Дата принятия: 06 июня 2018г.
Номер документа: 33-2666/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июня 2018 года Дело N 33-2666/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Зинченко С.В.
судей Ивановой О.В., Уосис И.А.,
при секретаре Худоба О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Тарана А.А. на решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 28 марта 2018 года, которым удовлетворены исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "СК "Союз" к Таран Андрею Андреевичу о расторжении договора участия в долевом строительства многоквартирного жилого дома в составе комплексной жилой застройки.
Расторгнут договор от 27.07.2016 N участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в составе комплексной жилой застройки, заключенный между ООО "Строительная Компания "Союз" и Тараном Андреем Андреевичем.
Взысканы с Тарана Андрея Андреевича в пользу ООО "Строительная компания "Союз" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Заслушав доклад судьи Ивановой О.В., объяснения представителя Тарана А.А. по доверенности - Шелеста Р.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ООО "Строительная компания "Союз" по доверенности - Жогала В.Ю., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО "СК "Союз" обратилось в суд с вышеуказанными требованиями, указав в обоснование, что 27.07.2016 между сторонами был заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в составе комплексной жилой застройки, по условиям которого истец обязуется построить и передать ответчику нежилое помещение (внеквартирную кладовую), площадью <данные изъяты> кв.м. с условным N, расположенное во второй секции на седьмом этаже вновь построенного многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 10.08.2016. Согласно договору ответчик обязан был в срок до 17.08.2016 оплатить истцу денежные средства в размере 230000 руб. в качестве возмещения финансирования строительства объекта. Ответчик свои обязательства выполнил в полном объеме. Истец же свои обязательства по передаче нежилого помещения выполнить не сможет, поскольку нежилые помещения не должны располагаться выше первого этажа жилого дома. В случае проектирования впоследствии такие помещения должны быть отнесены к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома. В связи с чем, ответчику в дальнейшем не удастся зарегистрировать право собственности на указанный объект. При этом истец готов в полном объеме вернуть уплаченные ответчиком денежные средства и проценты за пользование указанными денежными средствами. 10.08.2017 истец направил в адрес ответчика письмо с предложением о расторжении договора и подписанием прилагаемого к письму проекта соглашения о расторжении договора. 29.09.2017 ответчик в письменном ответе, выразив просьбу о переносе входной двери квартиры N за внеквартирную кладовую, согласия на расторжение договора не дал. 11.10.2017 истец повторно направил в адрес ответчика письмо с предложением о расторжении договора и подписания прилагаемого к письму проекта соглашения о расторжении договора. Данные письменные предложения получены ответчиком, однако согласие последнего на них истцом не получено.
Просит расторгнуть договор N участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в составе комплексной жилой застройки от 27.078.2016; взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы в размере 6000 руб.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе Таран А.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Выражая несогласие с решением суда, продолжает настаивать на приведенных в своих возражениях по существу иска доводах, ссылаясь на аналогичные изложенным при рассмотрении дела обстоятельства.
Указывает на то, что суд неправильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, дал неправильную оценку представленным доказательствам, неправильно применил нормы материального права, нарушил нормы процессуального права, в связи с чем пришел к необоснованным выводам.
Считает, что истцом не представлено достаточных доказательств наличия существенного изменения обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, при этом существенного нарушения участником долевого строительства заключенного с истцом договора также не установлено. В нарушение положений ч. 4 ст. 198 ГПК РФ предусмотренных ст. 451 ГК РФ обстоятельств судом установлено не было.
Обращает внимание, что согласно проектной декларации в редакции изменений от 02.11.2015, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве от 27.07.2016, общее количество внеквартирных хозяйственных кладовых составляет 62, 28.11.2017 ООО "СК "Союз" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, согласно сведениям об объекте капитального строительства общее количество запроектированных внеквартирных кладовых (нежилых помещений) не изменилось. Считает, что истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств внесения изменений в проектную документацию в части уменьшения общего количества кладовых в ходе строительства многоквартирного жилого дома не представлено.
При этом нежилое помещение (внеквартирная хозяйственная кладовая) N на 7 этаже в секции N площадью <данные изъяты> кв.м. в проектной декларации изначально указано как отдельное нежилое помещение, не относящееся к общему имуществу, перечень которых перечислен в ином пункте декларации. Информации о внесении в декларацию изменений в части количества кладовых в материалы дела не представлено.
Указывает, что суд безосновательно оставил без внимания возражения стороны ответчика о том, что заявленные истцом требования не предполагают восстановление его прав, и не могут быть признаны надлежащей реализацией прав на обращение в суд применительно к положениям ст. 3 ГПК РФ. Обращает внимание, что на момент подачи ООО "СК "Союз" искового заявления срок передачи застройщиком объекта (кладовой) по договору еще не наступил, что безусловно исключает возможность нарушения каких-либо прав и законных интересов истца.
Считает необоснованными выводы суда первой инстанции о ничтожности договора участия в долевом строительстве от 27.07.2016, поскольку суд руководствовался утратившей с 01.09.2013 редакцией ст. 168 ГК РФ, при этом в соответствии со ст. 168 ГК РФ в редакции закона, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, у суда отсутствовали основания по собственной инициативе признавать данную сделку недействительной без соответствующих требований сторон. Кроме того, в данном случае, разрешая по собственной инициативе вопрос о признании оспоримой сделки недействительной, суд первой инстанции фактически лишил ответчика права заявить о применении срока исковой давности в рассматриваемом деле.
С учетом приведенных в апелляционной жалобе доводов считает, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имелось.
На апелляционную жалобу ООО "СК "Союз" принесены письменные возражения, в которых выражает несогласие с доводами апелляционной жалобы, полагая решение суда законным и обоснованным. Просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Ответчик Таран А.А. в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещен надлежащим образом, направил для участия в деле своего представителя.
Представитель третьего лица Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на апелляционную жалобу с просьбой учесть при рассмотрении апелляционной жалобы изложенную в отзыве позицию и рассмотреть дело в его отсутствие.
С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных выше лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 327.1 ГПК РФ - в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 27.07.2016 между ООО "СК "Союз" (застройщик) и Тараном А.А. (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в составе комплексной жилой застройки N, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением иных организаций построить многоквартирный дом в составе комплексной жилой застройки по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику внеквартирную кладовую в указанном доме, а дольщик обязуется уплатить застройщику установленную настоящим договором цену и принять помещения по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Застройщик имеет право на привлечение денежных средств участников долевого строительства на основании, в том числе, разрешения на строительство от 27.10.2015 N, проектной декларации, размещенной 02.11.2015 в сети Интернет на веб-сайте (п. 1.5).
Согласно п. 3.1 Договора застройщик обязуется предать дольщику помещение по акту приема-передачи не позднее 31.03.2018 после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Цена договора, подлежащая внесению дольщиком застройщику, составляет 230000 руб. (п. 5 Договора).
Таким образом, в соответствии с условиями договора надлежащим исполнением обязательств по договору со стороны застройщика является передача объекта долевого строительства - нежилого помещения с условным N (внеквартирная кладовая площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная во 2-й секции на 7-м этаже), со стороны дольщика - оплата цены договора в сроки и на условиях предусмотренных договором.
Договор зарегистрирован в органе, регистрирующем недвижимое имущество, о чем 10.08.2016 произведена запись N.
В ходе рассмотрения дела истцом не оспорен факт полной оплаты дольщиком объекта долевого строительства.
28.11.2017 многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию N.
Разрешая заявленные исковые требования и соглашаясь с их обоснованностью, суд первой инстанции, правильно установив юридически значимые обстоятельства применительно к положениям ст.ст. 450, 451 ГК РФ и дав им надлежащую правовую оценку, пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного между сторонами.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к названным выводам со ссылкой на установленные судом обстоятельства, изложены в оспариваемом решении, и их правильность не вызывает сомнений у судебной коллегии.
Выводы суда основаны на совокупности исследованных в судебном заседании доказательств, которым суд дал в соответствии со ст.67 ГПК РФ правильную оценку, и подтверждены материалами дела.
Доводы апелляционной жалобы Тарана А.А., которые сводятся к несогласию с принятым решением, не опровергают изложенные в судебном постановлении выводы суда по существу спора.
Подобные доводы приводились стороной ответчика суду первой инстанции, исследовались судом и обоснованно отклонены.
Так, основания изменения и расторжения договора регулируются ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451).
Пункт 2 указанной статьи содержит условия, при одновременном наличии которых суд по требованию заинтересованной стороны может расторгнуть договор, в случае если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами.
Материалами дела подтверждается, что истец в полной мере доказал указанную в п. 2 ст. 451 ГК РФ совокупность условий, позволяющих сделать вывод о наличии правовых оснований для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Так, обосновывая свое право на расторжение договора участия в долевом строительстве, истец ссылается на те обстоятельства, что он не может исполнить свои обязательства по договору, так как в соответствии с правилами пожарной безопасности внеквартирные кладовые не могут располагаться выше первого этажа. В случае их проектирования при строительстве многоквартирного жилого дома такие помещения впоследствии должны быть отнесены к общему имуществу собственников жилого дома. Данная позиция подтверждается также письмом начальника Светлогорского отдела федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 22.03.2018. В связи с чем, ответчику в дальнейшем не удастся зарегистрировать право собственности на указанный объект, при этом Общество готово вернуть ответчику уплаченные за объект денежные средства и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Судом установлено, что разрешением на строительство от 27.10.2015, выданным администрацией МО "Светлогорский район", ООО "СК "Союз" разрешено строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, который включает в себя N квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м., а также хозяйственные кладовые в количестве 62 шт. общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Согласно проектной декларации ООО "СК "Союз" от 02.11.2015, состав общего имущества жилого дома, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства являются: технические помещения в техническом этаже, в т.ч. водомерный узел, насосная, кладовая уборочного инвентаря, лестничные клетки, помещение ВРУ, внеквартирные коридоры, лифтовые шахты, лифты, внутренние проезда, тротуары на внутридомовой территории, открытые гостевые автостоянки на внутридомовой территории, элементы благоустройства, крыша и ограждающие несущие и ненесущие конструкции, не относящиеся к террасам соответствующих квартир, малые архитектурные формы, земельный участок (п. 7). Функциональное назначение нежилыхх помещений в жилом доме, не входящих в состав общего имущества жилого дома - отсутствует (п. 6).
Утвержденными и подписанными ООО "СК "Союз" изменениями от 04.02.2016, вносимыми в проектную декларацию, п. 6 декларации изложен в следующей редакции: функциональное назначение нежилых помещений в жилом доме, не входящих в состав общего имущества жилого дома - 62 внеквартирные хозяйственные кладовые, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в состав которых входит, в частности, нежилое помещение N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное в секции 2 седьмого этажа.
Как следует из положительного заключения негосударственной экспертизы (проектной документации), выполненной ООО "Научно-техническое объединение "Алекс", от 30.09.2015 года согласно объемно-планировочным решениям в секции N 2 на этажах с третьего по седьмой запроектированы хозяйственные кладовые.
Пунктом 3.2.7 заключения экспертизы установлено, что размещение внеквартирных хозяйственных кладовых на этажах выше первого надземного не допускается (п. 3.11 Приложения Б СНиП 31-01-2003).
Также из заключения следует, что по замечаниям раздела настоящего заключения в проектную документацию внесены изменения и дополнения, в том числе по п. 3.2.7. внеквартирные хозяйственные кладовые из состава помещений в угловой секции на этажах выше первого исключены, в листы АР-8...10, КР1-3...5 внесены соответствующие изменения.
Изложенные фактические данные объективно подтверждаются имеющейся в материалах дела копией проектной декларацией в редакции от 27.07.2017, которая имеет указание об уменьшении количества внеквартирных хозяйственных кладовых до 57 и их размещении исключительно на цокольном и первом этажах.
Кроме того, согласно положительному заключению негосударственной повторной экспертизы (проектной документации), выполненной ООО "Научно-техническое объединение "Алекс", от 17.10.2017 в результате корректировки проектной документации в части архитектурных решений многоквартирного жилого дома выполнена перепланировка нежилых встроенных помещений подвала и первого этажа. Общее количество хозяйственных кладовых в жилом доме осталось без изменения - N.
Указанные обстоятельства также объективно подтверждаются и содержанием технического описания объекта капитального строительства по состоянию на 11.01.2017, из которого видно, что внеквартирная хозяйственная кладовая N меньшей площадью <данные изъяты> кв.м расположена в цокольном этаже, а помещение на мансарде (7 этаж) площадью <данные изъяты> кв.м значится как подсобное помещение.
Именно в соответствии с проектной документацией, разрешением на строительство, а также техническим описанием объекта капитального строительства и техническим планом задания (многоквартирного дома), составленных кадастровым инженером, многоквартирный жилой дом был поставлен на кадастровый учет в ФГБУ "ФКП Росреестра" по Калининградской области.
С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы о том, что количество внеквартирных хозяйственных кладовых на момент ввода дома в эксплуатацию не изменилось по сравнению с проектной документацией, действовавшей на момент заключения договора участия в долевом строительстве, определяющего значения не имеет.
Учитывая, что в силу положений ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, совершенно очевидно, что устранение соответствующих замечаний негосударственной экспертизы проектной документации относительно расположения внеквартирных хозяйственных кладовых на этажах выше первого в связи с нарушением строительных норм и правил, было обусловлено действительной необходимостью.
При этом ссылки стороны ответчика о нарушении застройщиком установленного законом порядка внесения изменений в проектную декларацию с учетом конкретных обстоятельств дела и применительно к рассматриваемой спорной ситуации основанием для отказа в удовлетворении иска не являются.
При таком положении заслуживают внимания обоснованные доводы стороны истца о том, что в настоящее время исключена возможность исполнить им предусмотренную ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства - внеквартирную хозяйственную кладовую площадью 5,73 кв.м., условный номер 62, расположенную во 2 секции на 7 этаже, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Кроме того, соглашаясь с правовой позицией стороны истца, суд первой инстанции, проанализировав фактические обстоятельства, подтверждающие невозможность исполнения ответчиком взятых на себя обязательств по передаче истцу спорного объекта долевого строительства, обоснованно исходил из того, что с учетом приведенных в решении положений жилищного законодательства и иных нормативных правовых актов, раскрывающих понятие общего имущества многоквартирного дома, данных проектной декларации, расположение спорного нежилого помещения, которое находится на лестничной клетке 7-го этажа 2-й секции, бесспорно предназначено для обслуживания дома и является общим имуществом дома.
При таком положении спорное нежилое помещение не может являться самостоятельным объектом права и быть переданным застройщиков во исполнение своих обязательств по договору участия в долевом строительстве.
Тем самым, совершенно очевидно, что ответчик лишен того, на что вправе мог рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о расторжении договора, поскольку он основан на совокупности собранных по делу доказательств, подтвержден материалами дела, основан на законе и ему не противоречит.
При этом необоснованные суждения суда о ничтожности договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, о чем справедливо обращено внимание в апелляционной жалобе, на правильность постановленного судом решения в целом по существу спора не повлияли, в связи с чем приведенные в жалобе в указанной части доводы основанием для отмены решения суда не являются.
Иные доводы апелляционной жалобы также не содержат правовых оснований для отмены решения, не опровергают выводов суда и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Светлогорского городского суда Калининградской области от 28 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
