Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 сентября 2021 года Дело N 33-26623/2021

Судья:

дело

Уникальный идентификатор дела50RS0

-19


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты>

<данные изъяты> 29 сентября 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Ситниковой М.И.,

судей Миридоновой М.А., Коваленко Т.П.,

при помощнике судьи Долгове В.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бутриной М. А. на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску ИП Абдулгалимовой Ф. К. к Бутриной М. А. о взыскании задолженности по арендной плате, денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг, неустойки, ущерба, судебных расходов,

по встречному иску Бутриной М. А. к ИП Абдулгалимовой Ф. К. о взыскании неосновательного обогащения. Стоимости неотделимых улучшений, компенсации морального вреда, судебных расходов,

заслушав доклад судьи Ситниковой М.И.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

ИП Абдулгалимова Ф.К. обратилась в суд с иском к Бутриной М.А. о взыскании задолженности по арендной плате, денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг, неустойки, ущерба, судебных расходов.

В обоснование иска указала, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения с мебелью, оборудованием и иным имуществом, в соответствии с которым истец предоставил ответчику в пользование нежилое помещение площадью 106,5 кв.м по адресу: <данные изъяты> пом. 4, для использования в целях предпринимательской деятельности по оказанию услуг салона красоты, а также обязался обеспечить арендатору свободный доступ в указанное помещение, передать в пользование все оборудование, мебель, телефонные линии, телефонные аппараты и иное имущество, установленное и находящееся в помещении, а арендатор обязался содержать помещение в технически исправном состоянии, уплачивать арендодателю арендную плату в предусмотренный договором срок и производить оплату коммунальных услуг на основании предоставленных счетов от соответствующих организаций.

Указанный договор расторгнут по соглашению сторон <данные изъяты>, фактически нежилое помещение возвращено ответчиком истцу <данные изъяты>

Ответчик свои обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнила, в связи с чем за ней за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> образовалась задолженность в размере 357903 руб. 23 коп. Кроме того, за период с марта 2020 г. по июль 2020 г. истцом в отношении арендуемого нежилого помещения осуществлена оплата коммунальных услуг на сумму 30876 руб. 08 коп.

Указала также, что Бутриной М.А. без согласия ИП Абдулгалимовой Ф.К. произведена несогласованная перепланировка и переоборудование арендуемого помещения, в результате чего помещению истца причинены повреждения, рыночная стоимость восстановления отделки составляет 378 000 руб.

Ссылаясь на нарушение своих прав, просила взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате в размере 357 903 руб. 23 коп. за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 30876 руб. 08 коп. за период с марта 2020 г. по июль 2020 г., неустойку за просрочку уплаты арендной платы в размере 61561 руб. 50 коп. за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, ущерб, причиненного арендуемому помещению, в размере 378 000 руб., судебные расходы.

Бутрина М.А. исковые требования не признала, предъявила встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в размере 400 000 руб., стоимости неотделимых улучшений в размере 1 659 679 руб. 90 коп., задолженности в размере 66500 руб. от суммы обеспечительного платежа, стоимости проведенной оценки и рецензии в размере 50 000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 140 000 руб., компенсации морального вреда в размере 100 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 19400 руб.

В обоснование требований Бутрина М.А. указала, что за пользование объектом аренды была установлена ежемесячная арендная плата в размере 106 500 руб. однако в связи со вступлением в силу Постановления <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>-ПГ с целью предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций и некоторых мерах по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории <данные изъяты> введен режим повышенной готовности, деятельность всех салонов красоты приостановлена до <данные изъяты>, а затем - до <данные изъяты>.

Указала, что стороны устно договорились об уменьшении арендной платы до 20 000 руб. в месяц на период действия Постановления. За апрель 2020 года арендная плата уплачена в размере 20 000 руб.

Поскольку в период с <данные изъяты> по <данные изъяты> включительно арендатор был лишен как физической, так и правовой возможности использовать помещение по прямому назначению и вести предпринимательскую деятельность по оказанию услуг салона красоты, арендодатель вправе получить арендную плату за май 2020 года в сумме 20 000 руб. из обеспечительного платежа размером 106 500 рублей, находящийся на расчетном счете арендодателя.

В связи с продолжением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и в мае 2020 года, <данные изъяты> стороны расторгли договор аренды.

Акт возврата нежилого помещения составлен между сторонами <данные изъяты> При этом, замечаний и претензий по переданному помещению арендодателем к арендатору не имелось. Впоследствии нежилое помещение продано ответчиком третьему лицу. Между тем, в период действия договора аренды арендатором с согласия арендодателя и за свой счет произведены неотделимые улучшения.

Согласно отчету от <данные изъяты> расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на <данные изъяты> в состоянии отделки "Повышенная (улучшенная)" с учетом НДС, округленно составляет: 9 404 000 руб.

Указала, что в соответствии с договором <данные изъяты> от <данные изъяты> договора бытового подряда на ремонтно-отделочные работы, в соответствии со сметой на выполнение отделочных работ сумма неотделимых улучшений помещения составила 1 047 262 руб. 90 коп.

Кроме того, ссылалась на то, что ею закуплена новая мебель, которая доставлена и установлена в помещении по адресу арендодателя. Общая сумма договора, на которую увеличена стоимость проданного помещения, составила 1 925 606 руб. 00 коп., таким образом, общая сумма договора, на которую увеличена стоимость проданного помещения, составила 1 659 679 руб.

Указала, что согласие арендодателя на проведение ремонтно-строительных работ в помещении было получено, в том числе, предоставлением Технических регламентов, требований и норм к проводимым ремонтным работам. Ссылалась также на незаконное удержание ответчиком имущества арендатора в виде неиспользованных материалов и инструментов для мастеров салона на сумму 400 000 руб. и проданное при продаже помещения новому собственнику, что, по мнению истца, по встречному иску является для ИП Абдулгалимовой Ф.К. неосновательным обогащением. Ссылаясь на указанные обстоятельства, просила взыскать с ИП Абдулгалимовой Ф.К. сумму неосновательного обогащения, стоимость неотделимых улучшений и компенсацию морального вреда.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования с учётом уточнений поддержал, возражал против удовлетворения встречного иска.

Бутрина М.А. и ее представитель в судебном заседании настаивали на удовлетворении встречного искового заявления, возражали против первоначальных исковых требований.

<данные изъяты> Одинцовским городским судом <данные изъяты> постановлено решение, которым исковые требования ИП Абдулгалимовой Ф.К. к Бутриной М.А. о взыскании задолженности по арендной плате, денежных средств в счет оплаты коммунальных услуг, неустойки, ущерба, судебных расходов удовлетворены частично.

Взысканы с Бутриной М.А. в пользу ИП Абдулгалимовой Ф.К. задолженность по арендной плате за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 251 403 руб. 23 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с марта 2020 г. по июль 2020 г. в сумме 30 876 руб. 08 коп., неустойку за просрочку уплаты арендной платы за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 2 026 руб. 76 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 043 руб.

В удовлетворении исковых требований ИП Абдулгалимовой Ф.К. к Бутриной М.А. о взыскании ущерба в сумме 378 000 руб., расходов по проведению экспертизы в сумме 15 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в сумме 5 176 руб. отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований Бутриной М.А. к ИП Абдулгалимовой Ф.К. о взыскании неосновательного обогащения в размере 400 000 руб., стоимости неотделимых улучшений в размере 1 659 679 руб. 90 коп., задолженности в размере 66 500 руб., стоимости оценки и рецензии в размере 50 000 руб., расходов по оплате юридических услуг в сумме 140 000 руб., компенсации морального вреда в сумме 100 000 руб., судебных расходов в виде государственной пошлины в размере 19 400 руб. отказано.

В апелляционной жалобе Бутрина М.А. просит отменить решение суда первой инстанции, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены правильного по существу решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <данные изъяты> между ИП Абдулгалимовой Ф.К. и Бутриной М.А. заключен договор аренды нежилого помещения с мебелью, оборудованием и иным имуществом <данные изъяты>, в соответствии с которым истец обязался предоставить ответчику в пользование нежилое помещение площадью 106,5 кв.м по адресу: <данные изъяты> пом. 4, для использования в целях предпринимательской деятельности по оказанию услуг салона красоты, а также обеспечить арендатору свободный доступ в указанное помещение, передать в пользование все оборудование, мебель, телефонные линии, телефонные аппараты и иное имущество, установленное и находящееся в помещении, а арендатор обязался содержать помещение в технически исправном состоянии, уплачивать арендодателю арендную плату в предусмотренный договором срок и производить оплату коммунальных услуг на основании предоставленных счетов от соответствующих организаций.

Вместе с помещением в аналогичном порядке сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в помещении имущество, перечисленное в приложении <данные изъяты> к договору.

Согласно п. 2.3 договора помещение должно быть передано в удовлетворительном состоянии, соответствующем назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующего пользованию им, даже если во время заключения договора не знал об этих недостатках.

В п. 2.6 договора арендатор обязался передать арендодателю помещение в состоянии, в котором оно было ему передано арендодателем по акту приема-передачи помещения с учетом нормального износа, а в случае если в течение срока аренды арендодателем либо арендатором производились улучшения в помещении, то также и с их учетом.

В п. 3.2 договора стороны определили, что арендатор вправе по согласованию с арендодателем и органами государственного управления произвести за свой счет перепланировку предоставленного в аренду помещения. Арендатор вправе производить с предварительного письменного согласия арендодателя улучшения, не нарушающие требования законодательства российской Федерации, предъявляемые к данному виду помещения. Отделимые улучшения являются собственностью арендатора.

Согласно п. 4.1 договора стороны согласовали, что арендатор обязуется уплачивать арендодателю за пользование указанным помещением в течение установленного в настоящем договоре срока арендную плату, исходя из расчета 1 000 руб. за 1 кв.м общей площади в месяц. Оплата коммунальных платежей производится за счет арендатора на основании предоставленных арендодателем счетов от соответствующих организаций, оказывающих коммунальные услуги.

Согласно п. 4.2 договора указанная ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению не подлежит. Арендатор не несет никаких других расходов, связанных с арендой указанного помещения и с выплатой каких-либо дополнительных вознаграждений, налогов и сборов, помимо предусмотренных в настоящем договоре.

В п. 4.4 договора стороны определили, что арендная плата за пользование помещением вносится арендатором в следующем порядке:

- первый платеж в размере 60 000 руб. в течение десяти рабочих дней считая с даты подписания акта сдачи-приемки арендуемого помещения. Помимо арендной платы в момент первого платежа вносит также обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора в соответствующем регистрирующем органе. За счет обеспечительного платежа арендодатель вправе покрыть последние периоды аренды помещения в счет арендной платы при прекращении настоящего договора;

-второй платеж в размере 70 000 руб. вносится до <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>.

- третий платеж в размере 80000 руб. вносится до <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>.

- четвертый платеж в размере 90 000 руб. вносится до <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>.

- пятый платеж в размере 53 250 руб. вносится до <данные изъяты> за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>.

- последующие платежи в размере месячной арендной платы равной 106 500 руб. вносятся один раз каждый текущий месяц не позднее 5 числа.

Согласно п. 4.9 договора арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с предварительным письменным уведомлением арендодателя о таком отказе за тридцать календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора. При этом арендодатель вправе за счет обеспечительного платежа указанного в п. 4.4 договора покрыть последние периоды помещения в счет арендной платы.

В п. 5.1 договора стороны определили, что они освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по данному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство полностью или частично, не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными методами (форс-мажор).

При наступлении указанных в п. 5.1 обстоятельств сторона по настоящему договору для которой создалась невозможность исполнения ее обязательств по настоящему договору должна в кратчайший срок известить о них в письменном виде другую сторону с приложением соответствующих свидетельств (п. 5.2 договора).

Согласно п. 6.2 договора в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в п. 4.4 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от суммы невнесенного платежа за каждый месяц просрочки, но не более 10 % от суммы платежа. В случае нарушения сроков оплаты арендный платежей, предусмотренных п. 4.4 договора, три раза подряд арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора с предварительным письменным уведомлением арендатора об этом за 30 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора.

В соответствии с п. 7.2 договора любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменном виде и подписаны надлежаще сторонами. Изменение условий договора допускается исключительно по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и в случае достижения сторонами согласия оформляются дополнительным соглашением. Если стороны не достигают согласия, договор действует на прежних условиях.

Судом установлено, что <данные изъяты> ИП Абдулгалимова Ф.К. передала по акту Бутриной М.А. нежилое помещение в надлежащем к использованию состоянии, а также перечисленное в описи (приложение <данные изъяты>) имущество и оборудование в удовлетворительном состоянии. Какие-либо указания на наличие в помещении дефектов/недостатков отделки либо имущества в акте и описи отсутствуют.

Указанный договор расторгнут по соглашению сторон <данные изъяты>.

При этом в соглашении стороны определили, что с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора обращается арендодатель.

Фактически нежилое помещение возвращено ответчиком истцу <данные изъяты>, что подтверждается соответствующим актом.

К указанному акту составлена опись передаваемого имущества, установленного и находящегося в помещении.

Указанные документы идентичны по содержанию акту и описи по состоянию на <данные изъяты>, за исключением некоторых позиций. Так, в описи передаваемого имущества указано, что на <данные изъяты> в помещении отсутствует кушетка для массажа, медицинская этажерка, кресло с мойкой.

Указание на наличие в нежилом помещении повреждений внутренней отделки либо неотделимых улучшений, а также новой мебели и оборудования, судом не установлено.

Судом установлено, что в нарушение принятых на себя обязательств арендная плата Бутриной М.А. с апреля 2020 г. в соответствии с условиями договора не вносилась, в связи с чем за ней образовалась задолженность, которая согласно представленному истцом расчета за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> составляет 357 903 руб. 23 коп. (за вычетом произведенной ответчиком арендной платы за апрель 2020 года в сумме 20 000 руб.).

Разрешая первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из положений ст. ст. 606, 610 ГК РФ, буквального толкования условий договора аренды, и, руководствуясь тем, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности за спорный период, за исключением 20 000 руб., пришел к выводу о правомерности исковых требований ИП Абдулгалимовой Ф.К. о взыскании задолженности по арендной плате.

Определяя сумму задолженности, суд не согласился с расчетом истца, поскольку Бутриной М.А. <данные изъяты> произведена оплата обеспечительного платежа по договору аренды на сумму 106 500 руб., чего истцом при составлении расчета не было принято во внимание, на основании чего уменьшил размер задолженности на 106 500 руб. и взыскал с Бутриной М.А. в пользу ИП Абдулгалимовой Ф.К. задолженность по арендной плате за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в сумме 251 403 руб. 23 коп.

В связи с тем, что факт несвоевременного внесения арендной платы нашел свое подтверждение, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 2 026, 76 руб., с учетом положений п. 6.2 договора.