Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от 21 апреля 2021 года №33-264/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 апреля 2021 года Дело N 33-264/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:
председательствующего судьи - Черткова С.Н.,
судей - Солоповой И.В., Плотниковой М.В.,
при секретаре - ФИО4,
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной и дополнительной жалобе представителя ФИО2 - ФИО1 на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от <дата>, которым
исковые требования ФИО2 к Администрации <адрес> о возложении обязанности заключить новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 968 кв.м, для завершения строительства индивидуального жилого дома, оставлены без удовлетворения.
Встречные исковые требования Администрации <адрес> к ФИО2 удовлетворены.
Признан договор N N от <дата> на аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером N расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 968 кв.м, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, заключенный между Исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления - Администрацией <адрес> и ФИО2, прекращенным.
Изъят у ФИО2 путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, с кадастровым номером N степенью готовности 18%, общей площадью 79 кв.м, проектируемое назначение: жилое, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>.
Заслушав доклад судьи Солоповой И.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО2 обратилась в суд с иском к Администрации <адрес> с требованиями о возложении обязанности на Администрацию <адрес> заключить с ней новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 968 кв.м, для завершения строительства индивидуального жилого дома, мотивировав требования тем, что
являлась арендатором спорного земельного участка, где расположен принадлежащий ей объект незавершенного строительства, с кадастровым номером N, выдано разрешение на строительство на срок до <дата>, в связи с чем, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 4.3.3 ранее заключенного договора) и в силу пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ земельный участок может быть предоставлен без проведения торгов. Требования об изъятии земельного участка Администрацией <адрес> в установленный законом срок не заявлялись. Обращалась к ответчику по вопросу продления договора аренды и приобретения земельного участка в собственность, но получила отказ.
Администрация <адрес> предъявила к ФИО2 встречные исковые требования о признании договора N N от <дата> на аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 968 кв.м, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, заключенного между Исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления - Администрацией <адрес> и ФИО2, расторгнутым (прекращенным); об изъятии у ФИО2 путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке, с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, общей площадью 968 кв.м, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома. В обоснование встречных исковых требований указав, что договор заключался с ФИО6 на срок с <дата> по <дата>. По соглашению от <дата> права арендатора перешли к ФИО2, которая в установленный договором срок не завершила строительство индивидуального жилого дома на земельном участке по <адрес> в <адрес>. В связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению <дата> арендатору направлено уведомление о прекращении договора аренды и возврате земельного участка.
Суд постановилвышеизложенное решение, с которым в апелляционной и дополнительной жалобе выражает несогласие представитель ФИО2- ФИО1, просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме, в удовлетворении встречный исковых требований отказать, в обоснование жалобы указывает, что действовавшим до <дата> п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после <дата> однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок, после указанной даты, не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Распоряжение о прекращении действия разрешения на строительство являлось незаконным, так как было вынесено в ходе судебного разбирательства <дата>. Срок для реализации права истца по изъятию у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, на момент предъявления встречного иска, уже истек.
Исследовав материалы дела, выслушав истца ФИО2, ее представителя ФИО1, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Администрации <адрес> ФИО5, возражавшую против доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционных жалоб, законность и обоснованность судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата> между Администрацией <адрес> (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор N N на аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, по которому арендатору предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 968 кв.м., с кадастровым N, по адресу: <адрес>, для строительства индивидуального жилого дома, на срок с <дата> по <дата>.
<дата> ФИО6 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, размером в плане 8х8, по адресу: <адрес>. Срок действия разрешения - <дата>.
<дата> между Администрацией <адрес> (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор NN на аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, согласно которому вышеназванный земельный участок предоставлен арендатору однократно, для завершения строительства жилого дома, на срок с <дата> по <дата>. Сведения о том, что на земельном участке имеется незавершенный строительством жилой дом, отражены в п. 1.2 данного договора.
<дата> за ФИО6 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом), общей площадью 79 кв.м., степенью готовности 18%, с кадастровым номером N, расположенный на указанном земельном участке.
<дата> данный объект незавершенного строительства продан ФИО2, право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата>.
<дата> между ФИО6 и ФИО2 также заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым, ФИО2 приняла на себя права и обязанности арендатора по договору от <дата> NN Регистрация соглашения в ЕГРН произведена <дата>.
Согласно акту визуального осмотра земельного участка по <адрес> в <адрес> от <дата>, на спорном земельном участке расположен объект капитального строительства - фундамент, адресный аншлаг и ограждение отсутствуют.
<дата>, <дата> Администрацией <адрес> в адрес ФИО2 направлены уведомления о прекращении действия договора от <дата> NN и об отсутствии оснований для заключения нового договора аренды, поскольку земельный участок предоставлялся однократно для завершения строительства сроком на три года.
Суд первой инстанции, установив, что после <дата> земельный участок по <адрес> в <адрес>, на котором расположен принадлежащий истцу объект незавершенного строительства, предоставлялся однократно для завершения строительства, пришел к выводу об отсутствии оснований для возложения на Администрацию <адрес> обязанности заключить с ФИО2 новый договор аренды земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома.
Судебная коллегия не находит оснований для признания выводов суда незаконными, исходя из следующего.
Законом N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Гражданский кодекс Российской Федерации введена статья 239.1.
В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 марта 2015 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01 марта 2015 года.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01 марта 2015 года регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01 марта 2015 года, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01 марта 2015 года.
Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01 марта 2015 года, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иного порядка заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.
Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Поскольку на момент заключения договора от <дата> на земельном участке находился объект незавершенного строительства (п. 1.2 договора), и земельный участок предоставлен без проведения торгов, то единственным основанием для такого предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании статьи 39.6 ЗК РФ.
Иных оснований для заключения указанного договора без проведения торгов сторонами не приведено.
Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды.
Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от <дата> их отношения регулируются новым договором.
Поскольку арендатором реализовано право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, а строительство объекта недвижимости не закончено, то вывод суда о применении к правоотношениям сторон положений пункта статьи 239.1 ГК РФ является верным.
То обстоятельство, что разрешение на строительство было выдано на срок до <дата>, не имеет правового значения для настоящего спора, кроме того, данное разрешение отменено, а соответствующих требований о признании последующей отмены разрешения незаконным, истцом не заявлялось.
Разрешая спор, суд правильно определилхарактер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а представленные сторонами доказательства оценил по правилам статьи 67 ГПК РФ.
Иные доводы жалобы также не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены или изменения решения.
Судебная коллегия считает, что разрешая спор, суд первой инстанции, дав надлежащую процессуальную оценку представленным участвующими в деле лицами доказательствам, их доводам и возражениям, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, а также предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, являющихся основанием для безусловной отмены судебного постановления, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от <дата> оставить без изменения, апелляционную и дополнительную жалобу представителя ФИО2 - ФИО1 - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.







Председательствующий судья


С.Н. Чертков




Судьи


И.В. Солопова







М.В. Плотникова




Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка