Определение Судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 августа 2021 года Дело N 33-2705/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Москалевой Е.В.,

судей Варнавской Э.А. и Степановой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мозолевской И.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе третьего лица АО "Россельхозбанк" на решение Советского районного суда г. Липецка от 27 мая 2021 года, которым постановлено:

"расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости: жилого дома с кадастровымNи земельного участка с кадастровымN, расположенных по адресу:<адрес> <адрес> заключенный 16.04.2020 года между Соколовой Натальей Владимировной и Григорьевой Мариной Сергеевной.

Взыскать с Григорьевой Марины Сергеевны в пользу Соколовой Натальи Владимировны денежные средства в сумме 2 225 000 руб.; судебные расходы в размере 43 800 руб.

Взыскать с Григорьевой Марины Сергеевны государственную пошлину в доход бюджета г. Липецка в сумме 19 325 руб."

Заслушав доклад судьи Варнавской Э.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Соколова Н.В. обратилась с иском к Григорьевой М.С. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости и взыскании убытков. В обоснование требований указала, что по договору купли-продажи от 16.04.2020 года она приобрела у ответчика жилой дом и земельный участок по адресу:<адрес>, стоимостью 2 225 000 руб. Объекты недвижимости приобретены истцом с использованием кредитных средств в размере 2 000 000 руб., предоставленных АО "Россельхозбанк", а также собственных денежных средств в размере 225 000 руб. Однако жилой дом не соответствует требованиям строительных норм и правил, находится в ненадлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, в связи с чем, непригоден для проживания и эксплуатации. При регистрации недвижимости выяснилось, что на основании правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства на земельный участок наложено обременение. Поскольку ответчик требование покупателя о расторжении договора купли-продажи в добровольном порядке не удовлетворил, истец, с учетом уточнений иска, просит суд расторгнуть договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка от16.04.2020 года; взыскать уплаченные денежные средства и убытки в сумме 2 225 000 руб., а также судебные расходы по оплате экспертизы в размере 43 500 руб., по оплате госпошлины - 300 руб.

Истец Соколова Н.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске (т.1, л.д. 3 - 5, т. 2, л.д. 37 - 38).

Представитель истца Гончарова Е.А. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно объяснила, что в настоящее время использование по назначению жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу:<адрес>, невозможно, поскольку жилой дом имеет существенные неустранимые недостатки, нахождение в помещениях дома угрожает жизни и здоровью. При осмотре жилого дома до заключения договора истец не имел возможности обнаружить указанные строительные недостатки самостоятельно. При должном информировании ответчиком о реальном техническом состоянии жилого дома, Соколова Н.В. никогда не заключила бы договор купли-продажи, не понесла бы убытки, связанные с заключением кредитного договора для оплаты дома. В настоящее время истец вынужден снимать жилое помещение, так как проживание в спорном доме невозможно и связано с опасностью для жизни.

Ответчик Григорьева М.С. в судебное заседание не явилась, о времени, дате и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом и своевременно.

Представитель третьего лица АО "Россельхозбанк" Суворова Ю.А. в судебном заседании полагала исковые требования необоснованными, ссылалась на то, что истец не воспользовался своим правом и не обратился в банк в установленный законном срок с заявлением о расторжении кредитного договора; о недостатках жилого дома банк узнал после обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Липецкой области в судебное заседание не явился, о времени, дате и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом и своевременно.

Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена.

В апелляционной жалобе третье лицо АО "Россельхозбанк" просит отменить решение суда, в удовлетворении исковых требований Соколовой Н.В. отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, недостоверность заключения судебной экспертизы, возможность обнаружения истцом недостатков жилого дома до его покупки.

В силу положений ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию (пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Выслушав объяснения представителя третьего лица АО "Россельхозбанк" Суворовой Ю.А., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, истца и его представителя Гончаровой Е.А., возражавших относительно доводов апелляционной жалобы и ее удовлетворения, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 469 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 16.04.2020 года между Григорьевой М.С. (продавец) и Соколовой Н.В. (покупатель), заключен договор купли-продажи объектов недвижимости - жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:<адрес> (т.1, л.д. 26 - 28).

В соответствии с п. 1, п. 5 договора купли-продажи продавец Григорьева М.С. продала, а покупатель Соколова Н.В. приобрела в общую собственность жилой дом с кадастровымN, состоящий из 4-х жилых комнат, общей площадью 124,9 кв.м, в том числе жилой площадью - 59,6 кв.м, стоимостью 1 985 000 руб.; а также земельный участок с кадастровымN, площадью 625 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для жилищного строительства, стоимостью 240 000 руб.

Согласно п. 6 договора жилой дом и земельный участок приобретается покупателем у продавца:

- частично за счет собственных средств в размере 225 000 руб.;

- частично за счет кредитных средств в размере 2 000 000 руб., предоставленных покупателем по кредитному договору (при ипотеке в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенному между Соколовой Н.В. и АО "Россельхозбанк", на срок 240 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита.

27.04.2020 года право собственности на жилой дом с кадастровымNи земельный участок с кадастровымN, расположенные по адресу:<адрес>, зарегистрировано за Соколовой Н.В., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (т.1, л.д. 137 - 148, 149 - 156).

Также 27.04.2020 года в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано обременение на указанный жилой дом и земельный участок в виде залога в силу закона в пользу АО "Россельхозбанк" сроком на 240 месяцев.

В обоснование исковых требований истец Соколова Н.В. указала, что в процессе эксплуатации спорного жилого дома она обнаружила скрытые недостатки фундамента и крыши, которые не были оговорены продавцом при продаже недвижимого имущества, для их устранения потребуется проведение капитального ремонта и значительные затраты, дом построен с нарушением строительных норм и правил, не пригоден для проживания.

Исходя из условий п. 10 договора купли-продажи объектов недвижимости от 16.04.2020 года, при его заключении продавец Григорьева М.С. гарантировала покупателю, что спорный жилой дом передается в пригодном для проживания состоянии, укомплектован исправным санитарно-техническим, электротехническим и иным оборудованием.

Для разрешения вопроса о наличии строительных недостатков жилого дома, возможности их устранения и стоимости восстановительного ремонта судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Экспертным заключением N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным экспертом <данные изъяты>., установлено, что влажность воздуха в помещениях жилого дома находится в пределах нормативных значений, а температура воздуха в помещениях значительно ниже оптимальных и допустимых показателей, то есть температурный режим в помещениях жилого дома не соответствует нормативным требованиям в части обеспечения необходимых параметров микроклимата в холодный период года.

Здание соответствует строительным и санитарным требования нормативной документации по объемно-планировочному решению и площади помещений, наличию естественного и искусственного освещения и другим эксплуатационным показателям, но не соответствует требованиям нормативной документации в части обеспечения параметров микроклимата (температурный режим).

Расстояние от исследуемого жилого дома до ближайшей жилой застройки составляет порядка 50 м, таким образом, соблюдаются требованиям к противопожарным разрывам для любой степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности, а также требованиям СП 42.13330.2016.

Исследуемое здание в целом соответствуют градостроительным нормам, за исключением минимального отступа от левой боковой границы земельного участка по сведениям ЕГРН, то есть менее 3 метров.

Также выявлен ряд дефектов и недостатков строительных конструкций данного жилого дома. В частности, утеплитель на наружных стенах смонтирован переменной толщиной, на разных участках 100 мм, 50 мм, а на определенных участках утеплитель полностью отсутствует, по низу стен утеплитель касается грунта и соответственно избыточно увлажнен ввиду неправильного монтажа, и, как следствие, ухудшаются его эксплуатационные свойства.

Ограждающие конструкции исследуемого жилого дома не обеспечивают нормируемую теплоизоляцию ввиду некачественно выполненных работ по устройству наружного утепления; данные недостатки являются скрытыми, то есть не могли быть обнаружены визуальным осмотром, а только инструментальным контролем и соответствующими расчетами.

Наружным осмотром установлено разрушение отмостки дома, а на некоторых участках стен отмостка отсутствует. По результатам проведенного осмотра можно сделать вывод об утрате возможности нормального выполнения отмосткой здания своих основных функций, причиной которого является низкое качество использованного бетона при ее изготовлении.

Наружным осмотром кровли жилого дома установлено, что устроен неорганизованный водосброс, то есть отсутствует система водоотведения в виде желобов, воронок и труб, отсутствует снегозадержание, ширина карнизного свеса составляет менее 600 мм.

При наличии неорганизованного водостока, а также карнизного свеса менее 0,6 м, имеется нарушение требований п.9.1, 9.11 СП 17.13330.2017 и п. 4.25 СП 118.13330.2012, и, следовательно, эксплуатация такой кровли не безопасна. Перекрытие мансардного этажа имеет многочисленные следы залития (протечек), источником которого могут являться течь кровли жилого дома либо конденсация влаги на внутренней поверхности металлической кровли.

Работы по подшивке внутренних поверхностей мансардного этажа выполнены некачественно, небрежно, листы ОСП нарезаны не по размеру, смонтированы с большими зазорами. Установлено использование в деревянных конструкциях б/у материала, внешний вид которого свидетельствует о ненадлежащих условиях хранения.

В деревянных конструкциях крыши установлено использование б/у пиломатериалов с корой и острым обзолом. Кора является предпосылкой для размножения насекомых-вредителей, способных повредить несущие деревянные конструкции крыши.

Гидропароизоляционный слой кровли выполнен с многочисленными нарушениями строительных норм, устроен не сплошным, а отдельными фрагментами. На тех участках, на которых изоляционный слой имеется, он устроен различными способами, отдельными местами он уложен сверху на обрешетку и непосредственно контактирует с кровельным материалом, то есть отсутствует вентиляционный зазор между изоляцией и металлом кровли, в других местах изоляционный слой устроен между стропилами и обрешеткой, контробрешетка по всех случаях отсутствует, местами изоляционный материал хаотично скомкан. Таким образом, парогидроизоляционный слой кровли полностью неработоспособен, работы по его устройству, которые можно отнести к скрытым, выполнены некачественно. Кроме того, нарушается нормальная вентиляция подкровельного пространства.

Монтаж оконных блоков выполнен с нарушением нормативных требований.

Отопление осуществляется от кустарно изготовленного котла на базе газового, путем установки в него электрического нагревательного элемента, при этом подводка газа отсутствует. Трубопроводы деформированы, провисания обусловлены большими расстояниями между точками крепления, нарушена разуклонка, в помещении N 4 трубопровод не закреплен и лежит на полу, в сварном соединении трубопроводов имеется течь. Система отопления не обеспечивает поддержание в жилом доме необходимого температурного режима, работы по ее устройству выполнены некачественно.

По результатам выполненного исследования эксперт пришел к следующим выводам:

- дефектов фундамента (трещин, кренов, неравномерных осадок, разрушения), а также дефектов стен (отклонений от горизонтали и вертикали, трещин), которые могут свидетельствовать об имеющихся недостатках фундамента и потери им несущей способности, не выявлено. По результатам визуального осмотра техническое состояние фундамента жилого дома оценивается как работоспособное, признаков потери устойчивости и внезапного обрушения не выявлено, отсутствуют основания делать выводы о влиянии на прочность стен и кровли жилого дома.

Для ответа на вопрос об отклонении от разбивочных осей при возведении стен жилого дома, необходимо изначально исследовать проектную документацию и только потом сопоставлять межосевые расстояния с фактической ситуацией; что в отсутствие проектной документации не представляется возможным.

Отклонений от соосности стен и фундамента проведенным осмотром не выявлено.

- Исходя из общего технического состояния и эксплуатационных показателей, исследуемое здание жилого дома не представляет угрозу внезапного обрушения, но при этом не соответствует строительным, санитарным и градостроительным требованиям, предъявляемым к жилым домам. Проведенным исследованием выявлен ряд дефектов и несоответствий СНиП, допущенных при возведении данного здания.

- Учитывая, что наружные ограждающие конструкции и системы отопления жилого дома не обеспечивают нормативные санитарные нормы для проживания, а именно - температурный режим, сохранение и эксплуатация жилого дома создает угрозу жизни и здоровью граждан, и имеются признаки для признания жилого дома непригодным для проживания в соответствии с Постановлением Правительства РФ N 47 от 28.01.2006 г. "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания...".

- Стоимость восстановительного ремонта жилого дома составляет 1 145 040,80 руб.

- Ответить на вопрос о затратах времени на устранение строительных недостатков жилого дома не представляется возможным.

Проведенная по делу строительно-техническая экспертиза выполнена экспертом Бархатовым В.Н., имеющим специальные познания в области строительства, длительный стаж работы по экспертной специальности (с 2003 г.) Экспертиза выполнена с исследованием объекта, осмотр проводился с использованием фотосъемки. Заключение экспертизы содержит обоснованные и конкретные ответы, не допускающие двоякого толкования. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Оснований сомневаться в объективности и обоснованности представленного экспертного заключения не имеется.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что не известно, при каких обстоятельствах экспертом производились замеры температуры внутри жилого дома, на стр.21 заключения указано, что замеры температуры и влажности воздуха, параметров воздухообмена, температуры поверхности стен производились в следующих условиях: в холодный период года - 10.02.2021 г. при включенной системе отопления, в пасмурную погоду и наружной температуре воздуха -12,2 гр. С, в четырех помещениях первого этажа (на втором отопление отсутствует), в центре этих помещений. Для каждого помещения замеры проводились трижды (с интервалом) в четырех положениях от уровня пола.

Проведенными измерения установлено, что температура воздуха во всех помещениях составляет около 1 гр.С, что значительно ниже оптимальных и допустимых показателей, то есть температурный режим в помещениях жилого дома не соответствует нормативным требованиям.

Соответственно, данный существенный дефект, препятствующий эксплуатации жилого дома без угрозы для здоровья граждан, при покупке дома 16.04.2020 г., вопреки доводу апелляционной жалобы, не мог быть обнаружен истцом при визуальном осмотре дома.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что жилойдом, расположенный по адресу: <адрес> не соответствует строительным, санитарным и градостроительным требованиям, предъявляемым к жилым домам, сохранение и эксплуатация жилого дома создает угрозу жизни и здоровью граждан. Спорный жилой дом имеет существенные строительно-технические недостатки, которые носили скрытый характер и не были оговорены продавцом, при этом они не могут быть устранены без несоразмерных расходов, превышающих половину стоимости приобретенного жилого дома (58%).

В соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: - соразмерного уменьшения покупной цены; - безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 476 Гражданского кодекса РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ст. 557 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.