Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 августа 2021 года Дело N 33-26838/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Кузьминой А.В., Бендюк А.К.

по докладу судьи Поповой Е.И.

при секретаре-помощнике судьи Русаковой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации города Сочи к <ФИО>1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, по встречному иску <ФИО>1 к администрации города Сочи о сохранении строения и признании права

по апелляционной жалобе представителя администрации города Сочи по доверенности <ФИО>6 на решение Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 22 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация города Сочи обратилась в суд с иском к <ФИО>1 об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером , расположенного на земельном участке с кадастровым номером по <Адрес...>.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что постановлением администрации <Адрес...> от <Дата ...> "О предоставлении <ФИО>2 в аренду земельного участка, расположенного по <Адрес...>, в <Адрес...>" <ФИО>2 был предоставлен однократно в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 127 кв.м, с кадастровым номером , расположенный по <Адрес...>, в <Адрес...>, в территориальной зоне - "ОЦ-1", с видом разрешенного использования "универсальный комплекс коммунально-бытового обслуживания", в территориальной зоне "ОЦ-1", категория земель - земли населенных пунктов. <Дата ...> за муниципальным образованием город- курорт Сочи было зарегистрировано право собственности на данный земельный участок, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации . На основании указанного постановления между администрацией города Сочи и <ФИО>2 заключен договор аренды от <Дата ...> о предоставлении во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером , расположенного по <Адрес...>, в <Адрес...>. В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды устанавливается на три года до <Дата ...>. Согласно письму департамента имущественных отношений от <Дата ...> администрация города Сочи отказалась от договора аренды. На указанном земельном участке расположен объект незавершённого строительства (степень готовности 32%) с кадастровым номером , принадлежавший на момент предоставления земельного участка <ФИО>2 <Дата ...> за <ФИО>1 зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером N , степенью готовности 32%, расположенный по <Адрес...>, в <Адрес...>. В силу пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила указанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Кодекса). Администрацией города Сочи выдано разрешение на строительство здания универсального коммунальнобытового обслуживания от <Дата ...> N RU 23309-647, срок действия установлен до 23.03.2010 года. Разрешение на новый срок, на ввод в эксплуатацию объекта не выдавалось, то есть строительство не завершено. Поскольку договор между <ФИО>2, и администрацией <Адрес...> был заключен после <Дата ...>, то порядок предоставления земельных участков в данный период времени регулируется главой 5.1 Земельного кодекса РФ и переходными положениями, установленными Законом - ФЗ. Законом N 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с <Дата ...>. Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. Поскольку договор аренды от <Дата ...> был заключен с <ФИО>2 после <Дата ...>, то право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта уже использовано. Администрация города Сочи просит изъять у <ФИО>1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером , степенью готовности - 32%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером по <Адрес...>, в <Адрес...>, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от <Дата ...> "Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Ответчик <ФИО>1 заявила встречные исковые требования к администрации <Адрес...> о сохранении строения и признании права, указав, что по договору купли-продажи от <Дата ...> она приобрела в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером , назначение нежилое, степенью готовности 32%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером с видом разрешенного использования "универсальный комплекс коммунально-бытового обслуживания", в территориальной зоне "ОЦ-1", категория земель- земли населенных пунктов, по <Адрес...>. Администрацией <Адрес...> было разрешено ООО "Лотос" строительство указанного объекта недвижимости со следующими параметрами: площадь застройки 113 кв.м., общая площадь 299,9 кв.м., этажность - 2 и эксплуатируемая кровля, о чем выдано Разрешение N RU 23309-647 от <Дата ...>. Земельный участок с кадастровым номером , на котором расположено строение, был предоставлен <ФИО>2, прежнему собственнику строения, на условиях аренды сроком до <Дата ...> для завершения строительства. Однако <ФИО>2 не завершил строительство указанного объекта недвижимости с кадастровым номером и продал его ей - <ФИО>1 В настоящее время она завершила строительство спорного объекта недвижимости, которое является одноэтажным строением площадью 57,2 кв.м., то есть меньше параметров, указанных в разрешении. <ФИО>1 считает, что выстроенный объект недвижимости не является самовольно возведенным, поскольку не имеет признаков, предусмотренных ст. 222 ГК РФ. По завершению строительства она обратилась в Департамент имущественных отношений администрации <Адрес...> по вопросу предоставления ей без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером . В связи с тем, что прежним собственником уже было реализовано право однократного приобретения земельного участка в аренду на три года для завершения строительства расположенного на нем здания, ей было отказано в предоставленный данной муниципальной услуги. <ФИО>1 также указывает, что строительство объекта завершено, что подтверждается технической документацией на него. Кроме того, строение обустроено коммуникациями: водо-, газо-, электроснабжением, о чем в техническом паспорте имеется ссылка, также имеются технические условия на подключения к данным коммуникациям. Оплата за пользование светом, водой, канализацией и газом производится регулярно согласно показаниям установленных счетчиков, задолженностей нет. <ФИО>1 считает, что спорное строение не подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов, проведение которых предусмотрено ст. 239.1 ГК РФ. <ФИО>1 также считает, что поскольку на земельном участке с кадастровым номером расположен объект недвижимости завершенного строительства, то, соответственно, она имеет преимущественное право на приобретение указанного земельного участка без проведения торгов, а также в силу ст. 218 ГК РФ поставить перед судом вопрос о признании права на завершенный строительством объект недвижимости. Просит признать объект недвижимости с кадастровым номером , расположенный на земельном участке с кадастровым номером по <Адрес...>, в <Адрес...> завершенным строительством, соответствующим параметрам, установленным разрешением на строительство N RU 23309-647 от <Дата ...>; сохранить указанный объект недвижимости и признать за ней право собственности на объект капитального строительства, назначение: нежилое, с кадастровым номером , расположенный на земельном участке с кадастровым номером по <Адрес...>, в <Адрес...>; указать, что решение суда является основанием для регистрации в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю за ней права собственности на объект капитального строительства, назначение: нежилое, с кадастровым номером , расположенный на земельном участке с кадастровым номером по <Адрес...>, в <Адрес...> и внесения изменений в данные ЕГРН в части площади и назначения строения.

Впоследствии <ФИО>1 по результатам проведенной судебной экспертизы уточнила встречные исковые требования и просила суд признать объект недвижимости с кадастровым номером , расположенный на земельном участке с кадастровым номером по <Адрес...>, в <Адрес...> завершенным строительством; сохранить объект капитального строительства, назначение: нежилое, общей площадью 57,2 кв.м., этажность: 1, Расположенный на земельном участке с кадастровым номером по <Адрес...>, в <Адрес...> и признать за ней право собственности на данное строение; указать, что решение суда является основанием для Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании технического плана, подготовленного на основании настоящего судебного акта, как основного документа, без истребования дополнительной документации, для проведения государственного кадастрового учета объекта капитального строительства, образованного из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером , а также внесения соответствующих изменений в регистрационную запись от 19.06.2019г. и регистрации за ней права собственности на объект капитального строительства, образованного из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером , расположенного на земельном участке с кадастровым номером , в кадастровом квартале а именно здания со следующими характеристиками: назначение: нежилое здание; наименование: нежилое здание; общая площадь: 57,2 кв.м.; количество этажей (в том числе подземных): 1 этаж; год завершения строительства: 2020 год; материал стен: бетонные; адрес (местоположение): РФ, Краснодарский край, <Адрес...>, дом ; указать, что настоящий судебный акт является основанием для подготовки кадастровым инженером - технического плана на здание, образованное из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером , расположенное на земельном участке с кадастровым номером , в кадастровом квартале , со следующими характеристиками: назначение: нежилое здание; наименование: нежилое здание; общая площадь: 57,2 кв.м.; количество этажей (в том числе подземных): 1 этаж; год завершения строительства: 2020 год; материал стен: бетонные; адрес (местоположение): РФ, Краснодарский край, <Адрес...>, дом .

Решением Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от <Дата ...> в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи к <ФИО>1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов - отказано.

Встречные исковые требования <ФИО>1 к администрации города Сочи о сохранении строения и признании права - оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с данным решением суда, представителя администрации города Сочи по доверенности <ФИО>6 подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что суд неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, нарушил нормы материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте разбирательства извещены надлежащим образом посредством направления судебных извещений. Данное извещение судебная коллегия считает заблаговременным, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, выслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда по ее доводам.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 указанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями.

Таким образом, определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения (незавершения) строительных работ, а не отсутствие документа на ввод объекта в эксплуатацию.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.05.2016 года на основании постановления администрации города Сочи от 28.03.2016 года "О предоставлении <ФИО>2 в аренду земельного участка, расположенного по <Адрес...>, в <Адрес...>" между администрацией <Адрес...> и <ФИО>2 был заключен договор аренды земельного участка площадью 127 кв.м, с кадастровым номером , расположенного в границах территории исторического поселения регионального значения муниципального образования <Адрес...>, с видом разрешенного использования "универсальный комплекс коммунальнобытового обслуживания", в территориальной зоне "ОЦ-1", категория земель- земли населенных пунктов.

Данный земельный участок был предоставлен однократно <ФИО>2 для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости с кадастровым номером степенью готовности 32%.

Как следует из пункта 2.3 договора аренды стороны установили, что условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие до заключения настоящего договора, начиная с <Дата ...>.

Согласно пункту 2.1 договора аренды стороны установили срок его действия до <Дата ...>.

По настоящему делу истцом - администрацией города Сочи заявлены требования об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером , степенью готовности 32%, расположенного на земельном участке с кадастровым номером по <Адрес...>, в <Адрес...>, путем продажи с публичных торгов.

Также из материалов дела следует, что <ФИО>1 не являлась первичным арендатором земельного участка с кадастровым номером , а приобрела находящийся на нем объект незавершенного строительства с кадастровым номером по договору купли-продажи от <Дата ...> у <ФИО>2, право собственности за <ФИО>1 было зарегистрировано <Дата ...>, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись 23:49:0402030: от <Дата ...>, то есть уже после окончания срока аренды земельного участка. Соответственно, <ФИО>1 не имела возможности завершить строительство объекта при степени его готовности 32%. В связи с чем суд считает, что изъятие у <ФИО>1 спорного объекта недвижимости не отвечает принципу разумного и добросовестного осуществления гражданских прав, закрепленному в статье 10 ГК РФ и нарушает баланс публичных й частных интересов.

Из материалов дела также следует, что изначально у администрации города Сочи возникли арендные правоотношения с <ФИО>2 в отношении земельного участка с кадастровым номером по договору аренды от <Дата ...> N и договору от <Дата ...> о передаче прав и обязанностей по договору аренды.

Несмотря на то, что последний договор аренды от <Дата ...> был заключен сторонами после окончания действия договора аренды от <Дата ...> N 4900006452 и договора от <Дата ...> о передаче прав и обязанностей по договору аренды, земельный участок фактически из владения и пользования <ФИО>2 (правопреемник <ФИО>1) до <Дата ...> не выбывал.

Для полного, всестороннего и объективного рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции проведена судебная строительно-техническая экспертиза согласно выводам которой объект капитального строительства с кадастровым номером * расположенный на земельном участке с кадастровым номером по адресу: РФ, Краснодарский край, <Адрес...>, представляет собой объект завершенного строительства с первой группой капитальности со степенью готовности: 100%, с назначением: нежилое здание.

Также экспертом сделан вывод о том, что нежилое здание с кадастровым номером соответствует градостроительным, строительным и противопожарным нормам и правилам.

Судом первой инстанции указанное экспертное заключение обоснованно принято в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку неясности или неполноты заключение эксперта не содержит. Заключение эксперта по поставленным судом вопросам мотивировано, изложено в понятных формулировках и в полном соответствии с требованиями закона. Компетентность, беспристрастность и выводы эксперта у судебной коллегии сомнения не вызывают. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Также судом установлено, что нежилое строение оснащено системами водоснабжения и водоотведения, электроснабжения и газоснабжения, имеются технические условия на подключения к данным коммуникациям.

Согласно представленным в материалы дела квитанциям, оплата за пользование светом, водой, канализацией и газом осуществляется регулярно, задолженностей нет.

При таких обстоятельствах, установив в ходе рассмотрения дела, что объект незавершенного строительства таковым не является, а представляет из себя законченный строительством объект недвижимости, что подтверждается экспертным заключением, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных в первоначальном иске требований администрации об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Кроме того, суд первой инстанции, также пришел к выводу о том, что действие статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на возникшие у администрации <Адрес...> и <ФИО>2 (правопреемник <ФИО>1) арендные правоотношения с <Дата ...>, хотя сам договор и был заключен позднее <Дата ...>, после даты вступления в действие статьи 239.1 ГК РФ

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не нашли своего подтверждения в суде апелляционной инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судебной коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 22 апреля 2021 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий: Попова Е.И.

Судьи: Бендюк А.К.

Кузьмина А.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка