Определение Судебной коллегии по гражданским делам Орловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 сентября 2021 года Дело N 33-2556/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Должикова С.С.,

судей Старцевой С.А., Второвой Н.Н.,

при секретаре Синичкиной Э.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Манохиной Валентины Алексеевны к Управлению городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла о взыскании выкупной цены,

по апелляционной жалобе муниципального образования "город Орел" в лице Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла на решение Советского районного суда г.Орла от 1 июля 2021г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Старцевой С.А., выслушав объяснения представителя истца Манохиной В.А. - Редникиной С.С., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, поданные возражения, судебная коллегия

установила:

Манохина В.А. обратилась в суд с иском к Управлению городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла о взыскании выкупной цены.

В обоснование заявленных требований указывала, что на основании договора на передачу квартиры в собственность от 17.12.2009 является собственником <адрес>, общей площадью 26,3 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>.

Постановлением администрации г.Орла N 3372 от 25.07.2013 и заключением Орловской городской межведомственной комиссии администрации г. Орла N 662 от 15.05.2013 многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, а расположенные в нем жилые помещения признаны непригодными для дальнейшего проживания. Указанным постановлением администрации <адрес> установлен срок - 30.12.2017, до которого должно было быть организовано переселение граждан из аварийного дома по адресу: <адрес>.

Ссылаясь на то, что Управление городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла в добровольном порядке не выплачивает денежные средства в счет выкупной цены, а проживание в принадлежащем истцу помещении представляет угрозу его жизни и здоровью, уточнив исковые требования, Манохина В.А. просила взыскать в ее пользу с Управления городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла в пользу рыночную стоимость принадлежащей ей на праве собственности квартиры, по адресу: <адрес>, включая стоимость доли земельного участка и общего имущества в размере 967 901 руб.; убытки, связанные с вынужденным переездом в размере 111 333 руб.; компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, в размере 283 620 руб.

Рассмотрев возникший спор, суд постановилобжалуемое решение.

Управление городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла не согласилось с решением суда, в апелляционной жалобе ставит вопрос о его отмене, как незаконного. В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на несоблюдение предусмотренной ч. ч. 2 - 4 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ) обязательной процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, в связи с чем отсутствуют основания для его выкупа. Считает, судом первой инстанции неправомерно взысканы в пользу Манохиной В.А. убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения, а также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Ссылается на отсутствие обязательств у наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного <адрес>. Приводит довод о том, что выкупная цена жилого помещения включает в себя рыночную стоимость жилого помещения с учетом доли в праве собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, убытки, связанные с изъятием жилого помещения, и компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт. Приведенные составляющие учтены в стоимости подобранных аналогов, указанных в заключении судебной экспертизы.

На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу об оставлении решения суда без изменения, а апелляционной жалобы - без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (ч. 5 ст. 32 ЖК РФ).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе третьем Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., если при рассмотрении дела будет установлено, что помещение, в котором проживает гражданин, представляет опасность для жизни и здоровья по причине его аварийного состояния или по иным основаниям, то предоставление иного жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, взамен непригодного для проживания не может быть поставлено в зависимость от наличия плана и срока сноса дома. Суд может обязать орган местного самоуправления предоставить истцу другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке.

Собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ).

Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме на основании п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от <дата> N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Статьей 24 Устава г. Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации города Орла.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Правил землепользования и застройки городского округа "Город Орел" решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией города Орла.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что Махониной В.А. на праве собственности принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 26,3 кв.м на основании договора на передачу квартиры в собственность от 17.12.2009.

Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым N общей площадью 406 кв. м.

Заключением Орловской городской межведомственной комиссии администрации г. Орла N от 15.05.2013 жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу, а расположенные в нем жилые помещения непригодными для дальнейшего проживания.

Постановлением администрации <адрес> N от 25.07.2013 установлен срок для переселения граждан из данного дома 30.12.2017.

Постановлением администрации <адрес> N от 10.01.2018 указанный срок продлен до 30.12.2019, в последующем - до 21.12.2022.

Постановлением администрации <адрес> N от 25.11.2020 земельный участок по адресу <адрес> изъят для муниципальных нужд путем выкупа.

Истцу направлены уведомления об изъятии жилого помещения путем выкупа для муниципальных нужд и проект соглашения об изъятии недвижимости, в соответствии с которым размер выкупной стоимости жилого помещения с учетом стоимости земельного участка, расходов граждан и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, составил 912063 рублей.

Постановлением Правительства Орловской области от 29.03.2019 N утверждена областная адресная программа "Переселение граждан, проживающих на территории <адрес>, из аварийного жилищного фонда" на 2019 - 2025 г. г.", в соответствии с которой срок окончания расселения граждан вышеприведенного многоквартирного дома определен до 21.12.2022.

Согласно представленного в материалы дела заключения общества с ограниченной ответственностью "ПРОМВОДПРОЕКТ" N (2013 г.), многоквартирный <адрес> 1957 г. постройки, его капитальный ремонт никогда не проводился, износ составляет 75%. Несущая способность и эксплуатационные характеристики дома значительно снижены до недопустимого уровня, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования, что создает реальную опасность для жизни и здоровья граждан.

В ходе судебного разбирательства истец заявил о несогласии с размером выкупной цены предложенной ответчиком в проекте соглашения.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" N от 07.06.2021 рыночная стоимость жилого помещения - <адрес>, включая рыночную стоимость долей в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет 967 901 руб., размер убытков, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения - 111 333 руб., размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт - 283 620 рублей.

Таким образом, установив, что дальнейшая эксплуатация указанного многоквартирного дома создаёт угрозу жизни, здоровью и безопасности людей, находящихся в нём, что с момента проведения его обследования в 2013 г. и позднее какие-либо восстановительные мероприятия с целью укрепления основных конструкций дома не проводились, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, обоснованно пришел к выводу о том, что осуществление мероприятий по расселению не может быть поставлено в зависимость от установленного для таких мероприятий срока, в связи с чем оно должно производиться незамедлительно.

Степень износа основных несущих конструкций многоквартирного дома уже по состоянию на 2013 г. составляла 80%, что согласно своду правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений", принятых Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 21.08.2003 N, относится к категории "недопустимое состояние" и свидетельствует о возможности обрушения дома и опасности проживания граждан в нем.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, руководствуясь вышеприведенными нормами, а также положениями постановления <адрес> от 29 марта 2019 г. N "Об утверждении областной адресной программы "Переселение граждан, проживающих на территории <адрес>, из аварийного жилищного фонда" на 2019-2025 г. г.", и постановления администрации <адрес> от 29 апреля 2019 г. N, которым утверждена ведомственная целевая программа "Муниципальная адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования "<адрес>" на 2019-2025 г. г.", нормами бюджетного законодательства (ст. 158 Бюджетного кодекса Российской Федерации), суд первой инстанции обоснованно возложил обязанность по возмещению истцу выкупной стоимости за изымаемое помещение на Управление городского хозяйства и транспорта администрации <адрес>.

Доводы жалобы о том, что судом первой инстанции необоснованно возложена обязанность по возмещению истцам компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, судебная коллегия отклоняет, как несостоятельные ввиду следующего.

Истцу жилое помещение в многоквартирном доме, 1957 г. постройки, принадлежит на основании договора передачи квартиры в собственность бесплатно от 17.12.2009.

Согласно "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (Приложение 2), минимальная продолжительность эффективной эксплуатации жилых домов до их постановки на капитальный ремонт составляет от 10 до 20 лет.

Таким образом, при рассмотрении дела установлено, что сроки нормальной эксплуатации многоквартирного дома на дату приватизации жилого помещения истекли. Несмотря на это, с момента постройки многоквартирного дома и по настоящее время его капитальный ремонт не производился, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорено.

Как усматривается из материалов дела, исходя из сроков эксплуатации многоквартирного дома, необходимость его проведения существовала как на дату приватизации первого жилого помещения, так и на дату разрешения настоящего спора.

Ввиду изложенного, вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия, руководствуясь положениями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, ст. 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" соглашается с выводом суда о включении в выкупную цену изымаемого жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома 1957 года постройки.

Судебная коллегия полагает, что невыполнение обязанностей по своевременному капитальному ремонту дома, безусловно, повлияло на снижение его уровня надежности.

Доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судом первой инстанции при определении выкупной стоимости аварийного жилого помещения не учитывались расходы собственников на оплату услуг риелторов, аренду помещения и расходы на переезд во временное жилье.