Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 мая 2021 года Дело N 33-2633/2021

06 мая 2021 г. судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Бабкиной Г.Н.,

судей Ваулина А.Б., Копылова В.В.,

при секретаре Кузьминой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда в городе Воронеже по докладу судьи Копылова В.В.

гражданское дело N 2-691/2020 по иску Божанова Сергея Игоревича к Путиёву Алексею Митрофановичу о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании уплаченной по указанному договору денежной суммы

по апелляционной жалобе Путиёва А.М.

на решение Рамонского районного суда Воронежской области от 13 ноября 2020 г.,

(судья Попов А.В.),

УСТАНОВИЛА:

Божанов С.И. (далее - истец, покупатель) обратился в суд с иском к Путиёву А.М. (далее - ответчик, продавец) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 27.02.2020 (далее - спорный договор) и взыскании уплаченных по нему денежных средств в размере 700000 рублей, обосновав свои требования тем, что между сторонами была заключена указанная сделка купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью 986 м2, из категории: земли населенных пунктов; вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС), расположенного по адресу: <адрес> (далее - спорный земельный участок). Как указано истцом, данный земельный участок планировался им к использованию в соответствии с его целевым назначением, однако из письма ООО "Газпром трансгаз Москва" N от 19.03.2020 ему стало известно, что большая часть земельного участка с кадастровым номером 36:25:6945026:465 расположена в 150-метровой зоне минимальных расстояний от оси магистрального газопровода-отвода к ГРС "Ямное", Ду 400 мм, Рраб 5,4 Мпа, что препятствует любому строительству в зоне минимальных расстояний до магистрального газопровода и потому приобретённый им у ответчика земельный участок не может использоваться для ИЖС ввиду наличия в законе прямого запрета. По мнению Божанова С.И. продавец не мог не знать об указанных ограничениях на проданный земельный участок, поскольку длительное время владел им и должен был быть осведомлён о всех существующих ограничениях, однако не сообщил о них покупателю, чем намеренно ввёл его в заблуждение. Таким образом, ответчик существенно нарушил условия договора купли-продажи земельного участка, так как его характеристики явно не соответствуют заявленным в договоре существенным условиям и земельный участок не может использоваться им в тех целях, на которые он рассчитывал при его приобретении, чем истцу причинён существенный ущерб, что является основанием для расторжения указанной сделки и возврата уплаченных по договору денежных средств. Направленное покупателем 04.06.2020 в адрес продавца предложение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 27.02.2020 по соглашению сторон, оставлено ответчиком без должного внимания, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд за защитой своих прав (л.д. 9-11).

Решением Рамонского районного суда Воронежской области от 13.11.2020 эти исковые требования удовлетворены в полном объёме (л.д. 170-176).

В апелляционной жалобе Путиёв А.М. просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении требований истца в полном объёме, указав, что не предоставлял истцу как покупателю недостоверную информацию относительно проданного земельного участка (л.д. 199-202).

В судебном заседании представитель истца по доверенности Иванкин М.В., а также представитель третьего лица ООО "Газпром трансгаз Москва" по доверенности Гришко М.В. настаивали на законности оспариваемого ответчиком судебного акта и отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, заявлений и ходатайств об отложении слушания дела не заявлено, что с учётом части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), позволяет рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, исследовав и обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1 и 2 пункта 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В соответствие с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.п. 1-2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Как то предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

В соответствие с п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт, при этом продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из материалов настоящего гражданского дела следует и установлено судом первой инстанции, что на основании договора купли-продажи от 27.02.2020 Божановым А.М. приобретён у Путиёва А.М. за 700000 рублей земельный участок с кадастровым номером N, площадью 986 м2, относящийся к категории земель населенных пунктов с разрешённым использованием: для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 12-15).

Право собственности истца на приобретённый по этому договору купли-продажи от 27.02.2020 земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Воронежской области, о чём в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сделана запись регистрации N от 11.03.2020 (л.д. 19-21).

Разрешая заявленные покупателем земельного участка требования и удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из того, что побудительным мотивом заключения договора купли-продажи у истца явилось намерение строительства индивидуального жилого дома, которое после заключения договора купли-продажи было исключено, поскольку письмом начальника филиала ООО "Газпром трансгаз Москва" "Воронежское ЛПУМГ" от 19.03.2020 N новому собственнику было сообщено, что большая часть земельного участка с кадастровым номером N расположена в 150-метровой зоне минимальных расстояний от оси магистрального газопровода-отвода к ГРС "Ямное", Ду 400 мм, Рраб 5,4 Мпа, и указано, что любое строительство в зоне минимальных расстояний магистрального газопровода категорически запрещено. Для возможности согласования строительства на указанном земельном участке Божанову С.И. было рекомендовано обратиться в эксплуатирующую организацию - ООО "Газпром трансгаз Москва" (л.д. 22).

В свою очередь ООО "Газпром трансгаз Москва" письмом от 18.08.2020 N, истцу было сообщено, что вблизи земельного участка с кадастровым номером N находится объект Единой системы газоснабжения, принадлежащий ПАО "Газпром", эксплуатируемый филиалом ООО "Газпром трансгаз Москва" - "Воронежское ЛПУМГ", газопровод-отвод к ГРС "Ямное", Ду 400 мм, и фактически подтверждено, что Правилами охраны магистральных газопроводов, утверждёнными постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 N 1083, охранная зона магистрального газопровода составляет 25 метров в обе стороны от оси каждого газопровода, а в соответствии с таблицей 4 СП 36.13330.2012 "Магистральные трубопроводы" (Актуализированная редакция СНиП 2.05.06-85* "Магистральные трубопроводы") минимальные расстояния до населённых пунктов составляют 150 метров от оси газопровода-отвода к ГРС "Ямное" в обе стороны, тогда как земельный участок истца расположен на удалении 114 метров до ближайшей границы земельного участка и на удалении 161 метр до дальней границы земельного участка от оси газопровода - отвода к ГРС "Ямное" (л.д. 67-69), что подтверждается актом замера расстояния от оси магистрального газопровода до спорного земельного участка, составленного 16.04.2020 коллегиально сотрудниками ООО "Газпром трансгаз Москва" - "Воронежское ЛПУМГ" при участии собственника Божанова С.И. и главы администрации Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области (л.д. 98-99).

Газопровод-отвод к ГРС "Ямное" ДУ 400 мм зарегистрирован в государственном реестре опасных производственных объектов, что подтверждается приложением к свидетельству о регистрации с регистрационным N N от 30.05.2019, выданным Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору (л.д. 141-142).

Удовлетворяя заявленные покупателем в исковом порядке требования, суд первой инстанции исходил из недобросовестности ответчика Путиёва А.М. при заключении договора купли-продажи земельного участка ввиду не сообщения покупателю о существующих ограничениях на индивидуальное жилищное строительство на отчуждаемом земельном участке из-за установленной охранной зоны газопровода и прямого запрета на строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах предусмотренных законодательством минимальных расстояний.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами районного суда по существу спора, поскольку они противоречат действующему законодательству, регулирующему правоотношения, связанные с расторжением договора купли-продажи земельного участка, а также не учитывают всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, - ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде установления границ охранной зоны магистрального газопровода (путепровода) к ГРС "Ямное", Ду 400 мм, Рраб 5,4 Мпа, т.е. территории с особыми условиями использования на момент заключения договора купли-продажи не было зарегистрировано в ЕГРН и ответчик-продавец по факту не предоставлял и не мог предоставить не соответствующие действительности сведения о принадлежащем ему земельном участке при заключении договора, вопреки утверждениям истца-покупателя.

Положениями п. 1 ст. 10 ГК РФ установлен прямой запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в силу п. 2 той же статьи, в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом; согласно п. 4 той же статьи, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учётом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

По смыслу приведённых выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного ст. 10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ.

В рассматриваемом случае из содержания спорного договора купли-продажи усматривается, что договор не содержит указания на какие-либо иные цели использования земельного участка кроме как - для индивидуального жилищного строительства, оснований для расторжения договора купли-продажи по мотиву существенного нарушения условий договора продавцом в связи с несообщением им покупателю сведений об ограничениях в использовании земельного участка, исключающих возможность его использования по целевому назначению, и возврата уплаченной стоимости такого имущества не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Оснований полагать, что при заключении требуемого покупателем к расторжению договора купли-продажи земельного участка не была соблюдена письменная форма сделки, не осуществлена её государственная регистрация, в подписанном истцом тексте договора не были указаны все существенные условия договора, не имеется.

В рассматриваемом случае заключение спорного договора не противоречит действующему законодательству - положениям пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 554, абзаца 2 пункта 1 статьи 460 ГК РФ, пункту 1 статьи 37 ЗК РФ, доказательств обременения права собственности продавца либо покупателя на земельный участок правами третьих лиц в ходе рассмотрения судебного спора представлено не было, обстоятельств того, что продавец знал или должен был знать о существующих для него и в последующем для истца ограничениях, за исключением общедоступных, не доказано.

Судебная коллегия находит, что продавец при заключении договора купли-продажи предоставил покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, а правильнее - об отсутствии таковых, что также подтверждается содержанием Выписки из ЕГРН от 11.03.2020, полученной непосредственно покупателем после регистрации спорной сделки, в пункте 4 Раздела 2 которой не упоминается об ограничении прав и обременении приобретённого истцом у ответчика объекта недвижимости (л.д. 20).

Таким образом, оснований для расторжения договора купли-продажи от 27.02.2020 земельного участка с кадастровым номером N и взыскании с ответчика в пользу истца уплаченных за этот объект недвижимости денежных средств в размере 700000 рублей в рассматриваемом случае не имеется, а потому решение районного суда подлежит отмене полностью.

При принятии такого решения судебная коллегия также полагает необходимым отметить, что по делу в целом не доказана невозможность использования спорного земельного участка по его целевому назначению и безусловное лишение истца непосредственно ответчиком того, на что покупатель вправе был рассчитывать при заключении договора.

В соответствие с ч. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), определённым ч. 3 ст. 6 ЗК РФ как часть земной поверхности и имеющей характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой вещи.

Государственный кадастровый учёт земельных участков до 01.01.2017 осуществлялся на основании ст. 70 ЗК РФ в соответствии с требованиями Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре, Закон N 221-ФЗ).

Согласно ст. ст. 1 и 4 этого Закона государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, в том числе сведений о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных названным Законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом и сведения в него вносятся органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном порядке документов

В силу положений ст.ст. 1, 7 Закон о кадастре, сведения государственного кадастра недвижимости подтверждали существование определённого объекта недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости). Если объектом недвижимости является земельный участок, в государственный кадастр недвижимости подлежали внесению сведения о местоположении его границ.

Государственным кадастровым учётом недвижимого имущества (далее - кадастровый учёт) признавались действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждали существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждали прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно п. 1 ст. 7 Закона о кадастре описание местоположения границ земельного участка относятся к уникальным характеристикам объекта недвижимости.

В соответствии ч. 1 ст. 16 Закона N 221-ФЗ кадастровый учёт осуществлялся в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Как то было установлено Законом о кадастре, обязательным для осуществления кадастрового учёта являлось предоставление межевого плана.

В силу п. 1 ст. 38 Закона N 221-ФЗ межевой план представлял собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определённые внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.