Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 мая 2021 года Дело N 33-2676/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Ганцевича С.В.,

судей Тращенковой О.В., Шубина Д.В.,

с участием прокурора Маркеловой Г.И.,

при помощнике Ефремовой Ю.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Агентства по имуществу Калининградской области к Шестаковой Ире Константиновне об изъятии земельного участка и жилого дома для государственных нужд,

с апелляционной жалобой Шестаковой Иры Константиновны на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 28 сентября 2020 года,

Заслушав доклад судьи Тращенковой О.В., выслушав Шестакову И.К. и ее представителя Сарабын М.К., поддержавших апелляционную жалобу, представителя Агентства по имуществу Калининградской области Ефремову Е.Б., возражавшую против доводов жалобы, заключение прокурора Маркеловой Г.И., полагавшей решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с указанным исковым заявлением, уточнив его впоследствии, указав, что Правительством Калининградской области принято решение об изъятии для государственных нужд земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N для ведения садоводства и жилого дома с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, собственником которых является Шестакова И.К., для размещения линейного объекта "Реконструкция II очереди Кольцевого маршрута в районе Приморской рекреационной зоны (Северный обход города Калининграда с реконструкцией транспортной развязки с Московским проспектом) в границах II этапа строительства - "От транспортной развязки на Зеленоградск до транспортной развязки на Балтийск включительно". 23 октября 2018 года Правительством Калининградской области принято постановление N 631 об изъятии земельного участка и жилого дома для государственных нужд Калининградской области. Письмом от 26 октября 2018 года Агентство по имуществу Калининградской области уведомило Шестакову И.К. о принятии такого решения. Согласно отчету об оценке N Н-1741-2018 от 03.12.2018, выполненному ООО "НЦ "Балтэкспертиза", размер возмещения в связи с изъятием приведенных выше объектов недвижимости составляет 9 622 640 рублей. Направленное в адрес Шестаковой И.К. соглашение об изъятии недвижимости последней получено 11 марта 2019 года, но не подписано, что препятствует размещению линейного объекта регионального значения. Ссылаясь на указанные обстоятельства, на положения ГК РФ и ЗК РФ, Агентство по имуществу Калининградской области просило суд, с учетом уточнений, изъять для государственных нужд Калининградской области земельный участок площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения садоводства, по адресу: <адрес>, и расположенные на нем объекты недвижимости: жилой дом с кадастровым номером N площадью N кв.м.; нежилое здание (хозяйственная постройка) с кадастровым номером N площадью N кв.м; нежилое здание (хозяйственная постройка) с кадастровым номером N площадью N кв.м; определить размер возмещения в связи с изъятием земельного участка, жилого дома, хозяйственных построек в сумме 9 216 950 рублей, в том числе: за земельный участок - 498 100 рублей; за жилой дом площадью N кв.м - 5 518 500 рублей; за нежилое здание (хозяйственная постройка) площадью N кв.м - 136 600 рублей; за нежилое здание (хозяйственная постройка) площадью N кв.м - 285 600 рублей; за убытки, связанные с потерей неотделимых улучшений - 2 758 500 рублей; за убытки, связанные с переездом и уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности, - 19 650 рублей. Прекратить право собственности Шестаковой И.К. на указанные выше земельный участок, жилой дом, хозяйственные постройки.

Решением Центрального районного суда г.Калининграда от 28 сентября 2020 года иск Агентства по имуществу Калининградской области удовлетворен. Изъяты в собственность Калининградской области для государственных нужд у Шестаковой И.К. принадлежащие ей на праве собственности: земельный участок площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения садоводства; жилой дом с кадастровым номером N площадью N кв.м, нежилое здание (хозяйственная постройка) с кадастровым номером N площадью N кв.м, нежилое здание (хозяйственная постройка) с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенные по адресу: Российская Федерация, Калининградская область, <адрес>; определен размер возмещения в связи с изъятием указанных выше объектов недвижимости в сумме 9 216 950 рублей, подлежащие уплате Шестаковой И.К. после вступления решения суда в законную силу; прекращено право собственности Шестаковой И.К. на земельный участок площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения садоводства; жилой дом с кадастровым номером N площадью N кв.м, нежилое здание (хозяйственную постройку) с кадастровым номером N площадью N кв.м, нежилое здание (хозяйственную постройку) с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

В апелляционной жалобе Шестакова И.К. просит решение суда изменить, полагает, что судом нарушены нормы материального и процессуального права. Указывает, что она не могла лично участвовать в судебном заседании по состоянию здоровья, о чем уведомила суд первой инстанции, заявив ходатайство об отложении рассмотрения дела, однако судом такое ходатайство необоснованно было оставлено без удовлетворения. Ее представитель не была уведомлена судом о месте и времени рассмотрения дела. В жалобе Шестакова И.К. выражает несогласие с заключением эксперта ООО "Партнер-Контракт", которое положено в основу решения, полагает, что стоимость объектов, подлежащих изъятию, подлежит определению исходя из рыночной стоимости на момент рассмотрения спора, тогда как экспертом их стоимость определена по состоянию на 10 марта 2020 года. По состоянию на день рассмотрения дела это заключение не являлось актуальным, поскольку итоговая величина объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения цены сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета, тогда как решение судом было постановлено спустя более, чем 6 месяцев с этой даты. Несмотря на последующее дополнение к данному заключению, составленное 18 июня 2020 года, фактически экспертом новая оценка не приводилась, актуальные сведения об объектах-аналогах не учтены, оценка проведена на основании данных по состоянию на 10 марта 2020 года. Настаивает на том, что судом необоснованно было отказано в удовлетворении требований о взыскании расходов на услуги риелтора по поиску другого жилого помещения. Указывает, что судом не рассмотрен вопрос о сроках освобождения подлежащего изъятию имущества, тогда как в данном случае необходимо было учесть ее возраст, обстоятельства, связанные с переездом, сбором и перевозкой вещей, и предоставить ей срок для освобождения дома около 4-х месяцев. Просила суд решение изменить, определить размер возмещения в связи с изъятием объектов недвижимости в соответствии с представленным ею заключением в размере 12 102 670 рублей 92 копеек, дополнить решение указанием на необходимость освобождения подлежащих изъятию объектов в течение 4-х месяцев с момента оплаты суммы возмещения за объекты недвижимости.

Агентством по имуществу Калининградской области на апелляционную жалобу принесены возражения с просьбой об оставлении решения суда без изменения.

Шестакова И.К. и ее представитель по доверенности Сарабын М.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции апелляционную жалобу поддержали по основаниям, в ней изложенным.

Представитель Агентства по имуществу Калининградской области по доверенности Ефремова Е.Б. в судебном заседании суда апелляционной инстанции с апелляционной жалобой не согласилась, просила решение оставить без изменения.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Порядок изъятия земельных участков и расположенных на нем жилых помещений для государственных или муниципальных нужд регламентирован главой VII. 1. Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 56.2 - 56.11.

Как предусмотрено положениями указанных норм права, в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения, изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие.

Согласно ст.56.9 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии. Проект такого соглашения направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельный участок и расположенные на них объекты недвижимого имущества. Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости либо направить уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.281 ГК РФ, за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из положений ст.282 ГК РФ следует, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.

Согласно ст.56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ).

Часть 6 ст.32 ЖК РФ устанавливает, что возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч.6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением Правительства Калининградской области от 17.02.2014 N 65 утверждена Государственная, программа Калининградской области "Развитие транспортной системы".

26 октября 2015 года постановлением Правительства Калининградской области N 592 утверждена документация по планировке территории. 25 октября 2016 года принято постановление N 501 "О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области".

23 октября 2018 года Правительством Калининградской области принято постановление N 631 "Об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных нужд Калининградской области", в том числе земельного участка площадью N кв.м с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов - для ведения садоводства, и жилого дома с кадастровым номером N площадью N кв.м, расположенных по адресу: <адрес>, собственником которых является ответчик Шестакова И.К.

Заказным письмом с уведомлением о вручении от 26.10.2018 Агентство уведомило ответчика о принятии решения об изъятии для государственных нужд земельного участка и жилого дома.

31 января 2019 года Агентство направило ответчику проект соглашения об изъятии с приложением отчета об оценке от 03.12.2018, составленного ООО "НЦ "Балтэкспертиза", согласно которому размер возмещения составил 9 622 640 рублей, для ознакомления и подписания.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Агентство ссылалось на истечение установленного законом срока для заключения сторонами соглашения о выкупе объектов недвижимости, и отказ Шестаковой И.К. заключать сделку в отношении изымаемой недвижимости на предлагаемых Агентством условиях.

Как следует из материалов дела, основанием к принятию Правительством Калининградской области решения об изъятии указанного выше земельного участка и жилого дома явилась необходимость использования такого земельного участка для реконструкции транспортной развязки в Калининградской области, то есть для нужд Калининградской области.

Необходимость и обоснованность изъятия принадлежащих Шестаковой И.К. земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости для государственных нужд Калининградской области при разрешении настоящего дела ответчиком не оспаривалась.

Судом установлено, что предусмотренная законом процедура, предшествующая изъятию имущества Агентством по имуществу Калининградской области соблюдена, ответчику направлено соответствующее соглашение об изъятии, которое не подписано.

Разрешая заявленный спор и соглашаясь с обоснованностью требований стороны истца, суд первой инстанции, полно и правильно установив обстоятельства, имеющие правовое значение для разрешения возникшего спора, руководствуясь надлежащими, приведенными в решении нормами материального права, регулирующими возникшие правоотношения, обоснованно исходил из наличия предусмотренных законом оснований к удовлетворению иска и изъятия у стороны ответчика принадлежащих ему объектов недвижимости.

С законностью и обоснованностью такой позиций суда, подробно мотивированной в принятом решении, судебная коллегия соглашается.

Выводы суда первой инстанции основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст. 67 ГПК РФ правильную оценку, и подтверждены материалами дела.

Решение в части изъятия ответчиком не обжалуется, наличие правовых оснований для изъятия в жалобе под сомнение не поставлено.

Фактически между сторонами возник спор о размере возмещения за изымаемые объекты, который судом разрешен.

Согласно отчету об оценкеN Н-1741-2018 от 03.12.2018, составленному ООО "НЦ "Балтэкспертиза" по заказу Агентства, размер возмещения в связи с изъятием земельного участка и жилого дома составил 9 622 640 рублей, из них рыночная стоимость земельного участка - 1 809 400 рублей, жилого дома - 7 813 240 рублей, с учетом возмещения за регистрацию права на новое имущество, приобретенное взамен изъятого.

Вместе с тем, указанный выше отчет был составлен без учета требований ч.7 ст.32 ЖК РФ, в выкупную стоимость не были включены убытки, которые ответчик понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, при определении размера возмещения не были учтены хозяйственные постройки площадью N и N кв.м.

Стороной ответчика был представлен отчет N 39213 от 20.02.2019 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленный ООО "Бюро судебных экспертиз", согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена в размере 14 346 000 рублей, из них жилой дом - 13 597 000 рублей, земельный участок - 749 000 рублей.

Однако данный отчет также был составлен без учета требований ч.7 ст.32 ЖК РФ, оценщиком не определены убытки, которые ответчик понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, стоимость возмещения за жилой дом определена лишь сравнительным подходом, затратный подход не применялся. Несмотря на то, что объекты-аналоги земельного участка расположены с объектом оценки в пределах одного <данные изъяты> оценщиком применена повышающая корректировка 1,35 на местоположение участка, а для оценки жилого дома подобраны только дорогостоящие объекты-аналоги, что в совокупности привело к удорожанию объекта оценки. При этом оценщиком не учтены такие расположенные на участке улучшения, как замощение и зеленые насаждения.

Поскольку оба представленных отчета выполнены с нарушением требований ч.7 ст.32 ЖК РФ и с достоверностью не определяют действительную стоимость возмещения за изъятие земельного участка и жилого дома ответчика, по ее ходатайству определением суда от 12 ноября 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "Декорум".

Заключением эксперта N 324-12/19 от 25.12.2019 определена рыночная стоимость по состоянию на 03 декабря 2019 года жилого дома площадью N кв.м в размере 9 590 000 рублей и рыночная стоимость земельного участка площадью N кв.м в размере 710 000 рублей.

Вместе с тем, это экспертное заключение также не соответствовало ч.7 ст.32 ЖК РФ, поскольку экспертом не были определены убытки, которые ответчик понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, то есть определена лишь рыночная стоимость объектов, а не размер возмещения. Помимо этого экспертом исходя из данных технического паспорта была учтена большая площадь жилого дома, чем отражено в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, поскольку к площади дома присоединены площади хозяйственных построек (N кв.м и N кв.м), права на которые не зарегистрированы. Установив, что первый этаж жилого дома используется ответчиком под магазин, экспертом произведен расчет затрат на возведение торгового здания.

В этой связи по ходатайству Агентства по имуществу Калининградской области определением суда от 13 февраля 2020 года была назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Партнер-Контракт".

Согласно заключению эксперта N 03-ЭЗ/03/2020 от 10.03.2020, размер возмещения в связи с изъятием для государственных нужд Калининградской области земельного участка и жилого дома определен в сумме 9 280 150 рублей, из которых 504 000 рублей - стоимость земельного участка площадью N кв.м, 5 929 500 рублей - стоимость жилого дома площадью N кв.м, 2 730 500 рублей - убытки в связи с потерей неотделимых улучшений (хозяйственных построек и зеленых насаждений), 115 650 рублей - убытки в связи с изменением места проживания (поиском другого жилого дома, оформлением права собственности на другой жилой дом и земельный участок под ним, переездом).

09 марта 2020 года и 07 апреля 2020 года Управлением Росреестра по Калининградской области было зарегистрировано право собственности Шестаковой И.Н. на хозяйственные постройки площадью N кв.м и N кв.м соответственно, которые при проведении экспертизы были учтены экспертом как части жилого дома, в этой связи экспертом ООО "Партнер-Контракт" ФИО1 после его допроса в судебном заседании было дано скорректированное заключение, которым стоимость возмещения за изъятие земельного участка и жилого дома определена по состоянию на 16 июня 2020 года в размере 9 316 950 рублей, из которых 498 100 рублей - стоимость земельного участка, 5 518 500 рублей - стоимость жилого дома площадью N кв.м, 136 600 рублей - стоимость нежилого здания (хозяйственной постройки) площадью N кв.м, 285 600 рублей - стоимость нежилого здания (хозяйственной постройки) площадью N кв.м, 2 758 500 рублей - размер убытков в связи с потерей остальных неотделимых улучшений (хозяйственных построек и зеленых насаждений), 119 650 рублей - размер убытков в связи с изменением места проживания (поиск другого жилого дома, оформление права собственности на другой жилой дом и земельный участок под ним, переезд).