Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 июня 2021 года Дело N 33-2721/2021

4 июня 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Родовниченко С.Г.,

судей Ваулина А.Б., Данцер А.В.,

при секретаре Тарасове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Данцер А.В.

гражданское дело N 2-980/2020 по иску администрации города Сочи Муниципальное казенное учреждение "Дирекция имущественного комплекса" города Сочи к Берг О.В. о взыскании задолженности по арендной плате,

по апелляционной жалобе администрации города Сочи Муниципальное казенное учреждение "Дирекция имущественного комплекса" города Сочи

на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 29 июня 2020 года

(судья районного суда Гусева Е.В.),

УСТАНОВИЛА:

администрация города Сочи Муниципальное казенное учреждение "Дирекция имущественного комплекса" города Сочи обратилась в суд с иском к Берг О.В, указав, что на основании протокола о результатах аукциона от 18.10.2018 года N между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Берг О.В. был заключен договор аренды от 23.11.2018 года N о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 400 кв.м, с видом разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство", расположенного по адресу: <адрес> Договором установлен годовой размер арендной платы, определенный по результатам аукциона согласно протоколу от 18.10.2018 года N в сумме 16 809 000 рублей, который устанавливается на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации договора. Пунктом 3.2 договора установлено, что сумма годовой арендной платы участка, за вычетом внесенного задатка, 13 585 000 рублей, должна поступить от арендатора в течение пяти дней с даты подписания настоящего договора. Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных п.3.3 настоящего договора арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа. Согласно расчету задолженности по аренде земельного участка по состоянию на 24.12.2019 г. размер задолженности по арендным платежам составляет - 13 585 000 рублей, по пене в размере - 298 870 рублей, общая сумма задолженности равна - 13 883 870 рублей. Направленная в адрес Берга О.В. претензия с просьбой погасить образовавшуюся задолженность была оставлена без ответа, задолженность не погашена, в связи с чем, просили суд взыскать с Берг О.В. в муниципальный бюджет города Сочи задолженность по арендной плате в размере 13 585 000 рублей, пеню в размере - 298 870 рублей. (л.д. 2-4 т. 1).

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 29 июня 2020 года в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи Муниципальное казенное учреждение "Дирекция имущественного комплекса" города Сочи отказано (л.д. 87, 88-97 т. 1).

Не согласившись с решением суда, администрация города Сочи МКУ "Дирекция имущественного комплекса" города Сочи подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, которым заявленные требования удовлетворить в полном объеме (л.д.102-105 т.1).

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Берг О.В. по доверенности Долматова О.А. указывала на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просила решение оставить без изменения (л.д.115 т. 1).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 12 ноября 2020 года решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 29 июня 2020 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения (л.д.147, 148-153 т. 1).

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 марта 2021 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 12 ноября 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (л.д. 199, 200-204 т. 1).

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Берг О.В. по доверенности Долматова О.А. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом. При таких обстоятельствах в соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя Берг О.В. по доверенности Долматову О.А., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, которые удовлетворяют требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное решение суда указанным требованиям не соответствует.

Отказывая в удовлетворении заявленных администрацией города Сочи МКУ "Дирекция имущественного комплекса" города Сочи требований, суд первой инстанции исходил из доказанного ответчиком и не опровергнутого истцом факта невозможности использования Бергом О.В. арендуемого земельного участка по целевому назначению в спорный период в результате противоправных действий арендодателя, ввиду чего пришел к выводу о том, что в данном случае арендная плата не подлежит взысканию с арендатора.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом в силу следующего.

Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Из материалов дела следует, что 23 ноября 2018 года по итогам аукциона между администрацией муниципального образования город-курорт Сочи (арендодатель) и Берг О.В. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым N, площадью 400 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет со дня государственной регистрации.

Согласно п.1.4 договора аренды земельный участок считается переданным арендатору с момента государственной регистрации настоящего договора, без каких-либо иных документов по его передаче.

Государственная регистрация договора произведена 6 декабря 2018 года.

Пунктом 3.1 договора аренды установлено, что годовой размер арендной платы, определенный по результатам аукциона, согласно протоколу от 18.10.2018 года N в сумме 16 809 000 рублей устанавливается на двенадцать месяцев со дня государственной регистрации договора.

Пунктом 3.2 договора установлено, что сумма годовой арендной платы участка, за вычетом внесенного задатка, 13 585 000 рублей, должна поступить от арендатора в течение пяти дней с даты подписания настоящего договора.

Договор аренды подписан сторонами 23 ноября 2018 года.

Материалами дела подтверждается, что арендатором был уплачен только задаток в размере 3 224 000 рублей (чек-ордер от 11.10.2018).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 04 марта 2019 года, оставленного без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда от 14 мая 2019 года, (л.д.43-47) по административному исковому заявлению Берг О.В. и ФИО2 к администрации <адрес>, департаменту архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации <адрес>, и.о. директора департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи ФИО14, ГАУ КК "МФЦ КК" признано незаконным не направление администрацией г. Сочи уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 20.12.2018 г. N в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый N, в установленный законом срок.

Указанным решением установлено, что представителем Берга О.В. 10.12.2018 года через филиал ГАУ КК "МФЦ КК" в городе Сочи подано Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В Расписке о получении документов указана дата возврата дела в МФЦ - 19.12.2018, срок исполнения - 20.12.2018. Однако, результат предоставления услуги поступил в Офис 25 декабря 2018 года согласно реестру передачи документов N.

Разрешая спор, районный суд пришел к выводу, что административным ответчиком - администрацией <адрес> были нарушены сроки направления Уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 20.12.2018 г. N в отношении земельного участка по адресу: <адрес>, кадастровый N.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 28 февраля 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда от 14 мая 2019 года по административному исковому заявлению Берг О.В. и ФИО2 к администрации <адрес>, департаменту архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации <адрес>, исполняющему обязанности директора департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации <адрес> ФИО8 признано незаконным Уведомление администрации <адрес> о несоответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 11.01.2019 N.

Указанным решением установлено, что 10.12.2018 года Берг О.В. направил в адрес Администрации <адрес> о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый N. На Уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от 10.12.2018 года Администрация <адрес> вынесла Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 20.12.2018 г. N.

На Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома от ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> ответила Уведомлением о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 11.01.2019г. N, которое суд признал незаконным и не соответствующим требованиям закона, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд отметил, что 14.01.2019 года (т.е. менее, чем через месяц) Берг О.В. повторно направил в адрес администрации <адрес> о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на вышеуказанном земельном участке, по результатам рассмотрения которого администрация <адрес> направила в адрес истца Уведомление N о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, датированное 23.01.2019 года.

20 февраля 2019 года Берг О.В. обратился через филиал ГАУ КК "МФЦ КК" в <адрес> в адрес администрации Адлерского внутригородского района <адрес> с заявлением о предоставлении услуги: Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов.

Письмом и.о. главы администрации Адлерского внутригородского района <адрес> ФИО9 N от 15.03.2019 года Бергу О.В. со ссылкой на пункт 34 административного регламента отказано в предоставлении муниципальной услуги "Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов" по тем основаниям, что согласно акту осмотра земельного участка от 06.03.2019 года управления по реализации полномочий по пресечению нарушений земельного и градостроительного законодательства администрации <адрес> на земельном участке расположено одноэтажное строение, что не соответствует объекту, указанному в поданном заявлении, а также сведениям из ЕГРН на жилой дом.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 26 июня 2019 года признан незаконным отказ администрации Адлерского внутригородского района <адрес> от 15.03.2019 года N, выразившийся в принятии распоряжения о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N. На администрацию Адлерского внутригородского района <адрес> была возложена обязанность повторно в установленный законом срок рассмотреть заявление Берга О.В. о продаже земельного участка с кадастровым N находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Воронежского областного суда от 03 сентября 2019 года решение Ленинского районного суда от 26.06.2019 года в части удовлетворения административного иска ФИО2 было отменено. В данной части по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении административного иска ФИО2 к администрации <адрес>, администрации Адлерского внутригородского района <адрес>, и.о. главы администрации Адлерского внутригородского района <адрес> ФИО9 о признании незаконным действий, выразившихся в отказе от 15 марта 2019 года N в принятии распоряжения о предоставлении земельного участка. Решение этого же суда было изменено. Абзац второй резолютивной части решения изложен следующим образом. Обязать администрацию Адлерского внутригородского района <адрес> повторно в установленный законом срок рассмотреть заявление Берг О.В. о продаже земельного участка с кадастровым номером N, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов, и при отсутствии иных оснований для отказа, принять распоряжение о предоставлении муниципальной услуги: "Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов".

Указанным решением и апелляционным определением установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.03.2019 года Бергу О.В. принадлежит жилой дом, площадью 34,8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.

В силу положений пункта 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

18 ноября 2019 года администрацией Адлерского внутригородского района <адрес> было принято распоряжение N-Р "О предоставлении Бергу О.В. в собственность за плату земельного участка с кадастровым N по <адрес>" (т.2 л.д. 92-93).

25 ноября 2019 года между муниципальным образованием город-курорт Сочи и Берг О.В. был заключен договор купли-продажи N земельного участка с кадастровым N площадью 400 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (т. 2 л.д. 86-90).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 02.06.2021 года право собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 400 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано 24.12.2019 года за Берг О.В. (т. 2 л.д. 78).

В пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) указано, что арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В случае если сторона ссылается на такие обстоятельства юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является то, что в результате незаконных действий арендодателя арендатор был лишен возможности использовать арендованный земельный участок в тех целях, для которых он приобретался. Бремя доказывания указанного обстоятельства в силу статьи 56 ГПК РФ возлагается на сторону, которая на них ссылается.

Из позиции ответчика, и с этим согласился суд первой инстанции, следует, что такими обстоятельствами являются незаконное уклонение истца от выдачи Уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке, незаконное уклонение истца от выдачи Уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, незаконное уклонение от предоставления земельного участка в собственность арендатора.

Однако, как следует из материалов дела, факт возведения жилого дома на предоставленном ответчику в аренду земельном участке в 2018 году подтверждается представленными и исследованными в суде апелляционной инстанции доказательствами, в том числе, техническим планом здания, из которого следует, что жилой дом фактически был построен в 2018 году, что не отрицал Берг О.В. (т. 2 л.д. 48-54).

Судебная коллегия не может согласиться и с выводом суда об освобождении арендатора от обязанности по уплате арендных платежей, с того момента, когда арендодателем было допущено незаконное уклонение от заключения договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 157 ГК РФ если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).