Дата принятия: 21 января 2021г.
Номер документа: 33-2680/2020, 33-15/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 января 2021 года Дело N 33-15/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда
в составе председательствующего судьи Голубевой О.Ю.,
судей Долгинцевой Т.Е., Коровиной Е.В.,
при ведении протокола судебного заседании помощником судьи Львовой Н.А.,
по докладу судьи Голубевой О.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Михриной Юлии Владимировны на решение Удомельского городского суда Тверской области от 25 мая 2020 года, которым постановлено:
"исковые требования ПАО "Донхлеббанк" в лице конкурсного управляющего - Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов" к Михриной Юлии Владимировне о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Взыскать с Михриной Юлии Владимировны, ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО "Донхлеббанк" в лице конкурсного управляющего - Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов":
- задолженность по кредитному договору N 72-15/ИПФ от 14 апреля 2015 года по состоянию на 29 октября 2019 года в сумме 1 097 658 (один миллион девяносто семь тысяч шестьсот пятьдесят восемь) рублей 60 копеек;
- проценты за пользование кредитом в размере 11 % годовых, начисляемые на сумму основанного долга в размере 1 027 492 (один миллион двадцать семь тысяч четыреста девяносто два) рубля 23 копейки, начиная с 30 октября 2019 года и до момента фактического исполнения обязательства по кредитному договору N 72-15/ИПФ от 14 апреля 2015 года;
- неустойку в размере 0,06% за каждый день просрочки платежа, начисляемую на сумму задолженности по основному долгу с 30 октября 2019 года по дату фактического исполнения обязательств по возврату основного долга;
- неустойку в размере 0,06% за каждый день просрочки платежа, начисляемую на сумму просроченных процентов с 30 октября 2019 года по дату фактического исполнения обязательств по выплате процентов.
Обратить взыскание на предмет залога - имущественные права (права требования) Михриной Юлии Владимировны на получение в собственность однокомнатной квартиры, <адрес> по договору N П2/4-ст-ж участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями и встроено-пристроенными автостоянками (III этап строительства) от 18 мая 2015 года, заключенному между НАО "Инвестиционно - строительная группа "Норманн" и Михриной Юлией Владимировной, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 528 844 (один миллион пятьсот двадцать восемь тысяч восемьсот сорок четыре) рубля 49 копеек.
Денежные средства, полученные от реализации предмета залога, подлежат направлению в счет погашения задолженности Михриной Юлии Владимировны по кредитному договору N 72-15/ИПФ от 14 апреля 2015 года.
Взыскать с Михриной Юлии Владимировны, ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО "Донхлеббанк" в лице конкурсного управляющего - Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов" государственную пошлину в размере 19 688 (девятнадцать тысяч шестьсот восемьдесят восемь) рублей.
Меру по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество ответчика, наложенную определением Удомельского городского суда Тверской области от 07 февраля 2020 года, сохранить до исполнения решения суда".
Судебная коллегия
установила:
ПАО "Донхлеббанк" обратилось в суд с иском к Михриной Ю.В. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
В основании иска указало, что 14 апреля 2015 года между сторонами заключен кредитный договор N 72-15/ИПФ, по условиям которого банк предоставил ответчику кредит в размере 1 388 000 рублей сроком на 132 месяца под 11% годовых в целях приобретения квартиры в строящемся доме по договору долевого участия, заключенного с НАО "ИСГ "Норманн".
В обеспечение обязательства по возврату кредита ответчик предоставил в залог имущественные права, вытекающие из договора участия в долевом строительстве N П2/4-ст-ж от 18 мая 2015 года, заключенного между ответчиком и НАО "ИСГ "Норманн" в отношении объекта долевого строительства: однокомнатной квартиры <адрес>
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом истец предъявил требование о погашении задолженности по кредитному договору, оставленное ответчиком без внимания.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Судом постановлено приведенное выше решение.
Ответчик Михрина Ю.В. не согласилась с решением суда в части взыскания неустойки и обращения взыскания на заложенное имущество, указывая в апелляционной жалобе на то, что свои обязательства по договору долевого участия в строительстве она выполнила в полном объеме, объект должен был быть введен в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2017 года, однако до настоящего времени даже не построен. Неоднократно обращалась за разъяснениями по этому вопросу в различные государственные органы, а также в банк с просьбой реструктуризировать кредитные обязательства.
С весны 2019 года лишилась возможности выплачивать кредит, поскольку потеряла работу. Кроме того, вынуждена оплачивать аренду жилья, тогда как с декабря 2017 года должна была проживать в собственной квартире.
Перечисленные обстоятельства судом первой инстанции не учтены.
Полагает также, что судом неверно определена начальная продажная цена заложенного имущества, установленная в рамках договора долевого строительства в 2015 году (5 лет назад). Указанная цена не соответствует реальной рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции не явились.
С учетом положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.
Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 14 апреля 2015 года между сторонами заключен кредитный договор N 72-15/ИПФ, согласно которому банк предоставил ответчику кредит в размере 1338000 рублей под 11% годовых на 132 месяца на приобретение квартиры в строящемся доме по договору участия в долевом строительстве N П2/4-ст-ж от 18 мая 2015 года, заключенному с ЗАО "ИСГ "Норманн".
В соответствии условиями договора погашение кредита и процентов, начисленных за пользование кредитом, производится ежемесячно путем уплаты ежемесячного аннуитетного платежа, включающего в себя погашение части суммы кредита и процентов, в соответствии с графиком погашения платежей (пункт 4.1).
Пунктом 6.2 кредитного договора установлено, что в случае несвоевременного исполнения заемщиком обязательств по погашению кредита (его части) и (или) уплате процентов за пользование кредитом кредитор вправе взыскать с заемщика пени из расчета 0,06% за каждый день просрочки платежа от суммы просроченной задолженности, начиная со дня, следующего за днем платежа, установленного договором.
На основании пункта 2.4 кредитного договора величина вклада заемщика по договору участия в долевом строительстве на дату заключения кредитного договора составляет 1528844, 49 рублей.
Такой же размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, определен и пунктом 4.1 договора участия в долевом строительстве N П2/4-ст-ж от 18 мая 2015 года.
В соответствии с положениями пункта 2.6 кредитного договора обеспечением обязательств по кредитному договору на этапе строительства является залог имущественных прав (права требования), принадлежащих заемщикам и вытекающих из договора участия в долевом строительстве, возникающем в силу закона после регистрации договора участия в долевом строительстве в установленном законом порядке.
После оформления объекта в частную собственность Михриной Ю.В. - ипотека (залог) объекта недвижимости, возникающая в силу закона после окончания строительства объекта, в котором расположен объект недвижимости.
Запись о регистрации залога права требования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 3 июля 2015 года.
В связи с неисполнением заемщиком обязательств по кредитному договору (просрочка внесения ежемесячных платежей возникла с 30 апреля 2019 года) банк направил в адрес Михриной Ю.В. требование о досрочном возврате кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки.
До настоящего времени задолженность ответчиком не погашена.
Как следует из представленного истцом расчета, долг Михриной Ю.В. перед банком по состоянию на 29 октября 2019 года составляет 1097658 рублей 60 копеек, в том числе основной долг - 1027492 рубля 23 копейки, просроченные проценты - 65304 рубля 74 копейки, неустойка - 4861 рубль 63 копейки.
Удовлетворяя иск ПАО "Донхлеббанк", суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчик не исполнял условия кредитного договора, что привело к образованию задолженности, и взыскал с Михриной Ю.В. основной долг, проценты за пользование кредитом и неустойку.
Доводы апелляционной жалобы о том, что допущенная ответчиком просрочка явилась следствием ухудшения его материального положения, а также ссылка на нарушение застройщиком своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, являлись предметом проверки суда первой инстанции, получили надлежащую оценку в оспариваемом судебном акте, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не усматривает.
Суд первой инстанции верно указал, что подобные обстоятельства не освобождают заемщика от исполнения принятых на себя обязательств по кредитному договору.
Разрешая требование банка об обращении взыскания на предмет залога, суд первой инстанции, проанализировав положения статей 3, 4, 50, 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", установил, что сумма неисполненного ответчиком обязательства составляет более пяти процентов от стоимости предмета ипотеки, а период просрочки превышает три месяца, и пришел к правильному выводу о том, что имеются основания для обращения взыскания на имущественные права (права требования) Михриной Ю.В. на получение в собственность однокомнатной квартиры <адрес> по договору участия в долевом строительстве N П2/4-ст-ж от 18 мая 2015 года, заключенному между НАО "Инвестиционно - строительная группа "Норманн" и Михриной Ю.В.
Между тем заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о том, что суд, устанавливая начальную продажную стоимость предмета залога по цене, указанной сторонами в договоре ипотеки, не учел, что на момент рассмотрения дела эта цена не соответствует реальной рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости.
Так, обращая взыскание на имущественные права (права требования) Михриной Ю.В. на получение в собственность квартиры для удовлетворения за счет ее стоимости требований банка и определяя начальную продажную цену предмета залога, суд исходил из согласованной сторонами при заключении договора ипотеки стоимости заложенного имущества.
Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Кодекса).
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.
Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьей 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подпункта 4 пункта 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.
Суд первой инстанции при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества, исходя из цены, согласованной сторонами в договоре об ипотеке, не учел значительный промежуток времени с момента заключения договора об ипотеке (2015 год) до момента обращения на него взыскания (2020 год), а также положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Из материалов дела видно, что ответчик до принятия судом решения по существу спора заявлял о несогласии с ценой заложенного имущества, определенной в договоре.
Однако суд указанное обстоятельство на обсуждение сторон не вынес, право ходатайствовать о производстве оценочной экспертизы не разъяснил, сославшись при принятии решения только на то, что Михрина Ю.В. не представила доказательств, опровергающих стоимость предмета залога, что противоречит приведенным выше правовым нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и специального закона.
С учетом изложенного судебная коллегия удовлетворила ходатайство ответчика Михриной Ю.В. и назначила по делу судебную оценочную экспертизу.
Согласно заключению эксперта Батуриной О.Ю. N 42/20оц от 9 декабря 2020 года рыночная стоимость имущественных прав (прав требования) Михриной Ю.В. на получение в собственность однокомнатной квартиры <адрес> по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями и встроено-пристроенными автостоянками (III этап строительства) N П2/4-ст-ж от 18 мая 2015 года, заключенному между НАО "Инвестиционно - строительная группа "Норманн" и Михриной Ю.В., на дату проведения экспертизы составляет 2510000 рублей.
Указанное экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, мотивировку сделанных в результате такого исследования выводов, ссылки на использованные методы и методики, экспертом приняты во внимание все материалы, представленные на экспертизу, им дана специальная экспертная оценка.
Заключение эксперта достаточно аргументировано данными проведенных исследований. Экспертиза проведена без осмотра объекта оценки, однако это не препятствовало ответу на поставленный вопрос. Эксперт, обладавший необходимым уровнем квалификации, провел полное изучение представленных материалов и документов, что позволило ему обосновать свои выводы.
Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Сомнений в правильности и (или) обоснованности данного заключения у суда не имеется.
Стороны экспертное заключение не оспорили, о проведении повторной или дополнительной экспертиз в соответствии с положениями статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не ходатайствовали.
Таким образом, судебная коллегия находит возможным установить начальную продажную цену предмета залога по настоящему спору с учетом выводов судебной экспертизы.
Принимая во внимание положения подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривающего, что в случае, если начальная продажная цена определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, начальная продажная цена спорного предмета залога составит 2008 000 рублей (2510000 рублей х 80%).
В этой части решение суда подлежит изменению с увеличением начальной продажной стоимости предмета залога с 1528844 рублей 49 копеек до 2008 000 рублей.
В остальной части решение суда первой инстанции законно, обоснованно и отмене по доводам жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Удомельского городского суда Тверской области от 25 мая 2020 года изменить, увеличив начальную продажную стоимость предмета залога с 1528844 рублей 49 копеек до 2008 000 рублей.
В остальной части решение Удомельского городского суда Тверской области от 25 мая 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Михриной Юлии Владимировны - без удовлетворения.
Председательствующий О.Ю. Голубева
Судьи Т.Е. Долгинцева
Е.В. Коровина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
