Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 мая 2021 года Дело N 33-2677/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Дзюбенко А.А.,

судей Дьякова А.Н., Поповой Э.Н.,

при секретаре Фисенко Ю.С.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя истца Филоненко Н.А. Басманова И.О., представителя ответчика департамента жилищной политики Администрации г. Омска Козиной Е.Г. на решение Центрального районного суда г. Омска от <...>, которым частично удовлетворены исковые требования Филоненко Н.А. к департаменту жилищной политики Администрации г. Омска об определении и взыскании выкупной цены за жилое помещение.

Заслушав доклад судьи областного суда Дзюбенко А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Филоненко Н.А. обратилась в суд с иском к департаменту жилищной политики Администрации г. Омска о взыскании выкупной цены. В обоснование указала, что является собственником жилого помещения, площадью 17,4 кв. м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <...> Заключением межведомственной комиссии г. Омска N <...> от <...> указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно техническому отчету нахождение людей в данном аварийном доме создает постоянную угрозу жизни и здоровью граждан, все строительные конструкции дома находятся в аварийном состоянии, которое ухудшается. Однако, каких-либо мер к изъятию жилых помещений ответчиком не принимается.

С учетом уточнений исковых требований просила определить и взыскать с ответчика в пользу истца размер возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение - комнату по адресу: г. <...> площадью 17,40 кв.м, с учетом рыночной стоимости доли в вправе на общее имущество в многоквартирном доме, рыночной стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, убытков, связанных с изъятием жилого помещения, компенсации за не проведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома в общем размере 1 201 703 руб.; а также взыскать с ответчика расходы по оплате услуг по оценке в размере 10 500 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000 руб., а также расходы по оплате нотариальной доверенности 2 100 руб.

В судебном заседании истец Филоненко Н.А. участия не принимала, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в представленном суду заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие

В судебном заседании представитель истца Басманов И.О. уточненные исковые требования поддержал. Дополнительно указал, что истец состоит на учете как нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Отметил, что размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должен определяться на момент проведения оценки, а не на момент признания дома аварийным. Также настаивал на взыскании в пользу истца компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в полном объеме.

Представитель ответчика Козина Е.Г. в судебном заседании исковые требования не признала, указала, что истцом завышена стоимость изымаемого помещения. Указала, что размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт должен определяться на дату признания многоквартирного жилого дома аварийным. Заявленную истцом к взысканию сумму расходов на оплату услуг представителя считала чрезмерно завышенной.

Представитель третьего лица департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Решением Центрального районного суда г. Омска от <...> постановлено:

"Исковые требования Филоненко Н. А. удовлетворить частично.

Определить выкупную цену жилого помещения площадью 17,40 кв.м, расположенного по адресу: <...> с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, причиненных в связи с изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в общем размере 1 036 120 рублей.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу Филоненко Н. А. выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с учетом стоимости доли в праве на общее имущество в многоквартирном жилом доме, стоимости доли в праве на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, убытков, причиненных в связи с изъятием жилого помещения, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в общем размере 1 036 120 рублей.

Прекратить право собственности Филоненко Н. А. на жилое помещение по адресу: <...> после выплаты в ее пользу выкупной цены указанного жилого помещения в вышеуказанной присужденной сумме.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу Филоненко Н. А. судебные расходы в общей сумме 19 486 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с департамента жилищной политики Администрации <...> в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ОМЭКС" расходы за экспертизу в размере 10750 рублей.

Взыскать с Филоненко Н. А. в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ОМЭКС" расходы за экспертизу в размере 1 750 рублей.

Решение суда является основанием для регистрации прекращения и перехода права собственности на жилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В апелляционной жалобе представитель истца Басманов И.О. просит изменить решение суда, взыскав компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, рассчитанную по состоянию на дату проведения оценочной экспертизы и взыскав судебные расходы в полном объеме. Полагает неверными выводы суда о необходимости определения такой компенсации по состоянию на дату признания многоквартирного дома аварийным.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Козина Е.Г. просит изменить решение суда в части размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Считает, что данная компенсация должна быть рассчитана на момент первой приватизации жилого помещения в многоквартирном доме. Отмечает, что до передачи жилого дома в муниципальную собственность его бывший владелец ЗАО "Строительно-монтажный трест N <...>" не исполнил свою обязанность по проведению капитального ремонта. Считает, что обязанность по выплате компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть возложена на ЗАО "Строительно-монтажный трест N <...>". Полагает, что обязанность по производству капитального ремонта возникла у Администрации г. Омска только после первой приватизации, осуществленной <...>. Указывает, что истец, приобретая комнату, осознавала техническое состояние многоквартирного дома. Приводит доводы об отсутствии доказательств того, что не проведение капитального ремонта многоквартирного дома привело к признанию жилого дома аварийным. Полагает, что аварийное состояние многоквартирного дома может быть обусловлено ненадлежащим исполнением собственниками помещений обязанностей по содержанию многоквартирного дома.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца Басманова И.О., обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцу Филоненко Н.А. на основании договора купли-продажи от <...> принадлежит на праве собственности жилое помещение - комната N <...>, площадью 17,40 кв.м, расположенная по адресу: <...> (т. 1 л.д. 12).

Постановлением Администрации г. Омска от <...> N <...>-п "О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции" на основании заключения межведомственной комиссии г. Омска для оценки жилых помещении жилищного фонда РФ, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда N <...> от <...> многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...> признан аварийным и подлежащим сносу; срок отселения физических и юридических лиц из указанного дома установлен до <...> (т. 1 л.д. 14-18). Согласно заключению специалистов ООО "Профэкс", выводы которого положены в основу заключения межведомственной комиссии, указанный многоквартирный дом по состоянию на <...> года имеет физический износ 68,4% (т. 1 л.д. 177).

Данный многоквартирный жилой дом в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда не включен.

Согласно протоколу N <...> внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>, проведенного в форме заочного голосования от <...>, собственниками принято решение отказаться от самостоятельного сноса многоквартирного дома и письменно уведомить Администрацию г. Омска о принятом решении (т. 1 л.д. 18).

В адрес департамента имущественных отношений Администрации г. Омска <...> собственниками направлено письмо с просьбой о принятии решения об изъятии земельного участка, на котором расположен многоквартирный <...>, а также принятии решения об изъятии всех жилых помещений, расположенных в указанном доме и направить собственникам проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд (т. 1 л.д. 19).

Департаментом жилищной политики Администрации г. Омска <...> был дан ответ о том, что возмещение собственникам стоимости за изымаемые жилые помещения в аварийных домах осуществляется на основании судебных решений в рамках мероприятия по изъятию аварийного жилищного фонда муниципальной программы <...> "Обеспечение населения доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами, благоустройство территории городского округа", утв. Постановлением Администрации <...> от <...> N <...>-п за счет средств бюджета г. Омска (т. 1 л.д. 24).

В подтверждения наличия угрозы для жизни и здоровью граждан, необходимости осуществления мероприятий в соответствии со ст. 32 ЖК РФ до установленного срока расселения, исковой стороной представлены технические отчеты N <...>, выполненные ООО "Строймир" по результатам обследования жилого дома, расположенного по адресу: г<...>, в <...> гг (т. 1 л.д. 140-176).

По результатам обследования ООО "Строймир" по состоянию на август <...> износ здания составлял уже 79% (т. 1 л.д. 165 оборот).

В результате сравнения технического состояния конструкций в <...> года и <...> г. выявлено, что с момента предыдущего обследования (<...>) техническое состояние дома ухудшилось, многочисленные разрушения и дефекты конструкций прогрессируют. Нахождение людей внутри помещений здания опасно и представляет угрозу для жизни и здоровья людей. Эксплуатация здания в качестве жилого недопустима (т. 1 л.д. 166).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что многоквартирный жилой <...>, в котором проживает истец, представляет опасность для жизни и здоровья людей, находящихся и проживающих в нем по причине его аварийного состояния.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).

Соглашение с органом местного самоуправления о предоставлении другого жилого помещения в данном случае не достигнуто, что является основанием для выплаты истцу выкупной цены за жилое помещение.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе N <...> Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от <...>, поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от <...> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В подпункте "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07. 2009 N <...> "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В связи с наличием спора между сторонами относительно выкупной стоимости нежилого помещения определением Центрального районного суда г. Омска от <...> по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "ОМЭКС" (т. 2 л.д. 108-112).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО "ОМЭКС" (эксперт Никулина В.В.) N <...>-РО от <...> рыночная стоимость комнаты <...>, площадью 17,40 кв.м. составляет 580 000 руб., в том числе рыночная стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 3 027 кв.м с кадастровым номером N <...>, 63 800 руб.; доля в праве общей долевой собственности на общее имущество секции 10 жилого дома (кроме земельного участка и жилого дома) 117746 руб.; рыночная стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество жилого дома (кроме земельного участка и секции 10) 37 750 руб.(т. 2 л.д. 167).

Стоимость затрат, необходимых на переезд, аренду объекта для временного проживания, услуги по подбору объекта недвижимости для будущего проживания, оформление договора купли-продажи жилого помещения, государственную пошлину (убытки) экспертом определена в сумме 53 330 руб.

Суд первой инстанции, оценив представленное заключение по правилам ст. 67 ГПК РФ, в совокупности с собранными по делу доказательствами, признал заключение эксперта допустимым доказательством по делу, поскольку данное экспертное заключение составлено с соблюдением требований ст. 86 ГПК РФ, содержит исследовательскую часть, является ясным и полным, выводы носят категорический характер при отсутствии противоречий.

Поскольку стороны не представили доказательств, опровергающих выводы эксперта ООО "ОМЭКС" в данной части, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не ходатайствовали, суд первой инстанции, разрешая заявленные исковые требования, обоснованно принял во внимание приведенные выше выводы эксперта ООО "ОМЭКС" относительно рыночной стоимости комнаты в размере 580 000 руб. и затрат, необходимых на переезд в сумме 53 330 руб.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от <...> N <...> "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>

Как было отмечено выше, многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, <...> года постройки, признан аварийным и подлежащим сносу.

При этом, из материалов дела не усматривается, что с момента постройки многоквартирного дома и до даты начала приватизации жилых помещений в нем прежним собственником (муниципальным образованием) был произведен капитальный ремонт.

Согласно информации департамента городского хозяйства Администрации г. Омска в рамках реализации Федерального закона от <...> N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" капитальный ремонт многоквартирного <...> не производился. Судебное решение об обязании Администрации г. Омска произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома не принималось, за счет средств бюджета <...> капитальный ремонт данного многоквартирного дома не проводился (т. 1 л.д. 200).

В соответствии с данными Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов <...> между РФКР МКД и ООО Строительно-торговая компания "СтройИнвест" был заключен договор N <...> в рамках которого осуществлены работы по капитальному ремонту крыши многоквартирного дома по адресу: <...> В соответствии с актом приемной комиссии о готовности законченного капитального ремонта крыши от <...> работы приняты без замечаний, дефектов и недостатков (т. 2 л.д. 87).

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела доказательств исполнения публичным образованием обязанности по капитальному ремонту многоквартирного дома, с учетом положений ст. 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, ст. 32 Жилищного кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <...>, судебная коллегия приходит к выводу о том, что выкупная цена жилого помещения истца должна включать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно заключению ООО "ОМЭКС" N <...> от <...> с учетом утонений к нему размер компенсации (доли истца) за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома на дату признания дома аварийным (<...>) составляет 377 426 руб.; на дату исследования - 535 112 руб. (т. 2 л.д. 166, т. 3 л.д. 53).

Данные расчеты осуществлены экспертом с учетом капитального ремонта кровли многоквартирного дома.

Согласно ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.