Определение Судебной коллегии по гражданским делам Рязанского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 октября 2021 года Дело N 33-2694/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:

председательствующего - Платоновой И.В.

судей- Фоминой С.С., Соловова А.В.

при секретаре Кузмидис И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Спириной Марии Васильевны к обществу с ограниченной ответственностью "Березово", обществу с ограниченной ответственностью "Рязанская Нива" о снятии возражений на проект межевания земельного участка, признании проекта межевания земельного участка согласованным и прекращении договора аренды с апелляционной жалобой Спириной Марии Васильевны на решение Сасовского районного суда Рязанской области от 22 июня 2021 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Платоновой И.В., объяснения представителя Спириной М.В. - Халимовой Т.Е., представителя ООО "Рязанская Нива" -Бакатовой Г.Т. судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Спирина М.В. обратилась в суд с иском к ООО " Рязанская Нива", ООО "Березово", в котором, с учетом уточнения исковых требований, просила признать необоснованными и снять возражения ООО "Березово" от 16 ноября 2018 г., ООО "Рязанская Нива" от 16 ноября 2018 г. на проект межевания земельного участка из состава земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, площадью 669 400 кв.м. по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир СПК "Агломазово", почтовый адрес ориентира: <адрес>; признать проект межевания земельного участка, выделяемого Спириной М.В. в счет земельных долей из земельного участка с кадастровым номером N, площадью 669 400 кв.м. по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир СПК "Агломазово", почтовый адрес ориентира: <адрес>, согласованным; прекратить договор аренды земельного участка с кадастровым номером N от 13 декабря 2010 г., заключенный с ООО "Рязанская Нива" в отношении принадлежащей ей земельной доли с 05 мая 2021 г.

В обоснование заявленных требований Спирина М.В. указала, что она является участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, общей площадью 669400+/-7159 кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир СПК " Агломазово". Почтовый адрес ориентира: <адрес>. 13 декабря 2010г. между ООО "Березово" и собственниками вышеуказанного земельного участка был заключен договор аренды. Дополнительным соглашением от 20 декабря 2016 г. срок договора аренды земельного участка продлен на неопределенный срок. В соответствии с договором передачи прав и обязанностей от 04 апреля 2018 г., ООО "Березово" передало, а ООО "Рязанская Нива" приняло права и обязанности по договору аренды от 13 декабря 2010 г., о чем она уведомлена не была. Желая выделить принадлежащие ей доли, она обратилась к кадастровому инженеру ФИО8, которой был составлен проект межевания земельного участка. Извещение о предстоящем выделе долей опубликовано в изданиях "Рязанские ведомости" 17 октября 2018 г. N 154 (5664) и "Сасовская неделя" 19 октября 2018 г. N 41 (474). От ООО "Березово" в адрес кадастрового инженера были поданы возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого земельного участка. От ООО "Рязанская Нива" также поступили возражения, которые не содержали объективного обоснования причин несогласия с предложенным размером и местоположением границ выделяемого участка в счет земельных долей. От других участников долевой собственности возражений не поступило. Наличие указанных возражений препятствуют истцу оформить права на образованный земельный участок. 28 января 2021 г. и 03 марта 2021 г. она направила ответчику уведомления в порядке ст. 610 ГК РФ о расторжении договора аренды с 05 мая 2021 г. Истец полагает, что производимый выдел долей соответствует требованиям действующего законодательства и не затрагивает права других участников долевой собственности. При этом, поскольку действующим законодательством возможность прекращения арендных обязательств в отношении долей земельного участка допускается только с одновременным выделом их в отдельный земельный участок, считает, что заявленные требования должны рассматриваться в рамках одного дела.

Определениями суда, занесенными в протокол судебного заседания, от 19 апреля 2021 г., 12 мая 2021 г. для участия в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчиков, привлечены участники общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, Старичкова М.И., Денисова Т.И., Васюков А.В., Тюваев И.К., Бастрыкина Н.Н., Калошина М.Н., Зотов С.Н., Макушина Г.А., Мокроусова Н.В.

Суд, рассмотрев заявленные требования, вынес решение об отказе в их удовлетворении.

В апелляционной жалобе истец Спирина М.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Согласно доводам жалобы, вывод суда об утверждении формы договора и условий для передачи в аренду ООО "Березово" не подтверждается материалами дела. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может быть заключен на неопределенный срок, дополнительное соглашение от 20 декабря 2016 года противоречит требованиям действующего законодательства. Поскольку земельный участок уже выделен в аренду, и договор является действующим, проведение собрания по вопросу условий договора аренды невозможно. Невозможно проведение собрания по вопросу прекращения аренды, поскольку ФЗ N 101-ФЗ не предусматривает право участника долевой собственности, голосовавшего за прекращение аренды, выделиться, а в соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора аренды возможны только по соглашению сторон. Истец полагает, что поскольку договор аренды заключен на неопределенный срок, то она не сможет выделить земельный участок без согласия арендатора, соответственно, договор не может быть прекращен, что противоречит нормам гражданского законодательства.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Рязанская Нива" находит решение суда законным и обоснованным, а жалобу не подлежащей удовлетворению.

Истец, третьи лица в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли, причина их неявки не известна, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В суде апелляционной инстанции представитель Спириной М.В. - Халимова Т.Е. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель ООО "Рязанская Нива" Бокатова Г.Т. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.

Судом установлено, что Спирина М.В. является участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером N, общей площадью 669400+/-7159 кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир СПК " Агломазово". Почтовый адрес ориентира: <адрес>, ей принадлежит 78280/669400 доли в праве собственности на данный участок (выписка из ЕГРН на 20 апреля 2021 года).

ООО "Рязанская Нива" на момент рассмотрения спора также является участником долевой собственности на указанной участок с размером доли 51500/669400. Право собственности ООО "Рязанская Нива" возникло 13 ноября 2019 года.

Согласно выписки из ЕГРН от 20 апреля 2021 года, ООО "Березово" с 11 апреля 2018 года являлось собственником 51500/669400 доли земельного участка с кадастровым номером N, данное право прекращено 13 ноября 2019 года.

13 декабря 2010 г. на основании решения собственников указанного земельного участка между ними и ООО "Березово" заключен договор аренды, по условиям которого собственники земельного участка с кадастровым номером N, включая Спирину М.В., передали вышеуказанный земельный участок в аренду ООО "Березово" сроком на 7 лет. Ежегодная арендная плата земельного пая (5,15 га.) составила: 500 кг. зерна - по факту сбора урожая; 50 кг. сахара - в срок до 01 января года, следующего за расчетным; предоставление транспорта по себестоимости; оплата земельного налога, начиная с первого года аренды.

Дополнительным соглашением от 20 декабря 2016 г., подписанным среди прочих собственников и Спириной М.В., срок договора аренды земельного участка продлен на неопределенный срок, в случае, если ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть договор аренды от 13 декабря 2010 г. за месяц до окончания срока его действия. В остальном условия договора аренды от 13 декабря 2010 г. остаются неизмененными и подлежат изменению только по соглашению всех участников договора.

Ни одна из сторон договора не заявила о намерении его расторгнуть в срок окончания его действия, указанный в договоре от 13 декабря 2010 года.

В соответствии с договором передачи прав и обязанностей от 04 апреля 2018 г., ООО "Березово" передало, а ООО "Рязанская Нива" приняло права и обязанности по договору аренды от 13 декабря 2010 г.

После передачи прав по договору аренды ООО "Рязанская Нива" производило выдачу арендной платы, установленной договором, собственникам земельных долей.

Истец, желая выделить принадлежащие ей доли, обратился к кадастровому инженеру, которым 21 ноября 2018 г. составлен проект межевания земельных участков. Извещение о предстоящем выделе долей опубликовано в изданиях "Рязанские ведомости" 17 октября 2018 г. N 154 (5664) и Сасовская неделя" 19 октября 2018 г. N 41 (474).

В ответ на опубликованное извещение от ООО "Березово" (участника долевой собственности) и ООО "Рязанская Нива" (арендатора) поступили возражения, относительно выдела земельного участка.

Согласно возражений ООО "Березово", данное общество является участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 62:18:0000000:353, а также сельскохозяйственной организацией, в связи с чем выдел земельной доли Спириной М.В. влечет за собой неблагоприятные последствия в виде уменьшения площади земельного участка.

ООО "Рязанская Нива" возражало против выдела доли Спириной М.В., поскольку является арендатором указанного земельного участка.

Как следует из материалов дела истцом в адрес ООО "Рязанская Нива" были направлены письменные уведомления от 28 января 2021 г. и 03 марта 2021 г. о прекращении договора аренды.

Разрешая заявленные требования, суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку оснований для снятия возражений и прекращении договора аренды не имеется.

Судебная коллегия находит данный вывод правильным, не противоречащим установленным судом обстоятельствам, а также нормам действующего законодательства, регулирующим спорные правоотношения.

Согласно ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (п.4).

Особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предусматриваются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте сельскохозяйственных земель).(п.5)

В силу положений п. 1 ст. 12 Федерального закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных этой статьей, а также ст. 13 и 14 данного федерального закона.

Пунктом 1 ст. 13 Закона о землях сельхозназначения предусмотрено, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и названным федеральным законом.

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (п. 3).

Если указанное в п. 3 данной статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п. 4).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (п. 5).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (п. 6).

Пунктом 2 ст. 14 Закона N 101-ФЗ в редакции от 08 мая 2008г., действующей на момент заключения договора аренды (13 декабря 2010г.) предусмотрено, что аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

В случае, если согласие участников долевой собственности на совершение указанной сделки не достигнуто, часть участников долевой собственности, выразивших несогласие с совершением указанной сделки, вправе выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных статьей 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.

Аналогичные положения содержатся в ныне действующей редакции ст.14 Закона "Об обороте сельскохозяйственных земель, согласно которой участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению (пункт 5).

Согласно п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года, при наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может быть осуществляться без согласия арендатора.

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, по смыслу приведенных норм закона, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Поскольку Спирина М.В., как участник общей долевой собственности, голосовала в числе большинства за передачу земельного участка в аренду ООО "Березово" и в последующем подписала дополнительное соглашение о продлении срока аренды на неопределенный срок, что ею не оспаривалось, договор аренды прошел регистрацию в установленном законе порядке, то выдел земельной доли истца, обремененной правом аренды ООО "Рязанская Нива", не может осуществляется без согласия арендатора. В связи с этим оснований для снятия возражений ООО "Рязанская Нива" не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор аренды земель сельхозназначения не может быть заключен на неопределенный срок являются не обоснованными, поскольку действующее законодательство такого запрета не содержит.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статья 9 часть 5 Федерального закона N 101-ФЗ предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при окончании срока действия договора. То есть данная норма повторяет положения пункта 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако на основании нее нельзя прийти к выводу о том, что ее толкование свидетельствует о запрете заключения ( либо продления) договора аренды земель сельскохозяйственного назначения на неопределенный срок.

Кроме того, предъявляя требование о снятии возражений относительно выделения доли Спириной М.В. из земельного участка с кадастровым номером N, ссылаясь на нарушение положений закона, по мнению истца, при заключении дополнительного соглашения между участниками долевой собственности и ООО "Березово", истец требований о признании данного соглашения недействительным не заявляет, в связи с чем оснований не учитывать его при разрешении возникшего спора у суда не имелось.

Также судом обоснованно отказано в удовлетворении иска Спириной В.М. о прекращении договора аренды.

Статьи 246,247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером N заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя, то отказ от арендных соглашений должен быть согласован, то есть исходить от всех арендодателей, что соответствует вышеуказанным положениям гражданского законодательства. Поскольку такого соглашения получено не было, то суд обоснованно отказал в иске Спириной М.В. о прекращении договора аренды с ООО "Рязанская Нива".

Арендодатели не лишены возможности прекратить договор аренды в случае, если придут к такому соглашению между собой.

Ссылаясь в апелляционной жалобе на тот факт, что договор с ООО "Березово", заключенный в 13 декабря 2010 года на собрании собственников долей земельного участка с кадастровым номером N, не обсуждался, а на собрании от 30 ноября 2008 года была утверждена форма договора с арендатором ООО "Правда", судебной коллегией не может быть принята во внимание для отмены решения суда.

Договор аренды с ООО "Березово" с даты его заключения сторонами договора, в том числе и Спириной М.В., не оспаривался, исполнялся, поскольку арендодателям выплачивалась арендная плата, которую они принимали, в связи с чем оснований оценивать критически данный договор, и как следствие дополнительное соглашение к нему, не имеется.

Иных доводов о незаконности и необоснованности решения суда, апелляционная жалоба не содержит.