Дата принятия: 12 августа 2019г.
Номер документа: 33-2636/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ БРЯНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 августа 2019 года Дело N 33-2636/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Брянского областного суда в составе:
председательствующего Петраковой Н.П.
судей областного суда Денисюка О.Н.
Катасоновой С.В.
при секретаре Ласой А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Полякова Анатолия Владимировича на решение Бежицкого районного суда города Брянска от 7 марта 2019 года по иску Венер Натальи Владимировны к Полякову Анатолию Владимировичу о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки и по иску Полякова Анатолия Владимировича к Венер Наталье Владимировне, Котову Владимиру Ивановичу, Котовой Светлане Александровне, Котову Сергею Владимировичу, действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Котова Ивана Сергеевича, Кузнецовой Екатерине Михайловне о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, понуждении передачи домовой книги.
Заслушав доклад судьи Петраковой Н.П., объяснения Полякова А.В., полагавшего решение суда подлежащим отмене, адвоката Глушакова С.В., действующего в интересах Венер Н.В., Финутиковой Н.Н., представляющей по доверенности интересы Венер Н.В., изложивших возражения на доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Венер Н.В. обратилась в суд с иском к Полякову А.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и применении последствий недействительности сделки. В обоснование заявленных требований истица ссылалась на то, что 2 декабря 2015 года она заключила с ООО "ИнпромБрянск" договор займа с залоговым обеспечением на сумму 350 00 рублей. Процентная ставка по договору составляла 8% в месяц. Кроме того, условиями договора предусмотрена уплата неустойки в размере 2% за каждый день просрочки. Денежные средства ею получены.
В день заключения договора займа Поляков А.В. заключил с ней договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Данный договор ею подписан под влиянием заблуждения, поскольку, подписывая договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, она полагала, что подписывает договор залога в счет обеспечения денежных обязательств по договору займа. Считает, что была введена Поляковым А.В. в заблуждение относительно природы сделки, договор купли-продажи заключен на крайне невыгодных для нее условиях, вследствие чего и просила суд признать его недействительным и применить последствия недействительности сделки, вернув недвижимое имущество в ее собственность.
Поляков А.В. обратился в суд с иском к Венер Н.В., Котову В.И., Котовой С.А., Котову С.В., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Котова И.С., Кузнецовой Е.М. о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, понуждении передачи домовой книги.
В обоснование заявленных требований Поляков А.В. ссылался на то, что 2 декабря 2015 года Венер Н.В. заключила договор займа на сумму 350 000 рублей с залоговым обеспечением с ООО "ИнпромБрянск". Во второй половине дня 2 декабря 2015 года Венер Н.В., обратилась к нему с предложением купить у нее домовладение и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, объясняя это тем, что занимается предпринимательской деятельностью и ей необходимы срочно денежные средства. В это же день между ним и Венер Н.В. был заключен договор купли продажи домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, подписан акт передачи недвижимого имущества. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 14 декабря 2015 года. С января 2016 года он полностью оплачивает налоги на домовладение и земельный участок, однако ответчики добровольно выселиться из домовладения не желают, 18 марта 2017 года Венер Н.В. написала дополнительное соглашение к договору купли-продажи о том, что в срок до 15 мая 2017 года все лица, зарегистрированные в жилом помещении будут сняты с регистрационного учета и она освободить домовладение. Однако до настоящего времени Венер Н.В. свои обязательства не выполнила, в связи с чем, он и обратился в суд с настоящим иском и просил суд признать ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением, снять с регистрационного учета, выселить, а также обязать передать домовую книгу.
Решением Бежицкого районного суда города Брянска от 7 марта
2019 года договор купли-продажи недвижимости от 2 декабря 2015 года, заключенный между Венер Н.В. и Поляковым А.В. признан недействительным.
Суд применил последствия недействительности сделки, восстановил за Венер Н.В. право собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты>, кадастровый N и земельный участок, площадью
<данные изъяты> кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>.
Восстановил запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности Венер Н.В. на жилой дом и земельный участок.
Погасил в ЕГРН актуальные записи о праве собственности
Полякова А.В. на вышеназванный жилой дом и земельный участок от
14 декабря 2015 года.
В остальной части исковые требования Венер Н.В. оставил без удовлетворения.
В удовлетворении исковых требований Полякова А.В. к Венер Н.В., Котову В.И., Котовой С.А., Котову С.В., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Котова И.С., Кузнецовой Е.М. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, понуждении передачи домовой книги отказал.
В апелляционной жалобе Поляков А.В., ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, просит отменить решение районного суда, указывая на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. Вывод суда о том, что Венер Н.В. подписывая договор купли-продажи, полагала, что подписывает договор залога недвижимого имущества, не соответствует обстоятельствам дела, поскольку данный договор подписывался ими в присутствии государственного регистратора при подаче его на государственную регистрацию в Росреестре. Более того, денежные средства по договору были переданы им Венер Н.В. до подписания договора и акта передачи недвижимости. Нельзя согласиться с выводом суда и о том, что данный договор был заключен для вида. С момента регистрации договора он полностью несет все бремя содержания вышеназванного имущества, оплачивает налог на строение, земельный налог, неоднократно обращался к Венер Н.В. с требованиями об освобождении принадлежащего ему жилого помещения, однако Венер Н.В. после его последнего требования обратилась в суд с настоящим иском. Просит обратить внимание коллегии на то, что договор залога недвижимого имущества между ним и Венер Н.В. не оформлялся, не регистрировался, в первой половине дня 2 декабря 2015 года был заключен только договор займа, по которому он передал Венер Н.В. 350 000 рублей. По данному договору Венер Н.В. выплачивает ему проценты и до настоящего времени.
Письменных возражений на доводы апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции не поступило.
В суде апелляционной инстанции Поляков А.В. поддержал доводы апелляционной жалобы, адвокат Глушаков С.В., действующий в интересах Венер Н.В., Финутикова Н.Н., представляющая по доверенности интересы Венер Н.В., просили решение районного суда оставить без изменения.
От специалиста-эксперта отдела правового обеспечения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела или о рассмотрении дела в их отсутствие ходатайств не представили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 2 декабря 2015 года Венер Н.В. заключила с ООО "ИнпромБрянск" договор займа с залоговым обеспечением на сумму 350 00 рублей. Процентная ставка по договору составляла 8% в месяц. Кроме того, условиями договора предусмотрена уплата неустойки в размере 2% за каждый день просрочки. Денежные средства в размере
350 000 рублей Венер Н.В. были получены, договор залога недвижимости между Венер Н.В. и ООО "ИнпромБрянск" не оформлялся, в Росреестре не регистрировался. Данные обстоятельства ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции истцом не оспаривались.
2 декабря 2015 года, после заключения договора займа с
ООО "ИнпромБрянск", Венер Н.В. заключила с Поляковым А.В. договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.
Рассматривая исковые требования Венер Н.В. в рамках положений статей 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная коллегия исходит из того, что основанием предъявленных истцом требований послужило утверждение Венер Н.В. о том, что сделка была совершена под влиянием существенного заблуждения относительно природы сделки и относительно лица, с которым она вступала в сделку.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130), (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса российской Федерации). Договор купли-продажи предусматривает цену этого имущества.
При этом, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
Под заблуждением понимается неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки. Внешнее выражение воли в таких случаях не соответствует ее подлинному содержанию.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 вышеназванной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.
Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении природы сделки.
Исходя из вышеприведенных норм закона, бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных статьей 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, возложено на истца.
Как уже было указано выше, между Венер Н.В. и Поляковым А.В.
2 декабря заключен договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым Венер Н.В. продала, а Поляков А.В. купил в индивидуальную собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Согласно пункту 2 договора, объекты недвижимости находились в собственности Венер Н.В.
В соответствии с пунктом 3 договора стороны определи согласованную цену недвижимости в размере 350 000 рублей, из которых 200 000 рублей стоимость жилого дома и 150 000 рублей стоимость земельного участка. Указанная денежная сумма передана "покупателем" "продавцу" полностью до подписания данного договора.
В пункте 16 договора указано, что текст договора сторонами прочитан, смысл и значение сделки сторонам понятны и он соответствует их намерениям.
После заключения договора купли-продажи, между сторонами был подписан акт передачи недвижимости по которому "продавец" передал, а "покупатель" принял жилой дом и земельный участок, взяв на себя обязательства по эксплуатации и ремонту жилого дома.
С момента подписания акта передачи недвижимости договор купли-продажи считает исполненным и на него распространяется требование статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о том, что все обязательства по договору исполнены.
При указанных обстоятельствах, коллегия считает, что у сторон отсутствовал порок воли при заключении договора купли-продажи, их волеизъявление было направлено именно на переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости.
Венер Н.В. не представила суду ни обстоятельств, прямо указанных в статье 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни каких-либо иных обстоятельств, могущих свидетельствовать о существенном ее заблуждении при заключении договора купли-продажи недвижимости с Поляковым А.В.
Никаких опечаток или описок, носящих существенный характер, при заключении договора допущено не было; Венер Н.В. не заблуждалась в отношении предмета договора купли-продажи, так как сознательно производила отчуждение принадлежащего ей имущества в пользу иного лица по возмездной сделке, условия договора изложены в тексте договора четко и определенно; никаких достоверных доказательств, могущих указывать на то, что Венер Н.В. заблуждалась относительно природы договора купли-продажи либо не осознавал правовую природу отчуждения ею недвижимого имущества в пользу иного лица, ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции представлено не было; утверждения Венер Н.В. о заключении с ООО "ИнпромБрянск" договора займа с залоговым обеспечением, по условиям которого в случае не возврата займа в срок до 2 ноября 2016 года предусматривалось отчуждение Венер Н.В. земельного участка и жилого дома в пользу ООО "ИнпромБрянск", наоборот, вопреки правовой позиции Венер Н.В., свидетельствуют о том, что именно никакого существенного заблуждения относительно природы сделки у нее не имелось и что, заключая с Поляковым А.В. договор купли-продажи недвижимости, который прошел государственную регистрацию и подписывая акт передачи недвижимости, Венер Н.В. имела намерение и сознательно желал заключения именно данного договора.
По условиям договора стороны определили согласованную цену недвижимости. В соответствии с требованиями статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; цена отчуждаемого имущества в договоре купли-продажи указана, при этом, в договоре также указано, что оговоренная сторонами денежная сумма передана "покупателем" "продавцу" до подписания договора.
Доводы адвоката и представителя в интересах Венер Н.В. о том, что она денежные средства за проданную недвижимость не получала, что, по их мнению, является основанием для признания сделки недействительной, судебная коллегия находит несостоятельными.
Как уже было отмечено выше, в пункте 3 договора купли-продажи указано, согласованная цена недвижимости определена сторонами в размере
350 000 рублей и передана "покупателем" "продавцу" полностью до подписания настоящего договора. Указанный договор подписан и
Венер Н.В. и Поляковым А.В. собственноручно, что стороны не оспаривали, также, как и не оспаривали тот факт, что текст договора ими полностью прочитан. Реквизиты и содержание договора не дают оснований полагать, что он был заключен одновременно о залоге и о купли-продажи недвижимости.
Более того, и в суде первой, и в суде апелляционной инстанции представители Венер Н.В. не отрицали того факта, что первоначально между Венер Н.В. и ООО "ИнпромБрянск" был заключен договор займа с залоговым обеспечением, по которому Венер Н.В. получила от Общества денежные средства в размере 350 000 рублей, что подтверждается распиской; что договор займа с залоговым обеспечением на регистрацию не сдавали и отдельного договора залога недвижимого имущества Венер Н.В. с
ООО "ИнпромБрянск" не оформляла, договор не регистрировался; 18 марта 2017 года Венер Н.В. заключает с Поляковым А.В. дополнительное соглашение к договору купли-продажи о том, что они и лица, зарегистрированные в спорном жилом помещении до 15 мая 2017 года будут сняты с регистрационного учета и выселяться из домовладения, сам договор купли-продажи, заключенный между Венер Н.В. и Поляковым А.В.,
Венер А.В. не оспаривает, обращается в суд с настоящим иском только в июне 2018 года, хотя налоговое бремя содержания спорного имущества с момента регистрации оспариваемого договора в Управлении Росреестре нес полностью Поляков А.В.
В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции нашли свое подтверждение доводы Полякова А.В. о том, что он неоднократно, после госрегистрации оспариваемого договора в Росреестре просил Венер Н.В. освободить жилое помещение, что подтверждается дополнительным соглашением к договору купли-продажи недвижимости, подписанным собственноручно Венер Н.В. 18 марта 2017 года о том, что она обязуется снять с регистрационного учета всех лиц, прописанных в данном домовладении и освободить жилой <адрес> в срок до 15 мая 2017 года.
С заявлением о государственной регистрации данного дополнительного соглашения Поляков А.В. обратился в Управление Росреестра по Брянской области, однако государственным регистратором было отказано в регистрации дополнительного соглашения по тем основаниям, что согласно акту передачи недвижимости от 2 декабря 2015 года продавец передал, а покупатель принял жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. С момента подписания акта передачи недвижимости договор купли-продажи считается исполненным и на него распространяется требование статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (прекращение обязательства исполнением), что свидетельствует о том, что все обязательства по договору, считаются исполненными.
Таким образом, в ходе рассмотрения дела истицей не было представлено каких-либо допустимых доказательств того, что она заблуждалась относительно природы сделки, либо тождества ее предмета, приводя в качестве доводов иска только лишь мотивы, из которых она исходила при совершении оспариваемой сделки, с иском о признании которой недействительной обратилась только по истечении двух с половиной лет.
При этом, Венер Н.В. не отрицала того факта, что до настоящего времени денежные средства по договору займа от 2 декабря 2015 года она ООО "ИнпромБрянск" не возвратила, в настоящее время по договору она уплачивает лишь проценты.
В силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих правомерность заявленных требований Венер Н.В., вследствие чего решение районного суда подлежит отмене с принятием по делу нового решение об отказе Венер Н.В. в удовлетворении заявленных требований и удовлетворении требований Полякова А.В.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Бежицкого районного суда города Брянска от 7 марта
2019 года по иску Венер Натальи Владимировны к Полякову Анатолию Владимировичу о признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности сделки и по иску Полякова Анатолия Владимировича к Венер Наталье Владимировне, Котову Владимиру Ивановичу, Котовой Светлане Александровне, Котову Сергею Владимировичу, действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Котова Ивана Сергеевича, Кузнецовой Екатерине Михайловне о признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении, понуждении передачи домовой книги - отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Венер Н.В. к Полякову А.В. о признании недействительным договора купли-продажи и земельного участка оставить без удовлетворения.
Исковые требования Полякова А.В. к Венер Н.В., Котову В.И., Котовой С.А., Котову С.В., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Котова И.С., Кузнецовой Е.М. удовлетворить.
Признать Венер Н.В., Котова В.И., Котову С.А., Котова С.В., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Котова И.С., Кузнецову Е.М., прекратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>,
<адрес>.
Выселить Венер Н.В., Котова В.И., Котову С.А., Котова С.В., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Котова И.С., Кузнецову Е.М., из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Данное решение является основанием для снятия указанных лиц с регистрационного учета.
Обязать Венер Н.В. передать Полякову А.В. домовую книгу.
Председательствующий Петракова Н.П.
Судьи областного суда Денисюк О.Н.
Катасонова С.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
