Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 августа 2021 года Дело N 33-2632/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего Чупошева Е.Н.,

судей коллегии Дампиловой Ц.В., Вагановой Е.С.,

при секретаре Долонове Ц.-Н.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ гражданское дело по исковому заявлению Бошикян Н.С., Дашиевой С.К., Иванова С.А., Родионовой А.В. к ООО Специализированный застройщик "Бест плюс", индивидуальному предпринимателю Гармаевой Т.С. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе представителя истцов Бурлова Н.А. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 30 апреля 2021 года, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Чупошева Е.Н., ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы и возражений, выслушав пояснения представителя истцов и третьего лица Бурлова Н.А., поддержавшего доводы жалобы, ответчика Гармаеву Т.С., ее представителя по доверенности Дорошкевича С.А., представителя ответчика ООО Специализированный застройщик "Бест плюс" по доверенности Мангутовой Т.А., не согласившихся с доводами апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы Бошикян Н.С., Родионова А.В., Иванов С.А., Дашиева С.К., обращаясь в суд с иском в лице представителя по доверенностям Бурлова Н.А. к ответчикам ООО Специализированный застройщик "Бест плюс", ИП Гармаевой Т.С., на основании п.2 ст.168 ГК РФ, просят признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от ...., заключенного между ООО СЗ "Бест плюс" и ИП Гармаевой Т.С.; применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о регистрации перехода к ИП Гармаевой Т.С. права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: <...>.

Свои требования мотивировали тем, что являются собственниками квартир в МКД, застройщиком которого являлся ООО СЗ "Бест плюс", кроме того, Дашиева С.К. является собственником машино-места в подземной парковке. В .... истцам стало известно, что ООО СЗ "Бест плюс" зарегистрировал право собственности на расположенное в цокольном этаже нежилое помещение, в соответствии с договором купли-продажи от ...., заключенным между ООО СЗ "Бест плюс" и ИП Гармаевой Т.С., право собственности перешло к ИП Гармаевой. Полагают, что регистрация и заключение в последующем договора купли-продажи нежилого помещения являются незаконными, поскольку указанное недвижимое имущество относится к местам общего пользования и находилось в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений. ООО СЗ "Бест плюс" зарегистрировало за собой право собственности со злоупотреблением права, с совершением действий в обход закона, с нарушением прав третьих лиц - собственников жилых и нежилых помещений в МКД.

Истцы, извещенные о рассмотрении дела, в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия, с участием их представителя.

Представитель истцов Бурлов Н.А., действующий на основании доверенностей, являющийся также представителем третьего лица ООО "Городская управляющая организация" по доверенности, поддержал заявленные требования, пояснил, что заключение кадастрового инженера свидетельствует о том, что спорные помещения отнесены к общему имуществу автостоянки, к которой ООО СЗ "Бест плюс" отношения не имеет и не имел права ими распоряжаться, нарушены права собственников автостоянки. Данные нежилые помещения относятся к общей собственности собственников жилых и нежилых помещений в МКД, поскольку подземная автостоянка как отдельный объект недвижимости на кадастровом учете не состоит, как и проезды и проходы в ней, что при этом не означает их отсутствие. Полагал, что обстоятельства, установленные при рассмотрении дела, свидетельствуют о мнимости сделки, заключенной между ООО СЗ "Бест плюс" и ИП Гармаевой Т.С., поскольку помещение фактически передано не было, указанная сделка совершена лишь для придания видимости законности регистрации права на помещение в целях реализации документов в спорах Гармаевой Т.С. и ООО "Городская управляющая организация". Также указанный договор является безденежной сделкой, доказательств оплаты со стороны Гармаевой в материалах дела не имеется.

Ответчик Гармаева Т.С., в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности Дорошкевич С.А. исковые требования не признал. Пояснил, что спорное имущество не относится к общедомовому имуществу, такого понятия как "общее имущество собственников автостоянки" законом не предусмотрено, права истцов не затронуты, иск подан с целью защитить самовольный захват спорных помещений ООО "ГУО". Представил письменные возражения по иску.

Представитель ООО СЗ "Бест плюс" Мангутова Т.А. действующая по доверенности, возражала по требованиям, просила в иске отказать, поскольку спорное имущество не относится к общему имуществу МКД, иск подан истцами безосновательно, представила письменные возражения по иску.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по РБ в судебное заседание не явился, ранее представитель Бурдуковская Е.И. пояснила, что Управлением Росреестра по РБ сделка была зарегистрирована на основании представленных документов, в том числе технического плана, в котором спорные помещения не относятся к помещениям общего пользования. Представила копию технического плана в части подземной автостоянки и спорных нежилых помещений, представила письменный отзыв по иску.

Суд постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе представитель истцов Бурлов Н.А. просит отменить решение суда, исковые требования удовлетворить. Указывает, что согласно проектной и технической документации, спорное помещение проектировалось и планировалось как комната охраны и отдыха, где расположен пульт управления охранной пожарной сигнализации всех жилых и нежилых помещений МКЖ и относилось к общей собственности. Спорное помещение указано в заключении кадастрового инженера как помещение N... - ... кв.м. (комната охраны и отдыха), относящееся к общему имуществу подземной автостоянки. Помещение комнаты охраны в силу функционального использования для нужд МКД, является общей собственностью. Право собственности на комнату охраны собственников помещений в МКД, в том числе истцов, на момент регистрации права за ООО СЗ "Бест плюс", уже было зарегистрировано за собственниками помещений и машиномест в МКД. Регистрация ООО СЗ "Бест плюс" права собственности на спорное помещение осуществлена со злоупотреблением права, сопряжена с совершением действий в обход закона, повлекла существенное нарушение прав и законных интересов третьих лиц - собственников жилых и нежилых помещений в МКД. ООО СЗ "Бест плюс" к подземной автостоянке отношения не имело и не имеет, собственником машиномест или других помещений в автостоянке не являлся и не является, соответственно, зарегистрировать за собой право собственности на указанное помещение не могло. Подземная автостоянка в МКД как отдельный объект недвижимости на кадастровом учете не состоит, как и проезды и проходы к ней, а также другие помещения. В связи с этим, считает, что спорное помещение, как и проезды и проходы в автостоянке, другие помещения в ней, относятся к общей собственности собственников жилых и нежилых помещений и машиномест в МКД. Суд не рассмотрел доводы истцов об основаниях ничтожности сделки, предусмотренных п.2 ст.168 ГК РФ, как совершенной с нарушением закона и прав третьих лиц (не заключавших сделку), а также о злоупотреблении правом со стороны участников сделки.

Истцы, представитель Управления Росреестра по РБ (имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя), извещенные о рассмотрении дела, в суд апелляционной инстанции не явились, согласно ст.ст.167, 327 ГПК РФ, дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив материалы дела и обсудив их в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений, коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В соответствии с п.1 и п.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п.2 ст.168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Обращаясь с требованиями, истцы указывают на то, что их законные права и интересы как собственников жилых помещений и машино-места затронуты, из общего имущества МКД незаконно выведена часть нежилых помещений относящихся к общему имуществу МКД.

Судом установлено, что ... г. зарегистрировано право собственности ООО СЗ "Бест плюс" на помещение с кадастровым номером ... на основании разрешения на ввод в эксплуатацию.

.... между ООО СЗ "Бест плюс" и ИП Гармаевой Т.С. заключен договор купли-продажи нежилого помещения. По условиям договора ООО СЗ "Бест плюс" продает, а ИП Гармаева Т.С. приобретает в собственность нежилое помещение площадью ... кв.м., расположенное в цокольном этаже по адресу: <...>. Указанное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N..., выданного МУ "<...>" ...., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от .... Помещение, назначение - <...>. Площадь ... кв.м. Цокольный этаж Nб/н, кадастровый номер ....

Руководствуясь положениями ч.3 ст.17 Конституции РФ, п.4 ст.1, п.1 ст.166, п.1 ст.167, п.1 ст.170, п.4 ст.244, п.1 ст.549, п.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, разъяснениями, содержащимися в п.78, п.86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходя из сведений технического плана здания, пришел к выводу, что спорные нежилые помещения не отнесены к общему имуществу многоквартирного жилого дома, указав на отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что помещение было создано на средства собственников помещений многоквартирного дома. Само по себе нахождение пульта пожарной сигнализации в спорном помещении не является безусловным основанием для возникновения права общей собственности собственников в МКД. При указанных обстоятельствах, суд не нашел нарушенными законные права и интересы истцов заключением спорного договора.

Отклоняя доводы представителя истцов о том, что данное имущество относится к общему имуществу подземной автостоянки, суд исходил из того, что они не основаны на законе (закон не содержит такого понятия как общее имущество подземной автостоянки).

Также судом отклонены и доводы о мнимости сделки, поскольку нежилое помещение покупателем осмотрено до подписания договора, оценено сторонами в 525 000 руб., расчет между сторонами произведен в день подписания договора.

Суд указал, что в данном случае воля обеих сторон была направлена соответственно на прекращение и возникновение права собственности по договору купли-продажи, ООО СЗ "Бест плюс" выразил волю на продажу имущества, а ИП Гармаева Т.С. имела намерение приобрести имущество и выразила согласие на приобретение в собственность нежилого помещения мотивы их приобретения в собственность не имеют правового значения. При этом стороны по договору не ссылались на неисполнение договора.

Коллегия с данными выводами суда соглашается, отмечая следующее.

На основании пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно положениям статьи 209 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и пункте 1 статьи 36 ЖК РФ.

Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 марта 2010 года N 13391/09 по делу N А65-7624/2008, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В пункте 58 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

Как усматривается из копии рабочей документации .... и проектной декларации от ... г. многоквартирного жилого комплекса по ул.<...>, автостоянка размещается в подземном этаже блока В, количество нежилых помещений - ..., количество машиномест автостоянки - ....

По сведениям Управления Росреестра по РБ, постановка на учет жилого дома с присвоением кадастрового номера ..., в том числе расположенного в нем нежилого помещения с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., осуществлена Управлением ... г. в соответствии с ч.1 ст.19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и приложенного к нему технического плана многоквартирного дома, подготовленного кадастровым инженером. Во включенных в состав приложения технического плана фрагментах проектной документации, используемой кадастровым инженером для его подготовки, а также в соответствующем реквизите технического плана, не содержится сведений об отнесении нежилого помещения, площадью ... кв.м., расположенного в цокольном этаже многоквартирного дома, к общему имуществу многоквартирного дома (л.д.130, т.1).

Суд апелляционной инстанции исследовал заключение кадастрового инженера (л.д.185, т.1), из которого не следует, что помещение комнаты охраны и отдыха в цокольном этаже N... - ... кв.м., учитываемое в составе помещения подземной автостоянки площадью ... кв.м., относилось бы к составу общего имущества МКД.

Таким образом, не все нежилые помещения спорного МКД входят в состав общего имущества. В указанном жилом доме оборудованы помещения, не входящие в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.

Исходя из сведений технической документации, включая заключение кадастрового инженера и сведений Управления Росреестра по РБ, спорное нежилое помещение, учитываемое в составе помещения подземной автостоянки, которая проектировалась на размещение ... машиномест, нельзя отнести к составу общего имущества многоквартирного дома.

Как правильно указано судом первой инстанции, само по себе наличие инженерных коммуникаций в спорном нежилом помещении, не является безусловным основанием для возникновения права общей совместной собственности жильцов многоквартирного дома и не свидетельствует об отнесении такого помещения к общему имуществу.

Относимые и допустимые доказательства, безусловно подтверждающие факт использования истцами спорного помещения именно в целях обслуживания нужд собственников помещений многоквартирного жилого дома с момента возникновения право собственности, в материалах дела отсутствуют. Подвал МКД состоит из ряда изолированных помещений, что также свидетельствует о невозможности их использования жильцами в спорный период.

Коллегия приходит к выводу, что, исходя из материалов дела, проектной документации, спорное помещение здания, включая подземную автостоянку, изначально были предназначены (учтены, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, не использовались в качестве общего имущества домовладельцами; доступ к которым имеется в любое время суток и препятствий со стороны общества не имеется; право собственности у ответчика на спорное помещение возникло на законных основаниях.

Доводы жалобы о том, что право собственности на комнату охраны собственников помещений в МКД, в том числе истцов, на момент регистрации права за ООО СЗ "Бест плюс", уже было зарегистрировано за собственниками помещений и машиномест в МКД; регистрация ООО СЗ "Бест плюс" права собственности на спорное помещение осуществлена со злоупотреблением права, сопряжена с совершением действий в обход закона, повлекла существенное нарушение прав и законных интересов третьих лиц - собственников жилых и нежилых помещений в МКД; ООО СЗ "Бест плюс" к подземной автостоянке отношения не имело и не имеет, собственником машиномест или других помещений в автостоянке не являлся и не является, соответственно, зарегистрировать за собой право собственности на указанное помещение не могло; спорная сделка совершена с нарушением закона и прав третьих лиц (не заключавших сделку), а также о злоупотреблении правом со стороны участников сделки, - подлежат отклонению, как несостоятельные.

По смыслу положений ст. ст. 11, 12 ГК РФ и ст. 3 ГПК РФ, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов их защиты.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.