольку обязательства не исполнены, инициировала иск.
Богатырева Ю.В. требования не признала, 13 февраля 2019 года предъявила встречное исковое заявление о расторжении договора купли-продажи и взыскании штрафа в размере 1000000 рублей, указав на факт передачи ей объекта, являющегося предметом споров.
21.03.2019 Богатырева Ю.В. уточнила заявленные требования, вместо расторжения договора купли-продажи просила соразмерно уменьшить покупную цену стоимости объекта недвижимости до 14750000 рублей, взыскать штраф в размере 1000000 рублей.
25.06.2019 Богатырева Ю.В. отказалась от требований к И О.С. о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 17.03.2017, определением суда от 26 июня 2019 года производство в указанной части исковых требований прекращено.
Решением Корсаковского городского суда от 26 июня 2019 года с Богатыревой Ю.В. в пользу И О.С. взыскано 5000000 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от 17.03.2017, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 472832 рубля 30 копеек, расходы по оплате госпошлины в размере 35564 рубля 16 копеек. Обращено взыскание на объекты недвижимости - земельный участок с кадастровым номером N площадью 850 кв. м и на здание "<данные изъяты>" с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>, начальной продажной стоимостью 15750000 рублей, путем продажи с публичных торгов и выплаты из стоимости данного имущества И О.С. 5472832 рубля 30 копеек. Взыскано с И О.С. в пользу Богатыревой Ю.В. 1000000 рублей и 5200 рублей в счет возмещения расходов по оплате госпошлины. С И О.С. в бюджет муниципального образования "Корсаковский городской округ" взыскана госпошлина в размере 8000 рублей. В удовлетворении требований Богатыревой Ю.В. об уменьшении покупной цены объекта недвижимости по договору от 17.03.2017 до 14750000 рублей отказано. С Богатыревой Ю.В. в бюджет МО "Корсаковский городской округ" взыскана госпошлина в размере 33500 рублей.
Истец И О.С. в апелляционной жалобе ставит вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного постановления в части взыскания с нее 1000000 рублей. Приводит доводы о том, что положения п.1.3 договора купли-продажи ею не нарушены, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания штрафа.
В апелляционной жалобе Богатырева Ю.В. ставит вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного постановления в части взыскания в пользу И О.С. денежных средств и в части отказа в удовлетворении встречного иска. Приводит доводы о том, что еще до заключения договора купли-продажи объект недвижимости являлся предметом многочисленных споров. Оспаривает вывод суда о необходимости информирования продавца о целях приобретения магазина. Полагает, что приобретенное ею имущество не отвечало п.1.3 договора купли-продажи, а потому вправе требовать уменьшения его стоимости на 5000000 рублей. Указывает на отсутствие у суда первой инстанции права уменьшить начальную продажную стоимость объектов недвижимости.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу первоначального истца Богатырева Ю.В. указывает на отсутствие оснований для отмены решения суда по изложенным в ней доводам.
В суде апелляционной инстанции представитель И О.С. - Данченко Л.В., представитель Богатыревой Ю.В. - Харитонович С.В. настаивают на апелляционных жалобах своих доверителей, возражают против удовлетворения жалоб противоположной стороны.
И О.С., Богатырева Ю.В. в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь ч.1 ст.327 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия считает необходимым его изменить в части определения начальной стоимости объектов недвижимости, на которые обращено взыскание, в связи с нарушением норм материального права.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, то обстоятельство, что 17 марта 2017 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого И О.С. обязалась передать в собственность Богатыревой Ю.В. двухэтажное нежилое здание (магазин смешанных товаров) с кадастровым номером N и земельный участок площадью 850 кв. м категории земель - земли населенных пунктов с разрешенным использованием - для размещения объектов торговли с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>.
По условиям договора продавец гарантирует, что недвижимое имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге, не передано третьим лицам в аренду и не является предметом спора, а также, что продавец не осуществил и не осуществлял отчуждение недвижимого имущества третьим лицам (п.1.3 Договора). Общая стоимость недвижимого имущества составляет 19 750 000 рублей (п.2.1 Договора). Продавец подтверждает, что на момент заключения договора покупателем внесен задаток в размере 6200000 рублей (п.2.2 Договора). 8550000 рублей покупатель обязуется уплатить в момент заключения настоящего договора (п.2.3 Договора). 5 000 000 рублей покупатель обязуется уплатить в течение 10 календарных месяцев по 500000 рублей ежемесячно с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Оплата производится не позднее последнего рабочего дня месяца. В случае несвоевременной оплаты по договору покупатель обязуется уплатить пени в соответствии со ст.395 ГК РФ (п.2.4 Договора).
В п.3.3 Договора предусмотрена ответственность продавца в случае нарушения обязательств по договору в форме обязанности уплатить покупателю штраф в размере 1000000 рублей в течение 3 банковских дней с момента предоставления требования покупателем. В случае нарушения гарантийного обязательства, предусмотренного п.1.3 настоящего договора, продавец помимо штрафа, предусмотренного настоящим пунктом, обязуется вернуть денежные средства, полученные им от покупателя в рамках настоящего договора в полном объеме в течение трех банковских дней с момента получения от покупателя соответствующего уведомления.
23 марта 2017 года в Единый государственный реестр внесены сведения о наличии обременения объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, - ипотека в силу закона. В качестве лица, в пользу которого установлено обременение, указана И О.С.
Предметом рассмотрения суда первой инстанции явились требования И О.С. о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 5000000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 472932 рубля 30 копеек, а также требования Богатыревой Ю.В. об уменьшении стоимости предмета купли-продажи на 5000000 рублей и взыскании штрафа в размере 1000000 рублей.
Разрешая спор на основании норм гражданского законодательства, установив факт отчуждения И О.С. Богатыревой Ю.В. объектов недвижимости, соответствующих условиям договора купли-продажи, в техническом состоянии, пригодном для использования по назначению, суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения требований Богатыревой Ю.В. и снижения покупной стоимости недвижимого имущества, обосновав выводы, в том числе, отсутствием доказательств, подтверждающих соразмерность предложения об уменьшении покупной цены на 5000000 рублей по сравнению с реальным качеством проданного имущества.
Судебная коллегия соглашается с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку в силу п.1 ст.475 Гражданского кодекса РФ покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, если недостатки товара не были оговорены продавцом.
В соответствии с п.1 и п.2 ст.459 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно ст.557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Из материалов дела следует, что требования об уменьшении стоимости Богатырева Ю.В. обосновывает не качеством приобретенного ею недвижимого имущества, а фактом нахождения его в споре (т.1, л.д.178-180, 206-208), что не предполагает несоответствие переданного ей имущества условиям договора, требованиям технических регламентов, документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта недвижимого имущества.
Довод Богатыревой Ю.В. об отсутствии возможности сдать в аренду здание магазина, расположенного по адресу: <адрес>, ввиду наличия в отношении него судебных разбирательств и, как следствие, отсутствие спроса у арендаторов на указанное помещение, не может являться основанием для удовлетворения требований об уменьшении цены договора купли-продажи от 17 марта 2017 года, поскольку не препятствует Богатыревой Ю.В. использовать данный объект недвижимого имущества по назначению - как нежилое помещение (торгово-деловой центр) (т.1, л.д.63, т.3, л.д.28-31).
Более того, по мнению судебной коллегии, приобретение недвижимого имущества для осуществления деятельности, основанной на риске и направленной на систематическое получение прибыли, изначально предполагает возможность возникновения убытков и негативных последствий в форме его не востребованности, что в силу ч.1 ст.475 Гражданского кодекса РФ не свидетельствует о продаже Богатыревой Ю.В. недвижимости ненадлежащего качества и, как следствие, не является основанием для изменения условий договора купли-продажи в части стоимости приобретенного Богатыревой Ю.В. имущества.
Судебная коллегия соглашается и с выводом суда первой инстанции о том, что Богатырева Ю.В., обладая в силу п.4.4 Договора купли-продажи правом на отказ от исполнения обязательств в части уплаты последних платежей в общей сумме 5000000 рублей, им не воспользовалась, требований о возврате ранее оплаченной ею суммы не заявляла, от требований о расторжении договора купли-продажи отказалась, что, по мнению судебной коллегии, свидетельствует о наличии у нее намерения сохранить заключенную сделку.
По приведенным основаниям, судебная коллегия признает несостоятельными доводы апелляционной жалобы ответчика по первоначальному иску.
Удовлетворяя требования И О.С. о взыскании с Богатыревой Ю.В. суммы долга по договору купли-продажи в размере 5000000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также взыскания в пользу последней с И О.С. штрафа в размере 1000000 рублей, суд первой инстанции обоснованно руководствовался положениями п.1 и п.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора, положениями п.1 ст.454 Гражданского кодекса РФ о наличии у покупателя обязанности оплатить за товар определенную денежную сумму, а также установленным фактом наличия у Богатыревой Ю.В. задолженности перед И О.С. в указанном размере и нарушением последней гарантийных обязательств перед Богатыревой Ю.В., за которое договором предусмотрена ответственность в виде штрафа в размере 1000000 рублей.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку согласно п.1 и п.4 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Таким образом, принципом свободы договора и его стабильности служит предоставленное субъектам гражданских отношений права на установление в договоре условий о применении к стороне сделки, в том числе, штрафных санкций за нарушение условий исполнения договорного обязательства, поскольку перспектива возникновения обязанности выплатить указанную денежную сумму в предусмотренном договором размере может явиться тем сдерживающим фактором, который сориентирует стороны договора на реальное исполнение договорных обязательств, обеспечив, тем самым, стабильность и сохранение однажды заключенного договора.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что, будучи осведомленной о наличии споров в отношении здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, на момент заключения договора купли-продажи с Богатыревой Ю.В., истец И О.С. осознанно предоставила покупателю гарантийное обязательство, за нарушение которого приняла на себя ответственность по выплате Богатыревой Ю.В. штрафа в размере 1000000 рублей.
По приведенным основаниям являются несостоятельными доводы апелляционной жалобы И О.С., направленные на оспаривание выводов суда первой инстанции о наличии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований.
При взыскании с Богатыревой Ю.В. в пользу И О.С. суммы долга по договору купли-продажи в размере 5000000 рублей и обращая взыскание на заложенное имущество, суд первой инстанции руководствовался положениями п.1 ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Определяя начальную продажную стоимость заложенного имущества, суд первой инстанции указал на отсутствие между сторонами спора о рыночной цене объектов недвижимости, которая составляет 19750000 рублей и из которой суд первой инстанции выделил 80%, указав, что начальная продажная стоимость составляет 15800000 рублей.
Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку в силу пп.4 п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Учитывая отсутствие между сторонами спора о начальной продажной цене объектов недвижимого имущества на публичных торгах, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии у суда первой инстанции правовых оснований для ее уменьшения до 80%, возможность применения которого допустима в случае определения такой стоимости по результатам проведения оценки.
При таких обстоятельствах, состоявшееся по делу судебное постановление в части определения начальной стоимости объектов недвижимости, на которые обращено взыскание, следует изменить, определив в качестве таковой 19750000 рублей.
Руководствуясь ст.328, ст.329, ст.330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Корсаковского городского суда от 26 июня 2019 года изменить в части определения начальной продажной стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 850 кв. м и здания "<данные изъяты>" с кадастровым номером N расположенные по адресу: <адрес>, определив их начальную продажную стоимость в размере 19750000 (девятнадцать миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей.
В остальной части решение Корсаковского городского суда от 26 июня 2019 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Богатыревой Ю.В., И О.С. - без удовлетворения.
Председательствующий: Марьенкова А.В.
Судьи: Литвинова Т.Н.
Прокопец Л.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка