Определение Судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 мая 2021 года Дело N 33-2628/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе: председательствующего Мананниковой Т.А.,

судей Романовой Н.В. и Рассошенко Н.П.,

при секретаре Шинаковой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске 05 мая 2021 года дело по апелляционной жалобе третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Турубанова Д.Е. на решение Вилегодского районного суда Архангельской области от 28 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Рассошенко Н.П., судебная коллегия

установила:

Терентьева Н.В. обратилась в суд с иском, в котором с учетом уточнения просила признать отсутствующим право собственности Воронцова М.М. на квартиру N в доме <адрес> с кадастровым N, признать за ней право собственности на указанное жилое помещение, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование исковых требований указала, что ООО "Урдомаинвестстрой", осуществляющим строительство многоквартирного дома <адрес> были привлечены денежные средства граждан по схеме, отличной от формы договора долевого участия в строительстве. Директор ООО "Урдомаинвестстрой" Узбеков В.В. на стадии получения разрешения на строительство жилого дома заключил с ней и иными лицами в отношении всех строящихся в указанном доме квартир соглашения о намерении заключить договоры купли-продажи квартир, которые по своей сути являлись договорами долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Условия договоров в части оплаты стоимости квартир исполнены в полном объеме, однако после ввода жилого дома в эксплуатацию в июне 2017 года квартира N, являющаяся предметом соглашения о намерениях между ней и Узбековым В.В., ей не передана.

Судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в рассмотрении дела привлечены директор ООО "Урдомаинвестстрой" Узбеков В.В. и кредитор ООО "Урдомаинвестстрой" Турубанов Д.Е.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Решением Вилегодского районного суда Архангельской области от 28 сентября 2020 года исковые требования Терентьевой Н.В. удовлетворены. Признано отсутствующим право собственности Воронцова М.М. на квартиру N в доме <адрес> с кадастровым N, общей площадью <данные изъяты> кв.м. За Терентьевой Н.В. признано право собственности на квартиру N в доме <адрес> с кадастровым N, общей площадью <данные изъяты> кв.м. С ООО "Урдомаинвестстрой" в пользу Терентьевой Н.В. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 434,26 руб. Отменены меры по обеспечению иска в виде запрета ООО "Урдомаинвестстрой" совершать действия по отчуждению квартиры N, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый N.

С данным решением не согласилось третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Турубанов Д.Е., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить в части признания за Терентьевой Н.В. права собственности на квартиру N в доме <адрес> с кадастровым N, в удовлетворении исковых требований Терентьевой Н.В. в данной части отказать. Указано, что в качестве доказательства оплаты стоимости квартиры судом принята справка о выплате стоимости квартиры, выданная истцу ООО "Урдомаинвестстрой" 23 декабря 2017 года. Данная справка в отсутствие первичных платежных документов не является доказательством фактической оплаты стоимости квартиры. Исходя из выписки по расчетному счету общества, денежные средства от истца не поступали. В обоснование принятого решения суд сослался на подписание между истцом и обществом акта приема-передачи квартиры в 2019 году и на отсутствие между истцом и обществом спора относительно оплаты стоимости квартиры. Со стороны ООО "Урдомаинвестстрой" ранее уже имело место документальное оформление перехода права собственности на ряд квартир, в том числе спорную квартиру, в пользу ответчика Воронцова М.М. Решением суда по делу N 2-1/2019 установлено, что фактически стоимость квартир Воронцовым М.М. не была уплачена обществу, в связи с чем договор был признан недействительным, а квартиры возвращены обществу. Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении директора ООО "Урдомаинвестстрой" и наличии оснований усомниться в достоверности любых документов, подписанных от имени общества. Вывод суда о подтверждении оплаты стоимости квартиры не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Справка о выплате стоимости квартиры не является допустимым доказательством.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, выслушав пояснения представителя истца Стрежневой Л.Р., не согласившейся с апелляционной жалобой, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; иными способами, предусмотренными законом.

Основания приобретения права собственности предусмотрены ст. 218 ГК РФ, согласно абз. 1 п. 1, п. 2 которой право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 1 данного Федерального закона (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения о намерениях) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в ч. 1, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Судом первой инстанции установлено, что ООО "Урдомаинвестстрой" зарегистрировано в качестве юридического лица 08 августа 2012 года за основным государственным регистрационным N.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности данного общества является строительство жилых и нежилых зданий (код ОКВЭД 41.2). Директором общества с момента его создания являлся Узбеков В.В.

30 августа 2012 года между администрацией муниципального образования "Ленский муниципальный район" (арендодатель) и ООО "Урдомаинвестстрой" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 2 220 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый N, с разрешенным использованием: для строительства многоквартирного жилого дома.

15 августа 2013 года администрацией муниципального образования "Урдомское" обществу выдано разрешение на строительство объекта недвижимости N - многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

25 августа 2017 года обществу выдано разрешение N на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (36 квартирный дом), расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым N.

23 октября 2013 года Узбеков В.В. и Терентьева Н.В. пришли к соглашению о намерениях заключить в будущем договор купли-продажи квартиры N в доме по указанному адресу, находящейся на <данные изъяты> этаже, в подъезде N, с предварительной площадью <данные изъяты> кв.м.

В пункте 2 соглашения о намерениях сторонами согласована предварительная сумма денежных средств в 1 841 400 руб., уплачиваемых Терентьевой Н.В., а также порядок ее оплаты.

Пунктом 3 соглашения предусмотрена доплата в случае, если общая площадь квартиры будет превышать проектную.

Условия соглашения в части оплаты стоимости квартиры были исполнены Терентьевой Н.В. в полном объеме, что подтверждается выданной ей Узбековым В.В. справкой. Сумма уплаченных инвестиционных платежей на строительство указанной квартиры составила 1 900 800 руб. Задолженность по соглашению о намерениях погашена полностью.

На основании акта приема-передачи от 12 ноября 2019 года квартира N общей площадью <данные изъяты> кв.м. передана ООО "Урдомаинвестстрой" Терентьевой Н.В.

Вместе с тем, согласно выписке из ЕГРН квартира N площадью <данные изъяты> кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, 28 ноября 2017 года зарегистрирована на праве собственности за Воронцовым М.М.

Вступившим в законную силу решением Вилегодского районного суда Архангельской области от 18 января 2019 года удовлетворены исковые требования Турубанова Д.Е. к ООО "Урдомаинвестстрой", Воронцову М.М. о признании недействительным договора участия в долевом строительстве, заключенного 01 декабря 2016 года. Данный договор, заключенный между ООО "Урдомаинвестстрой" и Воронцовым М.М. в отношении квартир <данные изъяты> в доме <адрес>, признан недействительным. Применены последствия недействительности договора, указанные квартиры возвращены в собственность ООО "Урдомаинвестстрой".

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для признания права собственности Воронцова М.М. на спорную квартиру отсутствующим. При этом суд пришел к выводу, что между ООО "Урдомаинвестстрой" и Терентьевой Н.В. фактически сложились взаимоотношения по участию в финансировании строительства многоквартирного жилого дома, которые не были оформлены надлежащим образом. Суд также установил правовые основания для признания за истцом права собственности на спорную квартиру N в доме <адрес>, поскольку ответчик ООО "Урдомаинвестстрой" исполнил условия соглашения, построив многоквартирный дом и передав истцу жилое помещение, на строительство которого были привлечены ее денежные средства, а истец, в свою очередь, произвела оплату по соглашению в полном объеме.

Судебная коллегия с данными выводами суда соглашается, поскольку они основаны на законе и обстоятельствах дела.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Исходя из условий соглашения о намерениях от 23 октября 2013 года, заключенного между Узбековым В.В. и Терентьевой Н.В., действительная воля сторон была направлена на привлечение денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, застройщиком которого являлось ООО "Урдомаинвестстрой", и возникновения у истца права собственности на квартиру во вновь построенном жилом доме, соответствующую указанным в соглашении характеристикам.

Принимая во внимание, что организационно-правовая форма ООО "Урдомаинвестстрой" отлична от жилищно-строительного и жилищного накопительного кооператива, при этом общество не являлось эмитентом жилищных сертификатов, единственным способом привлечения денежных средств граждан на строительство многоквартирных домов для него являлось заключение с ними договоров участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, используемая ООО "Урдомаинвестстрой" схема привлечения денежных средств граждан и примененное правовое оформление их отношений с застройщиком не соответствует установленным в Федеральном законе N 214-ФЗ требованиям, однако данное обстоятельство не должно позволить какой-либо стороне правоотношений извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения, с одной стороны, а с другой стороны - являться препятствием для обеспечения защиты законных интересов граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Довод апелляционной жалобы о том, что справка о выплате стоимости квартиры, выданная истцу ООО "Урдомаинвестстрой", в отсутствие соответствующих первичных платежных документов не является доказательством фактической оплаты стоимости квартиры, является несостоятельным, поскольку между сторонами соглашения о намерениях спор относительно оплаты по нему отсутствует. Применение застройщиком ООО "Урдомаинвестстрой" схемы привлечения от граждан денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома без оформления договора участия в долевом строительстве в нарушение требований Федерального закона N 214-ФЗ, а также ненадлежащее ведение бухгалтерии и не отражение в документации общества поступивших от граждан, включая истца, денежных средств, не может послужить основанием для отказа в защите прав на жилое помещение, находящееся в построенном с использованием их денежных средств многоквартирном доме.

Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены верно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Вилегодского районного суда Архангельской области от 28 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Турубанова Д.Е. - без удовлетворения.
Председательствующий Т.А. Мананникова Судьи Н.В. Романова Н.П. Рассошенко      
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка