Дата принятия: 25 ноября 2020г.
Номер документа: 33-2597/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РЯЗАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 ноября 2020 года Дело N 33-2597/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Рязанского областного суда в составе:
председательствующего Максимкиной Н.В.,
судей Жирухина А.Н., Кондаковой О.И.,
при секретаре Русановой О.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Заря" на решение Октябрьского районного суда г.Рязани от 02 сентября 2020 года, которым исковые требования Витовой Олеси Олеговны к ООО "Заря" о признании части договора недействительным, взыскании убытков, неустойки, и компенсации морального вреда удовлетворены частично.
Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Максимкиной Н.В., выслушав объяснения представителя истца Витовой О.О. - Кондратьева А.В., объяснения третьего лица Витова И.Г., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Витова О.О. обратилась в суд с иском к ООО "Заря" о признании части договора недействительным, взыскании убытков, неустойки, и компенсации морального вреда.
В обоснование заявленных требований указала, что 30 января 2018 года между истцом и ООО "ГК "Светлый", являющимся агентом, действующим от лица и за счет застройщика ООО "Заря", был заключен договор участия в долевом строительстве N, на основании которого ООО "ГК "Светлый" в качестве агента Застройщика обязался предоставить Участнику по акту приема-передачи квартиру (объект долевого строительства), имеющую технические характеристики: строительный номер квартиры <адрес> многоквартирного жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями центра развития ребенка и многоэтажном гаражом на 200 машин, расположенного по строительному адресу: <адрес> (2 очередь строительства) на земельном участке с кадастровым номером N.
При проведении технической инвентаризации квартиры было установлено, что фактическая площадь квартиры изменилась в сторону увеличения на 0.65 кв.м. Согласно экспликации увеличение общей площади произошло за счет уменьшения жилой площади квартиры на 0.26 и увеличения площади лоджии с 8.19 кв.м. до 9.1 кв.м. Фактически площадь квартиры осталась прежней.
Ответчик при подписании акта приема-передачи потребовал произвести доплату за увеличение площади на 0.65 кв.м, в размере 28 925 руб.
Она, истец, была вынуждена внести доплату, однако считает, что требование о доплате незаконно, поскольку существенно нарушает права потребителя.
Согласно разделу 2 Договора расчетная площадь квартиры - это согласованная сторонами и используемая для денежных расчётов по договору сумма общей площади квартиры и площади лоджий, площадь лоджий рассчитана с коэффициентом 1.
Согласно утвержденному Приказу Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения" понижающий коэффициент принимается равным: - для лоджий - 0,5; - для балконов - 0,3; - для террас - 0,3; - для веранд -1,0.
Считает, что указанные нормы носят императивный характер, и применение понижающего коэффициента является обязанностью, а не правом застройщика, таким образом, данный пункт договора является ничтожным в связи с противоречием действующему законодательству. Площадь квартиры уменьшилась по сравнению с проектной на 3.9 кв.м., что в денежном эквиваленте составляет 159900 руб., с учетом цены 1 кв.м. 41000 рублей. Таким образом, за Застройщиком имеется задолженность в размере 159 900 руб. за уменьшение площади квартиры и 28 925 руб. излишне уплаченные денежные средства, итого 188 825 руб.
25.09.2019 г. в адрес ответчика была направлена претензия о перерасчете стоимости жилого помещения с учетом понижающего коэффициента и возврате излишне уплаченных денежных средств, в сумме 188825 руб., ответ на которую не получен.
Считает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка в сумме 105742 рубля, исходя из периода неустойки - 56 дней: с 25.10.2019 г. по 20.12.2019 г.
Просила суд взыскать с ООО "Заря" в свою пользу в счет соразмерного уменьшения цены по договору участия в долевом строительстве N 61/LS - 188 825 руб., неустойку за просрочку исполнения в размере 105742 рубля, признать недействительным раздел 2 договора участия в долевом строительстве N 61/LS в части: "Площадь лоджий подсчитана с коэффициентом 1"; взыскать с ООО "Заря" в свою пользу расходы на юридические услуги в размере 38 000 руб., моральный вред в размере 50 000 руб., а также штраф в размере 50% от присужденных средств за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.
Решением Октябрьского районного суда г. Рязани исковые требования Витовой Олеси Олеговны к ООО "Заря" удовлетворены частично. Признан недействительным раздел 2 договора участия в долевом строительстве N от 30 января 2018 года, заключенный между Витовой Олесей Олеговной и ООО "ГК "Светлый", действующего от имени и за счет ООО "Заря" в части подсчета площади лоджий с коэффициентом 1. С ООО "Заря" в пользу Витовой Олеси Олеговны взысканы денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены по Договору участия в долевом строительстве N от 30 января 2018 года, заключенного между Витовой Олесей Олеговной и ООО "ГК "Светлый", действующим от имени и за счет ООО "Заря" в размере 188825 (Сто восемьдесят восемь тысяч восемьсот двадцать пять) рублей, неустойку в сумме 105742 (Сто пять тысяч семьсот сорок два) руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 7 000 рублей, штраф в размере 50% от удовлетворенных исковых требований за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 150783 (Сто пятьдесят тысяч семьсот восемьдесят три) рубля 50 копеек, а всего 452350 (Четыреста пятьдесят две тысячи триста пятьдесят) рублей 50 копеек. Взысканы с ООО "Заря" в пользу Витовой Олеси Олеговны судебные расходы, связанные с оплатой услуг представителя в размере 20 000 ( Двадцать тысяч) рублей. Взыскана с ООО "Заря" государственная пошлина в доход местного бюджета в размере 8323 (Восемь тысяч триста двадцать три) рубля 51 коп.
В апелляционной жалобе ООО "Заря" просит решение суда в части удовлетворения исковых требований отменить и постановить новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на то, что суд неправильно применил положения п.1 ст.5 и ст.4 Федерального закона N 214-ФЗ, не учел положения ст.421 ГК РФ о свободе определения условий договора, и неприменимость к правоотношениям сторон Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.11.2016г. N 854/пр. Указывает на неприменение судом положений ст.180 ГК РФ. Обращает внимание, что Витовой О.О. не заявлялись требования о признании договора недействительным в части определения цены квартиры.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Витова О.О. просила решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.
В судебном заседании представитель истца Витовой О.О. - Кондратьев А.В., действующий на основании доверенности, и третье лицо Витов И.Г. возражали против удовлетворения доводов апелляционной жалобы.
Истец Витова О.О. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещена, об отложении рассмотрения дела не просила. Заявитель апелляционной жалобы ООО "Заря" и третье лицо ООО "ГК Светлый" явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли, об уважительности причин неявки не сообщали, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь положениями ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в их отсутствие.
В соответствии с положениями ч.1 и ч.2 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, а в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Проверив законность и обоснованность постановленного судом решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены в обжалуемой части.
Из материалов дела усматривается и установлено судом первой инстанции, что 30 января 2018 года между истцом и ООО "ГК "Светлый", являющимся агентом, действующим от лица и за счет застройщика ООО "Заря", был заключен договор участия в долевом строительстве N, на основании которого ООО "ГК "Светлый" в качестве агента Застройщика обязался предоставить Участнику по Акту приема-передачи квартиру (объект долевого строительства), имеющую технические характеристики: строительный номер квартиры N, расположенной во 2 корпусе на 13 этаже многоквартирного жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями центра развития ребенка и многоэтажном гаражом на 200 машин, расположенного по строительному адресу: <адрес> (2 очередь строительства) на земельном участке с кадастровым номером N.
07.12.2018 года многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в котором расположена квартира истца, был принят в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного администрацией г. Рязани от 07.12.2018 года N.
После наступления срока передачи объекта долевого строительства и надлежащего выполнения участником всех своих обязательств, в том числе денежных, согласно разделу 3 настоящего договора, в том числе по оплате цены договора в размере 2728550,00 рублей при цене 1 кв.м. - 41000 рублей, в дальнейшем скорректированной Дополнительным соглашением N 1 от 12.09.2018 г. как 2750735 рублей 00 копеек, участник получает право на оформление в собственность указанной выше квартиры (п.1.2,3.2, 3.3 договора).
Витова О.О. полностью выполнила условия Договора, оплатив стоимость квартиры (п. 3.2.1. Договора) в сумме 2750735 рублей 00 копеек, согласно Квитанции к приходному кассовому чеку N 46 от 21 февраля 2018 г., и кассовому чеку от 21.02.2018 г. об оплате Витовой О.О. по Договору N денежных средств в сумме 1364275,00 рублей, согласно Квитанции к приходному кассовому ордеру N от 26 июля 2018 г., согласно кассовому чеку от 26.07.2018 г. об оплате по Договору N Витовой О.О. денежных средств в сумме 1 002000 рублей; согласно Квитанции к приходному кассовому ордеру N от 30.07.2018 г. и кассовому чеку от 30.07.2018 г. об оплате по Договору N Витовой О.О. - 105000,00 рублей; согласно Чеку по операции Сбербанка Онлайн от 29.10.2018 г. в сумме 279 460 рублей.
Судом установлено, что на основании п. 3.1 договора долевого участия в строительстве, для расчетов по договору сторонами была принята расчетная площадь квартиры - 66,55 кв.м.
В расчетную площадь квартиры, согласно разделу 2 договора, вошла согласованная между сторонами и используемая для денежных расчетов по договору сумма общей площади квартиры и площади лоджий. Площадь лоджий подсчитана с коэффициентом 1.
С учетом корректировки цены договора по результатам технической инвентаризации квартиры стороны производят взаиморасчет по цене договора, после чего подписывают акт взаиморасчетов (п.3.6 договора).
Судом установлено, что при проведении технической инвентаризации квартиры <адрес> жилая площадь квартиры N стала составлять 58,1 кв.м., площадь лоджии 9.1 кв.м. Следовательно, общая площадь квартиры увеличилась на 0.65 кв.м. Согласно экспликации увеличение общей площади произошло за счет уменьшения жилой площади квартиры на 0.26 кв.м. (58.1 кв.м.) и увеличения площади лоджии с 8.19 кв.м до 9.1 кв.м. (итого + 0,65 кв.м.). Таким образом, площадь квартиры с учетом лоджий стала составлять 67,2 кв.м.
В соответствии с п.5.2.5 договора долевого участия участник обязуется принять от агента застройщика квартиру путем подписания акта технического состояния, акта взаиморасчетов и акта приема-передачи квартиры.
04 марта 2019 года по Акту приема-передачи ООО "ГК "Светлый" передало Витовой О.О. квартиру N (строительный номер), расположенную на 13 этаже дома <адрес>, общей площадью 58,1 кв.м., площадью лоджии 9,1 кв.м.
Ответчик при подписании Акта приема-передачи потребовал произвести доплату за увеличение площади на 0.65 кв.м, + стоимость услуг Застройщика 2%, всего в размере 28 925 руб. Истец внесла доплату, согласно Квитанции к приходному кассовому ордеру N от 04 марта 2019 года и кассовому чеку от 04.03.2019 г. в сумме 28925,00 рублей. Таким образом, Витова О.О. оплатила стоимость квартиры в сумме 2779660 рублей 00 копеек.
21.03.2019 года Витова О.О. зарегистрировала право собственности на указанную квартиру, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подготовленная Управлением Росреестра по Рязанской области.
Разрешая исковые требования истца о признании недействительным договора участия в долевом строительстве в части и взыскании в связи с этим убытков, суд первой инстанции правильно руководствовался положениями ст.5 Федерального закона N 214-ФЗ и нормами гражданского законодательства о недействительности сделки в части.
Так, положениями ч.1 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
В соответствии с действующим с 01.01.2017 года приказом Минстроя России от 25.11.2016 года N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения", установлен понижающий коэффициент применительно к площади лоджии составляет 0,5, который применяется для расчета цены договора при определении общей приведенной площади жилого помещения.
Установив, что условие о цене договора между сторонами определено в нарушение указанных требований, что нарушает права истца, как потребителя, суд первой инстанции обоснованно признал указанное условие договора N от 30 января 2018 г. недействительным и взыскал с ответчика в пользу истца переплаченную сумму оплаты, денежную компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителя, в соответствии с положениями ст.15 Закона РФ "О защите прав потребителей", неустойку и штраф.
Указанные выше выводы суда первой инстанции судебная коллегия находит правильными, соответствующими нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам, приведенным в решении суда.
Так, судом установлено, что цена договора определена по формуле исходя из общей площади жилого помещения с учетом площади лоджий, в связи с чем расчет должен производиться как общая приведенная площадь жилого помещения, состоящая из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, применительно для лоджий с коэффициентов 0, 5.
Согласно условиям договора N, дополнительного соглашения N к данному договору цена одного квадратного метра составляет 41 000 руб. Проектная площадь лоджии, согласно плану-приложению к договору участия в долевом строительстве, площадь лоджии по договору составляла 8.19 кв.м., по результатам технической инвентаризации площадь лоджии составила 9.1 кв.м.
Следовательно, с учетом понижающего коэффициента 0,5 для окончательного расчета площадь лоджии составляет 4.55 кв.м., таким образом, общая приведенная площадь квартиры составляет 62.65 кв.м. ( 58.1 кв.м. +(0,5 от 9.1 = 4.55))= 62,65. Фактически же площадь квартиры не уменьшилась.
Таким образом, общая площадь квартиры N уменьшилась по сравнению с проектной (66,55 - 62,65) на 3.9 кв.м., с учетом стоимости 1 кв.м. 41000 руб., что составляет 159900 рублей.
По Акту приема-передачи от 04 марта 2019 года окончательная цена договора составила 2779660 руб. - 2750735 руб.00коп. = 28925 рублей (произведенная истцом доплата) излишне уплаченные денежные средства.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцу Застройщиком передана квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки - денежные средства за уменьшение площади квартиры в сумме 159 900 рублей и 28 925 рублей - переплаченные денежные средства.
При разрешении настоящего спора суд первой инстанции также принял во внимание, что постановлением Управления Роспотребнадзора по Рязанской области от 17.05.2019 года ООО "Заря" привлечено к административной ответственности по ч.2 ст.14.8 КоАП РФ за включение в договор названных условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.
Данное Постановление было обжаловано ООО "Заря", и Решением Арбитражного Суда Рязанской области от 29.08.2019 года, оставленным без изменения постановлением Двадцатого Арбитражного Апелляционного Суда от 14.11.2019 года, в удовлетворении требований ООО "Заря" было отказано.
Удовлетворив основные исковые требования истца, судом правомерно с ответчика также взыскана неустойка, моральный вред и штраф, размер которых в апелляционной жалобе стороной ответчика не оспаривается.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о незаконности выводов суда о признании договора о долевом участии в строительстве N от 30 января 2018г. в части цены договора и взыскании в связи с этим убытков в пользу истца также не могут служить основанием к отмене решения суда в этой части, так как сводятся к иному толкованию правовых норм, правильно примененных судом первой инстанции.
Ссылка в апелляционной жалобе ответчика на неправильное применение судом приказа Минстроя N 854/пр, который не подлежит применению к правоотношениям по настоящему спору, является несостоятельной, так как из указанного нормативного акта следует, что он принят в соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что Витова О.О. согласилась с ценой договора, в связи с чем оснований для взыскания убытков в ее пользу у суда первой инстанции не имелось, являются не состоятельными, поскольку указанное условие было оспорено потребителем, и признано незаконным, в связи с чем районный суд обоснованно принял решение суда о защите прав потребителя в этой части.
Таким образом, судебная коллегия находит, что при разрешении настоящего спора судом правильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, изложенные в решении суда, не противоречат установленным обстоятельствам.
Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене обжалуемого решения, поскольку не опровергают выводы суда, а сводятся к изложению правовой позиции ответчика, выраженной им в суде первой инстанции, являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда.
Оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, влекущих отмену постановленного судом решения, не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Октябрьского районного суда г.Рязани от 02 сентября 2020 года в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Заря" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
