Дата принятия: 03 сентября 2019г.
Номер документа: 33-2573/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 сентября 2019 года Дело N 33-2573/2019
от 03 сентября 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда в составе:
председательствующего Кребеля М.В.,
судей: Ячменевой А.Б., Простомолотова О.В., при секретаре Шумаковой Ю.М.,
помощник судьи С.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу представителя ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Виденко Марины Александровны на решение Советского районного суда г. Томска от 11.06.2019,
по делу по иску Грехнева Алексея Геннадьевича к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г. Томска об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, путем выкупа с прекращением права собственности, установлении выкупной цены.
Заслушав доклад судьи Ячменевой А.Б., объяснения представителя истца Юдниковой И.А., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
Грехнев А.Г. обратился в суд с иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице администрации г. Томска, в котором с учетом уточнения исковых требований просит обязать муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации г. Томска изъять у Грехнева А.Г. для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру N /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенную по адресу: /__/, путем выкупа, с прекращением права собственности Грехнева А.Г. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 3 266 340 руб.
В обоснование иска указано, что на основании договора передачи от 24.09.2007 истцу принадлежит право собственности на однокомнатную квартиру, общей площадью /__/ кв.м, расположенную по адресу: /__/. Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска многоквартирный дом по /__/ признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации г. Томска N 1160 от 24.11.2017 принято решение об изъятии в установленном порядке для муниципальных нужд жилых помещений в жилом доме по адресу: /__/. В конце января 2019 истцу вручен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, согласно которому размер возмещения составил 1 475 000 руб. и определен на основании оценки ООО "Индастриал Аппрэйзал" от 17.12.2018 N 350-8/18. С указанной выкупной ценой истец не согласился, поскольку специалистами ООО "Индастриал Аппрэйзал" в состав выкупной стоимости включены только стоимость квартиры и величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, однако не включена стоимость доли истца в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также стоимость доли в предполагаемом праве за земельный участок. Кроме того, расчет величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен исходя из строительного объема в размере 940 м.куб., хотя в техническом паспорте дома данный объем указан в размере 1 780 м.куб. В связи с сомнениями в достоверности отчета ООО "Индастриал Аппрэйзал" и обоснованности выкупной цены квартиры, предложенной администрацией в проекте соглашения, истец обратился в ООО "Универсал-оценка", согласно заключению которого от 05.03.2019 рыночная стоимость жилого помещения истца с учетом стоимости доли земельного участка и убытков, причиненных собственнику в связи с изъятием жилого помещения, а также размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составляет 2 791 000 руб. Поскольку соглашение о выкупе жилого помещения между сторонами до настоящего времени не достигнуто, истец обратился с настоящим иском в суд.
Истец Грехнев А.Г. в судебное заседание не явился.
Представитель истца Юдникова И.А. в судебном заседании в порядке статьи 39 ГПК РФ уточнила заявленные требования с учетом результатов судебной экспертизы, о чем представила соответствующее заявление, подписанное истцом. Просила обязать муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации г. Томска изъять у Грехнева А.Г. для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру N /__/, общей площадью /__/ кв.м, расположенное по адресу: /__/, путем выкупа, с прекращением права собственности Грехнева А.Г. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 3 266 340 руб. Заявленные требования с учетом их уточнения поддержала.
Представитель ответчика Виденко М.А. в судебном заседании исковые требования не признала. Полагала, что оснований сомневаться в обоснованности выкупной цены, предложенной ответчиком, не имеется. Несогласие истца с предложенной суммой выкупной стоимости не связано с нарушением его прав, а связано с наличием договорного спора. По решению суда изъятие происходит путем перечисления денежных средств в течение 3-х календарных месяцев в соответствии с Бюджетным кодексом РФ.
Обжалуемым решением исковые требования удовлетворены в полном объеме: на муниципальное образование "Город Томск" в лице администрации Города Томска возложена обязанность изъять у Грехнева А.Г. для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру /__/ путем выкупа, с прекращением права собственности Грехнева А.Г. на жилое помещение, установив размер выкупной цены в сумме 3 266 340 руб.; с муниципального образования "Город Томск" в лице администрации Города Томска за счет средств муниципальной казны в пользу ООО "Бюро оценки "ТОККО" за проведение судебной экспертизы взыскано 15 000 руб.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Виденко М.А. просит решение суда изменить, снизив размер выкупной цены до 2791000 руб.
В обоснование апелляционной жалобы указывает, что размер стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является необоснованным.
В возражениях на апелляционную жалобу прокурор Богданова Н.Н., истец Грехнев А.Г. просили решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены либо изменения.
Часть третья статьи 35 Конституции Российской Федерации устанавливает правовые гарантии частной собственности. В ней говорится, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда; принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии данного жилого помещения и земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливается специальными нормами жилищного законодательства.
Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
В ч. 8 ст. 32 ЖК РФ закреплено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Указанные положения жилищного законодательства устанавливают механизм компенсации затрат, которые гражданин несет в связи с изъятием принадлежащего ему имущества и выступают в качестве гарантий обеспечения конституционного права собственности гражданина.
В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.
Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.
В силу части 9 статьи 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из материалов дела, Грехневу А.Г. на праве собственности на основании договора передачи N 2078 от 24.09.2007 квартира /__/, расположенная по адресу: /__/, общей площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/.
Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.10.2017 серии /__/ (л.д. 6).
Согласно технической документации на жилой дом по адресу: /__/, он представляет собой двухэтажное бревенчатое строение, 1897 года постройки, состоящее из шести квартир. Квартира /__/, принадлежащая истцу, находится на 1 этаже и имеет общую площадь /__/ кв.м. По состоянию на 19.12.1997 процент износа дома составлял 64%, что следует из технического паспорта на жилой дом (л.д. 28-30, 35).
Стороной ответчика не оспаривается то обстоятельство, что заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда администрации г. Томска многоквартирный дом /__/ признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации г. Томска N 1160 от 24.11.2017 принято решение об изъятии для муниципальных нужд недвижимого имущества по адресу: /__/, согласно которому постановлено изъять жилые помещения согласно приложению.
В приложении к постановлению администрации г. Томска от 234.11.2017 N 1160 содержится перечень жилых помещений, изымаемых для муниципальных нужд, в котором под п.3 указано жилое помещение по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м, кадастровый номер /__/.
Из материалов дела следует также, что администрацией Ленинского района г. Томска от имени муниципального образования "Город Томск" подготовлен проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд (л.д. 7-8). В основу данного соглашения положен отчет ООО "Индастриал Аппрэйзал" от 17.12.2018 N 350-8/18 по определению рыночной стоимости жилого помещения: квартира N /__/ общей площадью /__/ кв.м, расположенная по адресу: /__/, согласно которому стоимость возмещения за изымаемое недвижимое имущество, предлагаемая администрацией собственнику Грехневу А.Г., составляет 1 475 000 руб., и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, предусмотренные п. 7 ст. 32 ЖК РФ.
С целью определения обоснованности выкупной цены квартиры, предложенной администрацией в проекте соглашения, Грехнев А.Г. обратился в ООО "Универсал-оценка" (л.д. 36).
Исходя из информационного письма ООО "Универсал-оценка" от 05.03.2019 N 7, составленного по результатам мониторинга цен на жилую недвижимость в г. Томске и предварительного расчета стоимости объекта, согласно которому выкупная стоимость квартиры определена в общем размере 2 791 000 руб. с учетом всех составляющих выкупной цены, предусмотренных законом, в том числе с учетом стоимости доли в праве аренды на минимально необходимый земельный участок, которая в проекте соглашения об изъятии, подготовленным ответчиком, не учтена.
Соглашение об установлении выкупной цены между сторонами достигнуто не было.
12.04.2019 представитель ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Виденко М.А. заявила письменное ходатайство о назначении комплексной судебной строительно - технической и оценочной экспертизы, проведение которой было поручено ООО "Бюро недвижимости и оценки "ТОККО".
Согласно заключению судебной экспертизы N 277-Э/2019 от 24.05.2019 ООО "Бюро оценки "ТОККО" итоговая рыночная стоимость недвижимого имущества - жилого помещения, расположенного по адресу: /__/, в целом составляет 3 266340 руб.
Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что собственник вправе требовать возмещение за изымаемое жилое помещение. При этом выкупная цена имущества, изымаемого для муниципальных нужд, включая рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, а также все убытки, причиненные в связи с изъятием жилого помещения, в расчете на каждого собственника на основании заключения судебной экспертизы составляет 3 266340 руб.
Оснований не согласиться с данными выводами судебная коллегия не усматривает.
Доводы жалобы по существу сводятся к несогласию со стоимостью в составе выкупной цены изымаемого объекта недвижимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Указанный довод не может быть признан состоятельным.
Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийными подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
Так из технического паспорта следует, что жилой бревенчатый дом по адресу: /__/ построен в 1897 году, по состоянию на 19.12.1997 процент износа дома составил 64 %, определена стоимость его восстановления.
Данных о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, какие-либо конструктивные восстановительные работы, вопреки положениям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.
Поскольку продолжительность эксплуатации дома превышает сроки, предусмотренные для проведения капитального ремонта, к моменту приватизации квартиры истцами он нуждался в проведении капитального ремонта.
Продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями; деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) до постановки на капитальный ремонт составляет 10-15 лет согласно приложению N 2 ведомственных строительных норм ВСН 58-88 (р), утвержденных приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года N 312.
С учетом времени возникновения обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного жилого дома у бывшего наймодателя и неисполнения им данной обязанности до передачи квартиры истцам в 2007 году и в последующем, решение суда об удовлетворении исковых требований соответствует положениям ст. 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы N 277-Э/2019 от 24.05.2019 ООО "Бюро оценки "ТОККО", судебная коллегия приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение экспертов материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы экспертов обоснованы документами, представленными в материалы дела.
Суд правомерно принял данное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства.
Как видно из дела, судебная экспертиза была назначена по ходатайству представителя ответчика, который не соглашался с представленной истцом оценкой, при этом о назначении повторной экспертизы не просил.
Таким образом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат указания на факты, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Требования ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом выполнены, выводы суда мотивированы, соответствуют установленным обстоятельствам дела и не противоречат положениям закона, регулирующего спорные правоотношения.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы нет.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Томска от 11.06.2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика муниципального образования "Город Томск" в лице администрации г. Томска Виденко Марины Александровны - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
