Дата принятия: 17 октября 2018г.
Номер документа: 33-2636/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 октября 2018 года Дело N 33-2636/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего судьи Красавцевой В.И.,
судей Фоминой С.С., Вергазовой Л.В.,
при секретаре Корастелевой Е.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам истца Посохина Александра Александровича, ответчика Горлова Сергея Александровича, ответчиков Мальцева Василия Тимофеевича и Посохина Дмитрия Александровича на решение Рязанского районного суда Рязанской области от 31 июля 2018 года, которым постановлено:
Иск Посохина Александра Александровича к Посохину Дмитрию Александровичу, Мальцеву Василию Тимофеевичу, Горлову Сергею Александровичу о признании сделок по отчуждению недвижимого имущества частично недействительными, признании отсутствующим права собственности на имущество и признании права собственности на недвижимое имущество удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи 62 АБ 0891877 от 15 декабря 2016 года 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения и эксплуатации объектов дорожного сервиса, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, участок находится примерно в 720 м по направлению на юго-восток от ориентира населённый пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, д.Даниловка; 1/3 доли в праве общей долевой собственности на сооружение, с кадастровым номером N, назначение: многотопливная автозаправочная станция, площадь застройки 9 845 кв.м., инв.N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, а/д Рязань-Михайлов, 11км, 8; 1/3 доли в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером N, назначение: нежилое, 1-этажное, площадью 142,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, заключенный 15 декабря 2016 года между Посохиным Дмитрием Александровичем и Горловым Сергеем Александровичем, удостоверенный Молчановой Галиной Степановной, нотариусом нотариального округа город Рязань, зарегистрированный в реестре за N.
Применить правовые последствия недействительности сделки, стороны по договору возвратить в первоначальное положение.
Признать недействительным договор купли-продажи N от 15 декабря 2016 года 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения и эксплуатации объектов дорожного сервиса, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, участок находится примерно в 720 м по направлению на юго-восток от ориентира населённый пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>; 1/3 доли в праве общей долевой собственности на сооружение, с кадастровым номером N, назначение: многотопливная автозаправочная станция, площадь застройки 9 845 кв.м., инв.N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>; 1/3 доли в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером N, назначение: нежилое, 1-этажное, площадью 142,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, заключенный 15 декабря 2016 года между Мальцевым Василием Тимофеевичем и Горловым Сергеем Александровичем, удостоверенный Молчановой Галиной Степановной, нотариусом нотариального округа город Рязань, зарегистрированный в реестре за N.
Применить правовые последствия недействительности сделки, стороны по договору возвратить в первоначальное положение.
Решение суда является основанием для аннулирования записи о праве собственности Горлова Сергея Александровича на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, площадью 10 000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для размещения и эксплуатации объектов дорожного сервиса, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, участок находится примерно в 720 м по направлению на юго-восток от ориентира населённый пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: N; 1/3 доли в праве общей долевой собственности на сооружение, с кадастровым номером N, назначение: многотопливная автозаправочная станция, площадь застройки 9 845 кв.м., инв.N, адрес (местонахождение) объекта: N; 1/3 доли в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером N, назначение: нежилое, 1-этажное, площадью 142,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>.
В остальной части иска Посохину Александру Александровичу отказать.
Взыскать с Посохина Дмитрия Александровича, Мальцева Василия Тимофеевича, Горлова Сергея Александровича в пользу Посохина Александра Александровича в счет возврата оплаченной государственной пошлины с каждого по 13 544,33 (Тринадцать тысяч пятьсот сорок четыре рубля 33 копейки).
Взыскать с Посохина Дмитрия Александровича, Мальцева Василия Тимофеевича и Горлова Сергея Александровича в доход местного бюджета в счет оплаты государственной пошлины с каждого по 6 455,67 (Шесть тысяч четыреста пятьдесят пять рублей 67 копеек).
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Фоминой С.С., выслушав объяснения представителя апеллятора Посохина А.А. по доверенности Картамышева С.Е., объяснения представителя апеллятора Горлова С.А. по доверенности Рощина В.Е., объяснения представителя апелляторов Посохина Д.А. и Мальцева В.Т. по доверенностям Шпилькова В.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Посохин А.А. первоначально обратился в суд с иском к Посохину Д.А., Мальцеву В.Т., Горлову С.А. о признании сделок по отчуждению недвижимого имущества недействительными, признании права собственности на недвижимое имущество.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что 15 декабря 2016 года между Горловым Сергеем Александровичем (покупателем) и Посохиным Дмитрием Александровичем (продавцом), Мальцевым Василием Тимофеевичем (продавцом) были заключены договоры купли-продажи на 1/3 доли от каждого в праве собственности на объекты недвижимости: сооружение - многотопливная автозаправочная станция, с кадастровым номером N, назначение: многотопливная автозаправочная станция, площадью 9845 кв.м., инв. N, адрес (местонахождение) объекта: N; здание, с кадастровым номером N, назначение: нежилое, 1-этажное, площадью 142,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>; земельный участок, с кадастровым номером N, площадью 10000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для размещения и эксплуатации объектов дорожного сервиса, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, участок находится примерно в 720 м по направлению на юго-восток от ориентира населённый пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>. 21 декабря 2016 года в Управлении Росреестра по Рязанской области за Горловым С.А. зарегистрировано право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на данные объекты недвижимости. До указанных сделок данные объекты недвижимости были зарегистрированы в равных долях за Посохиным А.А. (истцом по делу) и Посохиным Д.А., Мальцевым В.Т. (ответчиками по делу) - по 1/3 доли в праве за каждым на основании заключенного между ними 01 октября 2012 года договора простого товарищества (о совместной деятельности). Истец полагает, что ответчики Посохин Д.А. и Мальцев В.Т. не вправе были отчуждать указанные доли недвижимого имущества. Земельный участок, с кадастровым номером N, площадью 10000 кв.м., на котором производилось строительство АЗС, принадлежал по праву собственности истцу Посохину А.А. Право собственности ответчиков Посохина Д.А. и Мальцева В.Т. в 1/3 доли за каждым на указанный земельный участок и возведенные на нем объекты недвижимости было зарегистрировано на основании договора о совместной деятельности и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.01.2013 г. Таким образом, полагает, что, поскольку до 17.01.2013 г. ответчики не являлись правообладателями земельного участка, то и право собственности на возведенные на нем объекты у них не возникло. Также указывает на то, что ответчики Посохин Д.А. и Мальцев В.Т., в нарушение условий договора о совместной деятельности, участия в строительстве АЗС не принимали, вклады в совместную деятельность не вносили. Поскольку спорные объекты недвижимости фактически были построены силами и средствами истца, то права на указанные объекты могли быть приобретены исключительно истцом. Таким образом, несмотря на факт государственной регистрации права долевой собственности на спорные объекты недвижимости, Посохин Д.А. и Мальцев В.Т. не обладают правом по распоряжению указанным имуществом, а потому договоры купли-продажи спорных объектов, заключенные 15.12.2016 г. между Посохиным Д.А., Мальцевым В.Т. с одной стороны и Горловым С.А. с другой стороны, нарушают право собственности истца и должны быть признаны недействительными. Помимо этого, указанные сделки совершены с нарушением судебного запрета, поскольку по делу, находящемуся в производстве Московского районного суда г. Рязани и ответчиками по которому являются истец и ответчики Посохин Д.А., Мальцев В.Т., по иску ПАО Сбербанк судом 15.11.2016 г. вынесено определение об обеспечительных мерах, которым наложен арест на имущество ответчиков на сумму 54 802 514 руб.81 коп., в связи с чем данные сделки на основании п.1 ст.174.1 ГК РФ должны признаваться ничтожными.
Просил суд признать недействительными договоры от 15.12.2016 года купли-продажи, заключенные между Горловым С.А. (покупателем) и Посохиным Д.А. (продавцом), Мальцевым В.Т. (продавцом) на 1/3 доли от каждого в праве собственности на объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, участок находится примерно в 720 м по направлению на юго-восток от ориентира населённый пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>; сооружение - многотопливная автозаправочная станция, с кадастровым номером N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>; здание, с кадастровым номером N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>. Признать за Посохиным А.А. право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости.
Определением суда от 19.04.2017 года по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечено ПАО Сбербанк России.
В последующем Посохин А.А. изменил основание иска, указав, что при заключении 15.12.2016 г. договоров купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество между Посохиным Д.А., Мальцевым В.Т. (продавцами) и Горловым С.А. (покупателем) нарушено его, Посохина А.А., преимущественное право на приобретение долей, поскольку предложения продавцов, направленных в его, Посохина А.А., адрес якобы с целью соблюдения требований ст. 250 ГК РФ, на самом деле были сделаны с целью понудить его заключить договор купли-продажи спорных долей на заведомо невыгодных для него условиях, так как цена оспариваемых сделок не соответствует критериям разумности и добросовестности, поскольку 1/3 доли в праве на объект стоит больше чем весь объект в целом. Считает, что данные сделки заключены ответчиками с целью обхода права истца на преимущественное право покупки данных объектов долевой собственности, в связи с чем их следует признать недействительными и перевести на истца права покупателя. Действия ответчиков, умышленно исказивших рыночную стоимость долей в праве и преодолевших с помощью их продажи судебный запрет Московского районного суда г. Рязани от 15.11.2016 года, в силу ст.10 ГК РФ нельзя признать добросовестными и разумными, в силу чего к требованиям истца о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи к спорным правоотношениям применимы правила ст.168 ГК РФ. Кроме того, считает, что спорные договоры купли-продажи в силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ также являются притворными сделками ввиду того, что заключая их по цене 30 000 000 руб. за долю каждого продавца, ответчики Горлов С.А., Посохин Д.А. и Мальцев В.Т. совершили сделку с целью прикрыть другую сделку на меньшую сумму. Ссылаясь на заключения экспертов, которыми стоимость 2/3 долей спорных объектов определена в 2 575 000 руб., указывает на превышение цены договора в несколько раз рыночной стоимости объектов. Считает, что ответчики не представили доказательств наличия у Горлова С.А. денежных средств для оплаты по договорам и доказательств оплаты продавцами НДФЛ с полученных каждым из них 30 000 000 руб. дохода.
Посохин А.А., неоднократно уточняя исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, в окончательном варианте просил суд признать договоры от 15.12.2016 года купли-продажи, заключенные между Горловым С.А. (покупателем) и Посохиным Д.А. (продавцом), Мальцевым В.Т. (продавцом) на 1/3 доли от каждого в праве собственности на объекты недвижимости: земельный участок с кадастровым номером N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, участок находится примерно в 720 м по направлению на юго-восток от ориентира населённый пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>; сооружение - многотопливная автозаправочная станция, с кадастровым номером N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>; здание, с кадастровым номером N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, а/д Рязань-Михайлов, 11 км, 8, - недействительными в части покупателя и перевести права покупателя на Посохина А.А., установив цену договоров в размере 2 575 000 руб. по каждому. Признать отсутствующим право собственности Горлова С.А. на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости. Признать за Посохиным А.А. право собственности на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости.
Рязанским районным судом Рязанской области постановлено обжалуемое решение.
В апелляционной жалобе истец Посохин А.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Согласно доводам жалобы, ответчики допустили злоупотребление правом, выразившееся в совершении действий, направленных на обход преимущественного права покупки истца, на обход судебного запрета, установленного определением Московского суда г. Рязани. Апеллятор указывает на ошибочность вывода суда о соблюдении ответчиками п. 2 ст. 250 ГК РФ, поскольку Посохин Д.А. и Мальцев В.Т. направили истцу предложение о приобретении принадлежащих им долей в праве собственности на недвижимое имущество по завышенной цене. С целью прикрыть сделку на меньшую сумму совершили сделку на крупную сумму, следовательно, эта сделка является притворной.
В апелляционной жалобе ответчик Горлов С.А. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Согласно доводам жалобы, вывод суда об отсутствии факта оплаты сделок путем совершения финансово-денежных операций между сторонами противоречит материалам дела. Также материалы дела не содержат относимых и допустимых доказательств, подтверждающих, что цена в договорах купли-продажи долей не соответствует действительному волеизъявлению ответчиков, так стороны вправе самостоятельно определить цену сделки и сам по себе факт реализации имущества по цене иной, чем рыночная стоимость, не может свидетельствовать о ничтожности сделки. Заключения экспертов являются недопустимыми доказательствами по делу, поскольку не отражают реальную рыночную стоимость спорных долей. Апеллятор указывает на злоупотребление правом Посохиным А.А., поскольку истец, уведомленный о намерении Посохина Д.А. и Мальцева В.Т. реализовать спорные доли, не воспользовался преимущественным правом покупки. Считает, что суд был не вправе применять последствия недействительности ничтожной сделки в связи с тем, что у Посохина А.А. отсутствует право на предъявление такого требования, поскольку он не является стороной сделки. Кроме того, истец не требовал применения последствий недействительности ничтожной сделки, в данном случае суд вышел за пределы заявленных требований. Истцом в качестве специального основания иска указана притворность сделки, тогда как суд признал сделки недействительными на основании ст.ст. 10, 168 ГК РФ. Также апеллятор указывает на то, что истцом в процессе рассмотрения данного спора в порядке ст. 39 ГПК РФ изменены и основания, и предмет иска, что является нарушением норм процессуального законодательства.
В апелляционной жалобе ответчики Посохин Д.А. и Мальцев В.Т. просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Указывают, что покупатель Горлов С.А. полностью выплатил им денежные средства по договорам купли-продажи, что подтверждается имеющимися в деле расписками, кроме того, оспариваемые договоры были подписаны сторонами лично в присутствии нотариуса. Также указывают на отсутствие оснований для признания оспариваемых договоров купли-продажи недействительными сделками в связи со злоупотреблением ответчиками правом, поскольку в действиях ответчиков отсутствуют признаки такого злоупотребления.
В возражениях на апелляционную жалобу Посохина А.А. ответчик Горлов С.А. просит решение суда в обжалуемой истцом части оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель апеллятора Посохина А.А. по доверенности Картамышев С.Е. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы Посохина А.А. поддержал по изложенным в ней основаниям, возражал против доводов апелляционных жалоб ответчиков Горлова С.А., Посохина Д.А. и Мальцева В.Т.
Представитель апеллятора Горлова С.А. по доверенности Рощин В.Е., представитель апелляторов Посохина Д.А. и Мальцева В.Т. по доверенностям Шпильков В.В. доводы апелляционных жалоб Горлова С.А., Посохина Д.А. и Мальцева В.Т. поддержали по изложенным в них основаниям, возражали против доводов апелляционной жалобы Посохина А.А.
Апелляторы Посохин А.А., Горлов С.А., Посохин Д.А. и Мальцев В.Т., иные участники судебного разбирательства в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со статьями 195, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно отвечать требованиям законности и обоснованности.
Указанным требованиям решение соответствует тогда, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права, в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, и когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их допустимости и относимости, а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Постановленное судом решение указанным требованиям не соответствует.
Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования Посохина А.А., признавая договоры купли-продажи долей в праве на недвижимое имущество недействительными, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении оспариваемых сделок имело место злоупотребление правом собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом как со стороны продавцов Посохина Д.А. и Мальцева В.Т., так и со стороны покупателя Горлова С.А., поскольку при заключении договоров купли-продажи от 15 декабря 2006 года стороны не могли не знать того, что они заключены по завышенной цене в ущерб сособственника Посохина А.А., факт оплаты сделок путем совершения финансово-денежных операций между их сторонами отсутствует, отчуждение спорного имущества осуществлено в период нахождения в отношении его сособственников судебного спора, что, по мнению суда, привело к нарушению баланса интересов всех сособственников спорного недвижимого имущества и повлекло лишение истца Посохина А.А. воспользоваться преимущественным правом его покупки.
Судебная коллегия считает неправильными указанные выводы суда первой инстанции и находит доводы апелляционных жалоб Горлова С.А., Посохина Д.А. и Мальцева В.Т. заслуживающими внимания.
В соответствии со ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов ( п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Судом установлено и из материалов дела следует, что истец Посохин А.А. является собственником
- 1/3 доли в праве общей долевой собственности на сооружение - многотопливная автозаправочная станция, с кадастровым номером N, назначение: многотопливная автозаправочная станция, площадью 9845 кв.м., инв.N, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>;
- 1/3 доли в праве общей долевой собственности на здание, с кадастровым номером N, назначение: нежилое, 1-этажное, площадью 142,6 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>;
- 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером N, площадью 10000 кв.м., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешённое использование: для размещения и эксплуатации объектов дорожного сервиса, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, участок находится примерно в 720 м по направлению на юго-восток от ориентира населённый пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.
Собственниками оставшихся 2/3 долей (в 1/3 доли каждый) являлись ответчики Посохин Д.А. и Мальцев В.Т.
17 мая 2016 года нотариусом нотариального округа города Рязани Посохину А.А. были направлены заявления ответчиков Посохина Д.А. и Мальцева В.Т. об их намерении продать принадлежащие им по 1/3 доли каждому в праве собственности на спорные объекты недвижимости по цене 30 000 000 рублей за каждую из долей и предложением в течение месяца воспользоваться преимущественным правом покупки указанных долей в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.
23 мая 2016 года данные заявления были получены Посохиным А.А.
Однако, Посохин А.А. не согласился приобретать доли в праве собственности на объекты недвижимости по предложенной цене.
15 декабря 2016 года между Посохиным Д.А. (продавцом) и Горловым С.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи N, согласно условиям которого Посохин Д.А. продал, а Горлов С.А. купил 1/3 доли в праве общей долевой собственности на сооружение, с кадастровым номером N; 1/3 доли в праве общей долевой собственности на здание, с кадастровым номером N; 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером N. Общая цена договора 30 000 000 рублей.
Указанный договор купли-продажи от 15 декабря 2016 года был удостоверен нотариусом нотариального округа город Рязань Молчановой Г.С., зарегистрирован в реестре за N, условия договора между сторонами выполнены в полном объеме, о чем составлен акт приема-передачи N от 15 декабря 2016 года, также удостоверенный нотариусом Молчановой Г.С.
15 декабря 2016 года между Мальцевым В.Т. (продавцом) и Горловым С.А. (покупателем) был заключен договор купли-продажи N, согласно условиям которого Мальцев В.Т. продал, а Горлов С.А. купил 1/3 доли в праве общей долевой собственности на сооружение, с кадастровым номером N; 1/3 доли в праве общей долевой собственности на здание, с кадастровым номером N; 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером N. Общая цена договора 30 000 000 рублей.
Указанный договор купли-продажи от 15 декабря 2016 года был удостоверен нотариусом нотариального округа город Рязань Молчановой Г.С., зарегистрирован в реестре за N, условия договора между сторонами выполнены в полном объеме, о чем составлен акт приема-передачи N от 15 декабря 2016 года, также удостоверенный нотариусом Молчановой Г.С.
Право собственности Горлова С.А. на 2/3 доли в праве общей долевой собственности на спорное имущество зарегистрировано Управлением Росреестра по Рязанской области 21 декабря 2016 года.
Разрешая требования о переводе на Посохина А.А. прав и обязанностей покупателя по спорным договорам купли-продажи, суд первой инстанции исходил из факта соблюдения ответчиками Посохиным Д.А. и Мальцевым В.Т. требований об извещении истца Посохина А.А. о продаже их долей в спорном недвижимом имуществе, месячный срок на получение ответа от него при заключении сделки с другими лицами нарушен не был. На предложение о выкупе истец свое согласие не дал, а потому Посохин Д.А. и Мальцев В.Т. вправе были продать 2/3 доли в спорном недвижимом имуществе Горлову С.А.
Действительно, при установленных выше обстоятельствах ответчики Посохин Д.А. и Мальцев В.Т. вправе были в соответствии с положениями ст. 246 ГК РФ продать свои доли за указанную в договоре сумму с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ, а истец вправе был согласиться или отказаться от покупки, но не предлагать свои условия договора.
Довод истца о том, что спорная доля в недвижимости была продана не за 60 000 000 рублей, а за меньшую цену, не подтвержден каким-либо объективными и достоверными доказательствами.
Доказательств того, что указанная в договоре купли-продажи сумма не была выплачена Горловым С.А. продавцам полностью или частично, также суду не представлено, сторонами сделки указанные обстоятельства не оспаривались.
Доводы истца о том, что Посохин Д.А., Мальцев В.Т. и покупатель Горлов С.А. обязаны были заключить между собой сделки по цене 2 575 000 руб., указанной в заключении эксперта, являются несостоятельными, основанными на ошибочном толковании норм права, поскольку положения статьи 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.
Стороны вправе самостоятельно определить цену сделки, и сам по себе факт реализации имущества по цене иной, чем рыночная стоимость, не может свидетельствовать о ничтожности сделки. Факт указания истца на рыночную стоимость спорной недвижимости лишь подтверждает наличие разногласий относительно цены объектов.
Таким образом, требования Посохина А.А. о признании оспариваемых сделок ничтожными в части цены товара и продаже ему долей в недвижимом имуществе по рыночной цене за 2 575 000 руб. не основаны на нормах закона.
Кроме того, за время судебного разбирательства Посохиным А.А. не представлено доказательств наличия у него денежной суммы, необходимой для приобретения спорной доли по цене, которую он оспаривает, то есть 30 000 000 рублей за каждую (как до истечения месячного срока предупреждения о продаже имущества, так и на момент обращения с иском в суд).
Таким образом, Посохин А.А. отказался от приобретения предложенных ему 2/3 долей в праве собственности на указанное имущество, поскольку не согласился с существенным условием договора купли-продажи недвижимости - его ценой.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы Посохина А.А. о нарушении преимущественного права покупки судебная коллегия не может признать состоятельными.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец Посохин А.А. также указывал на то, что сделки купли-продажи 2/3 доли в спорной недвижимости, заключенные между Посохиным Д.А., Мальцевым В.Т. и Горловым С.А. 15.12.2016 г., являются притворными, поскольку фактически прикрывают договор купли-продажи, заключенный на иных условиях, а также совершены ответчиками в условиях злоупотребления правом, выразившемся в совершении действий, направленных на обход преимущественного права покупки истца и судебного запрета, установленного определением суда.
Разрешая спор в этой части, суду первой инстанции надлежало исходить из того, что охраняемый законом интерес истца состоит в соблюдении его права преимущественной покупки, последствия нарушения которого не связаны с действительностью сделки, поскольку по недействительной сделке никакие права и обязанности переданы быть не могут.
Выбранный истцом способ судебной защиты права, а именно признание сделок недействительными по основанию их притворности и злоупотребления правом, не ведет к достижению юридически значимого для истца результата и не соответствует закону, который четко формулирует последствия нарушения права преимущественной покупки: При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
По общему правилу, при рассмотрении требования о признании сделки недействительной суд решает вопрос о применении последствий недействительности сделки (п. 2 ст. 166 и ст. 167 ГК РФ). Вместе с тем, поскольку по иску лица, чье преимущественное право покупки нарушено, предусмотрены специальные последствия (п. 3 ст. 250 ГК РФ), применение которых невозможно без подтверждения такого нарушения, суду надлежит установить факт нарушения преимущественного права покупки либо отсутствие такового.
Так, по сделкам, совершенным с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, специальные правила п. 2 ст. 170 ГК РФ указывают на такие последствия совершения притворных сделок, как применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки. Указанное дополнительно разъяснено судам в абзаце втором пункта 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". При этом в четвертом абзаце этого же пункта 87 названного Постановления, разъяснено, что прикрываемая сделка также может быть признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
Вместе с тем, при предъявлении такого иска истец не имеет права на удовлетворение требования о признании сделки недействительной (без применения специальных последствий, предусмотренных пунктом 3 ст. 250 Гражданского кодекса РФ), о чем разъяснено в абзаце 4 п. 14 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22.
В отличие от сторон притворных сделок, лицо, чье преимущественное право на приобретение доли нарушено, может требовать перевода прав и обязанностей покупателя.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Как установлено выше, преимущественное право покупки истца Посохина А.А. при совершении оспариваемых сделок нарушено не было.
Таким образом, у суда первой инстанции не имелось оснований, предусмотренных ст. ст. 10, 168 ГК РФ, для признания недействительными сделками оспариваемых договоров купли-продажи долей недвижимого имущества на основании положений п. 3 ст. 250 ГК РФ.
При таких обстоятельствах настоящее решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении Посохину А.А. заявленных им требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Рязанского районного суда Рязанской области от 31 июля 2018 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Посохина Александра Александровича к Посохину Дмитрию Александровичу, Мальцеву Василию Тимофеевичу, Горлову Сергею Александровичу о признании сделок по отчуждению недвижимого имущества частично недействительными, признании отсутствующим права собственности на имущество, переводе прав и обязанностей покупателя и признании права собственности на недвижимое имущество - отказать.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
