Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 июня 2021 года Дело N 33-2682/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего Шевченко С.В.

судей Ганцевича С.В., Тращенковой О.В. при секретарях Корж А.Е., Журавлеве Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам администрации ГО "Город Калининград" и Волкотруба Анатолия Григорьевича на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 30 июня 2020 г.

Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения представителя администрации ГО "Город Калининград" по доверенности Мясникова А.В., поддержавшего доводы жалобы администрации и возражавшего против жалобы другой стороны, возражения Волкотруба А.Г. и его представителя Крузмана А.Х. относительно доводов жалобы администрации и поддержавших доводы своей жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец - администрация ГО "Город Калининград" обратилась в суд с иском к Волкотрубу А.Г., указав, что в ходе проведенной Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области проверки установлено, что на земельном участке с КН N расположено капитальное строение, состоящие из фундамента, двух надземных этажей, оборудованное несколькими входными группами (Объект N 1), а также на участке располагается часть капитального строительства - фундамент, наружные стены до отметки второго этажа, частично до отметки третьего этажа, оборудованное несколькими входными группами (Объект N 3), на земельном участке с КН N находится капитальное строение, включающее в себя фундамент, два надземных этажа, оборудованное несколькими входными группами (Объект N 2); а также часть капитального строительства: фундамент, наружные стены до отметки второго этажа, частично до отметки 3 этажа (на схематическом чертеже объект N 3). Работы по строительству указанных трех объектов капитального строительства не завершены.

По сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером N имеет площадь N кв.м, земельный участок с кадастровым номером N имеет площадь N кв.м.

Оба земельных участка находились в аренде у Волкотруба А.Г. в период с 20.04.2018 по 04.10.2019 г., с видом разрешенного использования: под строительство блокированных жилых домов.

Возведенные ответчиком объекты капитального строительства являются жилыми домами блокированной застройки, не окончены возведением, при этом в нарушение закона возведены без разрешения на строительство, что подтверждается информацией агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области.

Кроме того, объект N 3 одновременно расположен на двух смежных земельных участках с КН N и КН N, что свидетельствует о нарушении градостроительного законодательства.

С учетом изложенного, ссылаясь на приведенные выше обстоятельства, положения ст.222 ГК РФ, учитывая отсутствие у ответчика прав на землю, истец просил суд признать самовольными постройками объекты неоконченного строительства, расположенные на земельном участке с КН N: фундамент и возведенные наружные стены под крышу в количестве двух надземных этажей; фундамент и возведенные наружные стены до отметки второго этажа, частично до отметки третьего этажа; а также признать самовольными постройками, объекты неоконченного строительства, расположенные на земельном участке с КН N: фундамент и возведенные наружные стены под крышу в количестве двух надземных этажей; фундамент и возведенные наружные стены до отметки второго этажа, частично до отметки третьего этажа.

В свою очередь Волкотруб А.Г. обратился со встречными требованиями, поставив вопрос о признании права на неоконченные строительством объекты, указав, что 25.04.2018 г. между сторонами спора по результатам проведенного аукциона были заключены договоры N 72/2018-А и 102/2018-А, по условиям которых под строительство блокированных жилых домов ему в аренду переданы земельные участки с КН N и N (п. 1.2 договора).

Истец указывал, что начиная с мая 2018 г. им произведен сбор и оформление разрешительной документации, в том числе, получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), технических условий (ТУ) от энергосберегающих организаций и заключение с ними договоров, в том числе, газоснабжения, а также осуществлена разработка проектной документации, произведены строительные работы, возведены три незавершенных строительством объекта капитального строительства: блокированные жилые дома со степенью готовности 80%, блокированные жилые дома со степенью готовности 80% и индивидуальный жилой дом со степенью готовности 80%. Данные объекты являются объектами недвижимого имущества, стоимость строительства составила более 25 млн руб.Учитывая, что изначально строительство было начато на участках, предоставленных в аренду именно для этих целей, Волкотруб А.Г. просил признать за ним право собственности на незавершённый строительством капитальный объект - блокированные жилые дома со степенью готовности 80%, расположенные на земельном участке с КН N; признать за ним право собственности на незавершённый строительством капитальный объект - блокированные жилые дома со степенью готовности 80%, расположенные на земельных участках с КН N и КН N; а также признать за ним право собственности на индивидуальный жилой дом со степенью готовности 80%, расположенный на участке с КН N.

Решением Центрального районного суда г.Калининграда от 30 июня 2020 года иск администрации ГО "Город Калининград" и встречный иск Волкотруба А.Г. оставлено без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель администрации ГО "Город Калининград" просит решение суда отменить, настаивая на наличии правовых оснований к удовлетворению иска. Указывает, что возведенные ответчиком постройки являются самовольными, земельные отношения не оформлены, т.е. возведены они в отсутствие законных оснований пользования землей. Вновь приводит доводы о том, что для возведения блоксекций ответчиком не было получено разрешение на строительство. При их возведении нарушены градостроительные нормы, поскольку расстояние от объектов до границ земельного участка менее 3 м, что свидетельствует о несоблюдении градостроительных разрывов.

В апелляционной жалобе Волкотруб А.Г. просит решение суда отменить, полагая, что иск администрации отклонен правомерно, тогда как его иск подлежал удовлетворению с признанием за ним права собственности на постройки. Обращает внимание на то, что им предпринимались меры к получению разрешения на строительство, которые результатов не дали. Возведенные им объекты отвечают критериям незавершенного строительства, они могут быть достроены, что исключает их снос. Вид разрешенного использования земли и условия договор аренды соблюдены - на участках возведены сблокированные жилые дома. Указывает, что он имеет права в отношении земельного участка, на котором возведены спорные строения, договор аренды, предоставленный для этих целей, продлен на неопределенный срок, сохранение постройки не нарушает прав и законные интересы иных лиц.

В суд апелляционной инстанции явились Волкотруб А.Г., его представитель, представитель администрации ГО "Город Калининград".ные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали. В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении иска администрации ГО "Город Калининград" к Волкотрубу А.Г. с вынесением нового решения об удовлетворении иска и признании спорных построек самовольными с возложением на ответчика обязанности по их сносу. В остальной части - подлежащим оставлению без изменения.

Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (пункт 2).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Такому требованию решение не отвечает, поскольку судом при рассмотрении дела судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применены нормы материального права.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации города к Волкотрубу А.Г., суд первой инстанции исходил из того, что спорные постройки возведены ответчиком в период действия договора аренды, который в связи с фактическими действиями сторон продлен на неопределенный срок. В этой связи, как посчитал суд, оснований для сноса построек не имеется.

Сослался суд и на то, что получение разрешения на строительство для возведения блок - секций не требуется, указав, что доказательств нарушения градостроительных и иных обязательных норм при возведении построек не допущено.

Однако такие выводы суда являются ошибочными.

Доводы апелляционной жалобы администрации ГО "Город Калининград" о наличии оснований к признанию возведенных ответчиком построек самовольными и их сносе заслуживают внимания.

Так, как на основании постановления администрации ГО "Город Калининград" от 23.01.2018 г. N 73 проведен аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков КН N, площадью N кв.м и КН N, площадью N кв.м по <адрес> под строительство блокированных жилых домов.

По результатам проведенного аукциона между Волкотрубом А.Г. и администрацией заключены договоры аренды земельных участков N 72/2018-А от 04.04.2018 г. и N 102/2018-А от 04.05.2018 г.

Из условий договоров следует, что участки предоставляются под строительство блокированных жилых домов (п.1.2), срок аренды - 18 месяцев, он установлен по 4 октября 2019 года (п.п.1.1, 2.1).

Условия аренды - использование участков в соответствии с постановлением администрации и требованиями действующего законодательства (п.3.1), установлен порядок внесения арендной платы, размер платежей.

Согласно п.3.5 договора арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Пунктом 5 договоров предусмотрены обязанности арендатора, который обязан разработать проектную документацию в соответствии с ГПЗУ и требованиями законодательства, приступить к строительству после получении разрешения на строительство, использовать участок в соответствии с целями его использования, своевременно и в полном объеме вносить арендную плату,

Указанные условия договора и требования закона Волкотрубом А.Г. не исполнены.

Из акта муниципального контроля физического лица N УК-198аз от 16.08.2019 г. составленного Комитетом муниципального контроля администрации ГО "Город Калининград" следует, что доступ на земельные участки является свободным.

По результатам проведенного департаментом строительного надзора министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области установлено, что на арендуемых Волкотрубом А.Г. в период с 20.04.2018 г. по 04.10.2019 г. ЗУ с КН N и КН N находятся:

- объект капитального строительства, с устроенным фундаментом, двумя надземными этажами, возведенными и оштукатуренными наружными стенами; устроена сложная скатная кровля, дверные и оконные проемы заполнены, оборудовано несколько входных групп (Объект N 1 на ЗУ с КН:N).

- кроме того на названном ЗУ с КН:N находится часть объекта капитального строительства с устроенным фундаментом, возведенными наружными стенами до отметки второго этажа, частично до отметки третьего этажа (наружные стены третьего этажа - из газосиликатных блоков), не устроенной кровлей, не заполненными дверными и оконными проемами, оборудованное несколькими входными группами (объект N 3).

- На ЗУ с КН N находится объект капитального строительства с визуально определенным количеством надземных этажей - 2; устроен фундамент, возведены и оштукатурены наружные стены; устроена скатная кровля, дверные и оконные проемы заполнены, оборудовано несколько входных групп (объект N 2),

- также на ЗУ с КНN находится часть объекта капитального строительства с устроенным фундаментом и возведенными наружными стенами до отметки второго этажа, частично до отметки третьего этажа, кровля не устроена, дверные и оконные проемы не заполнены.

Визуально работы по строительству указанных трех объектов капитального строительства не завершены.

Приведенные обстоятельства зафиксированы в акте N СН-2/473 от 16.10.2019 г.

Таким образом, объекты N 1, N 2 и N 3 являются капитальными, обеспечена их прочная связь с землей и невозможность осуществить их перемещение и (или) демонтаж без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик зданий.

В рамках акта N СН-2/473 заместителем начальника департамента строительного надзора Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области Шевченко С.В. сделан вывод о неправомерности размещения одного объекта в рамках двух земельных участков. Отмечено, что объекты N 1 и N 2 являются блокированными жилыми домами, возводятся в границах земельных участков с видом разрешенного использования под строительство блокированных жилых домов. Строительная деятельность осуществляется без соответствующего разрешения, что подтверждается информацией Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области.

Проектная документация для строительства на момент проверки не представлена.

Представленными в дело актами муниципального земельного контроля и актами проверок установлено, что в нарушение закона ответчиком возведено строительство блоксекционного дома на двух участках, что противоречит нормам ЗК РФ и ГрК РФ, а возведение на одном из участков индивидуального жилого дома (неоконченного строительством) не соответствует виду разрешенного использования земли - под блокированную жилую застройку.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В пункте 26 указанного Постановления даны разъяснения о том, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенных выше положений материального закона и разъяснений Пленума ВС РФ следует, что самовольная постройка может быть сохранена, при этом закон связывает возможность признания судом права собственности на самовольную постройку с такими обстоятельствами, как принадлежность земельного участка, на котором строение возведено, наличие или отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, возможность нарушения прав и законных интересов других граждан возведенной постройкой.

Таким образом, возможность сноса или приведения в соответствие самовольной постройки связывается законом не только с соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Еще одним обязательным условием сохранения постройки является наличие прав на землю под спорными постройками, которые у Волкотруба А.Г. отсутствуют.

Как указано выше, арендные отношения в настоящее время прекращены, преимущественного права на их оформление без торгов Волкотруб А.Г. не имеет.