Дата принятия: 11 ноября 2020г.
Номер документа: 33-2706/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 ноября 2020 года Дело N 33-2706/2020
от 11 ноября 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Уваровой Т.В.,
судей Худиной М.И., Величко М.Б.,
при секретаре Шнайдер К.А.,
помощнике судьи Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело N 2-1754/2020 по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска к Нерсисяну Рафику Шаваршовичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени
по апелляционной жалобе ответчика Нерсисяна Рафика Шаваршовича на решение Советского районного суда города Томска от 29 июля 2020 года.
Заслушав доклад судьи Худиной М.И., судебная коллегия
установила:
муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска обратилось в суд с иском к Нерсисяну Р.Ш. о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 24.11.2016 в сумме 81 720,63 руб., пени с 16.02.2006 по 20.10.2017 в сумме 138 518,28 руб.
В обоснование исковых требований указано, что сторонами был заключен договор аренды N /__/ от 28.07.2004, по которому ответчику в аренду до 26.06.2005 предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: /__/, для размещения шашлычной. Ответчиком обязательства по внесению арендной платы не исполняются.
Дело рассмотрено в отсутствии представителя истца муниципального образования "Город Томск", ответчика Нерсисяна Р.Ш.
Обжалуемым решением заявленные требования удовлетворены частично. С Нерсисяна Р.Ш. в пользу МО "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска взыскана задолженность по договору аренды земельного участка за период с 20.05.2015 по 24.11.2016 в сумме 30 295,07 руб., неустойка за период с 20.05.2015 по 20.10.2017 в сумме 9 753,85 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С Нерсисяна Р.Ш. в бюджет МО "Город Томск" взыскана государственная пошлина в размере 1 694,08 руб.
В апелляционной жалобе Нерсисян Р.Ш. просит решение отменить, принять новое, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что после истечения срока действия договора земельным участком он не пользовался. В 2005 году в выдаче разрешения на установку шашлычной по адресу: /__/ ему было отказано, что исключало фактическое пользование земельным участком. Кроме того, при определении размера задолженности судом первой инстанции не учтены денежные средства в размере 32360 руб., взысканные в рамках исполнительных производств. Поскольку после отмены судебного приказа с заявлением о повороте его исполнения ответчик обратиться не мог, удержанные суммы должны быть учтены при определении размера задолженности.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п.2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В силу пп.7 п.1 ст. 1, п.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно п.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 28.07.2004 Департаментом недвижимости от имени администрации г. Томска и Нерсисяном Р.Ш. заключен договор аренды земельного участка N /__/, по которому ответчику в аренду с 26.07.2004 по 26.06.2005 предоставлен земельный участок, расположенный по адресу: /__/, для размещения шашлычной (л.д. 9).
Земельный участок передан по акту приема-передачи ответчику (л.д. 13).
В соответствии с п.3.1 договора аренды размер арендной платы ежегодно определяется в соответствии со ставкой арендной платы за землю, установленной постановлением мэра г. Томска для каждой зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка и указывается в расчете, составляемом Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству при заключении настоящего договора, являющегося его неотъемлемой частью. Арендная плата утверждается ежегодно: в 2004 г. - 331,2 руб. за 1 кв.м.
Арендная плата за землю начисляется с момента издания постановления мэра г. Томска. Сумма ежегодных арендных платежей, указанная в расчете, подлежит уплате равными долями поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала. Первый платеж производится арендатором в 20-дневный срок после заключения настоящего договора за оставшуюся часть текущего квартала (п.3.2 договора).
Пунктом 3.4 договора предусмотрено одностороннее ежегодное изменение размера арендной платы с учетом изменения законодательства и иных правовых актов, изменения зоны градостроительной ценности и вида разрешенного использования земельного участка.
Согласно лицевой карточке арендной платы Нерсисяном Р.Ш. по договору аренды произведено два платежа: 18.01.2005 и 17.10.2005, которым в том числе погашена предыдущая задолженность (л.д. 100).
Истцом представлен расчет задолженности ответчика по арендной плате за земельный участок за период с 01.06.2006 по 24.11.2016 на сумму 220238,91 руб., из которых сумма основного долга - 81 720,63 руб., пени с 16.02.2006 по 20.10.2017 - 138 518,28 руб. (л.д. 6).
Возражая против заявленных требований, ответчик в письменных возражениях указал, что по окончании срока действия договора он земельным участком не пользовался. Заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Также полагал, что со стороны истца имеет место злоупотребление правом в связи с длительным не обращением в суд с иском о взыскании задолженности (л.д. 76).
Удовлетворяя заявленные требования в части, суд пришел к выводу о том, что арендатор не исполнил обязанность по возврату арендованного имущества, следовательно, договор аренды был продлен на неопределенный срок, при этом за арендатором сохранялась обязанность вносить арендную плату. Судом также сделан вывод о том, что в отношении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2015 по 19.05.2015 срок исковой давности истцом пропущен, основной долг взыскан за период с 20.05.2015 по 24.11.2016 в сумме 30295,07 руб., неустойка - за период с 20.05.2015 по 20.10.2017 в размере 9753,85 руб.
Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, исходя из следующего.
В соответствии с п.1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, окончание срока действия договора аренды само по себе не прекращает обязательств сторон. Обязанности арендатора, основанные на договоре, являются исполненными после возврата арендодателю имущества и уплаты арендной платы.
Законом не предусмотрено, в какой форме должен производиться возврат арендованного имущества, следовательно, данное обстоятельство подлежит доказыванию по правилам ч.1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Договором аренды земельного участка N /__/ от 28.07.2004 предусмотрен срок его действия с 26.07.2004 по 26.06.2005.
Согласно пункту 5.2.9 договора на арендатора возложена обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.
Пунктом 5.2.11 договора предусмотрено, что после окончания срока действия договора арендатор обязан освободить участок и привести его в первоначальное состояние и качество.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п.8.5 договора).
Как верно указал суд первой инстанции, ответчиком в материалы дела не представлено доказательств возврата арендатору земельного участка по адресу: /__/.
Вместе с тем, исходя из понятия договора аренды, арендные отношения состоят в передаче имущества арендодателем арендатору в фактическое пользование с выплатой за это пользование платы.
Возложение на арендатора обязанности возвратить арендованное имущество связано с наличием у него преимущественного права на продолжение арендных отношений при отсутствии возражений на это арендатора. Фактически возврат арендованного имущества представляет собой его освобождение с уведомлением об этом арендатора.
Как следует из материалов дела, 09.04.2004 Нерсисяном Р.Ш. в Департамент недвижимости администрации г. Томска было подано заявление на установку шашлычной по адресу: /__/, 26.07.2004 - заявление в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Томска на заключение договора аренды на земельный участок (л.д. 21-22).
Схема земельного участка, который был предоставлен ответчику в аренду, в материалы дела истцом не представлена. План земельного участка на листе дела 18 информативным в данной части не является, так как из него не усматривается место расположения спорного земельного участка.
Из письменных пояснений Нерсисяна Р.Ш., являющихся в соответствии со ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательством по делу, следует, что перед летом 2005 года он вновь обратился за выдачей разрешения на установку шашлычной, в чем ему было отказано, земельный участок больше не использовал (л.д. 76).
Согласно материалам дела Нерсисян Р.Ш. не проживает на территории Томской области с 2009 года (л.д. 44, 49).
Доказательств того, что ответчик пользовался земельным участком после окончания срока действия договора (26.06.2005), в материалы дела не представлено.
Департаментом управления муниципальной собственностью администрации г. Томска в адрес Нерсисяна Р.Ш. 22.08.2016 направлялось уведомление N 10736 о расторжении договора аренды (л.д. 15).
25.10.2017 истец обращался к мировому судье с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании с Нерсисяна Р.Ш. задолженности по договору аренды земельного участка. Определением мирового судьи судебного участка N 5 Кировского судебного района г. Томска на основании заявления Нерсисяна Р.Ш. отменен судебный приказ от 03.11.2017 о взыскании с Нерсисяна Р.Ш. задолженности по договору аренды земельного участка N /__/ от 28.07.2004.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Именно на собственника законом возложено бремя содержания своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.
В силу п.3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Учитывая, что в рассматриваемом случае Департамент управления муниципальной собственностью администрации города Томска как уполномоченный орган местного самоуправления является более сильной стороной в споре, а также исходя из указанных норм права, Департамент как участник гражданского оборота при реализации своих прав и обязанностей должен был действовать разумно и добросовестно, являясь собственником имущества, переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором был обязан своевременно совершить действия по контролю за переданным имуществом, при выявлении неиспользования имущества совершить разумные действия по приемке арендованного имущества.
Право арендодателя беспрепятственно посещать и обследовать территорию арендованного земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора и требований земельного законодательства предусмотрено в пункте 4.1.4 договора аренды участка N /__/ от 28.07.2004.
Судебная коллегия полагает, что действия Департамента недвижимости, который фактически не предпринимал действий по возврату имущества с 2005 года, не интересовался судьбой переданного земельного участка, не следил за его состоянием на протяжении длительного периода времени, свидетельствуют о недобросовестности истца.
Как следует из решений Думы г. Томска (от 27.11.2007 N 687, 24.05.2005 N 922, от 20.04.2016 N 214 и др.), постановлений Администрации г. Томска и постановлений и распоряжений мэра г. Томска (от 18.04.2005 N 220, от 29.05.2007 N 301, от 09.12.2011 N р390, от 12.04.2010 N р390, от 01.02.2013 N 77, от 31.10.2014 N р1126, от 30.09.2014 N 987 и др.), площадь Новособорная в г. Томске является исторической территорией, центральной площадью города, где проходят многочисленные массовые мероприятия, в том числе празднование Дня Победы, новогодних и других праздников. На площади Новособорной расположено несколько мемориалов, являющихся охраняемыми объектами культуры; на ней ежегодно проводятся работы по благоустройству и озеленению, которые организовываются Администрацией г. Томска.
С учетом указанных обстоятельств, значимости площади Новособорной как объекта массовых мероприятий, судебная коллегия полагает, что истцу должно было быть известно о том, что ответчик не пользуется земельным участком после истечения срока действия договора. Доказательств обратному истцом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
Таким образом, не совершение ответчиком формальных действий по возврату имущества в 2005 году не является основанием для удовлетворения иска при установлении злоупотребления правом со стороны истца, который при длительном неиспользовании ответчиком земельного участка своевременно не предпринял мер к установлению данного факта, продолжал начислять арендную плату и пени, заведомо зная о прекращении арендных отношений.
С учетом изложенного решение суда на основании п.3 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь п.2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда города Томска от 29 июля 2020 года отменить, принять новое решение, которым в удовлетворении иска муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г.Томска к Нерсисяну Рафику Шаваршовичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени отказать.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
