Определение Калужского областного суда

КАЛУЖСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 сентября 2021 года Дело N 33-2596/2021

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Юрьевой А.В.,

судей Саркисовой О.Б., Рыжих Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колтышевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу Юрьевой А.В. дело по апелляционной жалобе представителя Арутюняна Рафаэля Рачиковича - Лобачевой Нэлли Леонидовны на заочное решение Боровского районного суда Калужской области от 18 февраля 2021 года по иску Гончаровой Анны Андреевны к Арутюняну Рафаэлю Рачиковичу, Арутюняну Гранту Рафаэловичу о признании расторгнутым договора купли-продажи, признании договора дарения недействительным, возврате недвижимого имущества, взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛА:

11 марта 2020 года Гончарова А.А. обратилась в суд с иском к Арутюняну Р.Р., уточнив который просила признать расторгнутым договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ней и Арутюняном Р.Р., признать недействительным договор дарения, заключенный между Арутюняном Р.Р. и Арутюняном Г.Р., применить последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества, взыскать неустойку за просрочку исполнения обязательства в размере 2 700 000 руб.

В обоснование требований истец сослалась на то, что 5 сентября 2018 года с Арутюняном Р.Р. был заключен договор купли-продажи принадлежащего ей недвижимого имущества - земельного участка, гаража и склада с предоставлением покупателю Арутюняну Р.Р. отсрочки уплаты цены имущества до 25 декабря 2018 года. Имущество было передано в залог продавцу до момента исполнения обязательства по уплате цены. 3 апреля 2019 года между сторонами было достигнуто соглашение, согласно которому истец обязалась обратиться с заявлением о погашении записи о залоге недвижимого имущества, а ответчик, в свою очередь, обязался уплатить задолженность по договору в размере 900 000 руб. в течение одного месяца со дня подачи истцом заявления. Во исполнение обязательства истец обратилась с заявлением о снятии залога недвижимого имущества, однако ответчиком обязательства по уплате цены исполнены не были, имущество не было возвращено, и 3 июня 2019 года ответчик подарил указанное имущество своему сыну Арутюняну Г.Р. в целях избежать обращения на него взыскания.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчика был привлечен Арутюнян Г.Р.

Гончарова А.А. и ее представитель Павлова Ю.А. в судебном заседании исковые требования поддержали.

Арутюнян Р.Р., Арутюнян Г.Р. в судебное заседание не явились.

Заочным решением суда исковые требования Гончаровой А.А. удовлетворены, постановлено признать расторгнутым договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, гаража и склада от 5 сентября 2018 года, заключенный между Гончаровой А.А. и Арутюняном Р.Р.; признать недействительным договор дарения земельного участка с кадастровым номером N, гаража и склада от 21 мая 2019 года, заключенный между Арутюняном Р.Р. и Арутюняном Г.Р.; обязать Арутюняна Р.Р. и Арутюняна Г.Р. возвратить Гончаровой А.А. земельный участок с кадастровым номером N с расположенными на нем гаражом и складом в с. Ворсино Боровского района Калужской области; взыскать с Арутюняна Р.Р. в пользу Гончаровой А.А. договорную неустойку в размере 450 000 руб.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене заочного решения суда как не соответствующего требованиям закона и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции был объявлен перерыв до 1 сентября 2021 года.

Выслушав объяснения истца и ее представителя Павловой Ю.А., возражавших против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела видно, что 5 сентября 2018 года между Гончаровой А.А. (продавцом) и Арутюняном Р.Р. (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 1 000 кв.м по адресу: <адрес> и расположенные на нем помещение гаража в одноэтажном кирпичном здании (строение 1) общей площадью 237,5 кв.м и помещение склада N 2 в одноэтажном кирпичном здании (строение 1) общей площадью 260,8 кв.м. Общая стоимость имущества определена в размере 900 000 руб. и подлежит оплате покупателем в срок до 25 декабря 2018 года.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что с момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости земельного участка указанный земельный участок находится в залоге у продавца.

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что после полной оплаты недвижимого имущества продавец обязуется представить совместно с покупателем заявление о прекращении залога.

Договором предусмотрено, что в случае, если покупатель не оплатит недвижимое имущество в согласованный срок, он уплачивает продавцу пеню в размере 1% от стоимости недвижимого имущества за каждый день просрочки (пункт 4.3).

На основании акта приема-передачи от 6 сентября 2018 года указанное недвижимое имущество продавцом передано и принято покупателем.

Право собственности Арутюняна Р.Р. на указанное имущество, а также ипотека в силу закона были зарегистрированы 20 сентября 2018 года.

В судебном заседании представитель ответчика Лобачева Н.Л. пояснила, что договор дарения между Арутюняном Р.Р. и Арутюняном Г.Р. был заключен для того, чтобы избежать обращения на него взыскания по требованиям кредиторов.

Установлено, что Арутюнян Р.Р. свои обязательства по оплате недвижимого имущества не исполнил.

3 апреля 2019 года между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому на дату заключения данного соглашения оплата недвижимого имущества не произведена. С целью погашения задолженности покупатель обращается в кредитную организацию. Стороны договорились изложить пункт 2.3 договора купли-продажи в следующей редакции: "С момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости недвижимого имущества указанное недвижимое имущество в залог продавцу не передается, залог в силу закона не регистрируется"; пункт 2.4 договора купли-продажи исключить.

3 апреля 2019 года Арутюнян Р.Р. составил в письменной форме обязательство о том, что он обязался и гарантировал погасить перед Гончаровой А.А. задолженность в размере 900 000 руб. Данная задолженность должна была быть погашена за счет кредитных средств, для чего земельный участок, помещение гаража и помещение склада будут переданы в залог банку. Для указанных целей стороны обращаются с заявлением о погашении записи о залоге, возникшего на основании договора купли-продажи. Покупатель в течение одного месяца с даты подачи заявления о погашении записи о залоге уплачивает задолженность в размере 900 000 руб. В случае непогашения задолженности в указанный срок договор купли-продажи недвижимого имущества от 5 сентября 2018 года будет расторгнут, а объекты недвижимого имущества будут возвращены продавцу. Обязательство подписано Арутюняном Р.Р. и Гончаровой А.А.

3 апреля 2019 года между сторонами было также заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи, согласно которому на дату заключения данного соглашения оплата недвижимого имущества не произведена. В связи с невозможность погасить задолженность стороны пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 5 сентября 2018 года. В связи с расторжением договора покупатель обязуется вернуть недвижимое имущество продавцу.

5 апреля 2019 года Гончарова А.А. и Арутюнян Р.Р. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области с заявлением о погашении записи о залоге недвижимого имущества, 9 апреля 2019 года погашена запись об ограничении (обременении) права - залог в силу закона (л.д. 82-88 том 1).

Материалами дела подтверждается и не оспаривается Арутюняном Р.Р., что оплата недвижимого имущества по договору купли-продажи не произведена.

На основании договора дарения от 21 мая 2019 года Арутюнян Р.Р. передал вышеуказанное имущество своему сыну Арутюняну Г.Р., право собственности зарегистрировано 3 июня 2019 года.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно объяснениям истца и ее представителя в суде апелляционной инстанции, поскольку у ответчика отсутствовали денежные средства для оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи, стороны договорились, что ответчик обращается в кредитную организацию для получения кредита, если ответчик не сможет получить кредит и тем самым уплатить покупателю цену переданного имущества в течение месяца со дня обращения с заявлением о снятии залога, договор купли-продажи считается расторгнутым, а недвижимое имущество подлежит возврату продавцу. В этих целях и были заключены вышеуказанные соглашения и обязательство.

Проанализировав условия соглашений, условия обязательства в совокупности с объяснениями истца об обстоятельствах их заключения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что стороны пришли к соглашению о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 5 сентября 2018 года в случае, если покупателем не будет исполнено обязательство по оплате недвижимого имущества по предусмотренной договором цене в течение месяца со дня обращения с заявлением о снятии залога. Заявление о снятии залога было подано 5 апреля 2019 года, в связи с этим в соответствии со статьями 192, 193 Гражданского кодекса Российской Федерации месячный срок по оплате истекал 6 мая 2019 года. Поскольку обязательство по оплате не было исполнено в указанный срок, договор купли-продажи считается расторгнутым, а обязательства сторон, в том числе обязательство покупателя по уплате цены недвижимого имущества, прекратившими - с 7 мая 2019 года.

Доводы апелляционной жалобы о том, что Арутюнян Р.Р. не подписывал соглашение о расторжении договора купли-продажи, доказательствами не подтверждены и опровергаются соглашением, подписанным Арутюняном Р.Р. Факт подписания соглашения ответчик в суде первой инстанции не оспаривал.

В силу пункта 4 статьи 239 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

При таких обстоятельствах с момента расторжения договора купли-продажи к покупателю не может быть применена мера ответственности за несвоевременную оплату имущества в виде неустойки, в связи с чем предусмотренных пунктом 4.3 договора купли-продажи, статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за период с 4 мая 2019 года по 27 февраля 2020 года не имеется.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом установленных по делу обстоятельств на основании указанных положений закона и разъяснений по их применению спорное недвижимое имущество подлежит возврату Гончаровой А.А.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о ничтожности договора дарения в силу приведенных правовых норм, исходя из того, Арутюнян Р.Р., несмотря на расторжение договора купли-продажи по соглашению сторон, распорядился данным имуществом, между тем не имел право его отчуждать. При этом совершенная сделка нарушает указанные требования закона и посягает на права и законные интересы Гончаровой А.А.

Доводы апелляционной жалобы о добросовестном приобретении спорного имущества Арутюняном Г.Р. не являются основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации при безвозмездном приобретении имущества оно может быть истребовано и от добросовестного приобретателя.

С учетом изложенного решение суда о признании договора купли-продажи расторгнутым, признании договора дарения недействительным, возврате имущества является по существу правильным, отмене не подлежит.

Вместе с тем решение суда подлежит отмене в части взыскания неустойки как не соответствующее требованиям закона, предложение абзаца второго резолютивной части подлежит дополнению словами "с 7 мая 2019 года".

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 (пунктами 3, 4 части 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

заочное решение Боровского районного суда Калужской области от 18 февраля 2021 года отменить в части взыскания неустойки.

Принять в этой части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Гончаровой Анны Андреевны к Арутюняну Рафаэлю Рачиковичу о взыскании неустойки отказать.

Дополнить предложение абзаца второго резолютивной части заочного решения Боровского районного суда Калужской области от 18 февраля 2021 года словами "с 6 мая 2019 года".

В остальном указанное заочное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Арутюняна Рафаэля Рачиковича - Лобачевой Нэлли Леонидовны - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное

определение составлено 6 сентября 2021 года.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка