Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 августа 2021 года Дело N 33-2635/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:

председательствующего Гавриловой Е.В.

судей Иваниной Т.Н., Быковой Н.В.,

при секретаре Комкове С.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Рогожиной Н.Н., Чоудхури Е.В. на решение Центрального районного суда г.Тулы от 22 апреля 2021 года по гражданскому делу N 2-735/2021 по иску Рогожиной Н.Н., Чоудхури Е.В. к публичному акционерному обществу Сбербанк России, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области о защите вещного права.

Заслушав доклад судьи Гавриловой Е.В., судебная коллегия

установила:

Рогожина Н.Н., Чоудхури Е.В. обратились в суд с иском к публичному акционерному обществу Сбербанк России (далее - ПАО Сбербанк России, Банк), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (далее - Управление Росреестра по Тульской области) о защите вещного права, в котором просили исключить из реестра арестованного имущества и снять в регистрирующих органах любые ограничения и обременения, в том числе арест, ипотеку в силу закона, ипотеку в силу договора, запреты на совершение сделок с имуществом, запреты на проведение регистрационных и иных действий в отношении нежилого помещения N 1, назначение: нежилое, общей площадью 106 кв. метров, с кадастровым номером: N, с номерами на поэтажном плане 1-5, лит. "А", расположенное по адресу: <адрес> обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение от Чоудхури Е.В. к Рогожиной Н.Н., указав новым собственником Рогожину Н.Н. на основании договора купли-продажи от 22 декабря 2018 года.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что 22 декабря 2018 года между Чоудхури Е.В. (продавец) и Рогожиной Н.Н. (покупатель) была совершена сделка купли-продажи нежилого помещения N 1, назначение: нежилое, общей площадью 106 кв. метров, с кадастровым номером: N с номерами на поэтажном плане 1-5, лит. "А", расположенного по адресу: г<адрес>

Свои обязательства по договору купли-продажи от 22 декабря 2018 года стороны исполнили надлежащим образом и в полном объеме. Полная стоимость спорного объекта недвижимости в размере 2.050.000 рублей была передана покупателем (Рогожиной Н.Н.) продавцу (Чоудхури Е.В.) до заключения договора, что продавец и покупатель собственноручно подтвердили подписями в договоре купли-продажи от 22 декабря 2018 года.

Документы сданы сторонами по сделке на государственную регистрацию, о чем составлена соответствующая опись документов для оказания государственных услуг от 22 декабря 2018 года.

Из п. 6 договора купли-продажи, который одновременно является актом приема-передачи недвижимого имущества, следует, что спорное нежилое помещение приобретено Чоудхури Е.В. на основании договора купли-продажи от 12 июля 2011 года с использованием кредитных средств в размере 1.440.000 рублей, полученных последней по кредитному договору N 010-110/635-6 от 11 июля 2011 года. После совершения сделки регистрирующим органом в Единый государственный реестр внесена запись о наличии обременения на объект недвижимости в виде ипотеки в силу закона от 11 августа 2011 года.

13 ноября 2011 года Чоудхури Е.В. подписано согласие на внесудебный порядок обращения взыскания на вышеуказанное нежилое помещение, удостоверенное нотариусом г. Тулы Данко И.Э., после чего регистрирующим органом в Единый государственный реестр внесена запись о наличии обременения в виде ипотеки в силу договора.

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 от 29 марта 2017 года кредитный договор N 010-110/635-6 от 11 июля 2011 года, заключенный между ОАО "Сбербанк России" и Чоудхури Е.В., был реструктуризирован, график платежей изменен.

Рогожина Н.Н., зная о наличии обременения в виде ипотеки, до совершения сделки купли-продажи от 22 декабря 2018 года, предложила продавцу Чоудхури Е.В. погасить задолженность по кредитному договору N 010-110/635-6 от 11 июля 2011 года в целях прекращения любых обязательств перед ПАО "Сбербанк России" и снятии обременений с приобретаемого объекта недвижимости.

15 декабря 2018 года Рогожина Н.Н. передала Чоудхури Е.В. в качестве задатка денежную сумму в размере 670.000 рублей для погашения остатка долга по кредитному договору N 010-110/635-6 от 11 июля 2011 года, указав в соглашении о задатке цель использования денежных средств - для досрочного погашения кредитного договора N 010-110/635-6 от 11 июля 2011 года

19 декабря 2018 года Чоудхури Е.В. внесла денежную сумму в размере 652.407 рублей 75 копеек в счет погашения задолженности по кредитному договору N 010-110/635-6 от 11 июля 2011 года, что подтверждается чеком-ордером от 19 февраля 2018 года.

19 декабря 2018 года продавец по сделке - Чоудхури Е.В. обратилась в ПАО "Сбербанк России" с заявлением, а 21 декабря 2018 года с претензией о снятии обременений в отношении нежилого помещения N 1, назначение: нежилое, общей площадью 106 кв. метров, с кадастровым номером: 71:30:050304:543, с номерами на поэтажном плане 1-5, лит. "А", расположенного по адресу: <адрес> на которые получила ответ в виде справки о прекращении обязательств по кредитному договору N 010-110/635-6 от 11 июля 2011 года, с указанием на отсутствие у Банка финансовых и иных претензий в отношении Чоудхури Е.В. по кредитному договору N 010-110/635-6 от 11 июля 2011 года.

В связи с тем, что задолженность по вышеуказанному кредитному договору была полностью погашена, и имущество перестало быть залоговым, представителем ПАО "Сбербанк России" 21 декабря 2018 года подано заявление о снятии обременения в отношении спорного недвижимого имущества.

Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности по сделке купли-продажи была приостановлена по причине наложения судебным приставом-исполнителем ОСП Пролетарского района УФССП России по Тульской области постановлением от 20 декабря 2018 года запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении спорного нежилого помещения.

Однако, на момент совершения сделки, а также за день до её совершения, по состоянию на 21-22 декабря 2018 года, на официальном сайте Росреестра сведений о наличии каких-либо обременений и ограничений на нежилое помещение, кроме ипотеки, не имелось. Справку, выданную Тульским отделением N 8604 ПАО "Сбербанк России" о погашении кредитных обязательств, стороны по сделке представили совместно с пакетом документов для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

26 декабря 2018 года в адрес ПАО "Сбербанк России" было направлено заявление о предоставлении информации, касающейся оснований ареста отчуждаемой недвижимости, и отзыве запрета на совершение регистрационных действий.

В ответ на данное заявление ПАО "Сбербанк России" сообщило о наличии у Чоудхури Е.В. непогашенной задолженности по другим кредитным договорам, по которым ведется исполнительное производство судебными приставами. При этом, уведомление о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) права за N 71/0001/041/2018-3412 от 21 декабря 2018 года Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии направлено 26 декабря 2018 года.

Продаваемое нежилое помещение на сегодняшний день принадлежит Чоудхури Е.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11 августа 2011 года N 71-АГ 445214, о чем сделана регистрационная запись за N 71-71-01/046/2011-127.

Учитывая приведенные обстоятельства, истцы считают, что имеет место нарушение их прав, так как обязательства сторон по договору купли-продажи нежилого помещения N 1 назначение: нежилое, общей площадью 106 кв. метров, с кадастровым номером: N с номерами на поэтажном плане 1-5, лит."А", расположенного по адресу: <адрес> были ими полностью исполнены. Законным владельцем спорного нежилого помещения является Рогожина Н.Н., право собственности которой возникло на основании ст.ст. 218, 233 ГК РФ, а также договора купли-продажи. Чоудхури Е.В. фактически уже не является собственником спорного нежилого помещения, ипотека ею погашена, что подтверждается справкой Банка, имущество в полном объеме она передала Рогожной Н.Н., деньги в полном объеме получила.

Квитанции об оплате коммунальных платежей приходят на имя продавца, обременение в виде ипотеки до настоящего времени не снято, из-за чего Чоудхури Е.В. выдвигаются финансовые требования со стороны Банка в отношении нежилого помещения. Не принадлежащее ей имущество хотят продать с публичных торгов, что приведет к нарушению прав каждого истца.

Возможности исполнить свою обязанность по передаче титула и права распоряжения нежилым помещением Рогожиной Н.Н. путем государственной регистрации перехода права собственности, Чоудхури Е.В. не имеет.

Определением суда от 17 марта 2021 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено УФССП России по Тульской области.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Чоудхури Е.В. заявленные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить.

Истец Рогожина Н.Н. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила; уполномочила представлять свои интересы в суде Чехову О.В. на основании доверенности.

Представитель истцов Чоудхури Е.В. и Рогожиной Н.Н. по доверенности Чехова О.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ПАО Сбербанк России по доверенности Королева К.В. в судебном заседании исковые требования Чоудхури Е.В. и Рогожиной Н.Н. просила оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Тульской области по доверенности Касьянова Л.Ю. в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки не уведомила, в представленном возражении на иск просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исключив Управление из числа ответчиков., при отказе истца от исключения из числа ответчиков, в удовлетворении

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ОСП Пролетарского района города Тулы УФССП России по Тульской области, УФССП России по Тульской области в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещались надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Решением Центрального районного суда г.Тулы от 22 апреля 2021 года в удовлетворении заявленных исковых требований Рогожиной Н.Н. и Чоудхури Е.В. отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе истцы Рогожина Н.Н. и Чоудхури Е.В. просят отменить решение суда первой инстанции, считая его незаконным и необоснованным, постановленном при неправильном применении норм действующего законодательства к возникшим правоотношениям. Указывают на свое несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что только титульный собственник вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от ареста и обращают внимание на то, что собственником недвижимого имущества- нежилого помещения N 1 назначение: нежилое, общей площадью 106 кв. метров, с кадастровым номером: N, по договору уже является истец Рогожина Н.Н., которая в ислу ст. ст. 304,305 ГК РФ вправе требовать устранения нарушений ее прав.

Проверив материалы дела в порядке ст. 327-1 ГПК РФ, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения истца Чоудхури Е.В., представителя истцов Чоудхури Е.В. и Рогожиной Н.Н. по доверенности Чеховой О.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы и просивших об отмене решения Центрального районного суда г.Тулы от 22 апреля 2021 года, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы сторон и обосновано пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных Чоудхури Е.В., Рогожиной Н.Н. исковых требований.

Этот вывод подробно мотивирован судом в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое помещение N 1, назначение: нежилое, общей площадью 106 кв. метров, с кадастровым номером: N с номерами на поэтажном плане 1-5, лит. "А", расположенное по адресу: г<адрес> принадлежит на праве собственности Чоудхури Е.В.

Названное нежилое помещение приобретено Чоудхури Е.В. с привлечением кредитных средств в размере 1.440.000 рублей ПАО "Сбербанк России" полученных на срок до 9 июля 2021 года на основании кредитного договора N 010-110/635-6 от 11 июля 2011 года.

26 сентября 2011 года между ПАО Сбербанк России и Чоудхури Е.В. заключен договор ипотеки N 010-110/635-6и, по условиям которого спорное нежилое помещение является предметом залога (п. 1.2).

Указанные договоры явились основанием для регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области ряда обременений, а именно: ипотеки в силу закона с 11 августа 2011 года на срок 120 месяцев с даты выдачи 12 июля 2011 года в пользу ПАО Сбербанк России на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 12 июля 2011 года; ипотеки с 11 ноября 2011 года по 9 июля 2021 года в пользу ПАО Сбербанк России на основании договора ипотеки от 26 сентября 2011 года N 010-110/635-6и, дата регистрации 11 ноября 2011 года.

15 декабря 2018 года между Чоудхури Е.В. (продавец) и Рогожиной Н.Н. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения (соглашение о задатке), в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем, не позднее 15 января 2020 года, договора купли-продажи спорного нежилого помещения (п.п. 1.1, 1.2 договора).

Истцом в соответствии с п. 2.1 предварительного договора в счет причитающихся платежей по основному договору купли-продажи покупателю передан задаток в размере 670.000 рублей для досрочного погашения указанного выше кредита, что лицами, участвующими в деле, не оспаривалось.

Согласно п. 2.2 договора покупатель приобретает нежилое помещение за цену 2.050.000 рублей, из которых 670.000 рублей - задаток по настоящему договору, а также суммы, переданные по соглашениям о задатке от 15 апреля 2018 года в размере 200.000 рублей и 100.000 рублей от 30 сентября 2018 года, оставшаяся часть передается покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи, а именно 1.080.000 рублей путем передачи долговых расписок на имя Чоудхури Е.В.

В п. 1.3.3 договора отражено, что нежилое помещение имеет ограничение права - ипотеку в силу закона в пользу ПАО Сбербанк России, которое должно быть снято на момент подписания основного договора купли-продажи путем закрытия долговых обязательств по кредитному договору N 010-110/635-6 от 11 июля 2011 года.

19 декабря 2018 года Чоудхури Е.В. внесла полученные от Рогожиной Н.Н. денежные средства в размере 652.407 рублей 75 копеек на счет ПАО "Сбербанк России" для погашения кредитных обязательств по кредитному договору N 010-110/635-6 от 11 июля 2011 года, что подтверждается чеком-ордером N 24 от 19 декабря 2018 года.

ПАО Сбербанк России представило Чоудхури Е.В. справку о прекращении обязательств последней по кредитному договору N 010-110/635-6 от 11 июля 2011 года, а также об отсутствии у Банка финансовых и иных претензий к ответчику по названному договору.

22 декабря 2018 года между Чоудхури Е.В. и Рогожиной Н.Н. заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения.

В п. 3 договора указано, что нежилое помещение продано за 2.050.000 рублей, которые покупатель передал продавцу полностью до подписания настоящего договора. Факт передачи денежных средств подтвержден расписками в получении денежных средств и соглашениями о задатке: 500.000 рублей получены на основании расписки от 9 декабря 2014 года; 350.000 рублей - расписка от 27 апреля 2015 года; 200.000 рублей - расписка от 20 ноября 2015 года; 30.000 рублей - расписка от 12 мая 2016 года; 200.000 рублей - соглашение о задатке от 15 апреля 2018 года; 100.000 рублей - соглашение о задатке от 30 сентября 2018 года; 670.000 рублей - соглашение о задатке от 15 декабря 2018 года.

Пунктом 5 названного договора установлена гарантия продавца на то, что до его подписания спорное нежилое помещение никому не продано, не заложено, не подарено, запрещения, отчуждения и ареста нет. Судебного спора о нем не имеется. Ограничений (обременении) права собственности на указанный объект нет.

В тот же день Рогожиной Н.Н. и Чоудхури Е.В. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области подано заявление о государственной регистрации перехода права в отношении спорного объекта недвижимости.

26 декабря 2018 года на основании заявления Чоудхури Е.В. государственным регистратором Управления Росреестра по Тульской области осуществление действий по регистрации права собственности (перехода права) в отношении спорного объекта недвижимости приостановлено в соответствии с ч. 1 ст. 30 Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" до 25 июня 2019 года.

26 июня 2019 года государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации до снятия запрета в связи с тем, что в орган регистрации прав поступил акт уполномоченного органа о запрете совершать регистрационные действия с недвижимым имуществом.

В адрес покупателя Рогожиной Н.Н. и продавца Чоудхури Е.В. направлены соответствующие уведомления о приостановлении государственной регистрации, соответственно, 26 декабря 2018 года и 26 июня 2019 года.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы просят исключить спорный объект недвижимости из реестра арестованного имущества, снять в регистрирующих органах в отношении него любые ограничения и обременения, в том числе ипотеку в силу закона и в силу договора, запреты на совершение сделок с имуществом, запреты на проведение регистрационных и иных действий в отношении нежилого помещения, а также обязать Управление Росреестра по Тульской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение от Чоудхури Е.В. к Рогожиной Н.Н., указав новым собственником Рогожину Н.Н., на основании договора купли-продажи от 22 декабря 2018 года.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФа подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Регулирование отношений, возникающих в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".