Дата принятия: 20 ноября 2017г.
Номер документа: 33-2586/2017
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 ноября 2017 года Дело N 33-2586/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Никулинской Н.Ф.,
судей Дедюевой М.В., Жукова И.П.
при секретаре Добряковой Д.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Кудряшова Вадима Игоревича и третьего лица Репина Андрея Владимировича, апелляционной жалобе ответчика Дашкова Святослава Викторовича на решение Шарьинского районного суда Костромской области от 23 июня 2017 года, которым исковые требования Соколовой Юлии Владимировны к Кудряшову Вадиму Игоревичу и Дашкову Святославу Викторовичу о признании договора аренды недействительным и освобождении занимаемых нежилых помещений удовлетворены. Постановлено:
"Признать недействительным договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> от 01 декабря 2015 г., заключенный между Кудряшовым В.И. и Дашковым С.В.
Обязать Дашкова Святослава Викторовича освободить занимаемое нежилое помещение в здании магазина "Стройматериалы", расположенного по адресу: <адрес>
Заслушав доклад судьи Никулинской Н.Ф., судебная коллегия
установила:
Соколова Ю. В. обратилась в суд к Кудряшову В. И. и Дашкову С. В. о признании договора аренды недействительным и освобождении занимаемого помещения.
Требования мотивировала тем, что истцу и ответчику Кудряшову В.И. на праве общей долевой собственности принадлежит здание магазина "Стройматериалы", расположенного по адресу: <адрес>
01 декабря 2015 г. между Кудряшовым В.И. и Дашковым С.В. был заключен договор аренды вышеуказанного помещения сроком на 11 календарных месяцев с момента заключения договора с правом дальнейшей пролонгации. Соглашение между собственниками о сдаче имущества в аренду не достигнуто. Ответчик Кудряшов В.И. в нарушение ст.246 ГК РФ распорядился зданием магазина "Стройматериалы" без согласия истца, чем нарушил ее право на распоряжение и пользование имуществом. Поскольку заключенный 01 декабря 2015 года договор аренды нежилого помещения не соответствует требованиям закона, сделка является ничтожной.
В качестве третьего лица к участию в деле был привлечен Репин А.В., сособственник спорного нежилого помещения.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ответчик Кудряшов В.И. и представитель третьего лица Репина А.В.- Овчинников А.А. просят решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Заявляют несогласие с выводом суда о том, что ими не представлено доказательств согласия истца на пролонгацию спорного договора аренды. Указывают, что истцу было известно о спорном договоре аренды и использовании Дашковым спорного помещения. Однако истец никаких действий не предпринимала, активно поддерживала деятельность арендатора, пользовалась их услугами. Обращают внимание суда на положения п.1 ст.246 ГК РФ и позицию, выраженную в п. 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", о том, что согласие на заключение сделки может быть выражено любым способом.
В апелляционной жалобе ответчик Дашков С.В. также просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Приводя доводы, аналогичные доводам апелляционной жалобы Кудряшова В.И. и представителя третьего лица Репина А.В.- Овчинникова А.А., дополнительно указывает, что согласование по вопросу сдачи в аренду помещения под бар "Ветерок" было между всеми собственниками, в том числе при заключении договора - между Репиным, Кудряшовым и Ковшовым, а при пролонгации договора - между Репиным, Кудряшовым и истцом.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, извещавшиеся о времени и месте рассмотрения дела, не явились. Апелляционные жалобы рассмотрены в их отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Из совокупного толкования приведенных норм можно сделать вывод, что передача имущества, принадлежащего нескольким долевым собственникам, в аренду может производиться с согласия всех собственников.
Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как следует из материалов дела и установлено судом, сособственниками нежилого помещения с кадастровым номером N по адресу: <адрес> являются Репин А.В., Кудряшов В.И. и Соколова Ю.В., каждому собственнику принадлежит по 1/3 доле.
Нежилое помещение по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеет наименование: здание магазина "Стройматериалы".
Нежилое помещение фактически не разделено между сособственниками. В помещениях здания размещается бар "Ветерок".
Истец Соколова Ю.В. стала собственником доли в праве собственности с 25 декабря 2015 г.
Согласно договору аренды нежилого помещения N 01/11-15 от 01 декабря 2015 года, заключенному между Кудряшовым В.И. (арендодатель) и Дашковым С.В. (арендатором) арендатору предоставлено в аренду нежилое помещение по адресу: <адрес> во временное пользование на срок 11 календарных месяцев с момента заключения договора с правом дальнейшей пролонгации.
В ходе рассмотрения дела ответчики ссылались на то, что на момент заключения договора аренды от 1 декабря 2015 г. сособственники нежилого помещения Репин А.В., Кудряшов В.И. и Ковшов А.А. были согласны на передачу во временное владение и пользование Дашковым для организации бара "Ветерок" принадлежащего им помещения. Ковшов А.А. одобрял использование помещения Дашковыми, а Соколова Ю.В. после получения собственности от Ковшова А.А. не возражала против пролонгации договора.
Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды от 1 декабря 2015 года собственниками нежилого помещения являлись Репин А.В., Кудряшов В.И. и Ковшов А.А.
Кудряшов В.И. подписал договор аренды, Репин А.В. через представителя подтвердил в суде свое согласие на передачу помещения в аренду Дашкову С.В.
В ходе судебного разбирательства ответчики и третье лицо Репин А.В. утверждали, что Ковшов А.А. давал согласие на передачу нежилого помещения в аренду Дашкову С.В.
Исследовав представленные по этому вопросу доказательства, суд выводов, подтверждающих или опровергающих утверждение ответчиков и третьего лица о согласии Ковшова А.А. на передачу в аренду Дашкову спорного помещения, не сделал.
Вместе с тем довод ответчиков и третьего лица о согласии Ковшова А.А. на передачу помещения в аренду Дашкову С.В. подтверждается исследованными судом доказательствами и истцом надлежащим образом не опровергнут.
Материалами дела подтверждается то, что спорное нежилое помещение с 2011 года находится во временном владении и пользовании членов семьи Дашковых, в нем размещается бар "Ветерок". Иным образом спорное помещение с 2011 года собственниками не использовалось. Ковшов А.А. постоянно посещал бар "Ветерок", имел дружеские отношения с семьей Дашковых, не возражал против использования ими принадлежащей ему собственности.
Эти обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон и третьего лица, показаниями свидетелей, фотографией уголка потребителя бара "Ветерок", иными доказательствами.
С учетом специфики деятельности ответчика, связанной с оказанием услуг общественного питания, доступ в спорные помещения, ознакомление с информацией о лицах, осуществляющих коммерческую деятельность в помещении, являлась общедоступной, тем более она не могла не быть известна собственникам нежилого помещения.
Так, сам Ковшов А.А., допрошенный судом в качестве свидетеля, показал, что в принадлежавшем ему до 25 декабря 2015 года совместно с Кудряшовым В.И. и Репиным А.В. здании магазина "Стройматериалы" располагался бар "Ветерок", данным бизнесом около пяти лет занималась семья Дашковых, с которой у него были хорошие отношения. До декабря 2015 года он давал согласие на то, чтобы Дашковы занимали это помещение. Он неоднократно посещал бар "Ветерок".
Свидетель Дашков В.А. показал, что бар "Ветерок" члены его семьи арендуют с 2011 года у трех собственников - Кудряшова В.И., Репина А.В., Ковшова А.А. Отношения с собственниками были доверительные. Договор аренды заключен с его сыном Святославом, фактически деятельность по организации бара осуществляли и другие члены семьи - его жена, он сам. Ковшов А.А. на протяжении всех шести лет постоянно приходил в бар, обсуждал с ним все проблемы - например, про крышу, про пристройку танцпола. В 2015 году он ходил в бар каждый день, разговаривал с ним, обсуждал в том числе вопрос о заключении договора от 1 декабря, давал устное согласие на заключение договора аренды. Каждый год подписывали один и тот же договор, ничего не менялось. До февраля споров никаких не было.
Свидетели Попова А.В. и Смирнова С.С., работающие барменами в баре "Ветерок", показали, что с момента открытия бара "Ветерок" в 2011 году работают в этом баре. Ковшов А.А. очень часто приходил в бар, знал о том, что деятельностью по организации бара занимается Дашков. Ковшов А.А. обсуждал с Дашковыми вопросы деятельности бара, в частности, вопрос о расширении и создании танцпола.
Оценивая объяснения сторон и представленные ими доказательства в совокупности, судебная коллегия считает установленным то, что Ковшов А.А. как сособственник помещения знал о передаче принадлежащего ему на праве общей долевой собственности нежилого помещения в аренду Дашкову и соглашался с этим. Фактически договором, подписанным со стороны арендодателя ИП Кудряшовым В.И., оформлено согласованное мнение всех собственников о передаче помещения во временное владении и пользование Дашкова С.В.
Удовлетворяя исковые требования Соколовой Ю.В. о признании договора аренды недействительным, суд исходил из того, что арендатором не было получено согласие Соколовой Ю.В. на пролонгацию договора после истечения срока действия договора аренды. Ссылки ответчика и третьего лица на п.1 ст. 617 ГК РФ были отвергнуты судом ввиду того, что указанная норма права относится только к случаям замены арендодателя по договору аренды. Требование к Дашкову С.В. об освобождении помещения было удовлетворено судом в качестве применения последствия недействительности сделки на основании статьи 167 ГК РФ.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда, поскольку они сделаны при неправильном применении норм материального права.
В соответствии с п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из этого следует, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона новый собственник становится новым арендодателем.
Таким образом, Соколова Ю.В., став собственником 1/3 доли нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, вступила в ранее состоявшиеся без ее участия договорные отношения с Дашковым С.В. на стороне арендодателя.
Для перехода к ней прав и обязанностей арендодателя не требовалось получение ее согласия на это. Для осуществления такого перехода не имело значения наличие или отсутствие у нее самого текста договора аренды, ее осведомленность об условиях договора и неполучение ею арендной платы. Защита права арендодателя на получение арендной платы может осуществляться с использованием установленных для этого способов защиты, в том числе путем взыскания неполученных сумм.
Из материалов дела следует, что Соколова Ю.В. является супругой Ковшова А.А., который мог поставить ее в известность об арендаторе помещения. Она также посещала это помещение и могла получить сведения о лицах, осуществляющих деятельность в нем, из открытых источников, а также от самих арендаторов.
Оспариваемый договор аренды заключен на срок 11 месяцев, следовательно, окончен 31 октября 2016 года.
Основанием недействительности договора аренды от 1 декабря 2015 года судом признано неполучение согласия Соколовой Ю.В. на возобновление договора после истечения срока его действия.
Вместе с тем п.2 ст. 621 ГК РФ определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, закон возобновление действия договора аренды связывает не с выражением согласия арендодателя (то есть, с действиями арендодателя по даче согласия и действиями арендатора по получению такого согласия), а с отсутствием возражений арендодателя против пользования арендатором имуществом после истечения срока договора (то есть, с бездействием арендодателя).
Доказательств того, что Соколова Ю.В. возражала против возобновления договора аренды после получения имущества в собственность вплоть до обращения с иском в суд, в деле не имеется.
Следовательно, с учетом положений п.2 ст. 621 ГК РФ договор аренды 1 ноября 2016 года был возобновлен на неопределенный срок.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований Соколовой Ю.В. о признания договора аренды недействительным у суда не имелось.
С учетом изложенного решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске о признании договора аренды от 1 декабря 2015 года нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, недействительным, и применении последствий недействительности сделки.
Разрешая требование к Дашкову С.В. об освобождении спорного помещения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Предъявляя иск об освобождении арендованного помещения, истец указала в качестве основания иска как применение последствий недействительности ничтожной сделки, так и право собственника истребовать принадлежащее ему имущество из владения иных лиц.
Согласно абзацу второму п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из приведенных положений закона следует, что арендодатель вправе истребовать принадлежащее ему недвижимое имущество, предупредив арендатора за три месяца, в этом случае арендатор обязан возвратить арендованное имущество арендодателю.
Несмотря на то, что Соколова Ю.В. не представила суду доказательств того, что до обращения в суд или в процессе судебного разбирательства направляла арендатору уведомление об отказе от договора аренды, судебная коллегия принимает во внимание то, что свое несогласие с использованием арендатором ее имущества и требование о возврате имущества она выразила в исковом заявлении, поступившем в суд 17 марта 2017 года. Ответчик Дашков С.В. получил копию искового заявления 27 марта 2017 года. С этого момента прошло свыше трех месяцев.
Отказ арендодателя от договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным и не связанным с какими-либо мотивами такого отказа.
Согласие других собственников на продолжение договора аренды не может препятствовать одному из долевых собственников в реализации его права, предусмотренного п. 2 ст. 610 ГК РФ. Следовательно, действие договора аренды прекратилось, а арендатор Дашков С.В. обязан освободить арендуемое помещение.
На основании изложенного решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе Соколовой Ю.В. в иске о признании недействительным договора аренды от 1 декабря 2015 года нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, и удовлетворении иска о возложении на Дашкова С.В. обязанности освободить спорное помещение.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Шарьинского районного суда Костромской области от 23 июня 2017 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Отказать Соколовой Юлии Владимировне в иске к Кудряшову Вадиму Игоревичу и Дашкову Святославу Викторовичу о признании недействительным договора аренды от 1 декабря 2015 года нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между индивидуальным предпринимателем Кудряшовым Вадимом Игоревичем и индивидуальным предпринимателем Дашковым Святославом Викторовичем, и применении последствий недействительности сделки.
Обязать Дашкова Святослава Викторовича освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
