Дата принятия: 24 октября 2017г.
Номер документа: 33-2693/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 октября 2017 года Дело N 33-2693/2017
24 октября 2017г. г.Абакан
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Хакасия в составе:
председательствующего Лапуговой Л.А.,
судей Аевой И.И., Немежикова А.П.,
при секретаре Сидоровой И.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу и дополнение к ней истца Поповой О.А. на решение Абаканского городского суда от 29 июня 2017г., которым в удовлетворении ее иска к ООО «АЖФ» о расторжении договора долевого участия в строительстве, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда отказано.
Заслушав доклад судьи Аевой И.И., выслушав объяснения истца Поповой О.А., ее представителей Витвинова А.А. и Прокопьева А.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, представителя ответчика ООО «АЖФ» Земцова О.А., выразившего согласие с решением суда, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Попова О.А. обратилась в суд с вышеназванным иском к ООО «АЖФ», мотивировав требования тем, что между ЗАО «АЖФ» (застройщик) и ООО «Абакан Спец-Сервис» (участник) ... г. был заключен договор участия в долевом строительстве № первая очередь цоколь №, в соответствии с которым застройщик обязался передать не позднее ... г. участнику долевого строительства объект торгово-выставочный зал № общей площадью < данные изъяты> кв.м, расположенный на цокольном этаже в строящемся многоквартирном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями (I очередь строительства) по адресу: < адрес>, стоимостью на момент заключения договора < данные изъяты> руб. Согласно договору уступки прав требования от ... г. права и обязанности ООО «Абакан Спец-Сервис» (цедент) по вышеназванному договору участия в долевом строительстве перешли Поповой О.А.(цессионарий), которая произвела оплату стоимости объекта недвижимости в сумме < данные изъяты> руб., обязавшись оставшуюся сумму оплатить на этапе благоустройства прилегающей территории. Ссылаясь на то, что при получении предложения принять объект долевого строительства истцом были обнаружены существенные недостатки, предусмотренные СП № «Здания жилые многоквартирные», СП № «Общественные здания и сооружения», истец просила расторгнуть договор участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика в свою пользу уплаченные по договору денежные средства - < данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда - < данные изъяты> руб.
В судебном заседании истец Попова О.А., ее представитель Коровин Г.С. заявленные исковые требования поддержали.
Представитель ответчика Земцов О.А. в судебном заседании иск не признал, пояснил, что спорный объект соответствует требованиям, предъявляемым к торгово-выставочным залам, в связи с чем его эксплуатация возможна, выявленные нарушения являются несущественными и устранимыми.
Судом постановлено вышеприведенное решение, с которым не согласна истец Попова О.А.
В апелляционной жалобе она просит об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении иска, указывая, что существенное нарушение застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства является основанием для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке. Критикует принятое судом во внимание экспертное заключение и считает необоснованным отказ суда в удовлетворении ее ходатайства о проведении повторной экспертизы. Настаивает на том, что помещение не соответствует назначению- торгово-выставочный зал, проектной организацией при проектировании объекта допущены нарушения, т.к. помещение площадью < данные изъяты> кв.м. является вспомогательным и его невозможно использовать по назначению, лишение истца полезной площади является существенным недостатком, поэтому вывод суда об отсутствии правовых оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве является ошибочным. Также указывает, что стоимость вспомогательного помещения ниже стоимости торгового помещения, дом сдан в эксплуатацию, поэтому работы, связанные с демонтажем канализации, предполагают реконструкцию и внесение изменений в техническую документацию.
В дополнении к апелляционной жалобе истец указывает, что одностороннее изменение условий договора не допускается, однако ответчик уменьшил площадь торгово-выставочного зала на площадь подсобного помещения, реализуя его истцу без согласования по цене торгового зала. Кроме того, автор жалобы поясняет, что при наличии открытых сетей канализации, относящихся к общедомовому имуществу, предполагается обеспечение Поповой О.А. свободного к ним доступа третьих лиц, однако в данном помещении планировалось хранение товарно-материальных ценностей, поэтому присутствие в нем посторонних лиц недопустимо.
В письменных возражениях относительно доводов апелляционной жалобы представитель ответчика Канадакова Н.Я. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Поповой О.А. - без удовлетворения.
Рассматривая дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, дополнении к ней, письменных возражениях относительно нее, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно ч.1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 7 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям ( ч.1). В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона ( ч.3).
По правилам п. 3 ч. 1 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.
Из материалов дела следует, что ... г. между ЗАО «АЖФ» (застройщик) и ООО «Абакан Спец-Сервис» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № первая очередь цоколь №, в соответствии с которым застройщик обязался передать не позднее ... г. (п.6.2 договора) участнику долевого строительства объект торгово-выставочный зал № общей площадью < данные изъяты> кв.м., расположенный на цокольном этаже в строящемся многоквартирном жилом доме со встроенными нежилыми помещениями (I очередь строительства) по адресу: < адрес>, < адрес>, стоимостью объекта в размере < данные изъяты> руб. (п.3.1 договора).
Пунктами 6.8, 6.9 договора предусмотрено, что участник в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; при одностороннем отказе участника от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником в счет цены договора, участнику.
... г. было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от ... г. в связи с переименование ЗАО «АЖФ» в ООО «АЖФ».
Согласно договору уступки прав требования от ... г. права и обязанности ООО «Абакан Спец-Сервис» (цедент) по вышеназванному договору участия в долевом строительстве перешли Поповой О.А. (цессионарий), которая произвела ООО «АЖФ» оплату стоимости объекта недвижимости в сумме < данные изъяты>., а оставшуюся часть денежных средств в размере < данные изъяты> руб. обязалась оплатить на этапе благоустройства прилегающей территории дома (п.1.4. договора цессии).
Из направленной истцом в адрес ответчика претензии от ... г. усматривается, что ... г. посредством электронной почты Попова О.А. была уведомлена застройщиком о сдаче дома в эксплуатацию, в результате чего ей предложено внести оставшуюся сумму за объект строительства и принять его, подписав акт приема-передачи.
Однако при осмотре помещения ею были выявлены, как указано в претензии, существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, несоответствующие условиям договора участия в долевом строительстве, в связи с чем Попова О.А. просила о расторжении договора участия в долевом строительстве и возврате уплаченных денежных средств.
Данная претензия ответчиком получена ... , оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для обращения Поповой О.А. в суд с настоящим иском к ООО «АЖФ».
Заявляя требования о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, уплаченных по нему, в размере < данные изъяты> руб., компенсации морального вреда, истец Попова О.А. указала об обнаружении недостатков, выразившихся в том, что помещение не соответствует торгово- выставочному залу, т.к. там запрещено размещать магазины; со стороны фасада невозможно обустроить главный вход, а со стороны дворовой территории невозможны погрузочно-разгрузочные работы; высота помещения не соответствует помещениям общего назначения, не выполнена подводка инженерных сетей к сантехническому оборудованию и др., что, по мнению истца, свидетельствует о существенном нарушении застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства.
Для определения качества спорного объекта, судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».
Согласно заключению комиссии экспертов от ... г. при обследовании объекта долевого строительства торгово-выставочного зала № общей площадью < данные изъяты> кв. м., расположенного на цокольном этаже по строительному адресу: < адрес>, < адрес> (I очередь строительства), выявлены недостатки: существующие оконные проемы заполнены непрозрачными листами (пластик); двери главного входа без ручек; в туалете на существующей трубе канализации нет отвода (тройника) для присоединения; металлические двери запасного выхода с деформированными ручками, которые являются несущественными и могут быть устранены без соразмерных расходов и затрат времени.
Сметная стоимость на устранение выявленных недостатков при обследовании вышеуказанного объекта составляет < данные изъяты> руб., в том числе средства на оплату труда < данные изъяты> коп.
Торгово-выставочный зал № соответствует проектной документации, получившей положительное заключение негосударственной экспертизы, договору участия в долевом строительстве по конструктивному решению, расположению инженерных сетей.
В частности, расположение объекта, его планировка, включая туалет, высота помещения, доступность объекта для маломобильных групп населения соответствуют требованиям вышеназванных документов.
Открытая прокладка внутренних канализационных сетей под потолком помещения № площадью < данные изъяты> кв.м. не позволяет использовать его по назначению, поскольку расстояние до низа канализационной трубы составляет < данные изъяты> м.
Вместе с тем данное помещение может быть использовано как коридор или вспомогательное помещение, поскольку согласно п.4.5 № в коридорах и помещениях вспомогательного по отношению к функциональным процессам назначения допускается уменьшение высоты до < данные изъяты> м., в холлах для посетителей не ниже < данные изъяты>
Не соответствует требованию п. 8.2.9 № функциональное назначение помещения №, что уменьшает фактическую торгово-выставочную площадь торгово-выставочного зала № на 23, 8%.
Однако уменьшение торгово-выставочной площади позволяет использовать торгово-выставочный зал № по назначению в соответствии с проектной документацией.
Объект долевого строительства -торгово-выставочный зал соответствует требованиям, предъявляемым к торгово-выставочным залам (торговым помещениям), при условии использования помещения № как вспомогательное.
Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО1 подтвердила, что отсутствие отвода (тройника) на канализационной трубе в туалете является строительным недостатком, который может быть устранен, помещение № не соответствует назначению и фактически является вспомогательным, но в целом торгово-выставочный зал № может быть использован по назначению, поскольку по конструктивному решению соответствует проектной документации и договору участия в долевом строительстве от ... г.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, оценив в совокупности представленные по делу доказательства по правилам статей 12, 56, 67 ГПК РФ, правильно применяя приведенные в решении нормы материального права, принимая во внимание выводы комиссии экспертов АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ... г. со ссылкой на их соответствие ст. 86 ГПК РФ и Федеральному Закону РФ от 31 мая 2001г. №73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», показания эксперта ФИО1, исходил из того, что истцом не доказан факт несоответствия торгово-выставочного зала № своему назначению, указанному в договоре долевого участия в строительстве от ... г., поскольку существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства выявлено не было.
Учитывая, что оснований для применения к спорным правоотношениям положений п. 2 ст. 475 ГК РФ, п. 3 ч. 1 ст. 9 Федерального закона " Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", п. 6.8 договора долевого участия в строительстве не имелось, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Поповой О.А. в полной объеме.
При этом судом также было учтено, что объект долевого строительства по акту приема-передачи участнику не передан, срок окончания строительства, предусмотренный п. 6.1 договора, не наступил, соответственно, у застройщика имеется время для самостоятельного устранения выявленных в ходе проведения судебной экспертизы несущественных недостатков.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.
Так, в преамбуле Закона РФ от 7 февраля 1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» указано, что под существенным недостатком товара (работы, услуги) понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.
Аналогичные положения содержатся в п.2 ст. 475 ГК РФ.
В качестве основания для расторжения договора истец в апелляционной жалобе и дополнении к ней ссылается на допущенные ответчиком существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства, поскольку открытая прокладка внутренних канализационных сетей под потолком помещения № площадью < данные изъяты> кв.м. не позволяет использовать его по назначению, соответственно, данное помещение может использоваться только в качестве вспомогательного, что не отражено ни в проектной декларации, ни в плане объекта долевого строительства, являющихся неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве, что, по ее мнению, делает невозможным использование всего объекта долевого строительства по назначению.
Вместе с тем, как обоснованно указано судом, доказательств, подтверждающих наличие существенных недостатков, которые влекут невозможность использования остальной площади объекта по целевому назначению, истцом не представлено. Нахождение открытой прокладки внутренних канализационных сетей под потолком в помещении № само по себе не делает объект долевого строительства непригодным для размещения торгово-выставочного зала.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 вышеназванного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Таким образом, довод жалобы о расторжении договора в связи с уменьшением площади торгово-выставочного зала не может быть принят во внимание, поскольку изменилось лишь функциональное назначение площади < данные изъяты> кв.м., поэтому в подобных ситуациях Закон об участии в долевом строительстве предусматривает иной порядок восстановления нарушенного права.
Ходатайство о назначении повторной судебной строительно-технической экспертизы сторона истца в суде апелляционной инстанции не поддержала, ссылаясь на то, что все установлено экспертизой АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от ... г.
Иные доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней повторяют позицию истца, изложенную при рассмотрении иска в суде первой инстанции, а потому не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как не опровергают вышеизложенных выводов суда, основаны на неправильном толковании норм материального права, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и правового значения не имеют. Нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права судом допущено не было, следовательно, оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Абаканского городского суда от 29 июня 2017г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнение к ней истца Поповой О.А. - без удовлетворения.
Председательствующий Л.А.Лапугова
Судьи И.И.Аева
А.П.Немежиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
