Дата принятия: 29 сентября 2020г.
Номер документа: 33-2708/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 сентября 2020 года Дело N 33-2708/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Гузенковой Н.В.,
судей Руденко Н.В., Моисеевой М.В.,
при помощнике судьи Войтенковой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кулагина Р.А. к Администрации г.Смоленска о признании права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе Кулагина Р.А. на решение Заднепровского районного суда города Смоленска от 29 мая 2020 года.
Заслушав доклад судьи Гузенковой Н.В., судебная коллегия
установила:
Кулагин Р.А. обратился в суд с иском к Администрации г. Смоленска (далее - Администрация) о признании права собственности на ...
В обоснование указал, что указанная выше квартира на основании договора на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан от 24.12.2012 принадлежала в равных долях ФИО6 и ФИО7 28.03.2014 ФИО6 умерла. 28.05.2019 истец заключил с ФИО7 предварительный договор купли-продажи названной квартиры, по условиям которого ФИО7 до заключения основного договора обязался оформить право собственности на наследство после умершей ФИО6 и зарегистрировать соответствующий переход права собственности, погасить задолженность по оплате коммунальных платежей. Стоимость отчуждаемого жилого помещения согласована сторонами в размере 800000 руб., которые продавец получил в полном объеме. 11.06.2019 ФИО7 умер. Указав, на надлежащее исполнение со своей стороны обязательств по предварительному договору купли-продажи, Кулагин Р.А. просил удовлетворить исковые требования.
В судебное заседание истец не явился, его представитель Клименко В.В. исковые требования поддержал. Пояснил, что возникшие между истцом и ФИО9 правоотношения необходимо квалифицировать как будущий договор купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Отметил, что оплата спорной квартиры произведена истцом в полном объеме, денежные средства на совершение данной сделки доверитель занял в долг у знакомого.
Представитель ответчика Администрации г.Смоленска Трегубова М.Ю. исковые требования не признала. Указав на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих оплату объекта недвижимости по заключенному предварительному договору, полагала, что оснований для удовлетворения иска не имеется.
Обжалуемым решением Заднепровского районного суда города Смоленска от 29.05.2020 в удовлетворении исковых требований Кулагина Р.А. отказано.
В апелляционной жалобе Кулагин Р.А., ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, просит отменить решение и принять новое об удовлетворении иска.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец Кулагин Р.А., представитель истца Клименко В.В. и представитель ответчика Администрации г.Смоленска, извещенные о дате и времени судебного заседания надлежащим образом, в него не явились, сведений о причинах неявки не предоставили, каких-либо ходатайств не заявляли (л.д.235-237).
В силу положений ч.3,4 ст.167 ГПК РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция Смоленского областного суда приходит к следующему.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с положениями статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Положения статьи 223 ГК РФ предусматривают, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 62 указанного выше постановления N 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ и в соответствии с разъяснениями пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой ГК РФ", в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.
При отсутствии регистрации право собственности у покупателя может считаться возникшим в случае исполнения условий договора и уклонения продавца от регистрации перехода права собственности, бремя доказывания таких обстоятельств лежит на покупателе.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п.23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Судом установлено, что ФИО7 и ФИО6 на основании договора на безвозмездную передачу жилого помещения в собственность граждан от 24.12.2012 принадлежала ... (по 1/2 доли каждому) (л.д.7-8, 150).
28.03.2014 ФИО6 умерла (л.д.35).
28.05.2019 ФИО7 (продавец) и Кулагин Р.А. (покупатель) заключили договор, поименованный как предварительный, купли-продажи указанной выше квартиры, по условиям которого стороны договорились о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимого имущества за 800000 руб.
Из пункта 1.2 предварительного договора усматривается, что спорный объект недвижимости принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО7 и ФИО6
Согласно п.2.1 продавец до момента заключения основного договора обязуется оформить право на наследство 1/2 доли в праве, принадлежащей ФИО11 (получить нотариальное свидетельство о праве на наследство), зарегистрировать переход права собственности на долю в ЕГРН в срок не позднее 16.01.2020, предоставить правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы покупателю; погасить в полном объеме задолженность по оплате взносов за капитальный ремонт и оплате жилищно-коммунальных услуг; обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных в жилом помещении третьих лиц (при их наличии), о чем представить покупателю соответствующие документы.
Пунктом 4 предусмотрено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи и предоставить его и иные необходимые документы в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав в срок не позднее 16.01.2020.
В соответствии с пунктом 6, в случае невыполнения покупателем принятых на себя обязательств о заключении основного договора купли-продажи (отказ или уклонение покупателя от заключения основного договора купли-продажи квартиры на вышеуказанных условиях, равно как и невыполнение обязательств по настоящему предварительному договору, предшествующих заключению основного договора), задаток покупателю не возвращается; в случае невыполнения продавцом обязательств (отказ или уклонение покупателя от заключения основного договора купли-продажи квартиры на упомянутых в настоящем предварительном договоре условиях при условии выполнении покупателем всех обязательств, предшествующих заключению основного договора), сумма задатка возвращается покупателю в двойном размере.
Согласно п.10 договора продавец получил от покупателя договора денежные средства в сумме 800000 руб. (л.д.6)
11.06.2019 ФИО7 умер (л.д.34).
Из выписки по лицевому счету N, представленной СМУП "ВЦ ЖКХ", усматривается, что по состоянию на 12.05.2020 в ..., зарегистрированы ФИО7; ФИО6 была зарегистрирована в указанном помещении в период с 06.09.1974 по 28.03.2019. Задолженность по квартире составляет 23100 руб. 25 коп. (л.д.152).
Согласно ответам Смоленской областной нотариальной палаты и нотариуса ФИО12 наследственных дел после смерти ФИО6 и ФИО7 не заводилось (л.д.22, 45).
Из показаний свидетеля ФИО13 следует, что ФИО7 намерений о продаже квартиры не высказывал, сбором или оформлением каких-либо документов не занимался, денежными средствами в крупных суммах не располагал.
Разрешая заявленные Калугиным Р.А. требования, применяя вышеприведенные нормы материального права, дав оценку собранным по делу доказательствам, квалифицировав предоставленный истцом договор как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, исходя из отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих исполнение сторонами условий договора, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения иска.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствует установленным по делу обстоятельствам, основаны на правильном применении норм материального права и разъяснений по их применению.
Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", при отсутствии регистрации право собственности у покупателя может считаться возникшим в случае исполнения условий договора и уклонения продавца от регистрации перехода права собственности, бремя доказывания таких обстоятельств лежит на покупателе (п.9).
Доводы апелляционной жалобы Кулагина Р.А. о надлежащем исполнении последним принятых на себя по предварительному договору купли-продажи обязательств, а именно оплате объекта недвижимости в сумме 800000 руб. отклонены судом апелляционной инстанции в силу следующего.
В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из буквального толкования п.10 договора, действительно, следует, что продавец получил от покупателя денежные средства в сумме 800000 руб. за жилое помещение. Указанный текст исполнен машинописным способом, под ним заполнено рукописным текстом поле с указанием фамилии, имени, отчества продавца и совершена подпись.
Однако представленный договор содержит и пункт 6, содержащий обязательство сторон, возникшее из задатка. При этом размер денежных средств, переданных продавцу в качестве задатка, не указан.
Следовательно, буквальным содержанием условий договора установить размер полученных продавцом от покупателя в качестве задатка и цены недвижимого имущества денежных сумм не представляется возможным.
Учитывая показания свидетеля ФИО13, регулярно навещавшей ФИО7, помогавшей последнему при жизни решать бытовые вопросы, осуществлять оплату коммунальных услуг за жилое помещение, показавшей, что последний из-за плохой социальной адаптации не мог заниматься данными вопросами, о намерениях продать квартиру никогда не высказывался, документов на квартиру, а также значимой суммы денег после смерти данного лица по месту жительства обнаружено не было, суд первой инстанции правомерно предложил стороне истца представить доказательства, подтверждающие передачу продавцу поименованной в договоре суммы денежных средств.
Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. ст. 12, 35 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
В нарушение требований ст.56 ГПК РФ, Кулагин Р.А. каких-либо допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих оплату спорного объекта недвижимости, а также исполнение продавцом перечисленных в пункте 2 договора обязательств, суду первой инстанции не представил.
Само по себе указание на оплату объекта недвижимости в пункте 10 договора купли-продажи не является достаточным для подтверждения факта оплаты.
Учитывая, что у покупателя отсутствует расписка о получении продавцом значительной суммы денежных средств либо иной документ, подтверждающие исполнение Кулагиным Р.А. обязанности по оплате квартиры, доказательств финансовой возможности оплаты 800000 руб. истцом суду не представлено, как и не представлено доказательств совершения ФИО7 действий, свидетельствующих об исполнении обязанностей по снятию с регистрационного учета, передаче жилого помещения покупателю, обращения к нотариусу за оформлением наследственных прав, вывод суда о недоказанности факта исполнения договора от 28.05.2019 соответствует требованиям процессуального законодательства.
Иных доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба истца не содержит.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь ст.ст.328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Заднепровского районного суда города Смоленска от 29 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кулагина Р.А. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
