Дата принятия: 30 июня 2020г.
Номер документа: 33-2644/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июня 2020 года Дело N 33-2644/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего Беляевой Е.О.,
судей Голубева И.А., Щипуновой М.В.,
при ведении протокола помощником судьи Смысловой О.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области к Бондаренко О.А. о взыскании задолженности по арендной плате,
по апелляционной жалобе Бондаренко О.А. на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 16 декабря 2019 г., которым исковые требования удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Голубева И.А., объяснения представителя Бондаренко О.А. - Глухова Е.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее - Комитет) обратился в суд с иском к Бондаренко О.А., в котором с учетом уточнения исковых требований просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды от 16 апреля 2014 г.
N 11332/1 в размере: основной долг 160 145 руб. 32 коп., пени 132 051 руб. 80 коп.
Требования мотивированы тем, что 16 апреля 2014 г. между Комитетом и Бондаренко О.А. заключен договор аренды N 1, согласно которому ответчик принял во временно владение и пользование земельный участок с кадастровым номером N по адресу: <адрес>
Бондаренко О.А. свои обязательства по внесению арендных платежей исполняла ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность.
Поскольку ответчик не дал ответа на претензию истца об оплате задолженности по договору, Комитет обратился в суд с соответствующим иском.
Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 16 декабря 2019 г. исковые требования удовлетворены; с Бондаренко О.А. в пользу Комитета взыскана задолженность по договору аренды от 16 апреля 2014 г. N 11332/1 в размере 160 145 руб. 32 коп., пени в размере 10 000 руб.; также с Бондаренко О.А. в доход государства с зачислением в бюджет Энгельсского муниципального района Саратовской области взыскана государственная пошлина в размере 4 602 руб. 91 коп.
В апелляционной жалобе Бондаренко просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Автор жалобы указывает на нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, суд не принял во внимание, что арендатор был лишен возможности пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора аренды и его целевым назначением, поскольку после заключения договора стало известно, что по земельному участку проходят коммуникации и он имеет отличное от указанного в договоре целевое назначение, то есть имеются объективные препятствия для строительства на нём магазина. Арендная плата не подлежит взысканию с Бондаренко О.А., поскольку в силу п. 9 ст. 22 ЗК РФ все права и обязанности по договору аренды, включая имевшуюся задолженность по внесению арендных платежей, перешли к новым арендаторам, что также не было учтено судом. Приводит доводы о наличии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения, поскольку в представленной в материалы дела претензии от 16 августа 2019 г. не указан срок для устранения нарушений условий договора аренды. Кроме того, в ходе рассмотрения дела истцом были уточнены исковые требования, однако суд заблаговременно не известил сторону ответчика об указанном обстоятельстве, претензия с новым размером задолженности истцом также не направлялась.
Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).
В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены или изменения.
В силу п. 2 ст. 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи
27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 16 апреля 2014 г. между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области и Бондаренко О.А. был заключен договор аренды земельного участка N, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Земельный участок предоставлен для использования "магазины (для строительства магазина, станции технического обслуживания автомобилей и мойки")" (п. 1.4 договора).
Согласно п.п. 2.1., 2.2. договора аренды, арендная плата устанавливается в размере 39 927 руб. 83 коп. (за исключением периода с 9 апреля 2014 г. по 15 апреля 2014 г., для которого размер арендной платы составил 3 062 руб. 96 коп.) и уплачивается арендатором ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Отсутствие государственной регистрации настоящего договора не является основанием для освобождения арендатора от платы за фактическое пользование земельным участком (п. 2.6).
В соответствии п. 4.1 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Обязательства по передаче земельного участка в аренду были исполнены надлежащим образом, в то время как Бондаренко О.А. свою обязанность по внесению арендной платы не исполнила, в связи с чем образовалась задолженность.
Решением собрания депутатов Энгельсского муниципального района Саратовской области от 28 июня 2018 г. N 443/56-05 "О внесении изменений в отдельные положения об органах администрации Энгельсского муниципального района, наделенных статусом юридического лица" установлено, что Комитет выступает арендодателем земельных участков, находящихся в собственности Энгельсского муниципального района, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории сельских поселений, входящих в состав Энгельсского муниципального района, заключает договоры аренды таких земельных участков.
16 декабря 2017 г. между Бондаренко О.А. и ФИО1 был заключен договор замены стороны в обязательства в отношении земельного участка с кадастровым номером N, запись о регистрации которого была внесена в ЕГРН 27 декабря 2017 г.
С учетом заявления истца о пропуске срока исковой давности представителем истца был представлен уточненный расчет исковых требований, в соответствии с которым задолженность Бондаренко О.А. по оплате арендных платежей в пределах срока исковой давности и с учетом даты регистрации договора замены стороны (т.е. по 26 декабря 2017 г.) составила 160 145 руб. 145 коп., размер пени за период с 11 января 2017 г. по 18 ноября 2019 г. составил 132 501 руб. 80 коп.
Рассмотрев возникший спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 606, 607, 614, 615, 389, и 391 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ, пришел к правильному выводу о наличии у Бондаренко О.А. задолженности по договору аренды земельного от 16 апреля 2014 г. N и, учитывая заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, дату обращения истца в суд, дату регистрации в ЕГРН договора замены стороны обоснованно взыскал задолженность в размере 160 145 руб. 145 коп., а также пени, к которым суд правомерно применил положения ст. 333 ГК РФ, взыскав их в размере 10 000 руб.
Ответчиком предоставленный истцом расчет задолженности и пени, взятый судом за основу, не оспорен, свой расчет не предоставлен. Судебная коллегия находит расчет правильным.
Судебные расходы распределены судом в соответствии с требованиями гл. 7 ГПК РФ. Апелляционная жалоба доводов о несогласии с решением суда в данной части не содержит.
Судебная коллегия соглашается с доводами суда первой инстанции об отсутствии предусмотренных законом оснований для освобождения Бондаренко О.А. от обязанности по уплате задолженности по арендным платежам.
Так, суд обоснованно не принял во внимание справку от 26 ноября 2018 г. N, выданную комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района на имя Бондаренко О.А. об отсутствии у неё задолженности по состоянию на 26 ноября 2018 г. по договору аренды земельного участка от 16 апреля 2014 г.
Как видно из материалов дела, на указанный момент все полномочия арендодателя земельных участков, находящихся в собственности Энгельсского муниципального района, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории сельских поселений, входящих в состав Энгельсского муниципального района, были переданы (со всей соответствующей документацией) Комитету.
Таким образом, у комитета по управлению имуществом на 26 ноября 2018 г. отсутствовала информация о договорах аренды земельных участков (включая сведения о задолженности по ранее заключенным договорам), что также подтверждается отзывом комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, поступившим в адрес Саратовского областного суда, поэтому подтвердить отсутствие задолженности комитет по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области не смог.
В этой связи стороне ответчика судом апелляционной инстанции было предложено предоставить иные документы в подтверждение факт внесения арендной платы (квитанции и т.д.), чего стороной сделано не было.
Доводы апелляционной жалобы о том, что обязанность по выплате существующей задолженности перешла к новому арендатору - ФИО1 в связи с заключением договора замены стороны в обязательстве от 16 декабря 2017 г., основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства.
Так, в силу положений п. 2 ст. 615 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения договора замены стороны в обязательстве) арендатор вправе с согласия арендодателя передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В соответствии со статьей 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 настоящего Кодекса.
В силу пункта 1 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
Согласно положениям ст. 309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Следовательно, законодательство, действующее в период заключения с Грищенюк А.В. договора замены стороны в обязательстве, не предусматривало возможности перевода долга в одностороннем порядке, без согласия кредитора.
Положения п. 9 ст. 29 ЗК РФ, вопреки позиции ответчика, не предусматривают возможности перевода долга по договору аренды земельного участка к новому лицу без согласия кредитора, а лишь указывает на возможность передачи прав и обязанностей по заключенному на срок более пяти лет договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, новому арендатору без согласия арендодателя. При этом права и обязанности возникают у нового арендатора с момента государственной регистрации такого договора.
Вместе с тем, задолженность по оплате арендных платежей является личным долгом лица, заключившего соответствующий договор и не вносящего арендные платежи, и в соответствии с законодательством, действовавшим как на момент заключения договора уступки прав, так и на момент рассмотрения дела судом, обязанность по её оплате не может быть переведена на другое лицо без согласия арендодателя (кредитора) в одностороннем порядке.
Кроме того, вопреки позиции истца, договор замены стороны в обязательства не содержит положений о намерении нового арендодателя взять на себя обязанность по уплате задолженности по арендным платежам, возникшей до его заключения.
В соответствии с п. 4 ст. 391 и п. 2 ст. 389 ГК РФ, к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в ст. 389 настоящего Кодекса. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Поскольку договор аренды земельного участка заключен на срок более года и подлежал государственной регистрации, то соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды также подлежало государственной регистрации
Таким образом, поскольку договор о замене стороны в обязательстве был зарегистрирован 27 декабря 2017 г., то обязанность по уплате арендных платежей сохранялась у Бондаренко О.А. до указанной даты, соответственно, у суда имелись основания для взыскания задолженности по 26 декабря 2017 г.
С целью проверки доводов апелляционной жалобы об отсутствии у Бондаренко О.А. возможности использовать участок по назначению из Управления Росреестра по Саратовской области были истребованы копия реестрового дела и копия дела правоустанавливающих документов в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N.
Как следует из указанных документов, земельный участок с кадастровым номером N относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования: магазины (для строительства магазина, станции технического обслуживания автомобилей и автомойки). Согласно пояснительной записке "Сведения о земельном участке": наличие ограничений, обременений отсутствует, разрешенное использование для строительства магазина, станции технического обслуживания автомобилей и автомойки, наличие на земельном участке зданий, строений, сооружений - отсутствует. Иными словами, вид разрешенного использования земельного участка полностью соответствует указанному в договоре аренды от 16 апреля 2014 г. Невозможность использования участка по назначению из данных документов не усматривается.
В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В силу абз. 2 - 5 п. 1 ст. 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
При этом как следует из позиции ответчика, узнав о невозможности размещения магазина на арендуемом земельном участке, она не обращалась в администрацию Энгельсского муниципального района с какими-либо требованиями, в том числе для расторжения указанного договора либо изменения его условий.
Наоборот, ответчик на протяжении трех лет владела и пользовалась земельным участком, а после этого заключила договор замены стороны в обязательстве от 16 декабря 2017 г., согласно п. 2 которого земельный участок предоставлен под магазины (для строительства магазина, станции технического обслуживания автомобилей и автомойки) без указания со стороны Бондаренко О.А. на наличие каких-либо недостатков (скрытых или явных), препятствующих использованию земельного участка в соответствии с указанной целью.
В силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Судебная коллегия полагает, что при наличии на участке каких-либо коммуникаций, водного объекта, они с очевидностью были бы обнаружены при его осмотре и об их наличии арендатору должно было быть известно.
Судом первой инстанции были обоснованно учтены положения ст. 56 ГПК РФ, в силу которых каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Ссылка ответчика на письмо МБУ "Единая дирекция по капитальному строительству" от 14 ноября 2019 г. несостоятельна, поскольку данный ответ давался задолго после окончания пользования ответчиком земельным участком. При этом доказательств невозможности его использования в спорный период, с том числе наличия скрытых недостатков, ответчиком не предоставлено.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Бондаренко О.А., ссылаясь на невозможность использования земельного участка в соответствии с назначением, указанным в договоре аренды, не привела достаточных, относимых и допустимых доказательств в подтверждение указанного обстоятельства.
Вопреки доводам апелляционной жалобы о несоблюдении досудебного порядка разрешения спора, в адрес Бондаренко О.А. была направлена претензия, которая была оставлена последней без ответа. При этом отсутствие в претензии указания на срок её исполнения не имеет правового значения, поскольку в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ) претензия осталась без ответа, согласно позиции ответчика законные основания для удовлетворения указанной претензии отсутствовали, намерения оплатить задолженность у неё не имелось.
Сам по себе факт ненаправления ответчику заявления истца с уточнением исковых требований не может повлечь отмену решения суда, поскольку указанным уточнением исковых требований не были затронуты ни предмет, ни основания иска, а лишь уменьшен размер подлежащих ко взысканию денежных средств с учетом позиции Бондаренко О.А. о необходимости применения срока исковой давности.
Судебная коллегия также учитывает, что в судебном заседании, состоявшемся 16 декабря 2019 г., в ходе которого было сделано заявление об уточнении исковых требований присутствовал представитель Бондаренко О.А. - Глухов Е.В., который не возражал против принятия уточненных исковых требований и не обращался к суду с ходатайством об объявлении перерыва либо отложения судебного заседания в связи с необходимость подготовки позиции с учетом уменьшения истцом суммы взыскиваемой задолженности,
Таким образом, какие-либо нарушения прав ответчика в связи с указанным обстоятельством отсутствуют.
При этом у Комитета отсутствовала необходимость повторного соблюдения досудебного порядка разрешения спора и направления претензии на имя Бондаренко О.А. в связи с уменьшением размера взыскиваемой задолженности, поскольку указанное действие (уточнение исковых требований) было произведено стороной истца в ходе рассмотрения дела судом.
С учетом вышеизложенного доводы апелляционной жалобы ответчика по существу сводятся к неправильному толкованию норм материального и процессуального права и несогласию с произведенной судом оценкой имеющихся по делу доказательств, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не влекущими отмену решения суда.
Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не усматривается.
Руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 16 декабря 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
