Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 27 июня 2018 года №33-2598/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 июня 2018 года Дело N 33-2598/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Ярадаева А.В.,
судей Арслановой Е.А. и Иванова П.Д.,
при секретарях судебного заседания Львовой Е.В., Шипееве А.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Дмитриева Сергея Николаевича к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Красная Чувашия" о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поступившее по апелляционной жалобе сельскохозяйственного производственного кооператива "Красная Чувашия" на решение Урмарского районного суда Чувашской Республики от 19 марта 2018 года,
установила:
Дмитриев С.Н. через своего представителя Лукину Л.Г. обратился в суд с иском к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Красная Чувашия" (далее также СХПК "Красная Чувашия") о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. В обоснование иска указано, что 09 декабря 2017 года между Дмитриевым С.Н. и СХПК "Красная Чувашия" в лице его председателя Семенова Д.В. был заключен договор купли-продажи, по которому Дмитриев С.Н. приобрел в собственность двухэтажное кирпичное административное здание общей площадью 639 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, за 350000 руб. Согласованная сторонами сделки стоимость здания уплачена истцом в полном объеме, здание передано истцу по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи. С момента приобретения имущества истец, владея зданием, оформить его в установленном законом порядке не может ввиду отсутствия у него правоустанавливающих документов и уклонения ответчика от явки в регистрирующий орган. Ответчик на требование истца о совместной явке в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав собственности на объект недвижимости для подачи на государственную регистрацию документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, не реагирует, тем самым он уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Приведя вышеуказанные обстоятельства, ссылаясь на положения ст. ст. 209, 218, 432, 454, 223, 551 ГК РФ, истец просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на двухэтажное кирпичное здание (Литера А) - административное здание общей площадью 639 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, в связи с уклонением ответчика от регистрации.
В судебном заседании суда первой инстанции истец Дмитриев С.Н. участие не принимал.
Представитель истца Лукина Л.Г. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика - председатель СХПК "Красная Чувашия" Семенов Д.В. в судебное заседание не явился, представил суду заявление о рассмотрении дела без его участия, указав, что исковые требования признает.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, администрации Яншихово-Норвашского сельского поселения Чувашской Республики в судебное заседание не явились.
Решением Урмарского районного суда Чувашской Республики от 19 марта 2018 года постановлено:
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к Дмитриеву Сергею Николаевичу на двухэтажное кирпичное здание (Литера А) - административное здание общей площадью 639 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>, в связи с уклонением ответчика от регистрации.
Взыскать с СХПК "Красная Чувашия" в пользу Дмитриева С.Н. судебные расходы в размере 300 рублей.
На указанное решение суда СХПК "Красная Чувашия" подана апелляционная жалоба на предмет отмены по мотивам незаконности и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указано, что суд не обратил внимание на то, что по договору купли-продажи и акту приема-передачи продается не здание (как указано в кадастровом и техническом паспорте), а помещения в здании. Обязанность покупателя зарегистрировать сделку в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству с. Янтиково Чувашской Республики ничтожна, так как сделка не подлежит регистрации в таком органе. Возникают сомнения по поводу правомочности собрания членов СХПК "Красная Чувашия" от 18 ноября 2014 года. На общем собрании членов СХПК "Красная Чувашия" было решено продать здание после независимой оценки. Из технического паспорта здания видно, что в здании имеются помещения, занятые ЛТЦ, почтой, Сбербанком России, однако, на каком праве они эти помещения занимают, не выяснено. В настоящее время органами внутренних дел проверяется законность продажи указанного здания. Кроме того, суд не исследовал вопрос, в чем заключается уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права на здание.
В судебном заседании представитель СХПК "Красная Чувашия" Шутов В.А. поддержал апелляционную жалобу.
Истец Дмитриев С.Н. просил апелляционную жалобу СХПК "Красная Чувашия" оставить без удовлетворения.
Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, администрации Яншихово-Норвашского сельского поселения Чувашской Республики в судебное заседание не явились.
На основании статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке, предусмотренном статьей 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Частью 7 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) также установлено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Федерального закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в п. 4 указанной статьи, также наступление соответствующего обстоятельства (пункт 5 статьи 8.1 ГК РФ).
Следовательно, принимая решение по иску стороны сделки о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд также должен выяснить, в том числе, вопрос о соответствии данной сделки требованиям законодательства.
Разрешая заявленные требования Дмитриева С.Н. и удовлетворяя их, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор купли-продажи нежилого помещения между сторонами заключен в надлежащей форме, истцом в полном объеме исполнены обязательства по оплате стоимости помещения, что подтверждается актом приема-передачи денежных средств, квитанциями; ответчик не представил суду доказательства в обоснование причин, в силу которых уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на имущество, факт заключения и исполнения договора со стороны истца им не оспорен.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п.п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям; решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции не соответствует указанным требованиям, так как при принятии решения не было учтено следующее.
Существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, подтверждает его государственный кадастровый учет (часть 7 статьи 1 Федерального закона N 218-ФЗ).
Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав (часть 1 статьи 5 Федерального закона N 218-ФЗ).
Подпунктом 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона N 218-ФЗ установлено, что основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, в частности технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.
Согласно ч. 1 ст. 24 Федерального закона N 218-ФЗ технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
До 1 января 2013 года государственный учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в силу положений ст. 43 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции до 1 января 2017 года) осуществлялся органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда.
В силу ч. 4 ст. 69 Федерального закона N 218-ФЗ технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества.
В части 1 ст. 69 Федерального закона N 218-ФЗ закреплено также положение о том, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N122-ФЗ), признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН, которая проводится по желанию их обладателей.
Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Федеральный закон N 218-ФЗ при этом установил, что государственная регистрация таких прав на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона N122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного закона сделки с объектом недвижимого имущества (ч. 3 ст. 69).
Как указано в ч. 9 ст. 69 Федерального закона N 218-ФЗ, сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона N122-ФЗ и не прекращены и государственный кадастровый учет которых не осуществлен, вносятся в ЕГРН по правилам, предусмотренным названной статьей для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.
Частью 5 ст. 69 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что в случае отсутствия в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного ст. 62 указанного Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, орган регистрации прав, если иное не установлено этим же Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в ЕГРН на основании: 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости; 2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в п. 9 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и представленного заинтересованным лицом при его обращении с соответствующим заявлением в орган регистрации прав; 3) документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права на него либо устанавливающих или подтверждающих право на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления либо органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, в орган регистрации прав по его запросам, если документы и сведения о ранее учтенном объекте недвижимости отсутствуют в составе имеющейся в распоряжении органа регистрации прав документации о ранее учтенном объекте недвижимости.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из материалов дела следует, что 09 декабря 2017 года между СХПК "Красная Чувашия" (продавец) в лице председателя Семенова Д.В. с одной стороны и Дмитриевым С.Н. (покупатель) с другой стороны был заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность помещения общей площадью 639 кв.м. в здании, находящемся по адресу: <адрес>. Продажная цена объекта составляет 350000 руб. Покупатель уплачивает продавцу сумму до подписания настоящего договора.
09 декабря 2017 года был составлен акт приема-передачи недвижимости, по которому продавец СХПК "Красная Чувашия" передал, а покупатель Дмитриев С.Н. принял помещения общей площадью 639 кв.м. в здании, находящемся по адресу: <адрес>. Покупатель вышеуказанное недвижимое имущество принял. Состояние помещений соответствует данным договора. Расчет произведен полностью.
Из дела усматривается, что решение о продаже двухэтажного кирпичного административного здания было принято на общем собрании членов СХПК "Красная Чувашия", оформленном протоколом общего собрания от 18 ноября 2014 года N 4.
Из содержания договора купли-продажи видно, что он не содержит данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, в связи с чем в силу прямого указания статьи 554 ГК РФ договор купли-продажи является незаключенным.
Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
Из дела усматривается, что помещения общей площадью 639 кв.м. в здании, указанные в договоре купли-продажи, были созданы до вступления в силу Федерального закона N 122-ФЗ, не индивидуализированы посредством их государственного кадастрового учета и не имеют кадастровых номеров. Технический план объекта - здания не составлялся. Отсутствуют и сведения о земельном участке, на котором расположено это здание.
Кроме того, обоснованными являются доводы апелляционной жалобы о том, что в спорном здании имеются иные собственники помещений. Так из материалов дела, в спорном здании, расположенном по адресу: <адрес>, располагается отделение почтовой связи Яншихово-Норваши. Помещения отделения почтовой связи, расположенные на первом этаже здания общей площадью 61,60 кв., являются федеральной собственностью и переданы ФГУП "Почта России" на праве хозяйственного ведения.
Следовательно, в спорном здании, имеются помещения, которые не принадлежат СХПК "Красная Чувашия" на праве собственности, следовательно, они не могли быть предметом купли-продажи, между тем как из представленного истцом в обосновании иска договора купли-продажи недвижимости от 09 декабря 2017 года следует, что им у СХПК "Красная Чувашия" были приобретены в собственность помещения общей площадью 639 кв.м. в здании, находящемся по адресу: <адрес>, что соответствует площади всех помещений, находящихся в указанном здании, включая и помещения, находящиеся в федеральной собственности.
При таких обстоятельствах суд не вправе был выносить решение об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на объекты, указанные в договоре купли-продажи, по мотиву уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Поскольку по делу имеют место неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п. 2 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), неправильное применение норм материального права (п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 330 ГПК РФ) и нарушение норм процессуального права, которое привело к принятию неправильного решения (п. 4 ч. 1, ч. 3 ст. 330 ГПК РФ), судебная коллегия отменяет решение суда первой инстанции и принимает по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Урмарского районного суда Чувашской Республики от 19 марта 2018 года отменить и принять по делу новое решение.
Отказать в удовлетворении иска Дмитриева Сергея Николаевича к сельскохозяйственному производственному кооперативу "Красная Чувашия" о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - двухэтажное кирпичное здание (Литера А) - административное здание общей площадью 639 кв.м., находящееся по адресу: <адрес>.
Председательствующий А.В. Ярадаев
Судьи: Е.А. Арсланова
П.Д. Иванов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка