Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 апреля 2021 года Дело N 33-2597/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Шишпор Н.Н., Ананиковой И.А.,

при секретаре Васильевой Н.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

N 2-100/2020 по исковому заявлению Красноштанова В.В. к Комитету по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) о признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок

по апелляционной жалобе Комитета по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения)

на решение Усть-Кутского городского суда Иркутской области от 28 августа 2020 года

установила:

Красноштанов В.В. обратился в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) о признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок.

В обоснование иска указал, что 20 ноября 2018 года между ним и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) был заключен договор аренды земельного участка Номер изъят, согласно которому арендатору предоставлен земельный участок из земель населённых пунктов, разрешенное использование: склады, с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью 4028 кв.м. Срок действия договора - 3 года 2 месяца.

Размер ежегодной арендной платы составляет 491 000 руб. в год; размер ежегодной арендной платы рассчитан на основании п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ, протокола N 1 от 02.11.2018 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе Номер изъят, отчета Номер изъят об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка. С указанной в договоре суммой арендной платы истец не согласен, считает ее необоснованно завышенной. При заключении договора ответчик не предоставил истцу обоснованный расчет арендной платы, чем нарушил его права. Считает, что порядок установления и размер арендной платы в договоре аренды земельного участка не соответствует нормам действующего, на момент заключения спорного договора, законодательства.

Решением Усть-Кутского городского суда Иркутской области от 28 августа 2020 года исковые требования Красноштанова В.В. удовлетворены. Признана недостоверной величина рыночной стоимости годовой арендной платы на земельный участок, из земель населённых пунктов, разрешенное использование: склады, с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью 4028 кв.м., установленный договором аренды земельного участка Номер изъят от 20.11.2019

В апелляционной жалобе представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) Шенько Н.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, отказав Красноштанову В.В. в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что на основании муниципального контракта от 05.04.2018 N Ф.2018.121570, оценку рыночной стоимости права аренды (годовой размер арендной платы) проводил ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр". В соответствии с отчетом 06.09.2018 N 1-1551/4, рыночная стоимость права аренды земельного участка на дату проведения оценки составила 491 000 руб. Обращает внимание на то, что извещение о проведении торгов было опубликовано на официальном сайте в сети "Интернет". В данном извещении была указана цена (ежегодная арендная плата) - 491 000 руб. С заявкой на участие в аукционе обратился Красноштанов В.В., который ознакомился с условиями, указанными в извещении и был единственным его участником. Подписав договор аренды земельного участка, Красноштанов В.В. согласился с суммой годовой арендной платы, заключение ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" не обжаловал. Таким образом, отчет об оценке от 06.09.2018 N 1-1551/4, несоответствующим федеральным законам и стандартам не признавался. Доказательств того, что отчет составлен с нарушениями стандартов оценки, общепринятых в оценочной деятельности методик, в материалы дела не представлено.

Апеллянт полагает, что наличие заключения эксперта АНО "Байкальский центр судебных экспертиз" от 04.06.2020, в соответствии с которым рыночная стоимость права аренды (годовой размер) земельного участка составляет 181 175 руб. не является основанием для признания недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы спорного земельного участка установленной экспертом ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" в размере 491 000 руб.

На апелляционную жалобу ответчика поступили письменные возражения Красноштанова В.В., в которых он просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, поскольку они надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Шишпор Н.Н., объяснения представителя истца Соловеенко С.С., полагавшего, что основания для отмены решения суда отсутствуют, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" указано, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Обжалуемое решение суда этим требованиям не отвечает.

Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Такими основаниями в данном деле являются неправильное применение норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20 ноября 2018 г. между администрацией Усть-Кутского муниципального образования (городское поселение) (арендодатель) и Красноштановым В.В. (арендатор) на основании протокола N 1 от 2.11.2018 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе Номер изъят, был заключен договор аренды Номер изъят земельного участка из земель населенных пунктов, кадастровый номер Номер изъят, расположенного по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес изъят> местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир: нежилое здание, почтовый адрес ориентира: <адрес изъят>, общей площадью 4028 кв. м, сроком на 03 года 02 месяца, с разрешенным использованием: склады.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, номер, регистрации Номер изъят от 30.11.2018.

Согласно п. 3 указанного договора, размер арендной платы составляет 491000 руб., который рассчитывался на основании п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, протокола N 1 от 2.11.2018 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе, отчета N 1-1551/4 об оценке рыночной стоимости права аренды (годовой размер арендной платы) земельного участка с кадастровым номером Номер изъят от 6.09.2018.

20.11.2018 земельный участок передан арендатору по передаточному акту.

Истец, полагая, что при заключении договора аренды арендодатель не предоставил обоснованный расчет арендной платы, что порядок установления размера арендной платы не соответствует нормам законодательства, обратился в суд с настоящими требованиями.

В ходе рассмотрения настоящего спора судом по ходатайству истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы, выполненной АНО "Байкальский Центр Судебных Экспертиз, Права и Землеустройства" рыночная стоимость права аренды (годовой размер) земельного участка, с кадастровым номером Номер изъят, общей площадью 4028 кв.м. на дату проведения первой оценки 06.09.2018 составляет 181175 руб. в год.

Удовлетворяя исковые требования, суд с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, пришёл к выводу о том, что величина годовой арендной платы, определенная ООО "Независимый экспертно-консалтинговый центр" не соответствует рыночной, опровергается заключением судебной экспертизы и как следствие, является недостоверным размер арендной платы, определенный ответчиком на основании отчета от 6.09.2018 N 1-1551/4.

Между тем при разрешении спора судом не учтено следующее.

Решением Комитета по управлению имуществом Усть-Кутского муниципального образования (городского поселения) от 03 ноября 2018 г. N 177-РЗ были проведены торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка.

Красноштанов В.В. в соответствии с извещением о проведении аукциона, опубликованного на официальном сайте в сети интернет, 19.10.2018 подал заявку и участвовал в аукционе, являлся его единственным участником.

На основании протокола N 1 от 2.11.2018 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе с Красноштановым В.В. был заключен договор аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В соответствии с п. 14 ст. 39.11 Земельного Кодекса РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В пункте 18 того же Постановления указано, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Таким образом, учитывая, что начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка установлена в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", величина рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенная по результатам проведения торгов, являлась для сторон договора аренды обязательной.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92).

Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" регулирует отношения, связанные с защитой конкуренции, в том числе предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, в которых участвуют российские и иностранные хозяйствующие субъекты, а также органы и организации, осуществляющие публичные функции, то есть федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации (часть 1 статьи 3 Закона).

Так, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 названной статьи, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 утверждены Правила, согласно пункту 98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации.

В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 Правил, документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Из системного толкования указанных норм следует, что договоры на передачу права владения и пользования, то есть, в том числе права аренды муниципального имущества, заключаются на условиях, изложенных в заявке на участие в конкурсе и в аукционной документации, при этом последующее изменение данных условий не допускается.

Суд при рассмотрении настоящего спора, указанные положения не учел.

Принимая во внимание, что величина рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенная по результатам проведения торгов, являлась для сторон договора аренды обязательной, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора либо в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

Между тем, истец, ознакомившись с извещением о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, опубликованном на официальном сайте, содержащем сведения о размере ежегодной арендной платы, не оспорил достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, с требованиями о признании недействительным отчета независимого оценщика до заключения договора аренды не обратился, подал заявку на участие в аукционе; в рассматриваемом споре стороны заключили договор аренды и определили размер арендных платежей, не относящийся к категории регулируемых платежей, последующее изменение данных условий об уменьшении цены договора, не допускается; данный иск рассмотрен в качестве самостоятельного требования.

При этом в обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что при заключении договора аренды арендодатель не предоставил обоснованный расчет арендной платы, что порядок установления размера арендной платы не соответствует нормам законодательства.

Между тем, указанные обстоятельства своего подтверждения в ходе рассмотрения дела не подтверждены.

Размер ежегодной арендной платы был определен в соответствии с требованиями п. 2 ст. 39.7, п. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ.

Доводы о том, что размер арендной платы должен был определен в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Иркутской области, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 4 марта 2009 N 41-пп, несостоятельны, поскольку указанное Положение не применяется при определении размера арендной платы за использование земельных участков в случае заключения договора аренды земельного участка на аукционе.