Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 мая 2021 года Дело N 33-2638/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе: председательствующего Зелепукина А.В.

судей Готовцевой О.В., Храпина Ю.В.

при секретаре Боброве А.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по докладу судьи Готовцевой О.В. гражданское дело N 2-2148/2019 по иску Пшеничного Романа Владимировича к ООО "КвадраСтрой" об уменьшении цены договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома в связи с изменением общей площади квартиры, взыскании излишне оплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, компенсации морального вреда, неустойки, штрафа

по апелляционной жалобе ООО "КвадраСтрой"

на решение Ленинского районного суда г. Воронежа от 7 августа 2019 года

(судья Горшенев А.Ю.)

УСТАНОВИЛА:

Пшеничный Р.В. обратился в суд с иском к ООО "КвадраСтрой" и просил с учетом уточнений: уменьшить цену договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома N N от 25 июня 2018 г. на 96 516 руб. в связи с изменением общей площади объекта строительства - квартиры; взыскать с ответчика в его пользу излишне оплаченные в счет цены договора N N участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25 июня 2018 г. денежные средства в размере 96 516 руб.; компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб. 00 коп; неустойку за отказ от добровольного удовлетворения требования потребителя в размере 169 868,16 руб.; штраф в размере 50% от взыскиваемой суммы, указав, что 25.06.2018 между ним и ООО "КвадраСтрой" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N Г65-35. Согласно п. N 1.1.3 договора истцом был приобретен объект долевого строительства - жилое помещение, двухкомнатная квартира со следующими характеристиками: строительный номер квартиры-35, расположенной в многоквартирном доме на 9 этаже в секции А, номер на площадке 2, количество комнат - 2, общая инвестиционная площадь - 62,5 кв.м, при этом ориентировочная общая площадь жилого помещения <данные изъяты> кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.

02.08.2018 истец произвел оплату квартиры в размере 3 351 250 руб. из расчета 53 620 руб. за один квадратный метр общей инвестиционной площади квартиры путем банковского перевода на счет Застройщика в полном объеме согласно п. 4.1 Договора. 25.01.2019 истцом была принята квартира у Застройщика согласно акту приема-передачи. Фактическая общая площадь квартиры по результатам технической инвентаризации, проведенной ООО "<данные изъяты>" 25.01.2019, составляет <данные изъяты> кв.м, что на 1,4 кв.м, меньше общей жилой площади квартиры, предусмотренной Договором. Поскольку возможность изменения цены, в связи с отклонением фактической общей площади квартиры от общей площади квартиры, указанной в Договоре, предусмотрена п. 1.3.1 заключенного Договора, как указывает истец, он имеет право на возврат части цены договора, в размере 75 068 рублей. Требование о возврате денежных средств было оформлено истцом в виде претензии, передано застройщику и зарегистрировано им 29.01.2019. Однако, в установленные законом сроки застройщик на претензию не ответил и до настоящего времени не вернул излишне уплаченную сумму, что послужило причиной обращения в суд (л.д.2-6, 122-126).

07.08.2019 решением Ленинского районного суда г. Воронежа постановлено:

- исковые требования Пшеничного Романа Владимировича к ООО КвадраСтрой" о защите прав потребителя удовлетворить частично;

- уменьшить цену договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома N N от 25 июня 2018 г. на 93 835 руб. в связи с изменением фактической общей площади объекта строительства - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>;

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КвадраСтрой" в пользу Пшеничного Романа Владимировича излишне оплаченные в счет цены договора N Г65-35 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 25 июня 2018 г. денежные средства в размере 93 835 руб.; компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.; неустойку в размере 21 165 руб.; штраф в размере 20 000 руб., а всего 140 000 руб.;

- в остальной части требований Пшеничному Роману Владимировичу - отказать;

- взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "КвадраСтрой" в доход бюджета государственную пошлину в размере 3800 руб. (л.д.136, 137-144).

В апелляционной жалобе представитель ООО "КвадраСтрой" просит решение суда первой инстанции отменить. Считает, что решение вынесено судом без всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении, и разрешении дела. ООО "КвадраСтрой" является ненадлежащими ответчиком по делу. Истцу передана квартира площадью <данные изъяты> кв.м., которая подтверждается данными Росреестра и технической документацией, акт приема -передачи истцом подписан с указанной площадью без замечаний в соответствии с п.2.3 договора. Полагает, что отсутствуют основания для удовлетворения требований о взыскании неустойки, штрафа, поскольку вины застройщика не имеется. Кроме этого имелись основания для взыскания неустойки. Документов, подтверждающих как сам факт наличия морального вреда, возникший у истца, так и характер, объем физических и нравственных страданий в материалах дела истцом не представлено (л.д. 147, 153-160).

В письменных возражениях на жалобу Пшеничный Р.В. просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения. В обоснование возражений указывает, что договор участия в долевом строительстве был заключен с ответчиком, денежные средства за объект долевого строительства были уплачены ответчику, как застройщику в полном объеме, исходя из п.2.3 обязанность по выплате денежных средств, возникающая в случае уменьшения общей площади жилого помещения по сравнению с оплаченной участником общей площади возлагается на застройщика. Ошибка, допущенная в технической документации АО "Росинвентаризация - Федеральное БТИ" Воронежское отделение Черноземного филиала была исправлена. Разница между площадью квартиры, согласованной сторонами в договоре и фактически переданной квартиры составляет 1,8 кв.м., что подтверждается заключением судебной экспертизы и является нарушением условий договора. Поскольку его права, как потребителя были нарушены ответчиком, судом правомерно взыскана неустойка, размер которой был судом снижен. Поскольку ответчиком его требования не были удовлетворены добровольно, факт нарушения его (истца) прав установлен, судом правомерно взысканы штраф и компенсация морального вреда в денежном выражении.

05.12.2019 апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда было оставлено без изменения обжалуемое решение Ленинского районного суда г. Воронежа.

29.07.2020 определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции было отменено апелляционное определение Воронежского областного суда 05.12.2019. Судебной коллегией указано, что суд апелляционной инстанции не обсуждал вопрос о принятии новых доказательств, не выносил определения с указанием в нем мотивов, по которым пришел к выводам о невозможности представления дополнительных (новых) доказательств в суд первой инстанции по причинам, признанным уважительными, не исследовал новые доказательства.

22.09.2020 апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда было оставлено без изменения обжалуемое решение Ленинского районного суда г. Воронежа.

11.03.2021 определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции было отменено апелляционное определение Воронежского областного суда от 22.09.2020. Судебной коллегией в частности указано, что суд апелляционной инстанции не выяснил, изменена ли запись в ЕГРН о площади квартиры вследствие ошибки, а также подтверждает ли указанная выписка обстоятельства, свидетельствующие о передаче участнику долевого строительства меньшей площадью и ошибочному указанию площади квартиры на момент введения объекта в эксплуатацию, проведения обмеров органами технической инвентаризации и составлению акта приема-передачи объекта долевого строительства (61,8 кв.м.).

Представитель ООО "Стройкапитал" (ранее ООО "КвадраСтрой") в суде апелляционной инстанции поддержала апелляционную жалобу, просила решение суда отменить по изложенным в ней доводам.

Пшеничный Р.В. в суде апелляционной инстанции просил решение районного суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 25.06.2018 между Пшеничным Р.В. и застройщиком ООО "КвадраСтрой" был заключен Договор N N участия в долевом строительстве; многоквартирного дома.

В соответствии с п.1.1.3 Договора объектом долевого строительства является жилое помещение (двухкомнатная квартира), общей инвестиционной площадью <данные изъяты> кв.м, с ориентированной общей площадью <данные изъяты> кв.м. (без учета лоджии, балкона) со строительным номером 35, расположенное в многоквартирном доме на 9 этаже в секции А номер на площадке 2.

Площадь помещений квартиры составляет: прихожая - 14,1 кв.м, кухня (столовая) - 11,9 кв.м, гостиная - 17,4 кв.м, спальня -12,9 кв.м, санузел - 3,3 кв.м, санузел - 1,2 кв.м, лоджия/балкон- 3,1/ 0,6 кв.м.

В соответствии с п. 4.1 Договора для строительства (создания) объекта долевого строительства, указанного в п. 1.1.3 Договора, участник долевого строительства уплачивает застройщику сумму 3 351 250 руб., что составляет 53 620 руб. за 1 кв.м, общей инвестиционной площади жилого помещения. Указанная стоимость 1 кв.м, общей инвестиционной площади жилого помещения является окончательной и изменению в одностороннем порядке не подлежит.

Сторонами не оспаривается, что денежные средства в размере 3 351 250 руб. оплачены истцом застройщику в полном объеме.

В соответствии с п.2.3 Договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства, на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта.

В случае увеличения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора, участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора. В случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства, согласно данным, полученным в результате проведения технической инвентаризации Объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п.1.1.3 договора застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства разницу, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 4.1 договора.

30.11.2018 администрацией городского округа город Воронеж выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Как следует из технического плана от 19.11.2018, подготовленного по заказу ООО "КвадраСтрой" и технической документации на многоквартирный жилой дом, общая площадь жилого помещения - <адрес>, являющейся предметом вышеуказанного договора долевого участия составляет 61,8 кв.м. (л.д.56 т.1).

25.01.2019 объект застройки был передан истцу на основании акта приема-передачи.

Согласно п. 1 указанного акта застройщик передал участнику жилое помещение - двухкомнатную <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м, в <адрес> (л.д.31 т.1).

С целью определения действительной общей площади квартиры, истец обратился в ООО "<данные изъяты>" для подготовки экспликации квартиры.

Впоследствии, после проведения замера объекта ООО "Эксперт" истцом было установлено, что площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м.

29.01.2019 истец направил ответчику претензию, в которой просил вернуть денежную сумму пропорциональную уменьшению площади квартиры, но ответа не получил, денежные средства не возвращены.

Ввиду наличия спора относительно действительной общей площади <адрес>, судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза в ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России.

Согласно выводам судебного эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ N от ДД.ММ.ГГГГ, площадь <адрес> (строительный N) <адрес> на момент ее передачи ДД.ММ.ГГГГ от застройщика к истцу, без учёта переустройства и перепланировки квартиры, составляет 60,9 кв.м. - с учетом балкона и лоджии и 59 кв.м. - без учета балкона и лоджии (л.д.82-86 т.1).

Принимая решение о частичном удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что фактическая общая площадь квартиры, переданной истцу по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома, составляет - 59 кв.м., то есть меньше предусмотренной договором общей площади квартиры 61,8 кв.м., в связи с чем суд первой инстанции определил, что в пользу истца подлежит взысканию 93 835 рублей.

Между тем, судебная коллегия находит выводы суда необоснованными, постановленными при неправильном применении норм материального права, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 2.3 договора стороны допускают уточнение площади объекта долевого строительства, на дату получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и/или на дату обмеров объектов долевого строительства органами технической инвентаризации и/или на дату подписания сторонами передаточного акта.

На даты получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 30.11.2018 и составления технического плана здания, обмеров объекта долевого участия органами технической инвентаризации, подписания сторонами передаточного акта, общая площадь квартиры составляла - <данные изъяты> кв.м.

Государственный кадастровый учет квартиры истца осуществлен с общей площадью 61,8 кв.м., что подтверждается сведениями из Управления Росреестра по Воронежской области (л.д.63 т.1).

В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу пункта 7 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п.1 ст.8 ФЗ).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2 ст. 8 ФЗ).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (подп.9 п.4 ст.8 ФЗ).

Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (подп.1 п.5 ст.8 ФЗ).

Согласно статье 401 Налогового кодекса Российской Федерации квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).

Из приведенных норм права в их взаимной связи следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

Из абз.3 п.2.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует, что ответчик принял на себя обязательства по уплате участнику долевого строительства денежных средств в случае уменьшения общей площади жилого помещения объекта долевого строительства согласно данным, полученным в результате проведения БТИ технической инвентаризации объекта и указанной в кадастровом паспорте квартиры по сравнению с общей площадью жилого помещения, указанной в п. 1.1.4 договора.

Между тем, сведения в ЕГРН и условия договора районный суд во внимание не принял, и в подтверждение вывода о размере общей площади <адрес> кв.м. сослался на заключение судебной экспертизы, которое не отвечает критерию допустимости доказательств с учётом требований приведенных выше норм права.

В суд апелляционной инстанции от Пшеничного Р.В. поступила выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 04.09.2019 в отношении <адрес>, где общая площадь квартиры указана 59 кв.м. (л.д.183-187 т.1).

Судебная коллегия приняла указанную выписку из ЕГРН в качестве дополнительного (нового) доказательства истца, поскольку он фактически был лишен возможности представить ее в суд первой инстанции до принятия судом решения. При этом судебная коллегия учитывает, что представителем истца в суде первой инстанции 07.08.2019 заявлялось ходатайство об отложении судебного заседания в связи с тем, что истцом подано заявление о внесении изменений в кадастр (л.д.134 об. т.1).

Судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства было отказано, ввиду отсутствия правовых оснований, при этом судом в нарушение п.5 ч.1 ст. 224 ГПК РФ, не были указаны мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.

Оценивая представленную истцом выписку из ЕГРН от 04.09.2019, судебная коллегия приходит к следующему.

Так, из содержания представленной истцом выписки из ЕГРН следует, что изменение в площади <адрес> связано, в том числе, с исправлением ошибки (л.д.184 т.1), при этом в выписке не указано, какой именно ошибки, и кем она была допущена.

Как пояснил истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции 06.05.2021, то он обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением об исправлении ошибки и приложил указанное выше в настоящем апелляционном определении, заключение судебного эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ N от ДД.ММ.ГГГГ, полученное в рамках рассмотрения настоящего спора.

Между тем, в соответствии с частями 3 и 4 ст. 61 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке: 1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости; 2) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке; 3) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.