Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 апреля 2021 года Дело N 33-2554/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего судьи Юрченко Е.П.,

судей Бабкиной Г.Н., Готовцевой О.В.,

при секретаре Кузьминой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Воронежского областного суда по докладу судьи Юрченко Е.П.

гражданское дело

по иску Джогана Василия Климовича к Артемьевой Галине Викторовне о расторжении договора купли-продажи недвижимости, возврате денежной суммы, уплаченной за приобретение недвижимости

по встречному иску Артемьевой Галины Викторовны к Джогану Василию Климовичу о признании притворной сделки недействительной

по апелляционной жалобе Артемьевой Галины Викторовны

на решение Бобровского районного суда Воронежской области от 13 ноября 2020 г.

(судья районного суда Багрянская В.Ю.)

УСТАНОВИЛА:

Джоган В.К. обратился в суд с иском к Артемьевой Г.В. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 15 марта 2017 г., расположенного по адресу: <адрес> на территории колхозного рынка, с кадастровым номером N заключенного между Джоганом В.К. и Артемьевой Г.В., возложении на ответчика обязанности возвратить денежную сумму, внесенную по договору, в размере 1 203 840 руб., взыскании процентов за неправомерное удержание денежных средств в размере 174 636,54 руб., судебных расходов (Т.1 л.д. 5-8).

В обоснование иска Джоган В.К. указал, что на момент заключения вышеуказанного договора купли-продажи нежилого помещения Артемьева Г.В. являлась собственником указанного объекта недвижимости.

Однако при регистрации прав в отношении данного нежилого здания, в адрес Джогана В.К. Управлением Росреестра по Воронежской области направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с тем, что по сведениям ЕГРН 22 июня 2018 г. на основании договора купли-продажи от 13 июня 2018 г. был зарегистрирован переход права собственности от Артемьевой Г.В. на заявленное здание к другому лицу, являющемуся собственником указанного задания на момент представления Джоганом В.К. в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации права собственности.

16 июня 2020 г. Джоганом В.К. в адрес Артемьевой Г.В. направлена претензия о расторжении договора купли-продажи, которая оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Артемьевой Г.В. подан встречный иск, в котором она просит признать заключенный между Артемьевой Г.В. (продавец) и Джоган В.К. (покупатель) вышеуказанный договор купли-продажи от 15 марта 2017 г. нежилого здания площадью 486,4 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, территория колхозного рынка недействительной сделкой ввиду её притворности.

В обоснование требований указала, что фактически расчеты за нежилое здание сторонами не производились, оно во владение, пользование или распоряжение Джогана В.К. передано не было. 15 марта 2017 г. между Артемьевой Г.В. (заемщик) и Джоган В.К. (заимодавец) был заключен нотариально удостоверенный договор займа денег на сумму 2 000 000 рублей, сроком погашения займа по 15 июня 2017 г. Спорный договор купли-продажи был заключен по настоянию Джоган В.К. в качестве обеспечения исполнения обязательств Артемьевой Г.В. по возврату суммы займа. Таким образом, спорная сделка купли продажи прикрывает сделку залога недвижимого имущества, поскольку служила обеспечением возврата денежных средств, полученных Артемьевой Г.В. от Джоган В.К. по вышеуказанному договору займа (Т.2 л.д. 57-62).

Решением Бобровского районного суда Воронежской области от 13 ноября 2020 г. иск Джогана В.К. удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска Артемьевой Г.В. отказано.

Постановлено следующее.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, территория колхозного рынка, общей площадью 486.4 кв.м., кадастровый номер N, кадастровой стоимостью 1 203 835,14 руб., заключенный между Артемьевой Г.В. и Джоганом В.К., удостоверенный у нотариуса нотариального округа городского округа г. Воронежа Самариной Т.А.

Взыскать с Артемьевой Г.В. в пользу Джогана В.К. денежные средства в размере 1 203 840 руб., оплаченные по договору купли-продажи от 15 марта 2017 г., проценты за пользование денежными средствами за период с 13 июня 2018 г. по 15 июля 2020 г. в сумме 174 636,54 руб., убытки, понесенные при регистрации права собственности по договору от 15 марта 2017 г. в сумме 2 000 руб., судебные издержки в сумме 25 392 руб. (Т.2 л.д. 198-205)

В апелляционной жалобе Артемьева Г.В. просила отменить решение суда, при принятии нового решения удовлетворить встречный иск, отказав в удовлетворении иска Джогана В.К., указав, что суд необоснованно не усмотрел оснований для признания договора купли-продажи от 15 марта 2017 г. притворной сделкой, не дав должной оценки доводам Артемьевой Г.В., проигнорировав отсутствие доказательств в подтверждение факта передачи денег по договору купли-продажи и длительное неоформление Джоганом В.К. права собственности на, якобы, купленный объект недвижимости. Суд неправомерно отказал в допросе свидетеля, которому достоверно известны фактические обстоятельства заключения сделки (Т.3 л.д. 104-108)

Джоган В.К. представлены возражения на апелляционную жалобу, по смыслу которых решение суда, по его мнению, законно и обоснованно. Суд верно исходил при рассмотрении дела, что действительная воля сторон изложена в договоре, который соответствует требованиям действующего законодательства, его содержание следует трактовать буквально, следовательно, имел место не договор залога в качестве обеспечения исполнения договора займа, а именно договор купли-продажи. Факт передачи денег за приобретаемый объект недвижимости подтверждается пунктом 5 договора купли-продажи.

В судебное заседание Джоган В.К. не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Артемьева Г.В. в судебное заседание не явилась, представителя не направила. Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Артемьев С.П., Чувенков В.В., нотариус нотариального округа г. Воронеж Самарина Т.А. в судебное заседание не явились. О времени, дате и месте судебного разбирательства извещены. В соответствии со статьями 167, 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд первой инстанции верно установил юридически значимые обстоятельства.

15 марта 2017 г. Артемьева Г.В. (продавец) и Джоган В.К. (покупатель) в присутствии нотариуса нотариального округа г. Воронеж Самариной Т.А. заключили договор купли-продажи нежилого здания, на следующих условиях:

Продавец продает, а покупатель приобретает в собственность отдельно стоящее здание, назначение нежилое, площадью 486,4 кв.м, количество этажей 1, расположенное по адресу: <адрес>, территория колхозного рынка, кадастровый номер N кадастровой стоимостью 1 203 835,14 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15 марта 2017 г. (п. 1).

На момент заключения настоящего договора, указанное здание принадлежит продавцу на праве собственности (п. 2).

Нежилое здание оценено сторонами в 1 203 835,14 руб. (п.3).

Указанная сумма уплачена покупателем продавцу в г. Воронеже Воронежской области до подписания настоящего договора (п.5).

Стороны пришли к соглашению, что в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передача продавцом объекта недвижимости и ее принятие покупателем, осуществляются по настоящему договору, передаточный акт сторонами не подписывается (п. 9).

Стороны, подписавшие договор, подтверждают, что не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный договор на крайне не выгодных для себя условиях (п. 10).

Настоящий договор удостоверен Самариной Тамарой Александровной, нотариусом нотариального округа городского округа город Воронеж, Воронежской области. Содержание договора соответствует волеизъявлению его участников. Договор подписан в присутствии нотариуса. Личности участников договора установлены, их дееспособность (и/или правоспособность) проверены. Принадлежность имущества проверена (Т.2 л.д. 35-37).

28 января 2020 г. Джоган В.К. обратился в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации прав в отношении вышеуказанного объекта недвижимости (Т.1 л.д. 137-140), однако, в регистрации права собственности отказано, т.к. на дату обращения с указанным заявлением состоялся переход права собственности от Артемьевой Г.В. иному лицу (Т. 1 л.д. 143-145).

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями действующего законодательства, верно истолковав и применив их к возникшим правоотношениям.

Согласно пункт 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 4 статьи 421 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 ГК РФ.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт1 статьи 551 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из следующего.

В пункте 1 договора купли-продажи нежилого здания, заключенного между сторонами, содержится указание о том, что цена здания определена в сумме 1 203 835.14 руб., а в пункте 5 содержится указание на то, что указанная сумма уплачена Покупателем Продавцу в г. Воронеже до подписания настоящего договора.

Доказательств обратного Артемьева Г.В. не представила.

Таким образом, с учетом имеющихся в деле доказательств, а также положений части 1 статьи 431 ГК РФ, подписав указанный договор лично, Артемьева Г.В. подтвердила факт оплаты ей Джоганом В.К. стоимости объекта, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.

Мотивов и обстоятельств, позволяющих суду отступить от буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, судом не установлено, а сторонами не приведено.

Довод Артемьевой Г.В. о необходимости предоставления иных доказательств помимо договора купли-продажи в подтверждение осуществления оплаты приобретенного здания суд первой инстанции обоснованно расценил как не соответствующий требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу и счел установленным, что стороны договора купли-продажи нежилого здания, действуя добровольно и каждый в своем интересе, осознавая суть договора и в отсутствие обстоятельств, вынуждающих заключить договор на крайне невыгодных для себя условиях, заключили сделку купли-продажи вышеуказанного нежилого здания, продавец передал покупателю здание, а покупатель передал продавцу деньги в сумме 1 203 835 рублей.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к выводу, что доводы Артемьевой Г.В. о том, что фактические расчеты за нежилое здание сторонами не производились, нежилое здание фактически во владение, пользование или распоряжение Джогана В.К. передано не было, спорный договор купли-продажи заключен по настоянию Джогана В.К. в качестве обеспечения исполнения обязательств Артемьевой Г.В. по возврату суммы займа в размере 2 000 000 рублей, в связи с чем, спорная сделка купли продажи является притворной, прикрывающей сделку залога недвижимого имущества, поскольку служила обеспечением возврата денежных средств, полученных Артемьевой Г.В. от Джогана В.К. по вышеуказанному договору займа, являются необоснованными, так как опровергаются исследованными выше судом доказательствами, в связи с чем, в удовлетворении встречных исковых требований суд отказал.

Удовлетворяя иск Джогана В.К., суд исходил из следующего.

Частью 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

16 июня 2020 г. Джоганом В.К. в адрес Артемьевой Г.В. направлена претензия о расторжении договора купли-продажи, которая оставлена без ответа (Т.1 л.д. 20-28). Таким образом досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно пункту 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В силу статьи 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.