Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 августа 2021 года Дело N 33-2594/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда

в составе председательствующего судьи Цветкова В.В.

судей Абрамовой И.В., Долгинцевой Т.Е.

при секретаре судебного заседания Ключкиной У.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Твери

31 августа 2021 года

по докладу судьи Абрамовой И.В.

дело по апелляционной жалобе Велиханова Р.И. на решение Заволжского районного суда г. Твери от 21 января 2021 года, которым с учетом дополнительного решения того же суда от 31 мая 2021 года постановлено:

"в удовлетворении исковых требований Ежаковой Е.О. о признании права собственности на 128/200 доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, и 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 592,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, отказать.

В удовлетворении исковых требований Ежаковой Е.О. о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом отказать.

Признать договор купли-продажи 128/200 доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 592,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, от 27.08.2019, заключенный между Ежаковой Е.О. и Велихановым Р.И., ничтожным.

Применить последствия недействительности сделки, возвратив в собственность Велиханова Р.И. имущество:

- 128/200 доли в праве общей долевой собственности жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N,

- 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 592,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый N, от 27.08.2019.

Обязать Велиханова Р.И. возвратить Ежаковой Е.О. денежные средства в размере 2530 000 руб., уплаченные за покупку 128/200 доли в праве общей долевой собственности жилого дома, 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от 27.08.2019".

Судебная коллегия

установила:

Ежакова Е.О. обратилась в суд с исковым заявлением к Велиханову Р.И. о признании права собственности на 128/200 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с N, а также 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N площадью 592,9 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела истец увеличила требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и просила суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость.

Впоследствии истец представила также заявление о применении последствий ничтожности заключенного между ней и Велихановым Р.И. договора купли-продажи названной недвижимости от 27.08.2019 путем возврата сторон сделки в первоначальное положение, существовавшее до заключения договора, в том числе путем возврата ей денежных средств в сумме 2530000 рублей, уплаченных Велиханову Р.И.

Требования мотивированы тем, что она (Ежакова Е.О.) приобрела у Велиханова Р.И. по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 128/200 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>.

Ответчик составил расписку о получении по договору денежных средств в размере 2530 000 руб.

Велиханов Р.И. уклоняется от регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

В принятии документов (для регистрации ее права собственности на доли дома и земельного участка) в Управлении Росреестра по Тверской области ей отказано ввиду несоответствия формы предъявляемых документов требованиям действующего законодательства.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Асланов А.С., Расев Ф.А., Велиханова С.Б., Асланова Д.Р., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

В судебном заседании истец Ежакова Е.О. и ее представитель Экаев А.Ю. заявленные требования поддержали, указав, что в ходе рассмотрения дела им стали известны положения статьи 42 Федерального закона о государственной регистрации недвижимости, предусматривающей для сделок по отчуждению доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество нотариальное удостоверение, несоблюдение которого влечет ничтожность сделки. Договор купли-продажи от 27.08.2019 не был удостоверен нотариально, поэтому им пришлось уточнить иск и заявить о ничтожности сделки, а также применении двухсторонней реституции.

Ответчик Велиханов Р.И., а также его представители Васильев И.К. и Асланов А.С. (участвующий в деле также в качестве третьего лица) в судебном заседании исковые требования не признали, указав, что справками о доходах Ежаковой Е.О. подтверждается отсутствие у нее денег на приобретение спорных доли дома и земельного участка. Договоров купли-продажи спорной недвижимости Велиханов Р.И. с Ежаковой Е.О. не заключал.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, Велиханова С.Б., Расев Ф.А. и Асланова Д.Р. в судебное заседание не явились, представителей не направили, будучи надлежаще извещенными о его дате, времени и месте, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, возражений по существу исковых требований не представили.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней ответчиком Велихановым Р.И. поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового судебного акта - об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы апеллянт указывает на нарушение судом положений статьи 186 ГПК РФ. Так, суд не проверил его заявление о подложности доказательств - расписки от 27.08.2019 (о получении от Ежаковой Е.О. денежных средств в сумме 2530000 рублей), а также договора купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, не разъяснил сторонам право на представление иных доказательств, в том числе - проведение судебно-технической, почерковедческой экспертизы, в то время как данные документы были составлены не 27.08.2019, а 09.06.2020, после подачи иска в суд. Полагает, что без проверки давности составления этих документов, принадлежности проставленных в документах подписей невозможно было вынести законное решение.

Податель жалобы также отмечает, что на протяжении судебного разбирательства суд рассматривал иск о признании права собственности Ежаковой Е.О. на спорную недвижимость, требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на нее к производству суда не принимались, однако разрешены судом, чем нарушены нормы действующего гражданского процессуального законодательства.

Заявитель жалобы полагает, что принимать к производству суда уточненный иск Ежаковой Е.О. о применении последствий недействительности сделки суд также был не вправе, поскольку данное требование противоречит первоначально заявленным.

Также апеллянт указывает, что о признании сделки ничтожной Ежакова Е.О. не заявляла, в то время как в резолютивной части содержится решение о признании спорной сделки таковой. Таким образом, по мнению Велиханова Р.И., суд вышел за пределы заявленных требований, чем нарушил положения статьи 196 ГПК РФ.

Ответчик обращает внимание и на то, что в своем решении суд указал на то, что оспариваемый договор купли - продажи доли жилого дома и земельного участка не был заключен (поскольку фактически спорная недвижимость Ежаковой Е.О. не передавалась), в то же время, признав сделку ничтожной, придя, таким образом, к взаимоисключающим выводам.

В отзыве на апелляционную жалобу Ежакова Е.О. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик Велиханов Р.И. и третье лицо Асланов А.С. доводы апелляционной жалобы поддержали, утверждая, что договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от 27.08.2019 Велиханов Р.И. с Ежаковой Е.О. не заключал. Расписку, подтверждающую получение по данному договору ответчиком от истца денег в сумме 2530000 рублей за, якобы, проданную недвижимость, Ежакова Е.О. Велиханову Р.И. "подсунула" во время подписания другого договора. Так, в этот день, 27.08.2019, между Ежаковой Е.О. (покупатель) и Велихановым Р.И. (продавец) был заключен договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, в результате которого истец приобрела данную недвижимость за 3400000 рублей, из которых 2530000 рублей - заемные (кредитные) денежные средства. Фактически дом и участок в <адрес> принадлежали Асланову А.С., документально же были оформлены на Велиханова Р.И. На тот момент Асланов А.С. нуждался в деньгах и договорился с Ежаковой Е.О., что Велиханов Р.И. оформит данные дом и земельный участок в д. Александровка на нее, а истец для их покупки оформит в банке кредит на сумму 2530000 рублей, передав деньги Асланову А.С. Последний обязался перед Ежаковой Е.О. погасить кредит, после чего она должна была переоформить дом и земельный участок вновь на Велиханова Р.И. Асланов А.С. несколько раз внес в погашение кредита денежные средства, после чего потребовал от Ежаковой Е.О. гарантии возврата в собственность Велиханова Р.И. недвижимости, однако истец отказалась переоформлять недвижимость до погашения кредита.

Истец Ежакова Е.О. и представитель истца Экаев А.Ю. против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, пояснив, что оспариваемый договор купли-продажи доли дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, а также расписка о получении от истца денежных средств за них в сумме 2530000 рублей были подписаны Велихановым Р.И. в день сделки, 27.08.2019, которую ответчик заключил добровольно, подписав необходимые документы. В тот день Ежакова Е.О. заключила с ответчиком 2 договора, по которым в ее собственность должна была перейти спорная недвижимость, а также перешли дом и земельный участок в <адрес>. Ежакова Е.О. не оспаривает, что недвижимость, приобретенная ею в д.Александровка, была оплачена ответчику в общей сумме 3400000 рублей, из которых 2530000 рублей - кредитные денежные средства. Они договаривались с Аслановым А.С., что он погасит за Ежакову Е.О. данный кредит, после чего она вернет в собственность Велиханова Р.И. дом и земельный участок в д. Александровка. Кредит сейчас погашает она. Расписку о получении денег за доли дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, а также договор купли-продажи данной недвижимости Велиханов Р.И. подписал без принуждения, она ничего ему не "подсовывала".

В соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов жалобы, а также возражений на нее ввиду отсутствия оснований для проверки законности решения суда первой инстанции в полном объеме, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

На основании п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ) (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23).

Таким образом, обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

При рассмотрении настоящего спора данные положения судом первой инстанции были применены в полной мере.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежат Велиханову Р.И. и Расеву Ф.А. на праве общей долевой собственности.

27.08.2019 между Велихановым Р.И. (продавец) и Ежаковой Е.О. (покупатель) в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N и 128/200 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым N, расположенные по адресу: <адрес>.

Пунктом 2.1. договора определена цена продаваемой недвижимости, составляющая 2530000 рублей.

Согласно п. 2.2. данного договора продавец деньги в сумме 2530000 рублей получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора.

Претензий по расчетам стороны друг к другу не имеют (п. 2.3 договора).

В п. 4.2. зафиксировано, что в соответствии со ст. 556 ГК РФ и по соглашению сторон покупатель фактически принял указанный жилой дом и земельный участок полностью до подписания договора; настоящий договор является одновременно и передаточным актом, другого документа составляться не будет.

Пунктом 5.1 предусмотрено, что договор вступает в силу с момента подписания сторонами.

Получение продавцом от покупателя денег в сумме 2530 000 руб. за проданную недвижимость подтверждено также распиской от 27.08.2019, в которой Велиханов Р.И. утверждает о получении им от Ежаковой Е.О. названной суммы за продажу недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>, претензий по расчетам не имеет, отпечатанный текст расписки им прочитан; расписка заполнена и подписана им собственноручно без какого-либо морального и физического давления и принуждения.

Право собственности Ежаковой Е.О. на данную недвижимость в установленном законом порядке зарегистрировано не было, поскольку представленный договор купли-продажи доли жилого дома и земельного участка по форме не соответствует требованиям действующего законодательства (сделка подлежала нотариальному удостоверению), в связи с чем истец в досудебном порядке обратилась к ответчику с претензией о возврате уплаченных по договору денежных средств.

Данная претензия оставлена Велихановым Р.И. без удовлетворения.

Суд первой инстанции, разрешая настоящий спор и признавая ничтожность сделки от 27.08.2019 купли - продажи доли жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенной между истцом и ответчиком, исходил из ее несоответствия требованиям закона, предъявляемым к сделкам с недвижимостью, находящейся в общей долевой собственности, требующим нотариального удостоверения.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, считает их законными и обоснованными, так как они соответствуют совокупности доказательств, представленных сторонами и исследованных судом в соответствии с правилами статьи 67 ГПК РФ. Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к данным выводам, подробно изложены в решении.

В соответствии сп. 2 ст. 209Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно положениямст. 244Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п. 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. 2). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п. 3).

Как предусмотрено ст. 246 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218Гражданского кодекса РФ).

Из п. 1 ст. 420,п. 1 ст. 421,п. 1 ст. 422Гражданского кодекса РФ следует, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотренанастоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной) (п. 1 ст. 158Гражданского кодекса РФ).

Статьей 160Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленнымип. п. 2и3 ст. 434Гражданского Кодекса РФ. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса РФ).

Согласно положениямстатей 549,550Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.